РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
2 июня 2025г. с. Красный Яр
Красноярский районный суд Астраханской области в составе председательствующего судьи Бекмухановой П.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ахметовой С.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-121/2025 по иску ФИО1 ФИО6 к администрации муниципального образования «Красноярский муниципальный округ Астраханской области» о признании права собственности на реконструированную квартиру,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к ответчику, в обоснование требований указав, что 17.12.2018 г. ФИО1 на основании договора купли-продажи приобрела в собственность квартиру, кадастровый номер <>, расположенную по адресу: <> общей площадью 59,1 кв.м. и земельный участок, кадастровый номер <>, общей площадью 451 кв.м., расположенный по адресу: <>
За время проживания в указанной квартире ФИО1 произведена реконструкция квартиры, а именно: расширена отапливаемая площадь за счет возведения жилой пристройки, в результате чего общая площадь квартиры увеличилась до 75 кв.м.
Разрешение на реконструкцию в установленном порядке ФИО1 не получила.
18.11.2024 г. она обратилась к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию квартиры, однако, получила отказ с разъяснением права обращения в суд с иском о признании права собственности на реконструированную жилую постройку.
Поскольку реконструкция произведена самовольно, истец вынужден обратиться в суд, просит признать за ней право собственности на указанную реконструированную квартиру, общей площадью 75 кв.м.
Истец ФИО1 о времени и месте судебного разбирательства извещена в порядке статей 113, 115 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования просила удовлетворить.
Ответчик - администрация муниципального образования «Красноярский муниципальный округ Астраханской области» о времени и месте судебного разбирательства извещена в порядке статей 113, 115 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, об отложении не ходатайствовал, возражений на иск не представил.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Астраханской области о времени и месте судебного разбирательства извещено в порядке статей 113, 115 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, об отложении не ходатайствовал, возражений на иск не представил.
Третье лицо ФИО2 при надлежащем извещении не явился, представил в суд заявление о рассмотрении дела без его участия. Против удовлетворения исковых требований не возражал.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.
Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высота, количества этажей, площади, объема, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта).
В судебном заседании установлено и подтверждено материалами дела, что истец ФИО1 является собственником земельного участка площадью 451 кв.м. и квартиры площадью 59,1 кв.м., расположенных по адресу: <>, что подтверждается договором купли-продажи от 17.12.2018 г., выписками из ЕГРН.
Собственником кв. 1 в указанном доме является ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
В ходе эксплуатации дома истцом ФИО1 произведена его реконструкция путем строительства пристроя, что повлекло увеличение общей и жилой площади дома, а также привело к изменению объемно-планировочных характеристик.
Так к существующей части дома пристроен дополнительный керамзито-бетонный объем – помещение кухни со стороны дворового фасада. Осуществлен монтаж современных инженерных систем. Кроме того, произведены работы по перепланировке и переоборудованию: произведен демонтаж перегородки, раздающей комнаты, произведен монтаж оконных и дверных блоков, в жилом помещении произведен монтаж инженерного оборудования систем - отопления, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, устроена естественная система вентиляции на кухне.
После проведения переустройства, перепланировки и реконструкции общая площадь принадлежащей истцу квартиры стала составлять 75 кв.м., в том числе жилая – 32,4 кв.м.
28.11.2024 г. по инициативе ФИО1 проведено общее собрание собственников жилого дома <> по вопросу реконструкции квартиры <> указанного дома.
Согласно результатам проведенного собрания собственники дома согласились на реконструкцию квартиры <> принадлежащей ФИО1
18.11.2024 г. администрацией муниципального образования «Красноярский муниципальный район Астраханской области» отказано ФИО1 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию квартиры в реконструированном виде, ввиду ее проведения без разрешительных документов – самовольно. Разъяснено право на обращение в суд.
В силу части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с частью 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии состатьей 7 Земельного кодекса Российской Федерациииспользование земель согласно их целевому назначению, то есть правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Зонирование территорий для строительства регламентируются Градостроительным кодексом, который предусматривает, что постройка будет считаться самовольной, если она создана с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статья 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Собственнику земельного участка предоставлено право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов (подпункт 2 пункта 1статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из положений статей 40-41 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка.
В силустатьи 42 Земельного кодекса Российской Федерациисобственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного суда Российской Федерации 19 марта 2014г., обобщив практику судов Российской Федерации, Верховный Суд Российской Федерации разъяснил следующее. Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерацииявляется возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который принадлежит ему на праве собственности, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
На основании определения Красноярского районного суда Астраханской области от 12.02.2025 г. по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза в Астраханское бюджетное учреждение Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)».
Согласно экспертному заключению Астраханского бюджетного учреждения Астраханской области «Астраханский государственный фонд технических данных и кадастровой оценки (БТИ)» реконструированная квартира <> в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <> по состоянию основных конструкций здания и планировочному решению соответствует требованиям строительных норм и правил, основные несущие конструкции находятся в работоспособном техническом состоянии. В результате выполненных ремонтно-строительных работ в квартире устойчивость несущих и ограждающих конструкций дома и квартиры в том числе, не нарушена, что позволяет эксплуатировать объект экспертизы в текущем состоянии по назначению — в качестве жилой квартиры в многоквартирном жилом доме.
Нарушений требований Федерального закона №52-ФЗ от 30.03.1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», требований пожарной безопасности как в части отдельной квартиры, так и в местах общего пользования, предъявляемых к жилым зданиям и помещениям, не обнаружено. Состав комнат и основные несущие конструкции квартиры №2 в реконструированном состоянии соответствует нормативно- техническим требованиям СНиП и СанПиН, предъявляемым к жилым домам и помещениям в них, что позволяет эксплуатировать объект экспертизы в качестве жилой квартиры (СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные»). В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 г. №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, проживающих в соседней квартире, а также непосредственно на объекте экспертизы - в квартире <> многоквартирного жилого дома по адресу: <>
Противопожарные требования, предъявляемые к жилым помещениям, по результатам произведённых работ по реконструкции не нарушены.
Согласно Выписке из ЕГРН от 04.12.2024г. земельный участок с кадастровым номером <>., на котором расположена квартира <> имеет вид разрешенного использования - для индивидуального жилого дома и хоз. построек. Данный вид использования земельного участка исключает возможность проведения реконструкции многоквартирного дома. Данное несоответствие не является препятствием в узаконении произведенной реконструкции, т.к. реконструкция здания была выполнена в границах существующего на местности земельного участка с кадастровым номером <>, а также данный земельный участок располагается в зоне Ж-2 (зона застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами), в которой реконструкция квартиры в многоквартирном жилом доме относится к основным видам разрешенного использования земельного участка.
Таким образом, реконструкция квартиры <>, расположенной по адресу: <> произведена в соответствии с требованиями строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, но не соответствует градостроительным нормам в части описания вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <>
Произведенная реконструкция (пристрой дополнительного объема) к квартире <> по адресу: <> не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в частности, права собственников, проживающих в соседних квартирах, а также непосредственно на объекте экспертизы, что подтверждается соответствием произведенной самовольной реконструкции санитарно- гигиеническим, противопожарным, строительным нормам и правилам.
Произведенная реконструкция в квартире <> по адресу: <> заключается в пристройке дополнительного объема к помещениям ранее существующего жилого помещения из газобетонных, керамзитобетонных блоков на бетонно - ленточном фундаменте.
Использовать реконструированную квартиру <> возможно в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <>. По состоянию основных конструкций здания и планировочному решению квартира соответствует требованиям строительных норм и правил, основные несущие конструкции находятся в работоспособном техническом состоянии. В результате выполненных ремонтно-строительных работ в квартире устойчивость несущих и ограждающих конструкций дома и квартиры в том числе, не нарушена, что позволяет эксплуатировать объект экспертизы в текущем состоянии по назначению - в качестве жилой квартиры в многоквартирном жилом доме.
Рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу <>, по состоянию на 02.12.2024 г. (дата предъявления иска в суд), с учетом округления, составляет: 1 607 000,00 (Один миллион шестьсот семь тысяч) рублей
При установленных обстоятельствах, при наличии согласия всех собственников и владельцев квартир многоквартирного жилого дома, суд приходит к выводу о том, что требования истца законны, обоснованы, вследствие чего они подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 ФИО6 к администрации муниципального образования «Красноярский муниципальный округ Астраханской области» о признании права собственности на реконструированную квартиру – удовлетворить.
Признать за ФИО1 ФИО6 (паспорт <>) право собственности на реконструированную квартиру, расположенную по адресу: <>, кадастровый номер <>, общей площадью 75 кв.м.
Взыскать с ФИО1 ФИО6 (паспорт <>) в доход местного бюджета госпошлину в размере 6370 рублей
Решение может быть обжаловано в Астраханский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 06.06.2025 г.
Судья Бекмуханова П.Е.