Решение по делу № 2-1234/2025 от 21.01.2026 - о признании договоров управления недействительным, взыскании уплаченных денежных средств, устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями.

Зеленоградский районный суд (Калининградская область)

Категория дела О признании договора недействительным Гражданское Отклонено

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО> обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что он с ООО «Мидгард» в <дата> и <дата> заключил договоры управления апартаментами и другими нежилыми помещениями на помещение № и пом. № П52, расположенные

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Таким образом, ООО «Мидгард» в нарушение требований закона незаконно осуществляло деятельность по управлению нежилым зданием, где находятся апартаменты истцы, выставляя собственникам к оплате платежные документы. Таким образом

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

С данными доводами истцов суд не может согласиться по следующим основаниям. Вместе с тем, судом установлено, что такой договор управления застройщиком не был заключен, конкурс администрацией МО

Резолютивная частьитоговое решение суда

Исковые требования <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, к ООО «Мидгард» о признании договоров управления недействительными, взыскании уплаченных денежных средств, устранении препятствий в пользовании

Суды по аналогичным делам принимают разные решения

Посмотреть все аналогичные дела →

Гр. Дело № 2-1234/2025

УИД 39RS0011-01-2025-000907-38

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 декабря 2025 года г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Ватралик Ю.В.

при секретаре Жариковой Ю.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда гражданское дело по исковым заявлениям ФИО1, ФИО7, ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО6, к ООО «Мидгард», 3-е лицо администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», о признании договоров управления недействительным, взыскании уплаченных денежных средств, устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями,

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что он с ООО «Мидгард» в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ заключил договоры управления апартаментами и другими нежилыми помещениями на помещение № и пом. № П52, расположенные по адресу: <адрес>Б. При этом само право собственности на указанные нежилые помещения № и пом. № П52 у ФИО1 возникло лишь ДД.ММ.ГГГГ.

В момент понуждения ФИО1 со стороны ООО «Мидгард» к заключению указанных договоров ООО «Мидгард» мотивировало это тем, что данные договоры заключаются на основании решения общего собрания собственников нежилого здания с КН 39:05:010111:431, расположенного по адресу 238530, <адрес>, г Зеленоградск, <адрес>Б, от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного в форме очного собрания собственников помещений.

Однако решением Зеленоградского районного суда Калининградской области по делу № по исковому заявлению ФИО2, ФИО13, ФИО17, ФИО14, ФИО4, ФИО18, ООО «ТИР-Финанс», ФИО19 к ООО «Мидгард» о восстановлении срока для обжалования решений общего собрания собственников нежилого здания с КН 39:05:010111:431, расположенного по адресу: <адрес>Б проведенного в форме очного собрания собственников помещений протоколы № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительными/ничтожными решения общего собрания собственников нежилого здания с КН 39:05:010111:431, расположенного по адресу 238530, <адрес>Б проведенного в форме очного собрания собственников помещений, протокол № от ДД.ММ.ГГГГ и протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, обязании истребовать протокол № от ДД.ММ.ГГГГ и список собственников помещений у ответчика; обязании ознакомить Истцов с рабочим проектом по строительству гостиницы, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Указанное Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области по делу № апелляционным определением Калининградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Отсюда следует, что ООО «Мидгард» никогда не являлось управляющей компанией, не могло на законных основаниях предоставлять какие-либо управленческие услуги собственникам нежилого здания с КН 39:05:010111:431, расположенного по адресу: <адрес>Б, распоряжаться МОП, и требовать оплату за указанные незаконные услуги, а ФИО15 был введен в заблуждение со стороны ООО «Мидгард» и понужден к заключению с ООО «Мидгард» спорных договоров управления.

ООО «Мидгард» имеет Лицензию в ГИС ЖКХ: № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, на осуществление вида деятельности по адресу: <адрес>А, т.е. на обслуживание принадлежащей на праве собственности ООО «Мидгард» здания котельной и только.

ФИО1, введенный ответчиком в заблуждение и под влиянием обмана, будучи уверенный в законности действий ООО «Мидгард» и законности договоров управления, ежемесячно выполнял свои обязательства по оплате коммунальных услуг исправно и в период с апреля 2021 года по апрель 2025 года перевел в адрес ООО «Мидгард» денежные средства в общей сумме более 500 864,00 рубля.

Кроме того, ООО «Мидгард» в целях оказать давление на собственников систематически отключает помещения от коммунальных услуг (вода, свет, отопление), демонтирует запорные устройства ввода и всячески создает препятствия в пользовании всем собственникам помещений.

Так, ООО «Мидгард» чинит препятствия в пользовании истцом помещением № - Вод. Узел (39:05:010111:442); № - Дворницкая (39:05:010111:444); № - Вентиляторная (39:05:010111:445); №-Э1Ц (39:05:010111:446); № - КПП (39:05:010111:447); № - Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» (39:05:010111:448); № - Насосная станция (39:05:010111:449); №, №, № - подземного этажа: коридоры, проходы, проезды и въезд на парковку (части помещения 39:05:010111:596), путем самовольного их занятия и использования данных помещений в своих интересах, установления запорных механизмов с отказом в предоставлении дубликатов ключей иным собственникам, в том числе истцу.

Также ООО «Мидгард» создает препятствия в пользовании парковочными местами путем установления шлагбаума, размещения в пункте пропуска собственной охраны и препятствования истцу в въезде на парковочные места.

ФИО1 просит суд:

- признать договор управления апартаментами и другими нежилыми помещениями ДД.ММ.ГГГГ (Пом. 311), и ДД.ММ.ГГГГ (пом. П52), заключённые межу ООО «Мидгард» и ФИО1 - недействительными.

