Решение в окончательной форме изготовлено 25 апреля 2025 года

Уникальный идентификатор дела: 66RS0012-01-2025-000128-95

Гражданское дело № 2-354/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Каменск-Уральский 11 апреля 2025 года

Свердловской области

Синарский районный суд города Каменска-Уральского Свердловской области в составе: председательствующего судьи Толкачевой О.А., при участии истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 (доверенность от 18.11.2024), при секретаре Рублёвой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании суммы неосновательного обогащения, неустойки, возмещении судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО3, в обоснование которого указал, что 26.07.2023 между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>. По условиям договора ФИО3 приняла на себя обязательство оплатить покупную стоимость приобретаемых объектов недвижимости в размере 40 000 000 руб. с рассрочкой платежа сроком пять лет. По причине невыполнения ответчиком обязательств по выплате очередного платежа, истец обратился в суд с требованиями о расторжении договора. Вступившим в законную силу решением суда от 17.12.2024 договор купли-продажи объектов недвижимости от 26.07.2023 был расторгнут, объекты недвижимости возвращены в его собственность. Этим же решением на него возложена обязанность возвратить ФИО3 полученные по договору 5 000 000 руб. Поскольку ответчик просрочила обязательства по оплате, предусмотренные договором, при этом с 26.07.2023 пользовалась жилым домом и земельным участком, более того, несмотря на судебное решение так и не возвратила данные объекты в пользование истца, ФИО1 считает, что имеет право требовать от ответчика суммы неосновательного обогащения. Ссылаясь на положения ст. ст. 15, 453, 1103, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, учетом последующего уточнения требований иска, истец просит суд взыскать с ответчика пени (неустойку), предусмотренные договором от 26.07.2023, за период 06.10.2024 по 17.03.2025 в размере 5 775 000 руб., также взыскать сумму неосновательного обогащения в виде сохраненной платы за пользование имуществом, из расчета 150 000 руб. ежемесячно за период с 26.07.2023 по 05.10.2024 в размере 2 250 000 руб., за период с 06.10.2024 по 17.03.2025 – в размере 805 000 руб. Также истец просит возместить за счет ответчика свои расходы по оплате государственной пошлины при обращении с иском в суд в размере 37 500 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 требования иска поддержал по изложенным в нём основаниям.

Ответчик ФИО3 о времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, в суд не явилась, уполномочила на представление своих интересов представителя.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотрение дела в судебном заседании в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика ФИО2, действуя на основании доверенности, в судебном заседании требования иска не признала. Поддержала возражения на иск, изложенные в письменных отзывах, считает, что истцом не представлено доказательств несения реальных убытков по вине ответчика. В отсутствие доказательств совершения конкретных действий, направленных на извлечение дохода путём сдачи в аренду жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес> считает безосновательными доводы истца о неполучении соответствующего дохода по вине ответчика в заявленном истцом размере. Расчет неустойки (пени) полагает неверным, поскольку он произведен истцом на сумму, не полученную истцом в целом по договору в размере 35 000 000 руб., а не на сумму просроченного платежа, равного 5 000 000 руб. Просит учесть, что истец, несмотря на заключение 26.07.2023 договора, сохранял регистрацию по адресу проданного жилого дома, по настоящее время не вернул ответчику полученный по договору платеж в размере 5 000 000 руб. Не имея возможности приобрести для проживания иное жилое помещение, истец не выезжает из жилого дома истца. В силу изложенного представитель ответчика считает, что обращение истца в суд с настоящим иском направлено не на защиту его нарушенных прав, а на создание возможности не возвращать ответчику полученные по договору денежные средства в размере 5 000 000 руб.

Выслушав объяснения истца, представителя ответчика, исследовав доказательства в материалах настоящего гражданского дела, а также гражданского дела № 2-1835/2024 по иску ФИО1 к ФИО3 расторжении договора, истребовании недвижимого имущества из чужого владения.

Согласно п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, из судебного решения, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, вследствие неосновательного обогащения, а также иных действий граждан и юридических лиц.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 26.07.2023 ФИО1 и ФИО3 заключили договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 принял на себя обязательство передать в собственность ФИО3 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> условиям договора стоимость жилого дома согласована сторонами равной 35 000 000 руб., земельного участка - 5 000 000 руб. В соответствии с п. 2.3 договора ФИО3 приняла на себя обязательства уплатить покупную стоимость объектов недвижимости путем передачи денег продавцу как наличным платежом, так и перечислением безналичных платежей на счет продавца, в течение семи лет с момента подписания договора. На момент заключения договора покупателем было выплачено 5 000 000 руб., оставшаяся сумма подлежала выплате согласно согласованному графику: по 5 000 000 рублей ежегодно до 05 октября каждого последующего года, начиная с 05.10.2024. Последний платеж в размере 5 000 000 руб. подлежал выплате в срок до 05.10.2030.

В связи с отсутствием оплаты очередного платежа по договору купли-продажи в срок до 05.10.2024 ФИО1 направил ответчику требование о расторжении договора почтой 08.10.2024.

03.11.2025 ответчиком посредством мессенджера Ватсап был направлен ответ на требование, приложен для подписания проект Соглашения о расторжении договора, предусматривающий обязательство ФИО1 по возврату полученных по договору 5 000 000 руб. Данное Соглашение сторонами подписано не было.

С требованиями о расторжении договора ФИО1 обратился в суд.

Вступившим в законную силу 21.01.2025 решением Синарского районного суда г.Каменска-Уральского Свердловской области от 17.12.2025 по делу № 2-1835/2024 (с учетом устранения в нем описок согласно определению от 10.01.2025), требования иска ФИО1 удовлетворены. Этим решением суда расторгнут заключенный между сторонами договор купли-продажи земельного участка (кадастровый №) и жилого дома (кадастровый №), расположенных по адресу: <адрес> Спорные объекты недвижимости возвращены в собственность ФИО1 с прекращением в отношении данных объектов права собственности ответчика ФИО4 Одновременно с изложенным с ФИО1 в пользу ФИО3 взысканы денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи, в размере 5 000 000 руб.

На основании данного судебного акта в Едином государственном реестре недвижимости прекращены записи о регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости к ФИО3, 05.02.2025 внесены записи о праве собственности ФИО1 на данные объекты.

В ходе настоящего судебного разбирательства представитель ответчика признала, что, несмотря на вступление в законную силу решения суда от 17.12.2024, также несмотря на предъявление со стороны ФИО1 соответствующего требования, по настоящее время ФИО3 не освободила жилой дом по <адрес>, не выехала из него. Указанное, по утверждению представителя ответчика, является вынужденным, поскольку со своей стороны ФИО1 не выплатил ФИО3 5 000 000 руб., полученные по договору от 26.07.2023 в виде первого транша.

В свою очередь, ФИО1 утверждает, что в связи с использованием с 26.07.2023 земельного участка и жилого дома по <адрес>, при возложенной на него обязанности по возврату ответчику полученных по расторгнутому договору 5 000 000 руб., ФИО3 за его счет сберегла свои денежные средства, которые должна была оплатить за аренду объектов, тем самым на её стороне имеет место неосновательное обогащение. На его же стороне, по мнению истца, имеет место упущенная выгода, поскольку в силу использования ответчиком жилого дома и земельного участка под ним, истец был лишен возможности сдачи данных объектов в аренду иным лицам, тем самым, лишен возможности получения ежемесячно дохода в виде арендной платы в размере 150 000 руб.

При оценке данных доводов суд учитывает, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 4, статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», данное правило относится к случаям, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

Соответственно, в случае нарушения равноценности встречных предоставлений сторон на момент расторжения договора сторона, передавшая деньги либо иное имущество во исполнение договора, вправе требовать от другой стороны возврата исполненного в той мере, в какой встречное предоставление является неравноценным, чтобы исключить возникновение неосновательного обогащения (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 1105 Гражданского кодекса лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано в силу пункта 1 статьи 1107 Гражданского кодекса возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности собственного обогащения.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», вне зависимости от основания расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной.

При ином подходе сторона, получившая предоставление от контрагента, но не совершившая свое встречное предоставление, в том числе пользуясь чужим имуществом, не имела бы никаких негативных экономических последствий и была бы демотивирована к тому, чтобы не допускать неосновательного обогащения, равно как не была бы экономически стимулирована к скорейшему возврату имущества (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.03.2014 № 18222/13).

Из приведенных положений гражданского законодательства следует, что виновное неисполнение (ненадлежащее исполнение) своего обязательства покупателем не должно приводить к возникновению некомпенсируемых имущественных потерь на стороне продавца, нарушенный интерес которого должен быть восстановлен.

В связи с этим покупатель, который знал или должен был знать об упречности своего владения вследствие допущенного им нарушения обязательства, в случае расторжения договора по причине допущенного нарушения обязан возместить продавцу все доходы, которые он извлек или должен был извлечь при добросовестном (нормальном) осуществлении экономической деятельности с использованием переданного по договору имущества.

В отношении объектов недвижимости такие доходы могут быть исчислены, исходя из обычных (рыночных) ставок аренды и (или) ставок, предусмотренных в договоре с арендатором, в зависимости от того, какой из вариантов расчета является предпочтительным для продавца.

Принимая во внимание принципы добросовестности (пункт 3 статьи 1, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также симметрии выгод и невыгод (статья 1108 Гражданского кодекса Российской Федерации), возмещение неполученного продавцом дохода по общему правилу производится покупателем с момента существенного нарушения обязательства по оплате товара до момента возврата имущества продавцу, но за вычетом затрат, необходимых на содержание имущества. Упомянутые затраты не вычитаются при определении возмещаемого дохода за соответствующий период, если покупатель уклонялся от возврата имущества по требованию продавца в отсутствие между ними спора о праве.

При этом, если продавец воспользовался правом на получение законной неустойки за нарушение покупателем обязательства по своевременной оплате переданного имущества (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации), то доход покупателя от использования имущества возмещается продавцу в части, не покрытой неустойкой (абзац второй пункта 2 статьи 15, пункт 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иное приводило бы к многократному удовлетворению одного и того же имущественного интереса.

Из материалов дела следует и судом установлено, что при заключении договора 26.07.2023 ФИО3 уплатила продавцу ФИО1 предусмотренный договором первый транш в размере 5 000 000 руб., но не исполнила надлежаще обязательство по выплате второго транша в размере 5 000 000 руб. в срок до 05.10.2024, что было расценено как существенное неисполнение обязательств по договору и явилось основанием для последующего расторжения договора в судебном порядке. Указанное в силу положений, ст.ст. 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4.3 Договора от 26.07.2023, по мнению суда, предоставляло истцу право требовать от ответчика выплаты договорной неустойки из расчета 0,1% от суммы платежа (транша) в размере 5 000 000 руб. за период с 05.10.2024 по 21.01.2025, то есть с даты начала просрочки платежа по дату расторжения договора, что соответствует дате вступления в законную силу решения суда от 17.12.2024. Тем самым, размер неустойки составляет 540 000 руб. (5 000 000 руб. х0,1%х 108 дней). Оснований для расчета неустойки исходя из всей суммы неполученных по договору истцом денежных средств в размере 35 000 000 руб. суд не усматривает. На момент расторжения договора судом срок платежа наступил лишь по сумме 5 000 000 руб.

С учетом характера спорных правоотношений, длительности неисполнения обязательства, оснований для применения положений ст. 333 Гражданского кодекса в рассматриваемом случае суд не усматривает.

Несмотря на вступившее в законную силу судебное решение от 17.12.2024 земельный участок и жилой дом по <адрес> ФИО3 продавцу возвращены не были, то есть в спорный период с 26.07.2023 по 17.03.2025 (в пределах требований иска) ФИО3 пользовалась спорными объектами недвижимости, проживала в доме, использовала земельный участок по ним.

При установленной решением суда обязанности ФИО1 по возврату ФИО3 полученной по договору денежной суммы в размере 5 000 000 руб., суд соглашается с обоснованностью утверждений истца о том, что в период с 26.07.2023 по 17.03.2025 жилой дом и земельный участок находились во владении ФИО3 без получения истцом какого-либо встречного предоставления. Суд также признает обоснованными доводы истца о том, что владение ответчиком в спорный период жилым домом и земельным участком лишало истца возможности сдачи данных объектов в аренду иным лицам, то есть лишало возможности получения дохода в виде арендных платежей, в свою очередь, на стороне ответчика возникло соответствующее неосновательное обогащение за счет истца.

Доводы стороны ответчика об отсутствии со стороны истца реальных действий по реализации возможности сдачи в спорный период спорных объектов в аренду, по мнению суда не свидетельствуют о безосновательности требований иска ФИО1 Соответствующие требования истца суд расценивает как требования о возмещении суммы неосновательного обогащения, возникшего на стороне ответчика за счет истца в силу использования объектов недвижимости в период с 26.07.2023 по 21.01.2025 на основании расторгнутого в последующем судом договора, а период с 22.01.2025 по 17.03.2025 – в силу бездоговорного владения объектами недвижимости, принадлежащими истцу.

Из материалов дела, объяснений сторон следует, что, несмотря на регистрацию по месту жительства по адресу: <адрес>, до 26.07.2023 ФИО1 также не использовал спорные объекты в качестве своего фактического места жительства, сдавал жилой дом в аренду. В подтверждение указанного истцом в материалы дела представлен договор найма от 14.12.2022, согласно которому жилой дом № 15А по ул. Сосновая в г.Каменске-Уральском передавался во временное, платное владение супругу ответчика – ФИО5 Данным договором была предусмотрена ежемесячная плата за аренду дома в размере 100 000 руб.

Согласно представленному истцом в материалы дела отчету № от (дата), составленному оценщиком ФИО6 (ООО «УРПАСЭ»), рыночная стоимость арендной платы индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> по состоянию на 01.07.2023 составляла 179 176 руб. 54 коп., по состоянию на дату оценки (24.03.2025) – 223 970 руб.

Доводы стороны ответчика со ссылками на разъяснения оценщика ФИО7 (№ от 04.04.2025) о необходимости признания отчета ООО «УРПАСЭ» недопустимым, недостоверным доказательством суд отклоняет как несостоятельные. Указанный отчет, в совокупности с иными исследованными судом доказательствами, в том числе с письменными разъяснениями оценщика ФИО7, по мнению суда, свидетельствуют о достоверности суждений истца о том, что пользование ответчиком жилым домом и земельным участком лишало истца возможности получения дохода от сдачи в аренду данных объектов в размере ежемесячно не менее 150 000 руб., что значительно ниже рыночных ставок арендной платы за подобной имущество, определенных отчетом ООО «УРПАСЭ».

Тем самым, недополученный за период с 26.07.2023 по 17.03.2025 (6 дней июля 2023 года, 17 дней марта 2025 года и 19 полных месяцев) доход истца, то есть сохраненная ответчиком арендная плата, составляет 2 961 290 руб. из расчета: (150 000 руб. /31 дн. х 6 дн.)+ (150 000 руб. / 31 дн. х 17 дн.) + (150 000 руб. х 19 мес.).

Как было указано выше, поскольку ФИО1 также заявил требование о взыскании с ответчика суммы неустойки (пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации), то сумма неосновательного обогащения ответчика подлежит возмещению истцу в части, не покрытой неустойкой (абзац второй пункта 2 статьи 15, пункт 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иное привело бы к многократному удовлетворению одного и того же имущественного интереса ФИО1

На основании изложенного требования иска ФИО1 подлежат частичному удовлетворению путем взыскания в его пользу с ФИО3 в счет возмещения неосновательного обогащения 2 421 290 руб. 31 коп. (2 961 290 руб. 31 коп. – 540 000 руб.), в счет неустойки за период с 05.10.2024 по 21.01.2025 - 540 000 руб.

Согласно ст. ст. 88,94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым в частности относятся расходы на оплату услуг представителя.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При обращении с иском в суд истцом была уплачена государственная пошлина в размере 37 500 руб., исходя из цены иска – 2 250 000 руб., в последующем размер исковых требований истом был увеличен до 8 830 000 руб., при этом государственная пошлина в размере 45 405 руб. (ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации) доплачена не была. С учетом изложенного, в связи с частичным удовлетворением требований иска ФИО1, с ФИО3 в доход бюджета надлежит взыскать 27 803 руб. 59 коп., с ФИО1 в доход бюджета надлежит взыскать 17 803 руб. 59 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Требования иска ФИО1 (СНИЛС № к ФИО3 (СНИЛС №) удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 в счет возмещения неосновательного обогащения 2 421 290 руб. 31 коп., в счет неустойки за период с 05.10.2024 по 21.01.2025 - 540 000 руб. 00 коп.

Взыскать с ФИО3 в доход бюджета государственную пошлину в размере 27 803 руб. 59 коп.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета государственную пошлину в размере 17 601 руб. 41 коп.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Синарский районный суд г. Каменска-Уральского Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: подпись О.А. Толкачева