Дело № 2-2321/2025 г.

УИД 23RS0058-01-2025-001814-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 июля 2025 г. г.Сочи

Хостинский районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе :

Председательствующего судьи Тимченко Ю.М.

С участием :истца ФИО1; ответчика ФИО6; представителя ответчика (ФИО2) – ФИО3, представившего доверенность,

при помощнике судьи Ивкиной М.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО6 о восстановлении срока исковой давности, о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Хостинский районный суд города Сочи с иском к ФИО2, ФИО6 о восстановлении срока исковой давности, о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделок.

Истец просит суд восстановить истцу срок исковой давности для оспаривания сделки - признания недействительным договора купли- продажи, заключенного по доверенности ФИО6 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение № с кадастровым номером: № и 1/126 доли земельного участка с кадастровым номером №. Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения № с кадастровым номером: № и 1/126 долю земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> площадью 2812 кв.м., заключенного между ФИО1, в лице моего представителя по доверенности ФИО6 и ФИО2 Стороны привести в первоначальное положение. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в г. Сочи аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО2 на 85/126 доли земельного участка с кадастровым номером № площадью 2812 кв.м., расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>. Указать, что судебный акт является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи для внесения соответствующих сведений об аннулировании права собственности в Едином государственном реестре недвижимости ФИО2 на нежилого помещения № с кадастровым номером: № и 1/126 долю земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> площадью 2812 кв.м. Взыскать с ответчика государственную пошлину. Взыскать с ФИО2 и ФИО6 денежные средства в размере 16 460 рублей в качестве возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что в мае 2021 года между Истцом и третьим лицом - ФИО4 был заключен предварительный договор купли продажи (далее Договор) принадлежащего истцу на праве собственности земельного участка: кадастровый № площадью 2812 кв.м. для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>. Основной договор купли-продажи земельного участка с ФИО4 не заключался. Третье лицо ФИО4 на описанном выше земельном участке возвел нежилое незавершенное строение, которому был присвоен почтовый адрес: г. Сочи, <адрес> В январе 2024 года, после ознакомления с материалами гражданского дела Хостинского районного суда № истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи нежилых помещений от его имени по доверенности ФИО5 с множественностью лиц на стороне покупателей. Указанный договор купли-продажи в части п. 1.9.1. является незаконным ввиду нарушения представителем условий осуществления полномочий представляемого. Данный договор купли-продажи был признан в части ничтожным, о чем свидетельствует решение Хостинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ (дело №). Продажа вышеуказанного помещения и доли в общедолевой собственности на земельный участок была осуществлена без обязательно нотариального удостоверения для таких сделок, что противоречит ст 250 ГК РФ. Денежные средства истцу ни ФИО5, ни ФИО6 не передавали, об оспариваемой сделке истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ из искового заявления предъявленного ему ФИО2 (ответчиком по данному иску). Все вышеизложенное подтверждается ФИО4 в соглашении к предварительному договору от мая 2021 года.

По мнению истца ответчик по данному иску ФИО2 вступив в спорные правоотношения с ФИО6 действовавшим от имени истца сама проигнорировала ограничения полномочий доверенностью, не убедившись в законности действий поверенного, допустила, неосмотрительность, что противоречит надлежащей проверки полномочий представителя в силу 185 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец ФИО1 явившись в судебное заседание иск подержал, настаивал на удовлетворении, сослался на доводы, изложенные в иске. ФИО1 пояснил суду, что доверенность на имя ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ была отменена ДД.ММ.ГГГГ. Доверенность от ДД.ММ.ГГГГ была им выдана ФИО6.

Ответчик ФИО6 явившись в судебное заседание иск не признал, просил в удовлетворении отказать, поддержав письменные возражения ФИО2

Ответчик ФИО6 пояснил суду, что он был представителем ФИО1 в сделке с ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, действовал по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Он не нарушил полномочий по доверенности. Сделка законная и не подлежала нотариальному удостоверению. По договору все деньги были переданы до заключения договора.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, будучи надлежаще извещенной о времени и месте судебного заседания, она участвовала в судебном разбирательстве через своего представителя ФИО3, который явился в судебное заседание, просил о рассмотрении дела в отсутствии ответчика. При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившегося в судебное заседание ответчика.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО3 явившись в судебное заседание иск не признал, просил в удовлетворении отказать, сославшись на доводы, изложенные в письменном виде. ФИО3 заявил о пропуске истцом срока исковой давности. Считает, что срок исковой давности восстановлению не подлежит.

