Дело № 2-4577/2025

УИД 23RS0036-01-2024-010153-71

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 13 ноября 2025 года

Советский районный суд г. Краснодара в составе:

судьи Арзумановой И.С.,

при секретаре Почуйко В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» о защите прав потребителей,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» (ООО СЗ «СпецСтройПроект») о защите прав потребителей.

В обоснование требований указано, что 23.06.2023 между ООО «Специализированный застройщик «СпецСтройПроект» (Застройщик) и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №. Объектом долевого строительства по договору является жилое помещение со следующими техническими характеристиками: жилое помещение (квартира), условный номер: №, назначение: квартира, номер подъезда (секции): 3, этаж расположения: 23, проектная общая площадь 57,62 квадратных метров, количество комнат: 2. Договором установлен срок окончания строительства и ввода МКД в эксплуатацию: 31.12.2023 г. (п. 3.5. Договора). Цена договора составила 7 490 600 руб. 21.12.2023 составлен акт об устранении недостатков в квартире, который подписан сторонами, в акте перечислены следующие недостатки: заменить наружный отлив, заменить подоконник, царапины на подоконнике, отрегулировать окна, заменить заглушки на подоконнике 07.03.2023 истец получил СМС-сообщение от ответчика о том, что недостатки, указанные в акте 21.12.2023, устранены. 13.03.2024 истец провел повторный осмотр помещения и обнаружил, что недостатки в полном объеме так и не были устранены, кроме того, появились новые недостатки в виде царапин на окнах. Данные недостатки зафиксированы истцом в акте от 13.03.2024. В связи с обнаружением новых недостатков и не устранении части прошлых недостатков, истцом подано соответствующее заявление 13.03.2024. После получения ключей и документов на квартиру 13.03.2024, истцом приглашен специалист по приемке квартиры, который выявил дополнительные дефекты, которые не были обнаружены 21.12.2023 (в частности царапины на окнах, так как окна были в грязи). Ответчиком до устранения недостатков составлен односторонний акт приема-передачи квартиры от 26.01.2024, в котором ответчик указал, что все недостатки в квартире якобы устранены. 27.04.2024 в адрес истца поступил ответ на его заявление от 13.03.2024, в котором ответчик утверждал, что все недостатки устранены 23.01.2024, что не соответствует действительности. Актом комиссионного осмотра от 05.06.2024 и актами приема-передачи выполненных работ от 05.06.2024 и от 28.06.2024 зафиксировано устранение некоторым недостатков. В настоящий момент не устранены следующие недостатки: Царапины на оконном стеклопакете (2 шт. на кухне, 2 шт. в гостиной, 2 шт. в жилой комнате) и продувания шва оконного в зоне подоконника на кухне. Данные недостатки зафиксированы в акте от 24.07.2024. По условиям договора застройщик взял на себя обязательство передать участникам долевого строительства в собственность объект долевого строительства в срок до 31.12.2023. Поскольку объект не передан истцу до настоящего времени, истец считает, что с ответчика подлежит взыскать неустойку за период с 01.01.2024 по 21.03.2024 в размере 647 187 руб. Также истцом понесены расходы по съему жилья в связи с невозможностью проживания в квартире с недостатками. 13.09.2023 истцом и его супругой с ИП ФИО заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость ежемесячной платы за наем жилого помещения составили 17 000 рублей. Срок найма составил с 13.09.2023 по 12.02.2024, однако, в связи с неисполнением ответчиком обязанности по передаче квартиры, истец вынужден заключить с ИП ФИО новый договор найма жилого помещения от 13.02.2024 г. на срок с 13.02.2024 г. по 12.07.2024. Расходы по найму жилого помещения за период с 01.01.2024 по 12.07.2024 составили 110 500 руб., расходы по оплате коммунальных услуг составили 30 039,73 руб. Кроме того, истцом понесены расходы по составлению с оценщиком акта осмотра от 13.03.2024 в размере 4 000 руб. и по акту осмотра от 24.07.2024 в размере 2 000 руб. Считает, что ответчиком нарушены права истца как потребителя, ему причинен моральный вред.

Просит суд обязать ООО «СЗ «Спецстройпроект» устранить следующие недостатки в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>: царапины на оконном стеклопакете (2 шт. на кухне, 2 шт. в гостиной, 2 шт. в жилой комнате); продувания шва оконного в зоне подоконника на кухне; взыскать с ООО «СЗ «СпецСтройПроект» в пользу ФИО1 неустойку за период с 01.01.2024. по 21.03.2024 в размере 647 187,84 руб. за просрочку сроков передачи долевого строительства, обязав ООО «СЗ «Спецстройпроект» выплатить указанную неустойку с 01.01.2025; расходы по найму жилого помещения в размере 110 500 руб., расходы по оплате коммунальных услуг 30 039,73 руб., расходы по составлению с оценщиком акта осмотра от 13.03.2024 в размере 4 000 руб. и по акту осмотра от 24.07.2024 г. в размере 2 000 руб., расходы по составлению досудебной претензии в размере 3 000 руб. и расходы по составлению искового заявления в размере 5 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф за отказ в удовлетворении требований потребителя в добровольном порядке; признать недействительным односторонний акт приема-передачи квартиры от 26.01.2024.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании требования поддержала, настаивала на удовлетворении. Указала на несогласие с односторонним актом приема-передачи, пояснила, что недостатки до настоящего времени не устранены ответчиком.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании настаивала на позиции, изложенной в письменном отзыве, просила снизить размер неустойки до 50 000 руб., компенсации морального вреда до 3000 руб., судебных расходов до 3 000 руб., в удовлетворении остальных требований отказать. Считала, что требование о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи квартиры от 26.01.2024. Также ссылалась на передачу объекта путем составления 26.01.2024 одностороннего акта приема-передачи квартиры в связи с уклонением истца от приемки объекта и отсутствием в объекте долевого строительства недостатков, препятствующих приемке и претензий по качеству.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 23.06.2023 между ФИО1 и ООО СЗ «СпецСтройПроект» заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод «Многоэтажного жилого дома» в эксплуатацию передать в предусмотренный договором срок «Участнику долевого строительства» «Объект долевого строительства», а «Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных договором и принять «Объект долевого строительства» при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию «Многоэтажного жилого дома».

Согласно п. 3.2 договора объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира с условным номером 605.

Цена договора составляет 7 490 600 рублей (п. 4.1) и истцом оплачена в полном объеме, что сторонами не оспаривается.

Пунктом 3.5 договора долевого строительства предусмотрено, что после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии выполнения участником долевого строительства своих обязательств по договору застройщик обязуется передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в срок не позднее, чем до 31.12.2023.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 этой статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Таким образом, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению.

В силу части 1 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Частью 4 статьи 8 указанного закона определено, что застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 этой статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

При этом положениями части 5 статьи 8 названного закона предусмотрено право участника долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 данного федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 этого закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 данной статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 названной статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 этой статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 этой же статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу (часть 6).

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 25 октября 2018 года N 2625-О, часть 6 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" направлена на защиту интересов застройщика в перечисленных в ней случаях. Предусмотренные ею нормы не предполагают права застройщика составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства, если в силу части 5 данной статьи дольщик вправе отказаться от подписания такого документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 того же федерального закона и возникших в связи с созданием объекта с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 статьи 7 того же федерального закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Из приведенных норм в их взаимосвязи и акта их толкования следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

В случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Как указал истец, отказ принять объект долевого строительства обусловлен нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 названного закона.

Материалами дела установлено, что 21.12.2023 составлен акт об устранении недостатков в квартире, который подписан сторонами, в акте перечислены следующие недостатки: заменить наружный отлив, заменить подоконник, царапины на подоконнике, отрегулировать окна, заменить заглушки на подоконнике.

07.03.2023 истец получил СМС-сообшение от ответчика о том, что недостатки, указанные в акте 21.12.2023, устранены. 13.03.2024 истец провел повторный осмотр помещения и обнаружил, что недостатки в полном объеме так и не были устранены, кроме того, появились новые недостатки в виде царапин на окнах. Данные недостатки зафиксированы истцом в акте от 13.03.2024.

В связи с обнаружением новых недостатков и не устранении части недостатков, указанных в акте от 21.12.2023, истцом подано соответствующее заявление 13.03.2024. Истцом приглашен специалист по приемке квартиры, который выявил дополнительные дефекты, которые не были обнаружены 21.12.2023.

Застройщиком составлен односторонний акт приема-передачи квартиры от 26.01.2024, в котором ответчик указал, что все недостатки в квартире устранены. Актом комиссионного осмотра от 05.06.2024 и актами приема-передачи выполненных работ от 05.06.2024 и от 28.06.2024 зафиксировано устранение некоторых недостатков.

В настоящий момент не устранены следующие недостатки: црапины на оконном стеклопакете (2 шт. на кухне, 2 шт. в гостиной, 2 шт. в жилой комнате) и продувания шва оконного в зоне подоконника на кухне. Данные недостатки зафиксированы в акте от 24.07.2024.

При этом суд принимает во внимание, что порядок приема-передачи объекта долевого строительства регулирует ст. 8 Закона № 214-ФЗ, где часть 5 данной статьи предоставляет участнику долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» за истцом закреплена обязанность принять объект после получения от застройщика сообщения о готовности его передать, в течение срока, определенного условиями договора, а в случае отсутствия таких договорных условий, в течение срока, установленного ст. 8 Закона № 214- ФЗ, с учетом особенностей настоящего постановления.

Основанием для отказа в приемке объекта могут служить лишь существенные недостатки, которые делают этот объект непригодным к его использованию в соответствии с его предназначением (п. г), п. д) постановления), что также согласуется со ст. 7 Закона № 214-ФЗ и позицией п. 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», где верховные арбитры раскрывают, какие существенные недостатки, могут служить препятствием к приемке объекта: недостатки, которые вообще невозможно исправить; дефекты, устранение которых стоит несоразмерно дорого цене объекта или требует несоразмерных временных затрат; недочёты, которые вновь появляются после устранения.

Причем такие существенные недостатки может установить лишь специалист, отвечающий требованиям и имеющий квалификационные данные, регламентированные пунктом к) постановления №2380 от 29.12.2023.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (пункт 4 статьи 13, пункт 5 статьи 14, пункт 5 статьи 23.1, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, статья 1098 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания вышеуказанных норм права в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что застройщик не подлежит освобождению от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, если это связано с устранением отраженных в акте несоответствий объекта долевого строительства установленным требованиям.

Как установлено судом, недостатки объекта долевого строительства обнаружены истцом при первоначальном осмотре, он неоднократно обращался к ответчику с претензиями об устранении недостатков объекта, которые оставлены без удовлетворения, то есть отказ принять объект долевого строительства был вызван нарушением ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего условиям договора.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что поскольку истец воспользовался правом требования устранения выявленных недостатков и правомерно отказался от подписания передаточного акта, односторонний акт приема передачи не может быть признан правомерным.

Ссылка ответчика, что выявленные недостатки в квартире не относятся к существенным, являются устранимыми, и позволяют использовать помещение по назначению, не может быть принята во внимание как основанная на неправильном толковании и применении положений частей 1 и 2 статьи 7, пункт 2 части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве.

Поскольку ответчиком не оспаривалось наличие выявленных недостатков на объекте ДДУ, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось, суд приходит к выводу об обязании ООО «СЗ «Спецстройпроект» устранить следующие недостатки в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>: царапины на оконном стеклопакете (2 шт. на кухне, 2 шт. в гостиной, 2 шт. в жилой комнате); продувания шва оконного в зоне подоконника на кухне.

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Статьей 6 указанного закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 12 закона).

Судом установлено, что ответчик принятые на себя обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный срок не исполнил.

Как указал Верховный суд в своем Определении от 27.02.2024 №127-КГ23-18-К4, при расчете неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства подлежит применению значение ключевой ставки Банка России, действующее на последний день исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, предусмотренный договором долевого участия в строительстве. При этом данное значение ключевой ставки применяется ко всему периоду просрочки исполнения обязательства застройщиком и не зависит от последующего изменения Банком России ключевой ставки.

Судом дана оценка представленным стороной истца ответчика расчету.

Так, истцом заявлено требование о взыскании неустойки по договору за период с 01.01.2024 по 21.03.2024 в размере 647 187,84 руб. (7 490 600 х 81 х 2 х 1/300 х 16%).

Ответчик считает, что максимальный размер неустойки по договору за период с 09.01.2024 по 26.01.2024 составляет 67 415,40 руб. (7 490 600 х 18 х 2 х 1/300 х 7.5%).

Суд полагает, что расчет неустойки следует производить с учетом ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 7,5 % годовых, по 21.03.2024 в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, с учетом положений статей 190, 192, 193 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, размер неустойки по договору за период с 09.01.2024 по 21.03.2024 составляет 269 662,60 руб. (7 490 600 х 81 х 2 х 1/300 х 7.5%).

