УИД 11RS0009-01-2025-000351-87 Дело № 2-295/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Княжпогостский районный суд Республики Коми в составе:
председательствующего судьи Черниковой О.В.,
при секретаре судебного заседания Фикс Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Емве Республики Коми 06 мая 2025 года гражданское дело по иску ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4, ООО «Динара-Алга» о расторжении договоров аренды от 08 августа 2022 года,
установил:
ФИО3 обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4, ООО «Динара-Алга» о расторжении договоров аренды нежилых помещений от 08 августа 2022 года.
В обоснование указано, что ФИО5, действуя в интересах ФИО3 по доверенности, заключила 08 августа 2022 года два договора аренды нежилых помещений, находящихся по адресу: <адрес>: площадью 48,2 кв.м с ИП ФИО4 с арендной платой 500 руб. в квартал и площадью 121,3 кв.м с ООО «Динара-Алга» с арендной платой 500 руб. в квартал. В январе 2024 года истцу стало известно, что договоры аренды нежилых помещений заключены с заниженным размером арендной платы. Арендная плата составляет в несколько раз меньше той суммы, которая была оговорена с ответчиком заранее и которая в среднем должна составлять плату за пользование подобным помещением. 21 ноября 2024 года истцом направлены ответчикам уведомления о расторжении договоров аренды, однако ответы не поступили. Истец считает, что договоры заключены на заведомо невыгодных для него условиях, что является существенным нарушением, при наличии которого договор может быть расторгнут на основании части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ. Арендная плата не покрывает налоговые и эксплуатационные расходы. Рыночная стоимость аренды значительно выше установленной по договору.
Стороны, третье лицо- ФИО5, надлежаще извещенные участие в судебном заседании не приняли.
Представитель истца- ФИО6 в судебном заседании иск поддержал.
Представитель ИП ФИО4, ООО «Динара-Алга» ФИО7 в судебном заседании иск не признал, пояснил, что стороны и третье лицо находятся в близком родстве, после заключения договоров аренды нежилых помещений истец не интересовался содержанием договоров аренды, налоговые платежи, коммунальные услуги в отношении здания магазина истца оплачивали его сестры ФИО4, ФИО5, а после семейного конфликта, произошедшего в конце 2023 года, истец стал интересоваться договорами аренды нежилых помещений, прошедших государственную регистрацию. Арендные платежи истцу выплачены и выплачиваются в полном объеме.
Третье лицо ФИО5 в ходе судебного рассмотрения с иском не согласилась, пояснила, что о заключенных договорах аренды нежилых помещений истцу известно, договоры заключались с его согласия, размер арендной платы его не интересовал, сказал установить в договоре плату в символическом размере. Налоговые платежи, коммунальные услуги в отношении здания магазина оплачивали она и ФИО4 Истец проживает за границей, но в <адрес> приезжает, о деятельности магазина ему известно. В декабре 2023 года между истцом, ответчиком и ею произошел семейный конфликт относительно продажи жилого дома по требованию истца. После этого истец отменил доверенность, обратился в суд с различными исками.
Суд с учетом положение статьи 167 ГПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, установил следующее.
Судом установлено, сторонами не оспаривается, что после смерти ФИО1 (мать) по наследству перешло право собственности на здание магазина площадью 175,3 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, ФИО3(сын) в размере 2/3 доли, ФИО4 (дочь) – 1/3 доли. ФИО4 свою долю по договору дарения от 04 июля 2022 года передала в собственность брату ФИО3 Право личной собственности на здание магазина ФИО3 зарегистрировал в ЕГРН 04 августа 2022 года за <№>.
08 августа 2022 года между ФИО5, действующей в интересах брата ФИО3 на основании нотариально оформленной доверенности от 04 июля 2022 года (далее арендодатель), и ИП ФИО4 (далее-арендатор) заключен договора аренды нежилых помещений, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование нежилые помещения общей площадью 48,2 кв.м (помещение 4- 15,9 кв.м, помещение 5- 8,5 кв.м, помещение 12- 23,8 кв.м) для размещение магазина, сроком на 5 лет, с арендной платой 500 руб. в квартал. Договор аренды нежилых помещений на основании статьи 609 Гражданского кодекса РФ зарегистрирован в ЕГРН 15 августа 2022 года.
08 августа 2022 года между между ФИО5, действующей в интересах брата ФИО3 на основании нотариально оформленной доверенности от 04 июля 2022 года (далее арендодатель), и ООО «Динара-Алга» в лице генерального директора ФИО4 (далее-арендатор) заключен договора аренды, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во владение и пользование нежилые помещения общей площадью 121,3 кв.м (помещение 1- 2,3 кв.м, помещение 2- 63,4 кв.м, помещение 3- 24,5 кв.м, помещение 6-6,6 кв.м, помещение 8-9,7 кв.м, помещение 10-10,2 кв.м, помещение 11-4,6 кв.м) для размещение магазина, сроком на 5 лет, с арендной платой 500 руб. в квартал. Договор аренды нежилых помещений зарегистрирован в ЕГРН 15 августа 2022 года.
Согласно выписки ЕРГЮЛ участниками ООО «Динара-Алга» (<данные изъяты>) являются ФИО4 и ФИО5
Таким образом, сделки были совершены между близкими родственниками.
21 ноября 2024 года ФИО8 направил ИП ФИО4, ООО «Динара-Алга» уведомления о расторжении договоров аренды и освобождении помещений в срок, предусмотренный частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, мотивируя тем, что об условиях договоров не знал в силу доверия в добросовестности ФИО5, узнал об условиях договоров аренды в январе 2024 года, договоры заключены на условиях, которые ущемляют права истца (арендодателя) на получение дохода от аренды по рыночными расценкам (ШПИ <№>(получено), <№> (не получено)).
Поскольку требования истца об освобождении нежилых помещений оставлено ответчиками без исполнения, истец обратился в суд с настоящим иском. Представитель истца в судебном заседании заявил о том, что договоры аренды нежилых помещений заключены ФИО5 на крайне невыгодных для истца условиях, то есть являются для истца кабальными сделками, ответчиками арендная плата не вносилась до обращения истца в суд, указанные обстоятельства являются основанием для расторжения договоров аренды нежилых помещений.
В силу пункта 1 статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенными признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абзац 7 статьи 619 Гражданского кодекса РФ).
Судом установлено, представителем ответчика не оспаривается, что арендные платежи в период действия договоров аренды нежилых помещений с 08 августа 2022 года ответчиками не вносились, задолженность по арендным платежам погашена ответчиками 19 июня 2024 года, вносятся текущие арендные платежи. В подтверждение представлены платежные документы от 19 июня 2024 года, 31 октября 2024 года, 26 декабря 2024 года, 31 марта 2025 года.
Проанализировав договоры аренды нежилых помещений, следует, что условия данных договоров не содержат условия одностороннего и иные условия расторжения договоров аренды нежилых помещений арендодателем. В пункте 7.2 договоров аренды нежилых помещений указано, что в случае, не предусмотренных настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством.
В судебном заседании установлено, что при наличии задолженности по оплате арендной платы, истец до обращения в суд с иском о расторжении договоров аренды не направлял ответчикам (арендаторам) уведомления о необходимости погашения образовавшейся задолженности по договорам аренды нежилых помещений от 08 августа 2022 года в установленный срок, поэтому оснований для расторжения договоров аренды нежилых помещений от 08 августа 2022 года на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 169 Гражданского кодекса РФ не имеется.
ФИО3 выдал удостоверенную нотариусом <данные изъяты> 04 июля 2022 года доверенность ФИО5 и ФИО4 на управление и распоряжение всем его имуществом, в чем был оно ни заключалось и где бы оно не находилось, в том числе, с правом заключения всех разрешенных законом сделок, за исключением отчуждения спорного объекта, быть представителем в налоговых органах по всем вопросам, связанным с налоговым законодательством, получать причитающиеся истцу имущество, деньги, ценные бумаги, а также документы от всех лиц, учреждений, предприятий. Данная доверенность отменена ФИО3, что подтверждается распоряжением об отмене доверенности <данные изъяты>.
Спорные договоры аренды нежилых помещений заключены и подписаны представителем ФИО3- ФИО5 на основании приведенной выше доверенности 04 июля 2022 года.
ФИО3 указывает в исковом заявлении, что договоры аренды нежилых помещений заключены на крайне невыгодных для него условиях в части установления заниженной арендной платы.
В силу части 1 статьи 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Частью 1 статьи 185 Гражданского кодекса РФ определено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (часть 1 статьи 185.1 Гражданского кодекса РФ).
Третье лицо ФИО5 при заключении договоров аренды нежилых помещений действовала на основании нотариальной доверенности от 04 июля 2022 года в пределах предоставленных ей полномочий ФИО3
Заключение договоров аренды нежилых помещений ФИО5, действующей по доверенности ФИО3, само по себе не свидетельствует о том, что истец не имел возможности выяснить у ФИО5 о выполнении своего поручения об управлении своим недвижимым имуществом, получать необходимые документы в отношении данного имущества, а также на основании части 13 статьи 62 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» получить в регистрационном органе правоустанавливающие документы по сделкам с его имуществом (спорные договоры аренды нежилых помещений), при несогласии с условиями сделки оспорить их.
Доводы представителя истца о том, что с истцом не согласовывалось заключение договоров аренды и его условия, в том числе арендная плата, судом отклоняются, поскольку из текста доверенности следуют полномочия представителя ФИО5 быть представителем ФИО3 при заключении сделок с любым недвижимым имуществом с правом подписания договоров, что не предусматривает получение предварительного одобрения доверителя.
Налоги, в том числе в отношении здания магазина в бюджет внесены ФИО5, ФИО2 (работником ИП ФИО4). УФНС России по Республике Коми в ответе от 28 апреля 2025 года на судебный запрос сообщило об отсутствии задолженности по налогам в отношении спорного объекта. Представитель истца в судебном заседании пояснил, что налоговые обязательства истца исполнялись на основании доверенности от 04 июля 2022 года.
Согласно статье 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Договоры аренды нежилых помещений от 08 августа 2022 года не содержат условия о том, кто арендодатель или арендатор несет расходы по оплате договоров теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения нежилых помещений, находящихся в здания магазина.
Из материалов дела следует, что ИП ФИО4 с 01 ноября 2022 года вносит плату за отопление и водоснабжение здания магазина, в котором находятся арендованные ответчиками нежилые помещения, на основании договора теплоснабжения <№> договора холодного водоснабжения и водоотведения <№>, заключенных с АО «КТЭК», а также плату за электроснабжение здания магазина на основании договора <№>, заключенного 10 декабря 2022 года с АО «Коми энергосбытовая компания».
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязательства истца об уплате налогов, оплате расходов по теплоснабжению, водоснабжению, водоотведению, электроснабжению нежилых помещений, находящихся в здания магазина, исполнялись ФИО5 и ФИО4 на основании доверенности от 04 августа 2022 года собственника здания магазина ФИО3 Доказательства того, за чей счет (собственника или его представителей, арендаторов) понесены данные расходы, сторонами и третьим лицом в материалы дела не представлены, судом не установлено.
ФИО3 за заключением дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы в договорах аренды нежилых помещений к ответчикам не обращался.
Учитывая, что ответчиками арендованные нежилые помещения используются по назначению, содержат его, ФИО4 несет расходы по оплате теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения здания магазина, в котором находятся арендованные нежилые помещения, ответчиками погашена задолженность по арендной плате, вносится текущая арендная плата, суд не находит существенных нарушений условий договоров аренды нежилых помещений ответчиками. Факт того, что арендная плата, установленная в размере 500 руб. в квартал в договорах аренды нежилых помещений от 08 августа 2022 года не устраивает истца, не является основанием для расторжения договоров аренды нежилых помещений, но может быть пересмотрена сторонами на основании пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.
Сторона истца указывает, что спорные договоры аренды нежилых помещений являются для ФИО3 кабальными сделками.
Согласно пункту 3 статьи 179 Гражданского кодекса РФ кабальной сделкой является сделка, заключенная на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась, которая может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
ФИО3 сделки по заключению договоров аренды нежилых помещений не просит признать их недействительными.
На основании изложенного в удовлетворении иска ФИО3 к ИП ФИО4, ООО «Динара-Алга» о расторжении договоров аренды нежилых помещений от 08 августа 2022 года следует отказать.
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
В удовлетворении иска ФИО3 к индивидуальному предпринимателю ФИО4, ООО «Динара-Алга» о расторжении договоров аренды нежилых помещений от 08 августа 2022 года отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми путем подачи апелляционных жалобы, представления через Княжпогостский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Председательствующий судья О.В. Черникова
Мотивированное решение составлено 13 мая 2025 года.