Третьи лица без самостоятельных требований Управление Росреестра по Краснодарскому краю отдел в г. Сочи, ФИО4 будучи надлежаще извещенными о времени и месте судебного заседания ( л.д.158,159), в судебное заседание не явились, не ходатайствовали об отложении судебного заседания. При установленных обстоятельствах, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что дело может быть рассмотрено в отсутствии не явившихся в судебное заседание указанных третьих лиц.

Суд, изучив исковое заявление, объяснения участвующих по делу лиц данные в письменной форме, выслушав объяснения данные в ходе судебного разбирательства, исследовав представленные доказательства, проанализировав и оценив все в совокупности, пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению в полном объеме заявленных требований.

К таким выводам суд пришел по следующим основаниям.

Согласно п.2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п.3 ст.10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Согласно п.1 ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из анализа объяснений сторон и представленных документов судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером № площадью 2812 кв.м. для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес> (Местоположение установлено относительно ориентира), о чем имелась запись о государственной регистрации права №, произведенная 13.07.2020г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В мае 2021 году (дата заключения договора отсутствует) ФИО1 заключил предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества с ФИО4 (л.д 33-35), по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 2812 кв.м. для индивидуального жилищного строительства.

Стороны определил стоимость земельного участка в размере 70 000 000 рублей. В качестве оплаты по основному договору купли-продажи ФИО4 в том числе обязался передать ФИО1 помещения во вновь образованном объекте на вышеуказанном земельном участке общей площадью 400 кв.м (п 4.2 договора).

Из объяснений сторон суд установил, что основной договор купли-продажи земельного участка заключен не был, ни одна из сторон не обращалась с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, требования о заключении основного договора купли-продажи сторонами не направлялись. Доказательств обратного материалы дела не содержат.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдал доверенность на имя ФИО7, ФИО6, которой уполномочил последних продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие ему нежилые помещения, в том числе помещение № с кадастровым номером № площадью 19,3 кв.м., этаж 2, расположенное по адресу <адрес> а также 84/126 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровым номером № площадью 2812 кв.м. для индивидуального жилищного строительства.

Указанная доверенность удостоверена ФИО8, временно исполняющей обязанности нотариуса Сочинского нотариального округа ФИО9, доверенность зарегистрирована в реестре № (л.д. 29-31, 123-128).

ФИО1 указал, что как участник сделки понимает разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки.

Условия сделки соответствуют его действительным намерениям.

Текст доверенности составлен нотариусом на основании представленной ФИО1. нотариусу информации, записан нотариусом с его слов, оглашен нотариусом вслух, прочитан ФИО1 до подписания в присутствии нотариуса и соответствует его волеизъявлению.

Сведений о том, что указанная доверенность оспаривалась ФИО1 материалы дела не содержат.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1, от лица которого действовал на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, и ФИО2 был заключен договор купли-продажи (л.д. 17-18), согласно которому ФИО1 продал, а ФИО2 приняла в собственность нежилое помещение № с кадастровым номером № площадью 19,3 кв.м., этаж 2, расположенное по адресу <адрес>, а также 1/126 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок кадастровым номером № площадью 2812 кв.м. для индивидуального жилищного строительства.

Согласно сведений Управления Росреестра по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ указанный договор был предоставлен на государственную регистрацию перехода права собственности на имя Покупателя (л.д 82-95).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 составил нотариально заверенное распоряжение (л.д. 28), которым он отменил доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданную ФИО5, ФИО6.

Соответственно в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ полномочия лиц использующих данную доверенность для совершения сделок от лица представляемого лица, то есть ФИО1, не могла подвергаться обоснованному сомнению.

В силу ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Как установлено ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Как следует из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 50), по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско- правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Таким образом, по смыслу ст. 185 ГК РФ доверенность представляет собой сделку, из которой возникает право поверенного выступать от имени доверителя.

Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершённая одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создаёт, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (п. 1).

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом (первый абзац п. 3).

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом названного пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное (второй абзац п. 3).

По смыслу приведённых норм сделка может быть признана недействительной при установлении совокупности следующих обстоятельств: она совершена с нарушением правил, установленных в первом абзаце п. 3 ст. 182 ГК РФ; на совершение указанной сделки представляемый не давал согласия; оспариваемая сделка нарушает интересы последнего.

Таким образом, исходя из положений пп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ право собственности нарушается, когда имуществом распоряжаются другие лица без согласия собственника.

В п. 2 ст. 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершённой представителем.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чём другая сторона сделки знала или должна была знать.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (п. 93 указанного постановления Пленума № 25).

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что у представителя истца ФИО1 - ответчика ФИО6 имелись надлежащие полномочия на совершение с Ответчиком сделки, а именно оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в интересах истца ФИО1.

Полномочия на продажу указанного недвижимого имущества были предоставлены ФИО6 на основании доверенности на бланках серии №, удостоверенной 21.02.2023 г. ФИО8, исполняющей обязанности нотариуса Сочинского нотариального округа ФИО9 (л.д. 29-31), отозванной 09.01.2024 г. распоряжением ФИО1, удостоверенным на бланке № нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО9.

Судом установлено, что совершая сделку по выдаче указанной нотариально удостоверенной доверенности ФИО1 понимал и осознавал суть совершаемой им сделки, условия были им определены самостоятельно и осознанно, а нотариусом в установленном законом порядке установлена воля ФИО1 на совершение сделки по выдаче доверенности лицам в ней указанным с изложением в ней подробно их полномочий и удостоверена путем совершения нотариального действия, законность совершения которой не оспорена, а доказательств обратного суду не представлено.

Представителем истца ФИО1 - ФИО6 на основании доверенности совершена сделка, не причинившая представляемому явный ущерб, при этом интересы представляемого сделкой не нарушены, доказательств обратного суду не представлено.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как указано в п. 2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация права собственности на спорное недвижимое имущество произведена уполномоченным государственным органом ДД.ММ.ГГГГ - до того момента, как истцом ФИО1 была отозвана указанная доверенность, по которой ФИО6 в интересах ФИО1 заключил сделку по отчуждению недвижимости в пользу ответчика ФИО2.

Поскольку пункт 1 статьи 971 ГК РФ предусматривает, что права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя, соответствующие права и обязанности по заключенному договору купли-продажи возникли именно у ФИО10, а не у ФИО6.

При этом одной из обязанностей поверенного, согласно ст. 974 ГК РФ, является передача доверителю всего полученного по сделкам, совершенным во исполнение поручения.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

Основания приобретения права собственности определены в ст. 218 ГК РФ (Определение Верховного Суда РФ от 10.01.2012 N 18-В11-101).

Тем самым, ФИО6. должен был передать либо передал ФИО1 полученные от ответчика ФИО2 денежные средства.

Доказательств отсутствия факта передачи ему денег по сделке истец ФИО1 в материалы дела не представил, а его заявление об отсутствии такой передачи ему его представителем ФИО6 не свидетельствует о недействительности самой сделки.

Довод истца о том, что соглашение от 17.01.2024 г. к предварительному договору от мая 2021 года (л.д. 42-43), заключенное между ФИО1 и ФИО4, в котором ФИО4 утверждает, что ФИО1 не был уведомлен о заключении в его интересах договоров купли - продажи и о получении ФИО4 денег в оплату по договорам является основанием для оспаривания сделки от 08.11.2023 года, заключенной с ФИО2 суд оценивает критически по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ участники гражданско-правовых отношений могут заключить предварительный договор, по которому они принимают на себя обязательство по заключению в будущем основного договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Нормы о предварительном договоре применимы и к договору купли-продажи недвижимости.

Предварительный договор должен содержать положения, позволяющие установить предмет, а также иные условия, которые стороны намерены включить в основной договор (см. п. 3 ст. 429 ГК РФ).

По общему правилу предварительный договор не устанавливает для сторон каких-либо иных обязательств, кроме тех, которые предусмотрены ст. 429 ГК РФ, - в частности, передать имущество или оплатить его (см., например, определение ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 11-КГ19-3).

В предварительном договоре, в том числе купли-продажи недвижимости, должен быть указан срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Если одна из сторон предварительного договора уклоняется от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к его заключению. Такое требование может быть заявлено в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока заключения основного договора. Указанный срок является пресекательным - иными словами, на него не распространяются нормы о сроке исковой давности, в том числе о его восстановлении, перерыве и приостановлении (абзац первый п. 5 ст. 429, абзац первый п. 4 ст. 445 и п. 2 ст. 446 ГК РФ, п. 27 постановления Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 (далее - «Постановление N 49», определение Четвертого КСОЮ от ДД.ММ.ГГГГ N 8Г-10976/2024).

Уклонением от заключения основного договора купли-продажи может быть признано в том числе отчуждение земельного участка третьему лицу, не являющемуся стороной предварительного договора ( определение Первого Кассационного суда общей юрисдикции от 26.06.2024 N 8Г-18423/2024).

Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, свидетельствует об утрате интереса сторон в его заключении.

В таком случае по истечении срока, установленного для заключения основного договора, обязательство по его заключению прекращается.

Применительно к доводам истца ФИО1, касающихся заключения предварительного договора и соглашения к нему, с учетом отсутствия в предварительном договоре определенного сторонами срока заключения основного договора, судом установлено, что обе стороны договора не совершали действий, направленных на заключение основного договора в течение года с момента заключения предварительного договора (по 31.05.2022 г.), что свидетельствует об утрате интереса сторон в его заключении и о прекращении юридической связанности сторон указанного предварительного договора.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ФИО1 21.02.2023 г. выдал своим представителям ФИО6 и ФИО5 доверенность на продажу 84/126 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, указанный в предварительном договоре, за цену и на условиях по их усмотрению, с правами регистрации перехода права собственности в ЕГРН и получения от покупателей следуемых от продажи недвижимости денег.

Указанное свидетельствует, что ФИО1 такими своими действиями подтвердил, что обязательство по заключению основного договора с ФИО4 прекратилось как по основаниям, установленным п. 6 ст. 429 ГК РФ, так и в связи с выбытием из собственности ФИО1 существенной доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок в пользу третьих лиц, что не позволяет заключить основной договор с ФИО4 на целый земельный участок.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку в предмете рассматриваемого предварительного договора существенным образом изменились данные о площади продаваемого земельного участка в связи с отчуждением ФИО1 значительной его доли третьим лицам, не участвующим в договоре, законным образом прекратилось обязательство сторон по заключению основного договора (п. 6 ст. 429 ГК РФ), условия о спорном земельном участке, подлежащем передаче, и о порядке заключения основного договора считаются не согласованными сторонами, а предварительный договор не считается заключенным.

Тем самым, любые соглашения или дополнения к предварительному договору, которые стороны хотели бы заключить с момента законного прекращения обязательства по заключению основного договора и с момента начала государственной регистрации сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, считаются не заключенными сторонами.

Соответственно, соглашение между ФИО1 и ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ к предварительному договору купли-продажи спорного земельного участка от мая 2021 г., который к ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие, является не заключенным.

Доводы ФИО1 о том, что ответчик ФИО2 должным образом не проверила полномочия доверителя при сделке по представленной им доверенности, а государственный регистратор также допустил нарушение действующего закона при осуществлении им государственной регистрации перехода права основаны на неверном толковании норм права.

Судом установлено, что Покупатель ФИО2 при заключении оспариваемой сделки убедилась в наличии у доверителя зарегистрированного права собственности на продаваемое недвижимое имущество, а у представителя - в наличии полномочий на продаже недвижимости, данные о которой содержатся в доверенности.

Ответчик ФИО11 на основании выписки из ЕГРН перед заключением сделки убедилась в наличии у ФИО1 права собственности на продаваемое недвижимое имущество, в том числе на 1/126 долю из тех 84/126 долей, которые ФИО1 поручил продать поверенным ФИО6 и ФИО5 в соответствии с доверенностью.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 81 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, в силу пункта 5 статьи 8 ГК РФ проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Если собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 и ФИО16").

По общему правилу лицо, полагающееся при приобретении объекта недвижимого имущества на данные Единого государственного реестра недвижимости, предполагается добросовестным.

В связи с этим истец, предъявивший требование о применении последствий недействительности сделки путем возврата такого имущества по основаниям, связанных с незаконным отчуждением имущества из его собственности, должен представить доказательства, свидетельствующие о том, что приобретатель вещи знал или должен был знать о недостоверности сведений реестра (см. Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 25 апреля 2025 г. N 307-ЭС24-22235). Такие доказательства в материалы дела истцом ФИО1 не представлены.

Согласно статье 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной могут быть предъявлены стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. При этом лицо, заявившее такие требования, должно иметь охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной. Данный интерес должен носить материально-правовой характер и, соответственно, должен быть подтверждён соответствующими доказательствами, как, собственно, должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица (Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 апреля 2018 г. N 18-КГ18-23).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ, п. 71 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Такие доказательства отсутствуют в материалах дела.

Также истцом ФИО1 не представлены доказательства причинения ему оспариваемой сделкой ущерба.

Помимо этого, суд соглашается с доводами ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 2 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию по общему правилу начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Данное правовое регулирование направлено на создание определенности и устойчивости правовых связей между участниками правоотношений, их дисциплинирование, обеспечение своевременной защиты прав и интересов субъектов правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков. Применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников правоотношений от необоснованно длительных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав.

Истец ФИО1 указывает в иске, что он узнал о заключении своим представителем ФИО6, действовавшим на основании доверенности, оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по сделке купли - продажи нежилого помещения № с кадастровым номером 23:49:0301006:5766 и 1/126 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № лишь ДД.ММ.ГГГГ - в момент ознакомления с текстом искового заявления, поступившего от ответчика.

Учитывая положения пп. 3, 4 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце третьем п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой части Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Судом установлено, что полномочия на продажу недвижимого имущества по оспариваемому договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были предоставлены истцом ФИО1 представителю ФИО6 на основании доверенности на бланках серии № №, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ ФИО8, исполняющей обязанности нотариуса Сочинского нотариального округа ФИО9 (зарегистрировано в реестре: №) (л.д. 29-31).

Доверенность была отозвана ДД.ММ.ГГГГ распоряжением ФИО1, удостоверенным на бланке № нотариусом Сочинского нотариального округа ФИО9.

Указанной доверенностью истец ФИО1 уполномочил своего представителя ФИО6 продать указанное недвижимое имущество (среди прочего, перечисленного в доверенности) за цену и на условиях по его усмотрению, как в целом, так и в любых долях, зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН, получить следуемые от продажи недвижимости деньги, подавать от имени истца ФИО1 всевозможные заявления, получить все зарегистрированные документы, расписываться за истца, производить все необходимые расчеты и платежи. При этом ФИО1 указал, что суть совершаемой сделки ему понятна.

Таким образом, осуществляя добросовестные и разумные действия, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась при исполнении обязанности по контролю за деятельностью лиц, которым даны доверенностью полномочия по продаже недвижимого имущества за цену и на условиях по их усмотрению, истец ФИО1 мог и должен был периодически убеждаться в объеме и правомерности отчуждения своего имущества этими лицами, в отсутствии превышения ими полномочий, в контроле за поступлением к нему от этих лиц следуемых от продажи недвижимости денежных средств.

Правомерность действий представителей (поверенных) по совершению сделок продажи недвижимости в течение длительного времени не вызывала сомнений либо претензий со стороны истца ФИО1, их деятельность была оставлена без внимания доверителя.

С информацией о составе и о сделках с недвижимым имуществом в отсутствие таких сведений от поверенных истец ФИО1 мог в любой момент ознакомиться посредством использования приложения «Госуслуги» в информационно - телекоммуникационной сети «Интернет», либо обратившись с заявлением о выдаче выписки из ЕГРН в управление Росреестра по Краснодарскому краю непосредственно или с помощью услуги государственного многофункционального центра «Мои документы».

Очевидно, что истец ФИО1 узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания оспариваемой сделки недействительной до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем доверенность, выданная истцом поверенным ФИО6 и ФИО5 была отозвана распоряжением истца ДД.ММ.ГГГГ то есть после того, как он узнал о совершаемых представителями сделках по отчуждению недвижимости.

Также ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО4 подписали дополнительное соглашение к предварительному договору от мая 2021 года, в котором указали, что ФИО1 не был уведомлен о заключенных сделках.

То есть с ДД.ММ.ГГГГ, действуя добросовестно, ФИО1 должен и мог узнать о перечне сделок, заключенных от его имени по отозванной им ДД.ММ.ГГГГ доверенности.

Также, в мотивировочной частью вступившего в законную силу решения Хостинского районного суда г.Сочи Краснодарского края от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, на которое ссылается истец в иске, указывается, что о сделке купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенной представителем истца ФИО5 с несколькими лицами на основании ранее указанной в настоящем иске доверенности, истцу ФИО1 стало известно в январе 2024 года после ознакомления с материалами гражданского дела № по иску ФИО17 к ФИО1 (л.д. 59), о чем сам истец в суде и заявил (л.д. 58).

Тем самым, ФИО1, проверяя полученную из материалов дела информацию, мог узнать об отчуждении 1/126 доли в праве собственности на спорный земельный участок и спорного нежилого помещения в собственность ответчика ФИО2 на основании оспариваемого им договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Спорная сделка и переход права собственности зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ, доверенность на совершение оспариваемой сделки отозвана ДД.ММ.ГГГГ, тогда как истец обратился в суд с рассматриваемым иском только ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10).

Доказательств, свидетельствующих о наличии действительно уважительных причин пропуска срока исковой давности, предусмотренных ст.205 ГК РФ, истцом при рассмотрении дела не представлено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований о восстановлении истцу пропущенного срока исковой давности.

Согласно ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В совокупности из изложенного суд приходит к выводу, что законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется, истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд с иском, что является также самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска в полном объеме.

При распределении судебных расходов суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В данном случае судом отказано в удовлетворении иска полностью, соответственно в пользу истца не подлежат взысканию понесенные им судебные расходы.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО6 о восстановлении срока исковой давности, о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделок – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Хостинский районный суд г.Сочи в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 16.07.2025 г.

Председательствующий судья Тимченко Ю.М.

На момент публикации решение суда не вступило в законную силу