Суд отклоняет довод ответчика относительно периода взыскания неустойки по дату составления одностороннего акта приема-передачи - 26.01.2024. В данном случае при наличии не устраненных недостатков объекта долевого строительства, выявленных на стадии его приемки, застройщик был не вправе составлять односторонний акт. Поскольку не устранение недостатков объекта долевого строительства привело к нарушению срока передачи данного объекта, то это создает основания для взыскания с застройщика неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона.

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Оснований для снижения неустойки судом не установлено.

Выводы суда согласуются с правовой позицией неоднократно высказанной Конституционным Судом Российской Федерации, в том числе в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О о том, что положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

На основании ст. 15 Закона РФ от 07.02.92 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю, вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом) прав потребителя, предусмотренных законом и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно Федеральному закону от 8 августа 2024 г. N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

В соответствии со ст. 151 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

Согласно ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации характер нравственных страданий оценивается с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред и индивидуальных особенностей потерпевшего.

Принимая во внимание изложенное, требования о взыскания компенсации морального вреда являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в размере 5 000 рублей в пользу истца с учетом принципов разумности и справедливости.

Истцом заявлены требования о взыскании штрафа.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

Реализуя предоставленные законом полномочия, Правительство Российской Федерации издало Постановление от 18.03.2024 года N° 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», которое устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, 22.03.2024 года.

Согласно названному постановлению, неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Закона N 214-Ф3 уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу Постановления N 326 и до 31.12.2024 года включительно.

Таким образом, если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до 22.03.2024 года, то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от присужденных потребителю денежных сумм за нарушения, допущенные до 22.03.2024 года, с указанием на отсрочку уплаты этого штрафа до 31.12.2024 года.

Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 22.03.2024 года по 31.12.2024 года, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Согласно Федеральному закону №266-ФЗ от 08.08.2024 «О внесении изменений в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации», внесены изменения в том числе в ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в следующей редакции: при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке». Изменения вступили в силу с 01.09.2024г.

Претензия истца получена застройщиком 13.03.2024, срок для добровольного требования исткал 23.03.2024, то есть после даты вступления в законную силу Постановления Правительства от 18.03.2024 года N° 326, таким образом, штраф взысканию не подлежит.

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика расходов по найму жилого помещения в размере 110 500 руб., расходов по оплате коммунальных услуг 30 039,73 руб., суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу указанной статьи возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при наличии определенных условий для наступления ответственности, предусмотренных законом.

Для удовлетворения иска о взыскании убытков истцом должны быть доказаны факт наличия у него убытков и их размер, неправомерность действий ответчика, причинная связь между этими действиями и причиненным вредом (убытками).

Наличие совокупности вышеуказанных обстоятельств должно доказать лицо, обращающееся в суд с требованием о возмещении убытков. Недоказанность одного из вышеуказанных обстоятельств возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.

Сам факт предоставления суду договора найма жилого помещения по адресу: <адрес>, от 13.02.2024, без доказанности совокупности указанных выше обстоятельств не является основанием для возмещения ответчиком понесенных истцом расходов.

Более того, согласно условиям договора участия в долевом строительстве, квартира должна была быть передана истцу застройщиком без отделки, что свидетельствует о том, что проживание в квартире сразу после подписания акта приема-передачи не представляется возможным.

Так, Верховным Судом РФ в определении от 31 мая 2022 г. N 4-КГ22-4-К1 подчеркнута важность таких юридически значимых по делу обстоятельств, как то, что "у истца отсутствовало иное недвижимое имущество на территории, а договор долевого участия в строительстве предусматривал, что готовый объект долевого строительства - это благоустроенная квартира с полным комплексом выполненных отделочных работ, то есть жилое помещение готовое для заселения и проживания, а также расположенное вблизи места работы истца". Таким образом, "в случае соблюдения ответчиком обязательства по передаче квартиры в установленный срок, истец получил бы возможность незамедлительно использовать ее для проживания, а необходимость в найме аналогичного жилья и, соответственно, связанные с этим затраты не возникли бы, что также подтверждает наличие причинно-следственной связи между просрочкой застройщика и убытками истца в виде расходов по найму квартиры".

