Дело № 2-3145/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 октября 2022 года г. Челябинск
Калининский районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего Панфиловой Н.В.,
при секретаре Вязьминой А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Трест К-9» о признании односторонних отказов застройщика от договоров долевого участия в строительстве недействительными сделками,
УСТАНОВИЛ:
представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности в интересах ФИО3, обратился в суд с иском к ответчику обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Трест К-9» о признании недействительными сделками: одностороннее расторжение ответчиком договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от (дата) № №, односторонне расторжение ответчиком договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от (дата) № №, одностороннее расторжение ответчиком договора на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от (дата) №, заключенных между истцом и ответчиком.
В обоснование заявленных исковых требований указано, что между истцом и ответчиком были заключены договоры на участие в долевом строительстве многоквартирного дома от (дата) № №. В соответствии с условиями договоров, на истца возложена обязанность по внесению денежных средств по уплате цены договоров на открытый в уполномоченном банке (ПАО Сбербанк) счет эскроу. Истец неоднократно пыталась внести денежные средства за оплату договоров участия в долевом строительстве, однако банк данные денежные средства не принимал, поскольку ответчиком не были предоставлены необходимые документы – индивидуальные условия договора счета эскроу, соответственно, счета эскроу не открыты. Вышеуказанные обстоятельства послужили причиной неисполнения договорных обязательств, поскольку истец была лишена возможности внести денежные средств на счет эскроу и надлежащим образом исполнить договоры на участие в долевом строительстве, в части оплаты цены договоров. (дата) истцом были получены уведомления о расторжении договоров участия в долевом строительстве. Учитывая недобросовестные действия ответчика, в результате которых истец не смог исполнить свои обязательства по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов, истец считает односторонние отказы ответчика от исполнения указанных договоров незаконными подлежащими признанию недействительными, что послужило основанием для предъявления вышеуказанных исковых требований.
Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в иске.
Представитель ответчика ООО Специализированный застройщик «Трест К-9» - ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. В обоснование возражений на исковые требования указал, что истцом нарушены обязательства в части оплаты цены договоров. Ответчиком в адрес истца были направлены претензии, ответы на которые от истца не поступили. Учитывая, что срок оплаты цена договора истцом был нарушен более чем на два месяца, ответчиком инициирована процедура одностороннего отказа от исполнения договора. Дополнительно указал на то, что истец ведет предпринимательскую деятельность по перепродаже недвижимости, о чем свидетельствует приобретение истцом нескольких объектов недвижимости одновременно. Таким образом, истец, являясь профессиональным участником на рынке недвижимости, знал и понимал последствия нарушения условий договоров в части оплаты. Учитывая, что объекты недвижимости приобретались истцом в коммерческих целях, а не для личных нужд, представитель ответчика просил суд при вынесении решения не применять Закон о защите прав потребителей.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, представил мнение относительно заявленных исковых требований, в которых указал на необходимость уточнения истцом исковых требований в части восстановления записей о государственной регистрации договоров в Едином государственном реестре недвижимости, а в случае заключения новых договоров – добавить требования о признании таких договоров недействительными и применении последствий их недействительности.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, оценив доводы исковых требований и возражений на них, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч.3 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.
В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона (ч.4 ст. 5 указанного закона).
Как установлено судом и следует из материалов дела, (дата) между истцом и ответчиком заключен договор № на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом – многоквартирный жилой дом со встроенным детским садом, расположенный по адресу: (адрес), расположенный на земельном участке с кадастровым номером земельного участка: 74:30:0104007:244 (5017,00 кв.м.), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства (квартиру) – двухкомнатную квартиру № (стр.), общей площадью (проектная) 49,82 кв.м. (без площади лоджии) расположенную на 10 этаже, входящую в состав дома, а также общее имущество дома, дольщику в собственность, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в общую совместную собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (п. 1.1 договора).
В соответствии с п. 2.1 договора стоимость объекта долевого строительства (цена договора) составляет 1 917 340 рублей.
При этом стороны согласовали следующий порядок оплаты объекта долевого строительства: сумма в размере 575 202 рубля подлежит оплате дольщиком за счет собственных средств в течение 14 календарных дней с даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве путем внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу, а именно на счет эскроу в ПАО «Сбербанк России». Оставшуюся сумму в размере 1 342 138 рублей за счет собственных средств до (дата) путем внесения денежных средств в открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу, а именно на счет эскроу в ПАО «Сбербанк России» (п.2.2 договора).
Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра по Челябинской области) (дата).
(дата) между истцом и ответчиком заключен договор № на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом – многоквартирный жилой дом со встроенным детским садом, расположенный по адресу: (адрес), расположенный на земельном участке с кадастровым номером земельного участка: 74:30:0104007:244 (5017,00 кв.м.), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства (квартиру) – двухкомнатную квартиру № № (стр.), общей площадью (проектная) 49,82 кв.м. (без площади лоджии) расположенную на 8 этаже, входящую в состав дома, а также общее имущество дома, дольщику в собственность, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в общую совместную собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (п. 1.1 договора).
В соответствии с п. 2.1 договора стоимость объекта долевого строительства (цена договора) составляет 1 917 340 рублей.
При этом стороны согласовали следующий порядок оплаты объекта долевого строительства: сумма в размере 575 202 рубля подлежит оплате дольщиком за счет собственных средств в течение 14 календарных дней с даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве путем внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу, а именно на счет эскроу в ПАО «Сбербанк России». Оставшуюся сумму в размере 1 342 138 рублей за счет собственных средств до (дата) путем внесения денежных средств в открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу, а именно на счет эскроу в ПАО «Сбербанк России» (п.2.2 договора).
Указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области) (дата).
(дата) между истцом и ответчиком заключен договор № К9-84 на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить дом – многоквартирный жилой дом со встроенным детским садом, расположенный по адресу: (адрес), расположенный на земельном участке с кадастровым номером земельного участка: 74:30:0104007:244 (5017,00 кв.м.), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать соответствующий объект долевого строительства (квартиру) – двухкомнатную (адрес) (стр.), общей площадью (проектная) 49,82 кв.м. (без площади лоджии) расположенную на 12 этаже, входящую в состав дома, а также общее имущество дома, дольщику в собственность, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в общую совместную собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома (п. 1.1 договора).
В соответствии с п. 2.1 договора стоимость объекта долевого строительства (цена договора) составляет 1 917 340 рублей.
При этом стороны согласовали следующий порядок оплаты объекта долевого строительства: сумма в размере 575 202 рубля подлежит оплате дольщиком за счет собственных средств в течение 14 календарных дней с даты государственной регистрации договора участия в долевом строительстве путем внесения денежных средств на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу, а именно на счет эскроу в ПАО «Сбербанк России». Оставшуюся сумму в размере 1 342 138 рублей за счет собственных средств до (дата) путем внесения денежных средств в открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу, а именно на счет эскроу в ПАО «Сбербанк России» (п.2.2 договора).
Указанный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области) (дата).
Со стороны истца ФИО3 обязательства по оплате цены указанных выше договоров не исполнены.
Ответчиком в ходе судебного разбирательства по делу представлены кассовый чек и опись вложения в ценное письмо, в соответствии с которыми ответчиком в адрес истца, указанный в договорах, направлялись претензии №№ 3,4,5 от (дата) о необходимости погашения задолженности по уплате цены по вышеуказанным выше договорам (л.д.74).
Уведомлениями от (дата) № 524, 525, 526 Ответчик проинформировал истца, об отказе в одностороннем порядке от исполнения договоров, поскольку истцом не исполнены обязательства по уплате цены договоров долевого участия в строительстве (л.д.9 -11).
Указанные уведомления направлены ответчиком в адрес истца, указанный в договоре, почтовым отправлением (дата) и получены истцом (дата), что подтверждается отчетом отслеживания отправлений с почтовым идентификатором и не оспаривалось сторонами.
Предъявляя заявленные исковые требования, истец указывает на то, что после регистрации договоров он обратился в ПАО Сбербанк с заявлением об открытии счета эскроу для внесения денежных средств по договорам участия в долевом строительстве, на что получил отказ, поскольку ответчиком не представлены индивидуальные условия счета эскроу.
При этом, в обоснование заявленных требований истцом представлены заявления в ПАО «Сбербанк России», датированные (дата) (л.д.90-92), (дата) (л.д.95), в ООО СЗ «Трест К-9» от (дата) (л.д.14), т.е. уже после предъявления исковых требований.
Из ответов ПАО Сбербанк следует, что от застройщика ООО СЗ «Трест К-9» имеется соглашение о взаимодействии с банком, имеются открытые счета по объекту взаимодействия. На имя депонента ФИО3 индивидуальные условия застройщика ООО СЗ «Трест К-9» не направлялись. Дополнительно указано, что банк не ведет статистику обращений клиентов в банк, соответственно, не может подтвердить наличие обращений истца до (дата), в связи с чем, просил предоставить сведения о дате обращения и информацию о номере или адресе отделения банка.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч.4 ст. 9 указанного закона).
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).
В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).
Требования о добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.
Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Истцом не соблюдены условия об оплате стоимости объектов долевого строительства, о чем застройщик сообщил истцу в претензиях. Данный факт нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.
Просрочка исполнения обязательств истца составила более двух месяцев, что является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона № 214-ФЗ.
ООО СЗ «Трест К-9» уведомил истца об одностороннем расторжении договоров участия в долевом строительстве, направив уведомления от (дата) в адрес истца, получение которых истцом не оспаривается и подтверждается материалами дела.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суд исходит из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации и приходит к выводу, что вопреки доводам истца, у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска, поскольку процедура расторжения договоров в одностороннем порядке, предусмотренная как законом, так и договором участия в долевом строительстве, застройщиком была соблюдена.
Со стороны истца суду не представлено доказательств, свидетельствующих о добросовестности в отношении исполнения обязательств по оплате цены договоров долевого участия в строительстве. Истец, учитывая период и сроки оплаты, предусмотренные договорами, во исполнение своих обязательств, имел реальную возможность обеспечить оплату по договорам иным способом и (или) обратиться к застройщику для разрешения вопроса по внесению денежных средств, в том числе путем оплаты по счету эскроу.
Таким образом, установив факт неисполнения до настоящего времени обязательств по внесению денежных средств в счет оплаты стоимости цены договоров в долевом строительстве, соблюдения порядок одностороннего отказа от исполнения договора в связи с неисполнением истцом финансовых обязательств, суд приходит к выводу об отсутствии основания для признания недействительным одностороннего расторжения договоров участия в долевом строительстве.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированному застройщику «Трест К-9» о признании односторонних отказов застройщика от договоров долевого участия в строительстве недействительными сделками отказать.
Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы в Челябинский областной суд через Калининский районный суд г. Челябинска.
Председательствующий: Панфилова Н.В.
Мотивированное решение изготовлено 18 ноября 2022 года
Судья: