Решение по делу № 2-223/2023 от 17.01.2023 - о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество.

Производство № 2-223/2023

УИД 28RS0004-01-2022-008846-02

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

« 17 » января 2023 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Гололобовой Т.В.,

при секретаре Гайнаншиной М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ЕН о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

АО «ДОМ.РФ» в лице АО «Банк ДОМ.РФ» обратилось в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование указав, что 04.12.2014 года между АО «Амурское ипотечное агентство» и ЕН был заключен кредитный договор <***>, по условиям которого заемщику предоставлен кредит в сумме 1 020 000 рублей сроком на 300 месяцев под 12,25 процентов годовых. Обеспечением надлежащего исполнения условий указанного кредитного договора является залог предмета ипотеки - квартиры, расположенной по адресу: ***, общей площадью 57,3 кв.м. Залоговая стоимость указанного имущества составляет 1 824 477,60 рублей.

В настоящее время владельцем закладной является истец.

Поскольку обязательства по погашению кредитной задолженности исполняются ответчиком ненадлежащим образом, по кредитному договору <***> от 04.12.2014 года образовалась задолженность, которая по состоянию на 19.07.2022 года составляет 1 036 822,64 рублей копеек, из них: 946 490,27 руб. – основной долг, 77 973,73 руб. – просроченные проценты, 12 358,64 руб. – задолженность по пеням.

В адрес ответчика истцом было направлено требование о досрочном возврате кредита, уплате процентов и начисленных неустоек, однако задолженность ответчиком до настоящего времени не погашена.

На основании изложенного, истец просит взыскать с ЕВ задолженность по кредитному договору <***> от 04.12.2014 года в размере 1 036 822,64 рублей, начиная с 20.07.2022 года и по день фактического исполнения обязательств взыскать проценты за пользование кредитом по ставке 12,25 % годовых, начисленных на сумму остатка основного долга, расходы по оплате государственной пошлины в размере 19 384,11 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: ***, общей площадью 57,3 кв.м., установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 824 477,60 рублей, путем реализации с публичных торгов.

В ходе судебного разбирательства ответчик возражал относительно удовлетворения исковых требований, пояснив, что квартира в настоящее время стоит значительно дороже, единовременно возвратить кредит он не может в связи с незначительным доходом.

В судебное заседание не явились представители истца и третьего лица, ответчик, извещенные судом надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.

С учетом положений ст. 154 ГПК РФ, ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 819 ГК РФ (в редакции, действующей на дату заключения кредитного договора) по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

На основании ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором.

При отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно (пункт 2).

В силу ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, и иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий в силу ст. 310 ГК РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что 4 декабря 2014 года между ОАО «Амурское ипотечное агентство» (займодавец) и ЕН (заемщик) был заключен договор займа <***>, по условиям которого заемщику предоставлен займ в сумме 1 020 000 рублей сроком на 300 месяцев под 12,25 процентов годовых.

Целью займа явилось приобретение ЕН прав на недвижимое имущество, указанное в п. 1.2.5 договора стоимостью 2 093 000 рублей, путем участия в долевом строительстве по договору приобретения.

Согласно пункт 1.2.5 договора приобретаемое имущество – квартира, расположенная по адресу: ***, состоящая из двух комнат, общей площадью 59,8 кв.м.

Согласно пункту 1.2.6 договора квартира является предметом ипотеки.

Согласно Закладной предметом ипотеки является квартира, расположенная по адресу: ***, площадью 57,3 кв.м., кадастровый номер ***

Из Общих условий договора следует, что проценты за пользование займом начисляются за процентный период из расчета фактического количества календарных дней в процентном периоде и фактического остатка суммы займа, исчисляемого на начало каждого календарного дня пользования займом в процентном периоде, начиная со следующего дня за днем фактического предоставления займа, и по дату фактического возврата займа либо по дату вступления в силу соглашения сторон о расторжении настоящего договора в предусмотренных договором случаях включительно в зависимости от того, какая из дат наступит раньше, по процентной ставке, указанной в п. 1.2.2 договора, и с учетом положений пп. 2.3.11.1 и 2.3.11.2 договора (пункт 2.3.1).

Базой для начисления процентов за пользование займом является действительное число календарных дней в году (365 или 366 дней соответственно) (пункт 2.3.3).

В случае передачи прав по договору (и на Закладную, при ее наличии) займодавец направляет заемщику уведомление, в котором указываются реквизиты нового займодавца, необходимые для надлежащего исполнения заемщиком обязательств по договору (пункт 2.3.6).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2022-160935119 от 15.09.2022 года, право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, зарегистрировано за ЕН, *** года рождения. В качестве обременения объекта недвижимости зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу АО «Амурское ипотечное агентство».

Из дела также следует, что в настоящее время владельцем Закладной в отношении квартиры, расположенной по адресу: ***, кадастровый номер ***, является АО «ДОМ.РФ», что подтверждается выпиской со счета ДЕПО № 26724.

Факт предоставления Займодавцем заемных денежных средств Заемщику для приобретения указанной выше квартиры ответчиком по существу не оспаривался, усматривается из материалов дела.

Из представленного истцом в материалы дела расчета задолженности следует, что обязательства по погашению кредитной задолженности с октября 2021 года перестали исполняться ответчиком, последний платеж в счет погашения задолженности внесен 31 октября 2021 года, в связи с чем, размер задолженности по состоянию на 19.07.2022 года составляет 1 036 822,64 рублей копеек, из них: 946 490,27 руб. – основной долг, 77 973,73 руб. – просроченные проценты, 12 358,64 руб. – задолженность по пеням.

Расчет задолженности, представленный истцом, суд признает соответствующим положениям действующего законодательства и заключенного сторонами договора займа, арифметически верным и подлежащим принятию. Альтернативный расчет задолженности, опровергающий расчет, представленный стороной истца, ответчиком не представлен.

Доказательств обратного ответчиком суду, в порядке ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 2.5.2 Общих условий договора займа при нарушении сроков возврата займа заемщик уплачивает по требования займодавца неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца (включительно).

Согласно пункту 2.5.3 Общих условий договора займа при нарушении сроков уплаты начисленных за пользование займом процентов заемщик уплачивает по требования займодавца неустойку в виде пеней в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа на счет займодавца (включительно).

С учетом размера задолженности, периода просрочки ответчиком обязательств по кредитному договору, суд не находит оснований для снижения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ.

Поскольку факт нарушения исполнения обязательств по погашению кредитной задолженности нашел свое подтверждение, доказательств погашения имеющейся задолженности ответчиком не представлено, с ЕН в пользу АО «ДОМ.РФ» подлежит взысканию задолженность по кредитному договору <***> от 04.12.2014 года в размере 1 036 822 рубля 64 копейки, из них: основной долг – 946 490 рублей 27 копеек, проценты – 77 973 рубля 73 копейки, неустойка 12 358 рублей 64 копейки.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование кредитом в размере 12,25 % годовых, начисленных на сумму остатка основного долга, начиная с 20.07.2022 года по дату фактического возврата кредита.

В соответствии с ч. 2 ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В силу п. 2.4.1.1 общих условий заемщик обязался возвратить полученный заем и уплатить проценты, начисленные за пользование займом, а также уплатить сумму неустойки (при наличии).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08 октября 1998 года № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», в случаях, когда на основании п. 2 ст. 811, ст. 813, п. 2 ст. 814 Кодекса заимодавец вправе потребовать досрочного возврата суммы займа или его части вместе с причитающимися процентами, проценты в установленном договором размере (ст. 809 Кодекса) могут быть взысканы по требованию заимодавца до дня, когда сумма займа в соответствии с договором должна была быть возвращена.

Учитывая, что положения кредитного договора, позволяют установить определенную сумму, на которую подлежат начислению проценты за пользование кредитом, - сумма остатка основного долга (кредита), а также применяемую при расчете процентную ставку 12,25 % годовых, суд приходит к выводу о том, что истец вправе требовать от ответчика уплаты установленных договором процентов за пользование кредитными денежными средствами до дня полного погашения суммы основного долга по кредиту, исходя из суммы остатка основного долга.

На основании изложенного, суд полагает возможным взыскать с ЕН проценты за пользование кредитом по ставке 12,25 % годовых, начисленных на сумму остатка основного долга в размере 946 490 рублей 27 копеек, начиная с 20.07.2022 года по день фактического исполнения обязательства.

Рассматривая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

В силу условий заключенного между ОАО «Амурское ипотечное агентство» и ЕН договора займа <***> от 04.12.2014 года, в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком передана в залог займодавцу квартира, расположенная по адресу: ***, кадастровый номер ***

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2022-160935119 от 15.09.2022 года, имеющейся в материалах дела, указанное недвижимое имущество принадлежит на праве собственности ответчику ЕН

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу п. 3 ст. 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу п. п. 2, 3 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество (пункт 2).

Аналогичные положения содержатся в ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 5 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Как следует из п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ и пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в целях реализации заложенного имущества необходимо установить его начальную продажную цену, которая определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Таким образом, данной нормой права установлен механизм определения начальной продажной стоимости предмета ипотеки для целей его реализации с публичных торгов.

Судом установлено, что у ответчика возникли обязательства перед истцом в размере 1 036 822 рубля 64 копейки. Указанная задолженность может быть возмещена залогодержателю в случае реализации заложенного недвижимого имущества.

В соответствии с отчетом № 431/14 по определению рыночной и ликвидационной стоимости квартиры, подготовленным ООО «Амурская недвижимость» от 11.12.2014 года, рыночная стоимость квартиры по состоянию на 11.12.2014 года составляла 2 280 597 рублей, ликвидационная стоимость – 2 029 731 рублей.

По ходатайству ответчика в ходе судебного разбирательства по делу была назначена судебная оценочная экспертиза с целью определения рыночной стоимости заложенного объекта недвижимости. Проведение экспертизы было поручено эксперту ИП АА

Согласно заключению ИП АА № 55 от 07.11.2022 года рыночная стоимость квартиры № ***, расположенной по адресу: ***, по состоянию на 20.10.2022 года составляет 6 339 040 рублей. Следовательно, 80% от указанной стоимости объекта недвижимости составляет 5 071 232 рубля.

Заключение эксперта № 55 от 07.11.2022 года является ясным, полным, объективным, определенным, содержащим подробное описание проведенного исследования; сделанные в его результате выводы однозначны и мотивированы, понятны лицу, не обладающему специальными техническими познаниями.

Квалификация составившего заключение эксперта АА подтверждается отраженными в заключении сведениями и приложенными к нему копиями документов.

Возражая относительно выводов судебной оценочной экспертизы, доказательств неверного определения рыночной стоимости квартиры экспертом АА стороной истца не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено, судом оснований для ее назначения судом не установлено.

Оснований не доверять выводам эксперта, предупрежденных судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется, а потому экспертное заключение ИП АА принимается судом в качестве допустимого доказательства по делу, как наиболее полно отражающее рыночную стоимость квартиры № ***, расположенной по адресу: ***.

Представленный истцом отчет № 431/14 по определению рыночной и ликвидационной стоимости квартиры, подготовленный ООО «Амурская недвижимость» от 11.12.2014 года, не может быть принят судом в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость предмета залога, поскольку как усматривается из отчета, оценка квартиры проводилась в 2014 году, следовательно, данный отчет объективно не отражает рыночную стоимость объекта недвижимости на дату рассмотрения спора.

Поскольку при рассмотрении спора нашел свое подтверждение факт ненадлежащего исполнения ответчиком ЕН обязательств по погашению кредитной задолженности, размер которой превышает пять процентов от стоимости заложенного имущества, данное нарушение составляет более трех раз в течение двенадцати месяцев, суд приходит к выводу о необходимости обращения взыскания на заложенное имущество – квартиру № ***, расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, принадлежащую ЕН на праве собственности, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5 071 232 рубля.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно имеющемуся в материалах дела платежному поручению № 136785 от 21.07.2022 года истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 19 384 рубля 11 копеек.

Согласно ст. 333.19 НК РФ, ст. 98 ГПК РФ, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в указанном размере.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Акционерного общества «ДОМ.РФ» удовлетворить частично.

Взыскать с ЕН в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору <***> от 04.12.2014 года в размере 1 036 822 рубля 64 копейки, из них: основной долг – 946 490 рублей 27 копеек, проценты – 77 973 рубля 73 копейки, неустойка 12 358 рублей 64 копейки, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 384 рубля 11 копеек.

Взыскать с ЕН в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» проценты за пользование кредитом по ставке 12,25 % годовых, начисленных на сумму остатка основного долга в размере 946 490 рублей 27 копеек, начиная с 20.07.2022 года по день фактического исполнения обязательства.

В счет погашения долга по кредитному договору <***> от 04.12.2014 года обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, общей площадью 57,3 кв.м., расположенную по адресу: ***, кадастровый номер ***, принадлежащую ЕН на праве собственности, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 5 071 232 рубля.

В удовлетворении остальной части исковых требований истцу отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд Амурской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Гололобова Т.В.

Решение в окончательной форме принято 8 февраля 2023 года.