- взыскать с ООО «Мидгард» в пользу ФИО1 уплаченные по недействительным договорам денежные средства в размере 500 864,00 рублей,

- обязать ООО «Мидгард» не чинить препятствий в пользовании ФИО1 принадлежащими ему нежилыми помещениями № № П-52, а также земельным участком КН39:05:010111:22 и следующим общим имуществом в задании с КН 39:05:010111:431, расположенном по адресу: г Зеленоградск, <адрес>Б:

№ - Вод. Узел (39:05:010111:442);

№ - Дворницкая (39:05:010111:444);

№ - Вентиляторная (39:05:010111:445);

№-ЭЩ (39:05:010111:446);

№ - КПП (39:05:010111:447);

№ - Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» (39:05:010111:448);

№ - Насосная станция (39:05:010111:449);

№, №, № - подземного этажа: коридоры, проходы, проезды и въезд на парковку;

- обязать ООО «Мидгард» передать ФИО1 ключи от запорных устройств помещений, пульты и ключи от шлагбаума и въездных ворот:

№ - Вод. Узел (39:05:010111:442);

№ - Дворницкая (39:05:010111:444)

№ - Вентиляторная (39:05:010111:445)

№ - ЭЩ (39:05:010111:446)

№ - КПП (39:05:010111:447);

№ - Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» (39:05:010111:448)

№ - Насосная станция (39:05:010111:449)

№ - Вход в паркинг (39:05:010111:596);

№ - Въезд в паркинг с выдачей пультов и ключей от шлагбаума и въездных ворот

- обязать ООО «Мидгард» освободить помещение № - КПП (39:05:010111:447);

ФИО2 также обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что она с ООО «Мидгард» ДД.ММ.ГГГГ заключила договоры управления апартаментами и другими нежилыми помещениями на помещение № и пом. № П51, расположенные по адресу: <адрес>Б. При этом само право собственности на указанные нежилые помещения № и пом. № П51 у ФИО2 возникло лишь ДД.ММ.ГГГГ.

В момент понуждения ФИО2 со стороны ООО «Мидгард» к заключению указанных договоров ООО «Мидгард» мотивировало это тем, что данные договора заключаются на основании решения общего собрания собственников нежилого здания с КН 39:05:010111:431, расположенного по адресу: <адрес>Б, от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного в форме очного собрания собственников помещений.

Отсюда следует, что ООО «Мидгард» никогда не являлось управляющей компанией, не могло на законных основаниях предоставлять какие-либо управленческие услуги собственникам нежилого здания с КН 39:05:010111:431, расположенного по адресу: <адрес>Б, распоряжаться МОП, и требовать оплату за указанные незаконные услуги, а ФИО2 была введена в заблуждение со стороны ООО «Мидгард» и понуждена к заключению с ООО «Мидгард» спорных договоров управления.

ООО «Мидгард» имеет Лицензию в ГИС ЖКХ: № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ на осуществление вида деятельности по адресу: <адрес>А, т.е. на обслуживание принадлежащей на праве собственности ООО «Мидгард» здания котельной и только.

ФИО2, введенная ответчиком в заблуждение и под влиянием обмана, будучи уверенная в законности действий ООО «Мидгард» и законности договоров управления, ежемесячно выполняла свои обязательства по оплате коммунальных услуг исправно и в период с июня 2021 года по апрель 2025 года перевела в адрес ООО «Мидгард» денежные средства в общей сумме более 523 831,46 рублей.

ФИО2 просит суд:

- признать договор управления апартаментами и другими нежилыми помещениями от ДД.ММ.ГГГГ, заключённые межу ООО «Мидгард» и ФИО2 - недействительными.

- взыскать с ООО «Мидгард» в пользу ФИО2 уплаченные по недействительным договорам денежные средства в размере 523 831,46 рублей,

- обязать ООО «Мидгард» не чинить препятствий в пользовании ФИО2 принадлежащими ей нежилыми помещениями № № П-51, а также земельным участком КН39:05:010111:22 и следующим общим имуществом в задании с КН 39:05:010111:431, расположенном по адресу: г Зеленоградск, <адрес>Б:

№ - Вод. Узел (39:05:010111:442);

№ - Дворницкая (39:05:010111:444);

№ - Вентиляторная (39:05:010111:445);

№-ЭЩ (39:05:010111:446);

№ - КПП (39:05:010111:447);

№ - Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» (39:05:010111:448);

№ - Насосная станция (39:05:010111:449);

№, №, № - подземного этажа: коридоры, проходы, проезды и въезд на парковку;

- обязать ООО «Мидгард» передать ФИО2 ключи от запорных устройств помещений, пульты и ключи от шлагбаума и въездных ворот:

№ - Вод. Узел (39:05:010111:442);

№ - Дворницкая (39:05:010111:444)

№ - Вентиляторная (39:05:010111:445)

№ - ЭЩ (39:05:010111:446)

№ - КПП (39:05:010111:447);

№ - Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» (39:05:010111:448)

№ - Насосная станция (39:05:010111:449)

№ - Вход в паркинг (39:05:010111:596);

№ - Въезд в паркинг с выдачей пультов и ключей от шлагбаума и въездных ворот

- обязать ООО «Мидгард» освободить помещение № - КПП (39:05:010111:447);

ФИО3 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что он с ООО «Мидгард» ДД.ММ.ГГГГ заключил договор управления апартаментами и другими нежилыми помещениями на помещение №, расположенное по адресу: <адрес>Б. При этом само право собственности на указанное нежилое помещение № у ФИО3 возникло лишь ДД.ММ.ГГГГ.

В момент понуждения ФИО3 со стороны ООО «Мидгард» к заключению указанных договоров ООО «Мидгард» мотивировало это тем, что данные договоры заключаются на основании решения общего собрания собственников нежилого здания с КН 39:05:010111:431, расположенного по адресу: г Зеленоградск, <адрес>Б, от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного в форме очного собрания собственников помещений.

Однако решением Зеленоградского районного суда Калининградской области по делу № 2-718/2023 по исковому заявлению ФИО2, ФИО13, ФИО17, ФИО14, ФИО4, ФИО18, ООО «ТИР-Финанс», ФИО19 к ООО «Мидгард» о восстановлении срока для обжалования решений общего собрания собственников нежилого здания с КН 39:05:010111:431, расположенного по адресу: <адрес>Б проведенного в форме очного собрания собственников помещений протоколы № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ, признании недействительными/ничтожными решения общего собрания собственников нежилого здания с КН 39:05:010111:431, расположенного по адресу 238530, <адрес>Б проведенного в форме очного собрания собственников помещений, протокол № от ДД.ММ.ГГГГ и протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, обязании истребовать протокол № от ДД.ММ.ГГГГ и список собственников помещений у ответчика; обязании ознакомить Истцов с рабочим проектом по строительству гостиницы, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Указанное Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области по делу № 2-718/2023 апелляционным определением Калининградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Отсюда следует, что ООО «Мидгард» никогда не являлось управляющей компанией, не могло на законных основаниях предоставлять какие-либо управленческие услуги собственникам нежилого здания с КН 39:05:010111:431, расположенного по адресу: <адрес>Б, распоряжаться МОП, и требовать оплату за указанные незаконные услуги, а ФИО3 был введен в заблуждение со стороны ООО «Мидгард» и понужден к заключению с ООО «Мидгард» спорных договоров управления.

ФИО3, введенный ответчиком в заблуждение и под влиянием обмана, будучи уверенный в законности действий ООО «Мидгард» и законности договоров управления, ежемесячно выполнял свои обязательства по оплате коммунальных услуг исправно и в период с июня 2021 года по апрель 2025 года перевел в адрес ООО «Мидгард» денежные средства в общей сумме более 485 108,36 рублей.

ФИО3 просит суд:

- признать договор управления апартаментами и другими нежилыми помещениями ДД.ММ.ГГГГ, заключённый межу ООО «Мидгард» и ФИО3 - недействительным.

- взыскать с ООО «Мидгард» в пользу ФИО3 уплаченные по недействительному договору денежные средства в размере 485 108,36 рублей,

- обязать ООО «Мидгард» не чинить препятствий в пользовании ФИО3 принадлежащим ему нежилым помещением №, а также земельным участком КН39:05:010111:22 и следующим общим имуществом в задании с КН 39:05:010111:431, расположенном по адресу: г Зеленоградск, <адрес>Б:

№ - Вод. Узел (39:05:010111:442);

№ - Дворницкая (39:05:010111:444);

№ - Вентиляторная (39:05:010111:445);

№-ЭЩ (39:05:010111:446);

№ - КПП (39:05:010111:447);

№ - Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» (39:05:010111:448);

№ - Насосная станция (39:05:010111:449);

№, №, № - подземного этажа: коридоры, проходы, проезды и въезд на парковку;

- обязать ООО «Мидгард» передать ФИО3 ключи от запорных устройств помещений, пульты и ключи от шлагбаума и въездных ворот:

№ - Вод. Узел (39:05:010111:442);

№ - Дворницкая (39:05:010111:444)

№ - Вентиляторная (39:05:010111:445)

№ - ЭЩ (39:05:010111:446)

№ - КПП (39:05:010111:447);

№ - Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» (39:05:010111:448)

№ - Насосная станция (39:05:010111:449)

№ - Вход в паркинг (39:05:010111:596);

№ - Въезд в паркинг с выдачей пультов и ключей от шлагбаума и въездных ворот

- обязать ООО «Мидгард» освободить помещение № - КПП (39:05:010111:447);

ФИО5 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что она с ООО «Мидгард» ДД.ММ.ГГГГ заключила договор управления апартаментами и другими нежилыми помещениями на помещение №, расположенное по адресу: <адрес>Б. При этом само право собственности на указанное нежилое помещение № у ФИО5 возникло лишь ДД.ММ.ГГГГ.

В момент понуждения ФИО5 со стороны ООО «Мидгард» к заключению указанных договоров ООО «Мидгард» мотивировало это тем, что данный договор заключается на основании решения общего собрания собственников нежилого здания с КН 39:05:010111:431, расположенного по адресу: <адрес>Б, от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного в форме очного собрания собственников помещений.

Указанное Решение Зеленоградского районного суда <адрес> по делу № апелляционным определением Калининградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Отсюда следует, что ООО «Мидгард» никогда не являлось управляющей компанией, не могло на законных основаниях предоставлять какие-либо управленческие услуги собственникам нежилого здания с КН 39:05:010111:431, расположенного по адресу: <адрес>Б, распоряжаться МОП, и требовать оплату за указанные незаконные услуги, а ФИО5 была введена в заблуждение со стороны ООО «Мидгард» и понуждена к заключению с ООО «Мидгард» спорных договоров управления.

ФИО5, введенная ответчиком в заблуждение и под влиянием обмана, будучи уверенный в законности действий ООО «Мидгард» и законности договоров управления, ежемесячно выполняла свои обязательства по оплате коммунальных услуг исправно и в период с апреля 2021 года по апрель 2025 года перевел в адрес ООО «Мидгард» денежные средства в общей сумме более 468 069,82 рубля.

ФИО5 просит суд:

- признать договор управления апартаментами и другими нежилыми помещениями ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ООО «Мидгард» и ФИО5 – недействительным,

- взыскать с ООО «Мидгард» в пользу ФИО5 уплаченные по недействительным договорам денежные средства в размере 468 069,82 рубля,

- обязать ООО «Мидгард» не чинить препятствий в пользовании ФИО5 принадлежащими ей нежилыми помещениями №, а также земельным участком КН39:05:010111:22 и следующим общим имуществом в задании с КН 39:05:010111:431, расположенном по адресу: г Зеленоградск, <адрес>Б:

№ - Вод. Узел (39:05:010111:442);

№ - Дворницкая (39:05:010111:444);

№ - Вентиляторная (39:05:010111:445);

№-ЭЩ (39:05:010111:446);

№ - КПП (39:05:010111:447);

№ - Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» (39:05:010111:448);

№ - Насосная станция (39:05:010111:449);

№, №, № - подземного этажа: коридоры, проходы, проезды и въезд на парковку;

- обязать ООО «Мидгард» передать ФИО5 ключи от запорных устройств помещений, пульты и ключи от шлагбаума и въездных ворот:

№ - Вод. Узел (39:05:010111:442);

№ - Дворницкая (39:05:010111:444)

№ - Вентиляторная (39:05:010111:445)

№ - ЭЩ (39:05:010111:446)

№ - КПП (39:05:010111:447);

№ - Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» (39:05:010111:448)

№ - Насосная станция (39:05:010111:449)

№ - Вход в паркинг (39:05:010111:596);

№ - Въезд в паркинг с выдачей пультов и ключей от шлагбаума и въездных ворот

- обязать ООО «Мидгард» освободить помещение № - КПП (39:05:010111:447);

ФИО4 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что он с ООО «Мидгард» ДД.ММ.ГГГГ заключила договор управления апартаментами и другими нежилыми помещениями на помещение №, расположенное по адресу: <адрес>Б.

В момент понуждения ФИО4 со стороны ООО «Мидгард» к заключению указанного договоро ООО «Мидгард» мотивировало это тем, что данный договор заключаются на основании решения общего собрания собственников нежилого здания с КН 39:05:010111:431, расположенного по адресу: <адрес>Б, от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного в форме очного собрания собственников помещений.

Отсюда следует, что ООО «Мидгард» никогда не являлось управляющей компанией, не могло на законных основаниях предоставлять какие-либо управленческие услуги собственникам нежилого здания с КН 39:05:010111:431, расположенного по адресу: <адрес>Б, распоряжаться МОП, и требовать оплату за указанные незаконные услуги, а ФИО4 была введена в заблуждение со стороны ООО «Мидгард» и понуждена к заключению с ООО «Мидгард» спорных договоров управления.

ФИО4, введенная ответчиком в заблуждение и под влиянием обмана, будучи уверенная в законности действий ООО «Мидгард» и законности договоров управления, ежемесячно выполняла свои обязательства по оплате коммунальных услуг исправно и в период с июня 2021 года по апрель 2025 года перевела в адрес ООО «Мидгард» денежные средства в общей сумме более 652 020,00 рублей.

ФИО4 просит суд:

- признать договор управления апартаментами и другими нежилыми помещениями ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ООО «Мидгард» и ФИО4 - недействительным.

- взыскать с ООО «Мидгард» в пользу ФИО4 уплаченные по недействительным договорам денежные средства в размере 652 020,00 рублей,

- обязать ООО «Мидгард» не чинить препятствий в пользовании ФИО4 принадлежащими ей нежилыми помещениями №, а также земельным участком КН39:05:010111:22 и следующим общим имуществом в задании с КН 39:05:010111:431, расположенном по адресу: г Зеленоградск, <адрес>Б:

№ - Вод. Узел (39:05:010111:442);

№ - Дворницкая (39:05:010111:444);

№ - Вентиляторная (39:05:010111:445);

№-ЭЩ (39:05:010111:446);

№ - КПП (39:05:010111:447);

№ - Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» (39:05:010111:448);

№ - Насосная станция (39:05:010111:449);

№, №, № - подземного этажа: коридоры, проходы, проезды и въезд на парковку;

- обязать ООО «Мидгард» передать ФИО4 ключи от запорных устройств помещений, пульты и ключи от шлагбаума и въездных ворот:

№ - Вод. Узел (39:05:010111:442);

№ - Дворницкая (39:05:010111:444)

№ - Вентиляторная (39:05:010111:445)

№ - ЭЩ (39:05:010111:446)

№ - КПП (39:05:010111:447);

№ - Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» (39:05:010111:448)

№ - Насосная станция (39:05:010111:449)

№ - Вход в паркинг (39:05:010111:596);

№ - Въезд в паркинг с выдачей пультов и ключей от шлагбаума и въездных ворот

- обязать ООО «Мидгард» освободить помещение № - КПП (39:05:010111:447);

ФИО6 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что он с ООО «Мидгард» ДД.ММ.ГГГГ заключил договоры управления апартаментами и другими нежилыми помещениями на помещение №, пом. № П11 и пом. № П54, расположенные по адресу: <адрес>Б.

В момент понуждения ФИО6 со стороны ООО «Мидгард» к заключению указанных договоров ООО «Мидгард» мотивировало это тем, что данные договора заключаются на основании решения общего собрания собственников нежилого здания с КН 39:05:010111:431, расположенного по адресу: <адрес>Б, от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного в форме очного собрания собственников помещений.

Отсюда следует, что ООО «Мидгард» никогда не являлось управляющей компанией, не могло на законных основаниях предоставлять какие-либо управленческие услуги собственникам нежилого здания с КН 39:05:010111:431, расположенного по адресу: <адрес>Б, распоряжаться МОП, и требовать оплату за указанные незаконные услуги, а ФИО6 был введен в заблуждение со стороны ООО «Мидгард» и понужден к заключению с ООО «Мидгард» спорных договоров управления.

ФИО6, введенный ответчиком в заблуждение и под влиянием обмана, будучи уверенный в законности действий ООО «Мидгард» и законности договоров управления, ежемесячно выполнял свои обязательства по оплате коммунальных услуг исправно и в период с апреля 2021 года по апрель 2025 года перевел в адрес ООО «Мидгард» денежные средства в общей сумме более 1 146 313,04 рублей.

ФИО6 просит суд:

- признать договоры управления апартаментами и другими нежилыми помещениями ДД.ММ.ГГГГ на помещения №, пом. № П11 и пом. № П54 заключённые межу ООО «Мидгард» и ФИО6 - недействительными.

- взыскать с ООО «Мидгард» в пользу ФИО6 уплаченные по недействительным договорам денежные средства в размере 1 146 313,04 рублей,

- обязать ООО «Мидгард» не чинить препятствий в пользовании ФИО6 принадлежащими ему нежилыми помещениями №, пом. № П11 и пом. № П54, а также земельным участком КН39:05:010111:22 и следующим общим имуществом в задании с КН 39:05:010111:431, расположенном по адресу: г Зеленоградск, <адрес>Б:

№ - Вод. Узел (39:05:010111:442);

№ - Дворницкая (39:05:010111:444);

№ - Вентиляторная (39:05:010111:445);

№-ЭЩ (39:05:010111:446);

№ - КПП (39:05:010111:447);

№ - Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» (39:05:010111:448);

№ - Насосная станция (39:05:010111:449);

№, №, № - подземного этажа: коридоры, проходы, проезды и въезд на парковку;

- обязать ООО «Мидгард» передать ФИО6 ключи от запорных устройств помещений, пульты и ключи от шлагбаума и въездных ворот:

№ - Вод. Узел (39:05:010111:442);

№ - Дворницкая (39:05:010111:444)

№ - Вентиляторная (39:05:010111:445)

№ - ЭЩ (39:05:010111:446)

№ - КПП (39:05:010111:447);

№ - Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» (39:05:010111:448)

№ - Насосная станция (39:05:010111:449)

№ - Вход в паркинг (39:05:010111:596);

№ - Въезд в паркинг с выдачей пультов и ключей от шлагбаума и въездных ворот

- обязать ООО «Мидгард» освободить помещение № - КПП (39:05:010111:447);

Определением суда данные дела были объединены в одно производство.

Определением суда в качестве 3-го лица привлечена администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ <адрес>».

В судебное заседание истцы заявлениям ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО6 не явились, извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истцов по доверенностям ФИО20 иски полностью поддержал, дал пояснения, аналогичные пояснениям иска, дополнительно добавил, что истцам ответчиком были незаконно навязаны договоры управления их нежилыми помещениям в момент сдачи самого здания в эксплуатацию. В случае незаключения истцами данных договоров управления ответчик отказывался подписывать акты приема-передач нежилых помещений истцов. В последующем решением суда были признаны незаконным решения общего собрания собственников, которыми ответчик был утвержден в качестве управляющей организации. Таким образом, заключенные с ответчиком договоры управления являются недействительными сделками, поскольку были заключены путем обмана и принуждения истцов, а у ответчика отсутствовало право на заключение таких договоров. В настоящее время по данным договорам истцы выплатили ответчику за оказанные коммунальные услуги различные денежные суммы, которые в связи с недействительностью договоров управления подлежат возврату истцам. Кроме того, в настоящее время ответчик создает всяческие препятствия истцам в пользовании их нежилыми помещениями, в том числе, установил шлагбаум на въезде на парковку истцам, установил возможность проезда на парковку только по звонку на определенный номер, при этом ключи от шлагбаума и въездных ворот у истцов отсутствуют. Ответчик часто отключает истцам воду и электроэнергию в их нежилых помещениях. Также ответчик установил пропускной пункт на въезде на парковку, повесил замки на двери в помещения, где находятся водный узел, дворницкая, вентиляторная, электрощитовая (ЭЩ), теплопункт, водомерный узел помещения «К1», насосная станция. Указанные помещения являются общей собственностью собственников помещений всего здания гостиницы «Мидгард», в связи с чем все собственники помещения здания имеют право пользоваться такими помещениями. Требования об освобождении данных помещений от замков заявлены истцами в целях беспрепятственной передачи таких помещений новой управляющей компании, которая будет выбрана в будущем. В помещении водного узла и ЭЩ стоят запорные устройства, которые позволяют ответчику перекрывать истцам в их помещениях воду и отключать электричество, что создает истца препятствия в пользовании их помещениями. Ссылался на то, что срок исковой давности истцами не пропущен, поскольку такой срок должен исчисляться со дня вступления решения суда по делу № 2-718/2023 в силу.

В судебном заседании представитель ООО «Мидгард» по доверенности ФИО21 возражал против заявленных требований, пояснил, что оснований для признания оспариваемых договоров управления, заключенных с истцами не имеется. Истцы их подписали добровольно, они отдавали отчет своим действиям. В последующем данные договоры исполнялись. ООО «Мидгард» оказывало услуги по управлению зданием, истцы данные услуги оплачивали, получали коммунальные услуги. Претензий от истцов о качестве коммунальных услуг не поступало. Несмотря на то, что решением суда по делу № 2-718/2023 были признаны незаконными решения общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время новая управляющая компания собственниками не выбрана, в связи с чем ООО «Мидгард» продолжает оказывать истцам услуги по управлению домом до момента выбора такой компании. ООО «Мидгард» никаких препятствий истцам в пользовании их нежилыми помещениями не чинит. Есть определенные Правила поведения при нахождении на территории комплекса «Мидгард-Клаб», с которым истцы согласились и их подписали. Порядок является единым для всех собственников помещений. Согласно данному порядку на въезде в парковку установлен шлагбаум, имеется пропускной пункт, в котором находится охранник, у которого имеется пульт от шлагбаума. Истцы внесены в списки лиц, имеющих право поезда на территорию парковки. Проезд осуществляется по звонку на определенный номер. Истцам никто не препятствует в пользовании парковки. Что касается остальных мест общего пользования – мест, где находятся водный узел, дворницкая, вентиляторная, электрощитовая (ЭЩ), теплопункт, водомерный узел помещения «К1», насосная станция, то данные места закрыты по правилам безопасности с целях исключения доступа посторонних лиц, доступ к таким объектам ограничен, поскольку в противном случае это создавало бы угрозу жизни и здоровью находящихся в здании лиц, там находится дорогостоящее оборудование. При этом имеется старший по зданию, у которого всегда находятся ключи от всех помещений мест общего пользования. На пользование истцами их нежилыми помещениями данные объекты не влияют. Истцам никто не перекрывал водоснабжение и электроснабжение их нежилых помещений просто так. Возможно какие-то отключения и были, но это связано исключительно с нежеланием истцов оплачивать коммунальные услуги и наличием большой задолженности за коммунальные услуги. При этом в своих нежилых помещениях истцы не живут, они сдаются в аренду третьим лицам. Также представителем ООО «Мидгард» было заявлено о пропуске истцами срока исковой давности по требованиям об оспаривании договоров управления истцов.

В судебное заседание представитель администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» не явился, извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Выслушав представителя истца, исследовав все доказательства по делу в их совокупности и дав им оценку, суд приходит к следующему.

Судом установлено, истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 являются собственниками нежилых помещений – апартаментов и парковочных мест, входящих в состав нежилого здания с КН 39:05:010111:431 по адресу: <адрес>Б, а именно:

- ФИО1 собственником нежилого помещения № с КН: 39:05:010111:524 площадью 45,7 кв.м., расположенного на 3-м этаже здания, и парковочного помещения № П52 с КН: 39:05:010111:433 площадью 4,7 кв.м.

- ФИО2 собственником нежилого помещения № КН: 39:05:010111:514 площадью 38,6 кв.м. и парковочного помещения № П51 с КН: 39:05:010111:585 площадью 5,2 кв.м.

- ФИО3 собственником нежилого помещения № КН: 39:05:010111:559, площадью 38,3 кв.м., расположенного на 5-м этаже здания

- ФИО4 собственником нежилого помещения № КН: 39:05:010111:499, площадью 57,1 кв.м., расположенного на 2-м этаже здания,

- ФИО5 собственником нежилого помещения № КН: 39:05:010111:500, площадью 43,2 кв.м., расположенного на 2-м этаже здания

- ФИО6 собственником нежилого помещения № КН: 39:05:010111:513, площадью 70,3 кв.м., расположенного на 3-м этаже здания, парковочного помещения № П11 КН: 39:05:010111:461 площадью 15,5 кв.м. и парковочного помещения № П54 КН: 39:05:010111:435 площадью 3,1 кв.м.

Указанное нежилое здание с КН 39:05:010111:431 по адресу: <адрес>Б, было построено и ДД.ММ.ГГГГ застройщику ООО «Мидгард» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию №-RU№.

Между ООО «Мидгард» и истцами были заключены следующие договоры управления апартаментами и другими нежилыми помещениями:

- с ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (на парковочное место № П52),

- с ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ (на парковочное место № П51)

- с ФИО3 от 01.02.2021

- с ФИО4 от 01.06.2021

- с ФИО5 от 08.02.2021

- с ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ (на парковочное место № П11), от ДД.ММ.ГГГГ (на парковочное место № П54).

По данным договора управления истцами за период с момента их заключения и до ДД.ММ.ГГГГ были уплачены следующие денежные суммы в счет оплаты выставленных платежных документов на содержание нежилого помещения и за оказанные коммунальные услуги:

- ФИО1 уплачено 500 684,00 рубля,

- ФИО2 уплачено 523 831,46 рублей,

- ФИО16 уплачено 485 108,36 рублей,

- ФИО4 уплачено 652 020,00 рублей,

- ФИО5 уплачено 468 069,00 рублей,

- ФИО6 уплачено 1 146 313,40 рублей,

Заявляя требования о признании недействительными договоров управления апартаментами и другими нежилыми помещениями, заключенными истцами с ООО «Мидгард», а также о взыскании с ответчика уплаченных денежных сумм по данным договором управления, истцы ссылаются на то, что данные договоры были заключены на основании решения общего собрания собственников нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, признанного в последствии решением суда недействительным, что, по их мнению, свидетельствует об отсутствии у ООО «Мидгард» права на заключение таких договоров и об отсутствии права на управленческие услуги истцам.

С данными доводами истцов суд не может согласиться по следующим основаниям.

В силу ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в п. 6 ч. 2 ст. 153 настоящего кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 названного кодекса, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 названного кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 25.01.2024 по гражданскому делу № 2-11/2024 иск ФИО2, ФИО17, ФИО13, ФИО18, ФИО4, ФИО14, ООО «ТИР-Финанс», ФИО19 к ООО «Мидгард» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений, об обязании ознакомить с проектом рабочей документации в полном объеме, удовлетворен. Восстановлены сроки на обжалование решение внеочередного собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ и решения внеочередного собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ. Признаны недействительными решения внеочередного собрания собственников помещений в гостинице по адресу <адрес>, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, а также решение внеочередного собрания собственников помещений в гостинице по адресу <адрес>, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ. На ООО «Мидгард» возложена обязанность ознакомить ФИО2, ФИО17, ФИО13, ФИО18, ФИО4, ФИО14 с рабочим проектом по строительству гостиницы, расположенной по адресу: <адрес>, в полном объеме.

Апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ данное решение суда оставлено без изменения и вступило в силу.

Кассационным определением от ДД.ММ.ГГГГ данные судебные постановления также оставлены без изменения.

Данным решением, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено, что при проведении общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ не имелось кворума, что свидетельствует о ничтожности всех принятых на таком собрании решений.

Как видно из разъяснения, содержащиеся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 названного кодекса, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 названного кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В силу ч. 14 ст. 161 ЖК РФ до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Таким образом, управление управляющей организацией может осуществляться по общим правилам в случае ее избрания на общем собрании собственников, а если собственниками не предприняты меры по избранию, то управляющая организация осуществляет управление домом в следующих случаях:

1) в связи с заключением застройщиком многоквартирным домом договора временного управления с управляющей организацией (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ);

2) в случае отбора управляющей организации посредством проведения открытого конкурса органом местного самоуправления (ч. 13 ст. 161 ЖК РФ);

3) в случае назначения управляющей организации органом местного самоуправления (ч. 17 ст. 161 ЖК РФ).

Из материалов дела видно, что органом местного самоуправления – администрацией МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», с момента введения здания в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени не проводился конкурс о выборе управляющей компании нежилого здания истцов, администрацией какого-либо назначения управляющей компании не производилось.

После признания недействительными решений общего собрания собственников помещений здания от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ также какого-либо решения о выборе иной управляющей организации собственниками помещений здания не принималось, соответствующее собрание не проводилось.

В соответствии с ч. 7.3 ст. 155 ЖК РФ при осуществлении застройщиком управления многоквартирным домом без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, застройщику.

Таким образом, в силу положений ч. 14 ст. 161 ЖК РФ и ч. 7.3 ст. 155 ЖК РФ до выбора собственниками зданий гостиницы «Мидгард» иной управляющей организацией, либо до назначения управляющей организации, отобранной по результатам открытого конкурса органом местного самоуправления, управление данным зданием осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Вместе с тем, судом установлено, что такой договор управления застройщиком не был заключен, конкурс администрацией МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» по выбору управляющей организации не проводился, как и не была назначена администрацией управляющая организация.

Кроме того, как видно из признанных незаконными решением суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № решений общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, в повестку дня в рамках данных решений не ставился вопрос о возложении обязанностей на собственников помещений здания по заключению договоров управления апартаментами с ООО «Мидгард», соответственно, решением суда от ДД.ММ.ГГГГ вопрос незаконности заключения данных договоров управления не затрагивался.

При этом, из материалов дела видно, что ООО «Мидгард» до настоящего времени фактически осуществляет услуги по управлению нежилым зданием гостиницы «Мидгард» по адресу <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мидгард» и АО «ОКОС» заключен договор на водоотведение №-ВОзск-2021, что подтверждается исполнение ответчиком коммунальной услуги по водоотведению в курортной зоне.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мидгард» и ООО «Водоснабжение» заключен договор холодного водоснабжения №, что подтверждает исполнение ответчиком коммунальной услуги по водоснабжению и водоотведению нежилого здания истцов (л.д. 169 Т.1).

В последующем ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мидгард» и ГП «Водоканал» заключен договор холодного водоснабжения №, что подтверждается исполнение ответчиком коммунальной услуги по водоснабжению нежилого здания истцов (л.д. 177 Т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мидгард» и ООО «ГИКА» заключен договор теплоснабжения, что подтверждает исполнение ответчиком коммунальной услуги по теплоснабжению нежилого здания истцов (л.д. 16 Т.2).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мидгард» и ГП КО «ЕСОО» заключен договор на оказание услуг по обращению с твердыми бытовым отходами №, что подтверждает исполнение ответчиком коммунальной услуги по вывозу ТКО (л.д. 39 Т.2).

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Янтарьэнерго» (после переименования АО «Россети Янтарь») и ООО «Мидгард» заключен договор энергоснабжения на поставку электрической энергии в нежилое здание с КН 39:05:010111:431 по адресу: <адрес>Б.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Янтарьэнерго» (после переименования АО «Россети Янтарь») и ООО «Мидгард» подписан Акт об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств гостиницы «Мидгард», максимальная выделенная мощность составила 1000 кВт, точками присоединения являлись нижние контакты стойки ПН в РУ 0,4 кВ ТП 326-03 Л-5.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Янтарьэнерго» (после переименования АО «Россети Янтарь») и ООО «Мидгард» подписан Акт об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств гостиницы «Мидгард», максимальная выделенная мощность составила 360 кВт, ранее присоединенная мощность 100 кВт, точками присоединения являлись нижние контакты стойки ПН в РУ 0,4 кВ ТП 326-03 Л-1 сек. 1 и нижние контакты стойки ПН в РУ 0,4 кВ ТП 326-03 Л-5 сек. 2.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мидгард» и ООО «Балтийские системы пожарной безопасности» заключен договор №/ТО на техническое обслуживание автоматической установки порошкового пожаротушения и автоматической установки пожарной сигнализации и оповещения (л.д. 165).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мидгард» и ООО «Фортуна щит» заключен договор оказания охранных услуг №, на оказание услуг по охране здания и прилегающих территорий по адресу: <адрес>А (л.д. 194 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Мидгард» и ООО «ЧОП «Кобра-Светлогорск» заключен договор оказания услуг №/зел-1, согласно которому оказываются услуги пульта централизованного наблюдения и обеспечение поддержания режима подключение объекта по адресу: <адрес>А (л.д. 200 т.1).

В рамках вышеуказанных договоров ООО «Мидгард» осуществляло оплату за поставку коммунальных ресурсов данным ресурсоснабжающими организациям, а также вносило оплату за фактически оказанные услуги, непосредственно связанные с управлением спорным нежилым зданием, что подтверждается многочисленным платежным поручениями ООО «Мидгард».

Тот факт, что договоры управления истцов, заключенные с ООО «Мидгард» в качестве управляющей организацией нежилым зданием истцов, фактически исполнялись, также подтверждает и претензии истцов на некачественные услуги по управлению ООО «Мидгард» (л.д. 37-41 Т.1)

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ООО «Мидгард» оказывало истцам услуги по управлению нежилыми зданием гостиницы «Мидгард» в период с момента сдачи дома в эксплуатацию до настоящего времени, а истцы этими услугами пользовались, на основании вышеуказанных договоров управления.

При этом суд также учитывает тот факт, что в настоящее время собственники помещений гостиницы не лишены возможности выбора иной управляющей организации путем проведения общего собрания собственников, с которой они заключат иные договоры управления.

Доводы истцов со ссылкой на положения ст. 178 ГК РФ о том, что они были введены в заблуждение со стороны ООО «Мидгард» и понуждены к заключению с ООО «Мидгард» спорных договоров управления, не свидетельствуют о ничтожности данных договоров управления.

Статьей 166 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п. 2 ст. 178 ГК РФ).

Согласно п. 3 названной статьи заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

По смыслу указанной нормы права сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Согласно ч. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, как видно из материалов дела, истцами не представлено достаточных доказательств того, что они, заключая спорные договоры управления с ООО «Мидгард» действовали под влиянием заблуждения, либо обмана.

Как было указано выше, данные договоры управления исполнялись как со стороны ООО «Мидгард», так и со стороны истцов.

Какого-либо принуждения к заключению спорных договоров управления со стороны ООО «Мидгард» истцов судом не установлено, данные договоры истцами были подписаны добровольно.

Кроме того, суд также учитывает следующее.

В судебном заседании представителем ООО «Мидгард» заявлено о пропуске истцами срока исковой давности по заявленным требованиям в части оспаривания договоров управления.

Пунктом 2 ст. 181 ГК РФ определено, что годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как видно из материалов дела, решение суда по делу № 2-11/2024 вступило в силу с 21.05.2024, с настоящими исками истцы обратились в суд ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с пропуском срока исковой давности на 6 дней.

Ходатайств о восстановлении такого срока истцами не заявлено, как и не приведено уважительных причин для восстановления такого срока.

Таким образом, срок исковой давности истцами пропущен без уважительных причин.

В связи с изложенным оснований для признания договоров управления, заключенными между истцами и ООО «Мидгард», не имеется.

Также не имеется оснований для взыскания с ООО «Мидгард» в пользу истцов выплаченных последними денежных сумм в рамках оплаты коммунальных услуг и содержания общего имущества здания, поскольку такие услуги истцам ответчиком фактически были оказаны, договоры управления в данной части ответчиком исполнены за запрашиваемый истцами период взыскания денежных средств, следовательно, на истцах лежала обязанность оплатить оказанные ответчиком коммунальные услуги и услуги по содержанию жилья.

Истцами также заявлены требования об устранении препятствий в пользовании истцами мест общего пользования, а именно: № Вод. Узел с КН 39:05:010111:442; № Дворницкая с КН 39:05:010111:444; № Вентиляторная с КН 39:05:010111:445; № ЭЩ с КН 39:05:010111:446; № КПП с КН 39:05:010111:447; № Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» с КН 39:05:010111:448; № Насосная станция с КН 39:05:010111:449; помещениями №, №, № подземного этажа: коридоры, проходы, проезды и въезд на парковку, путем передачи ключей от запорных устройств помещений, пульты и ключи от шлагбаума и въездных ворот, а также об освобождении ООО «Мидгард» помещения контрольно-пропускного пункта № с КН 39:05:010111:447.

Данные требования истцов также не могут быть удовлетворены по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Для удовлетворения негаторного иска должны быть соблюдены следующие условия:

- наличие у истца законного права в отношении имущества, в пользовании которым ответчиком чинятся препятствия, наличие препятствий в осуществлении права истца;

- наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в пользовании истцом имуществом, не соединенные с лишением владения.

При этом чинимые препятствия должны иметь реальный характер (п. 45 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Из материалов дела следует, что доступ в жилое помещение истцам предоставляется, преград истцам ответчиком в непосредственном пользовании принадлежащими истцам нежилыми помещениями не чинится.

Помещения № Вод. Узел с КН 39:05:010111:442; № Дворницкая с КН 39:05:010111:444; № Вентиляторная с КН 39:05:010111:445; № ЭЩ с КН 39:05:010111:446; № Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» с КН 39:05:010111:448; № Насосная станция с КН 39:05:010111:449; находятся в цокольном этаже здания и являются общедомовым имуществом.

Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических лиц.

Пунктом ДД.ММ.ГГГГ Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № установлено, что располагаемые в лестничных клетках шкафы с электрощитками и электроизмерительными приборами, а также электромонтажные ниши должны быть всегда закрыты.

В соответствии с пунктом ДД.ММ.ГГГГ Правил N 170 задвижки, электрощитовые и другие отключающие устройства, расположенные на лестнице, должны находиться в закрытых шкафах, ключи от которых хранятся у диспетчера организации по обслуживанию жилищного фонда.

В силу п. 5.6.2 Правил № организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечивать эксплуатацию, в том внутридомового электрооборудования и внутридомовых электрических сетей питания электроприемников общедомовых потребителей; этажных щитков и шкафов, в том числе слаботочных с установленными в них аппаратами защиты и управления, а также электроустановочными изделиями, за исключением квартирных счетчиков энергии.

В силу п. 1.15 Типовой инструкции по безопасному ведению работ для персонала котельных РД 10-319-99, утвержденной постановлением Госгортехнадзора Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 49, посторонние лица могут допускаться в котельную только с разрешения администрации и в сопровождении ее представителя (лица, ответственного за исправное состояние и безопасную эксплуатацию котлов, и др.).

Согласно п. 7.1.9 «Правила устройства электроустановок. Раздел 7. Электрооборудование специальных установок. Главы 7.1, 7.2», утвержденных Минтопэнерго России ДД.ММ.ГГГГ, электрощитовое помещение - помещение, доступное только для обслуживающего квалифицированного персонала, в котором устанавливаются ВУ, ВРУ, ГРЩ и другие распределительные устройства.

В пунктах 45 и 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу статьей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Поскольку вышеуказанные помещения являются общедомовым имуществом и касаются прав собственника нежилого помещения на общедомовое имущество, в том числе техническое оборудование, следовательно, вышеуказанный нормы закона применяются в соответствии жилищным законодательством о пользовании общедомовым имуществом.

Совокупность приведенных норм закона в единстве с актом легального толкования предполагает, что негаторный иск подлежит удовлетворению при совокупности следующих юридически значимых обстоятельств: иск заявлен владельцем вещи, адресован лицу, допустившему нарушение права или законного владения, установлена причинно-следственная связь между действиями ответчика и нарушением права собственности. Такое нарушение права на вещь, не связанное с лишением владения, в том числе, может выражаться в ухудшении свойств и качеств вещи, невозможности ее использования по назначению.

В силу статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Заявляя настоящие требования, истцы в судебном заседании ссылались на то, что освобождении данных помещений от замков, либо путем передачей истцам ключей от этих помещений, заявлены ими в целях беспрепятственной передачи таких помещений новой управляющей компании, которая будет выбрана в будущем.

Из материалов дела видно, что нежилые помещения с находящимися в них водным узлом, вентиляторная, ЭЩ, теплопункт, водомерным узлом, насосной станции, находятся в отдельных помещениях, закрытых от посторонних лиц.

Из материалов дела видно, что истцы в полном объеме получают коммунальные услуги по водоснабжению, водоотведению, отоплению, электроснабжению, охране их нежилого здания и др., могут беспрепятственно пользоваться принадлежащими им нежилыми помещениями.

Доказательств того, что созданы препятствия в пользовании их нежилыми помещениями тем, что помещения здания, где находятся: водный узел, вентиляторная, ЭЩ, теплопункт, водомерный узел, насосная станция, закрыты от проникновения посторонних лиц, истцами не представлено.

Кроме того, суд учитывает, что доступ в такие помещения имеет персонал управляющей организации, а в настоящее время надлежащей управляющей организации в здании истцов не выбрано, при том, что действующими нормами и правилами предписано исключить проникновение посторонних лиц в данные помещения, а при этом защита прав истцов не может быть осуществлена на будущее.

Что касается требований истцов об освобождении КПП, а также о предоставлении им доступа к помещениям №, №, № подземного этажа: коридоры, проходы, проезды и въезд на парковку, а также обязать ООО «Мидгард» передать истцам ключи и пульты от шлагбаума и въездных ворот, и от помещения № Дворницкая с КН 39:05:010111:444, то и такие требования не могут быть удовлетворены.

Как видно из материалов дела, одновременно с заключением вышеуказанных договоров управления между истцами и ООО «Мидгадр» были подписаны Правила поведения при нахождении на территории комплекса «Мидгард Клаб».

В силу раздела 2 Правил поведения при нахождении на территории комплекса «Мидгард Клаб», на территории комплекса действует пропускной режим, который должен обеспечивать санкционированный проход (проезд) лиц, проживающих в квартале, сопровождающих их лиц, а также сотрудников, работающих на территории квартала.

В силу п. 23 Правил поведения при нахождении на территории комплекса «Мидгард Клаб», проход на территорию квартала, выход с территории осуществляется собственниками помещений самостоятельно с использованием домофонных чипов, которые приобретаются у администрации УО.

В силу п. 210 Правил поведения при нахождении на территории комплекса «Мидгард Клаб», собственники машино-мест имеют право на круглосуточный доступ к своим парковочным местам.

Из материалов дела видно, что въезд на парковку здания «Мидгард» осуществляется через шлагбаум и КПП.

Судом также установлено, что у персонала гостиницы «Мидгард», в т.ч. в рамках заключенного между ООО «Мидгард» и ООО Охранное предприятие «Фортуна-Вест» договора об оказании услуг по охране объекта от ДД.ММ.ГГГГ №, имеются списки собственников помещений, в т.ч. и истцов, которые могут беспрепятственно въезжать на территорию парковки.

Въезд на парковку осуществляется по звонку на определенный номер телефона.

Доказательств того, что ответчиком истцам чинятся препятствия в пользовании подземным этажом и парковой гостиницы, истцами суду не представлено.

Представленная истцами видеозапись, где на парковку не был допущен представитель ООО «Тир-Финанс» ФИО19, не свидетельствует о том, что ответчиком истцам постоянно чинятся препятствия в пользовании такой парковкой, что бы свидетельствовало о нарушении прав истцов ответчиком.

Суд также учитывает и то обстоятельство, что решением Арбитражного суда Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А21-14278/2023 ООО «Тир-Финанс» отказано в иске к ООО «Мидгард» о нечинении препятствий в пользовании помещениями № Вод. Узел с КН 39:05:010111:442; № Дворницкая с КН 39:05:010111:444; № Вентиляторная с КН 39:05:010111:445; № ЭЩ с КН 39:05:010111:446; № КПП с КН 39:05:010111:447; № Теплопункт, водомерный узел помещения «К1» с КН 39:05:010111:448; № Насосная станция с КН 39:05:010111:449; помещениями №, №, № подземного этажа: коридоры, проходы, проезды и въезд на парковку.

Мотивом принятия такого решения Арбитражного суда Калининградской области послужило то, что истцом не представлены доказательства наличия таких препятствий.

Иных доказательств нарушения прав истцов наличием препятствий ответчика в пользовании истцами их имуществом, последними суду не представлено.

Таким образом, оснований для удовлетворения заявленных требований в данной части судом не установлено.

В силу изложенного иск не подлежит удовлетворению полностью.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО7, ФИО3, ФИО5, ФИО4, ФИО6, к ООО «Мидгард» о признании договоров управления недействительными, взыскании уплаченных денежных средств, устранении препятствий в пользовании нежилыми помещениями, - оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 21 января 2026 года.

Председательствующий

Судья Ватралик Ю.В.

В ряде случаев суды приходят к противоположным выводам

Актуальная практика 2025–2026 →