Таким образом, доказательств того, что истец именно в результате противоправных действий ответчика вынужден был проживать в другом жилом помещении и нести дополнительные расходы по оплате арендных платежей, а также, что между действиями ответчика связанными с нарушением срока передачи объекта долевого строительства и расходами по аренде другого жилого помещения имеется причинная связь истцом не представлено. Наем жилого помещения является личным волеизъявлением истца, и расходы по оплате аренды не могут быть отнесены к убыткам.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что в случае передачи объекта долевого строительства, соответствующего требованиям, истец с семьей готов был переехать в квартиру для постоянного проживания после выполнения в ней необходимых ремонтных работ, достаточных для проживания.

Суд отмечает, что недостатки, изложенные в акте об устранении недостатков в квартире, не могли явиться препятствием для начала производства ремонтных работ. Кроме того, истец 02.04.2024 зарегистрировал право собственности на квартиру (объект долевого строительства) на сновании одностороннего акта приема-передачи от 26.01.2024.

Как разъяснено в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности доказательства по делу, учитывая фактические обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что такая обязанность истцом не исполнена, ФИО4 не предоставлены доказательства, позволяющего полагать, что ответчик совершил виновные и противоправные действия либо бездействия, в результате которых для истца наступили вредные последствия, о которых он заявляет, в виде несения расходов за наем жилья. В связи с этим исковые требования о взыскании убытков удовлетворению не подлежат.

Разрешая требование о признании одностороннего акта приема передачи квартиры от 26.01.2025 недействительным, суд не находит оснований для его удовлетворения, ввиду следующего.

Тот факт, что право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за истцом, в том числе, на основании одностороннего акта от 26.01.2025, о законности действия ответчика по его составлению не свидетельствует. Поскольку недостатки объекта долевого строительства ответчиком устранены не были и двусторонний акт приема-передачи квартиры между сторонами не подписан, истец в целях реализации своих прав в отношении профинансированного им в полном объеме объекта вынужден была в целях регистрации своего права собственности воспользоваться теми документами, которые у него имелись.

Таким образом, учитывая, что право собственности истца на квартиру зарегистрировано за истцом на основании одностороннего акта приема-передачи, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 15.01.2025, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении данного требования.

В силу пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" в случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии контрагенту, на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, на обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек (статьи 94, 135 ГПК РФ, статьи 106, 129 КАС РФ, статьи 106, 148 АПК РФ).

Таким образом, суд считает, что расходы, понесенные истцом на составление оценщиком актов осмотра от 13.03.2024 и 24.07.2024 в сумме 6 000 руб., по своей сути являются судебными расходами в соответствии со статьей 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и являются разумными и необходимыми и подлежат взысканию в пользу истца в силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ст. 88 ГПК РФ).

Исходя из требований добросовестности (ч.1 ст.35 ГПК РФ) расходы на оплату независимой экспертизы (оценки), понесенные потерпевшим, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом в разумных пределах, под которыми следует понимать расходы, обычно взимаемые за аналогичные услуги (ч.1 ст.100 ГПК РФ). Бремя доказывания того, что понесенные потерпевшим расходы являются завышенными, возлагается на ответчика (ст. 56 ГПК РФ).

Как усматривается из материалов дела, для защиты своих прав истец понес расходы по оплате юридических услуг представителя в размере 8 000 руб. (составление досудебной претензии 3 000 руб. составление искового заявления в размере 5 000 руб.), которые подлежат взысканию в его пользу, поскольку подтверждены материалами дела.

Издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований (ст. 103 ГПК РФ).

В силу положений ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, с учетом требований ФЗ-259 от 08.08.2024, с ответчика в доход бюджета муниципального образования город Краснодар подлежит взысканию государственная пошлина в размере 9 099 руб. (при удовлетворении имущественного требования – 6 099 руб. и неимущественного требования о компенсации морального вреда – 3 000 руб.).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПрект» в пользу ФИО1 неустойку за период с 01.01.2024 по 21.03.2024 в размере 269 961 руб., компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., расходы на составление оценки в размере 6 000 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 8 000 руб., а всего 288 961 (двести восемьдесят восемь тысяч девятьсот шестьдесят один) руб. 00 коп.

Обязать ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПрект» устранить недостатки в жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес> виде царапины на оконном стеклопакете (2 шт. на кухне, 2 шт. в гостиной, 2 шт. в жилой комнате); продувания шва оконного в зоне подоконника на кухне.

В остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с ООО Специализированный застройщик «СпецСтройПрект» в бюджет муниципального образования г. Краснодар государственную пошлину в размере 9 099 (девять тысяч девяносто девять) рублей.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд города Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено: 21.11.2025 г.

Судья: