Дело № 2-707/2022
(УИД 77RS0034-01-2019-010292-76)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Валдай « 15 » ноября 2022 года
Валдайский районный суд Новгородской области в составе:
председательствующего судьи Медведева Д.В.,
с участием: представителя истца ФИО1, ФИО2,
представителя ответчика ФИО4,
при секретаре Флик Я.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО7 к ФИО8 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, неустойки,
УСТАНОВИЛ:
02.10.2019 ФИО7 обратилась в Щербинский районный суд г.Москвы с иском к ФИО8 (добрачная фамилия – ФИО9), в котором просила расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от 05.07.2017 и взыскать с ответчика уплаченные денежные средства в размере <данные изъяты>. (л.д.5-7).
В ходе судебного разбирательства истец уточнила предмет исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ и просила также взыскать с ответчика денежную сумму в размере 157046 руб. 92 коп. в качестве неустойки на основании ст. 395 ГК РФ (л.д.26-29).
В обоснование исковых требований указано, что 05.07.2017 между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям предварительного договора стороны обязались в срок до 05.07.2018 заключить основной договор купли-продажи квартиры по цене <данные изъяты>., при этом расчёт между сторонами производится таким образом: денежная сумма в размере <данные изъяты>. выплачена продавцу до подписания предварительного договора наличным расчётом, оставшаяся сумма в размере <данные изъяты>. должна быть выплачена продавцу во время регистрации основного договора купли-продажи и права в Едином государственном реестре прав в срок до 05.07.2018. Основной договор купли-продажи в установленный срок не был заключён, поэтому истец направила в адрес ответчика письменное требование о расторжении предварительного договора купли-продажи и возврате уплаченных денежных средств в размере <данные изъяты>., однако до настоящего времени полученную денежную сумму ответчик не возвратила, в связи с чем данную денежную сумму следует считать неосновательным обогащением ответчика, подлежащим возврату потерпевшему.
Решением Щербинского районного суда г.Москвы от 10.02.2020 исковые требования ФИО7 были удовлетворены. Апелляционным определением Московского городского суда от 24.05.2022 решение суда первой инстанции отменено, гражданское дело передано для рассмотрения по подсудности в Валдайский районный суд Новгородской области, куда фактически поступило 03.08.2022.
В судебном заседании 15.11.2022 принято к производству в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнённое исковое заявление, в котором был уточнён предмет требования о взыскании неустойки, а именно: истец просила взыскать с ответчика неустойку в размере 452268 руб. 83 коп. за период с 06.07.2018 по 03.11.2022, а также неустойку, начисляемую на сумму долга, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды, за период с 04.11.2022 по день фактического исполнения решения суда.
Стороны в судебное заседание не явились, воспользовавшись своим правом на ведение дела через представителей.
Представители истца ФИО1 и ФИО2, действующие на основании доверенности от 21.05.2022 сроком по 12.10.2026, доверенности от 13.10.2021 сроком на 5 лет, в судебном заседании уточнённые исковые требования поддержали по основаниям, указанным в иске.
Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании доверенности от 04.06.2021 сроком на 3 года, в судебном заседании исковые требования не признал. Пояснил, что ответчик денежных средств за квартиру от истца не получала, расписка о получении денежных средств отсутствует, истец по своей воле отказалась от заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем обязательства по предварительному договору прекратили своё действие, квартира была продана ответчиком иному лицу.
В качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст. 43 ГПК РФ судом был привлечён супруг ответчика ФИО6, который уведомлен о месте и времени рассмотрения дела, в телефонограмме от 15.11.2022 подтвердил, что ознакомлен с уточнённым исковым заявлением ФИО7 и не возражает против окончания рассмотрения дела в его отсутствие. Допрошенный в качестве свидетеля в судебном заседании 20.10.2022, ФИО6 пояснил, что предварительный договор его жена ФИО8 заключила формально, денежные средства от истца она не получала, расчёт по сделке сторонами не производился.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие 3-го лица, надлежащим образом извещённого о времени и месте судебного заседания.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришёл к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В силу п.2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. В соответствии с п.п.1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно п.1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно предварительному договору купли-продажи квартиры от 05.07.2017 ФИО9 (продавец) и ФИО7 (покупатель) обязались в срок до 05.07.2018 заключить основной договор купли-продажи квартиры с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты>, находящейся по адресу: <адрес>, по цене <данные изъяты>. (л.д.9).
<данные изъяты>
В соответствии с п.6 предварительного договора расчёт между сторонами будет произведён в следующем порядке: «денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей выплачена «Продавцу» ФИО9 до подписания данного договора наличным расчетом, что подтверждается распиской о получении денег от 05.07.2017, оставшаяся сумма в размере 1156800 рублей будет выплачена «Продавцу» во время регистрации основного договора купли-продажи и права в Едином государственном реестре прав в срок до 05.07.2018».
Согласно п.1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Под моментом заключения договора в силу п.1 ст. 433 ГК РФ понимается момент получения лицом, направившим оферту, её акцепта.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в п.6 предварительного договора купли-продажи квартиры от 05.07.2017 следует, что денежная сумма в размере 1450000 руб. была выплачена продавцу ФИО9 (ответчику по настоящему делу) до подписания данного договора наличным расчётом. Следовательно, сначала имел место юридический факт выплаты покупателем продавцу заранее оговоренной денежной суммы, а потом состоялось подписание сторонами предварительного договора. Указание на выплату денежных средств именно наличным расчётом исключает возможность иного толкования способа исполнения обязательства покупателя, например, путём безналичного перевода денежных средств продавцу, или путём внесения причитающихся денег в депозит нотариуса, или путём исполнения обязательства покупателя третьим лицом. Кроме того, глагол «выплатить» использован в прошедшем времени, что означает, что передача денежной суммы уже состоялась в прошлом, то есть до подписания предварительного договора. В случае, если бы передача денег не состоялась до подписания предварительного договора, то условие предварительного договора должно было быть сформулировано таким образом: денежная сумма будет выплачена «Продавцу» после подписания данного договора, что будет подтверждаться распиской о получении денег.
Возражения ответчика и 3-го лица о том, что отсутствие отдельного письменного документа в виде расписки продавца означает, что в действительности денежная сумма продавцу не была передана покупателем, суд считает несостоятельными.
В соответствии с п/п.2 п.1 ст. 161 ГК РФ сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую 10000 рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
В силу п.1 ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и её условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Каких-либо специальных требований к форме расписки действующее законодательство не предъявляет, поэтому суд считает, что сам предварительный договор купли-продажи от 05.07.2017 может выступать в роли расписки от 05.07.2017, - то есть в роли того письменного документа, который подтверждает факт получения кредитором денежных средств от должника. В случае, если бы денежные средства реально получены не были, ответчик, действуя своей волей и в своём интересе, имела возможность не подписывать предварительный договор купли-продажи на предложенных условиях. Ответчик в ходе судебного разбирательства никогда не утверждала, что при подписании предварительного договора она действовала под влиянием обмана, насилия, угроз со стороны своего контрагента либо заблуждения, имеющего существенное значение.
<данные изъяты>. У свидетеля имелись денежные средства в виде сертификата Сбербанка России, так как ФИО2 в апреле 2017 года продала свою квартиру в <данные изъяты> и передала ему вырученные деньги для дальнейшей покупки квартиры в Санкт-Петербурге. В целях частичной оплаты квартиры для истца свидетель 03.07.2017 приехал в г.Валдай на празднование дня рождения своей матери ФИО28 где передал ей банковский сертификат на сумму <данные изъяты>. Со слов матери ему известно, что 05.07.2017 сертификат она предъявила в банк, получила по нему деньги, в тот же день был подписан договор на покупку квартиры, переданы продавцу денежные средства, полученные по банковскому сертификату, а остаток денежной суммы за квартиру договорились внести после продажи квартиры истца в <адрес>. Также продавцом квартиры была выдана расписка о получении денег в сумме <данные изъяты>., но в дальнейшем дочь истца обнаружила пропажу этой расписки и попросила продавца продублировать расписку, что продавец сделать отказался. Истец и её дочь решили, что в отсутствие расписки они сделку совершать не будут, поэтому потребовали вернуть переданную денежную сумму в размере <данные изъяты>., на что муж продавца ФИО6 обещал вернуть деньги после продажи другой квартиры в течение двух лет. По прошествии двух лет деньги возвращены не были, а в 2019 году квартира, которую собиралась купить истец, была продана другому лицу, после чего истец решила обратиться в суд.
Свидетель ФИО12 показала, что она является подругой дочери истца ФИО29. Ей известно, что ФИО2 подыскала в <адрес>, квартиру для своей матери, проживавшей в <адрес>. 03.07.2017 у ФИО30 был день рождения, к ней приехал сын и передал ей сертификат на сумму <данные изъяты>. для покупки на имя истца квартиры. В один из дней после дня рождения ФИО2 попросила свидетеля отвезти её вместе с матерью от их дома, расположенного на <данные изъяты>., в отделение Сбербанка, расположенного на ул. Гоголя, для обналичивания сертификата. Из банка ФИО31. вышла, держа в руках пакет, в котором находились денежные средства. Затем свидетель отвезла ФИО32. и её мать в агентство недвижимости «Надежда», расположенное в г.Валдай, напротив администрации Валдайского муниципального района. Когда они подъехали к агентству, ФИО33. сказала, что продавцы уже приехали, указав на автомобиль марки «Тойота» с номерными знаками московского региона. Затем ФИО34. с матерью вышли из автомобиля свидетеля, зашли в агентство недвижимости «Надежда». Через некоторое время, примерно через час, из агентства недвижимости вышла пара (мужчина и женщина) с пакетом. Поскольку это был тот же самый пакет зелёного цвета фирмы SELA, что и пакет, в котором ФИО35 привезла из банка денежные средства, свидетель решила, что в пакете у этих мужчины и женщины находились денежные средства, которые им передали ФИО36. со своей матерью.
Свидетель ФИО13 показала, что в её офисе в агентстве недвижимости «Надежда», расположенном по адресу: <...>, 05.07.2017 происходила встреча ФИО7 и ФИО8 Ранее, возможно, в июне 2017 года, в агентство недвижимости приходил ФИО6, предоставил необходимые документы и попросил её подготовить проект предварительного договора купли-продажи квартиры. Она подготовила проект предварительного договора. В дальнейшем предварительный договор был подписан продавцом и покупателем в двух экземплярах, при этом она присутствовала, также присутствовали муж продавца ФИО6 и дочь покупателя, фамилии которой свидетель не знает. Стороны находились в агентстве около 20 минут, при участии свидетеля передача каких-либо денег не происходила, расписка о передаче денег не составлялась и не подписывалась.
Согласно договору купли-продажи квартиры от 25.04.2017 ФИО5 продала принадлежащую ей квартиру в <адрес> за <данные изъяты>., расчёт между сторонами должен был быть произведён в течение трёх рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю. Тот факт, что расчёт по данной сделке был произведён, подтверждается наличием штампа «Погашено 05.05.2017» на свидетельстве от 22.09.2011 о государственной регистрации права собственности ФИО27. на квартиру в <адрес>, а также выпиской по счёту № в ПАО «Сбербанк России», открытому на имя ФИО37., согласно которой 15.05.2017 на указанный счёт была зачислена денежная сумма в размере <данные изъяты>., а 18.05.2017 указанная денежная сумма была списана со счёта.
26.05.2017 на счёт № в ПАО «Сбербанк России», открытый на имя ФИО21 была зачислена денежная сумма в размере <данные изъяты>., что подтверждает показания ФИО25 о том, что мать передала ему денежные средства, вырученные от продажи квартиры в <адрес>.
Согласно справке ПАО «Сбербанк России» на имя ФИО10 01.07.2017 был оформлен Сберегательный сертификат № № на сумму <данные изъяты>. Согласно справке по сберегательному сертификату № № указанный сертификат был предъявлен ФИО20 и погашен 05.07.2017 в филиале Сбербанка № 55 8629 01809 (универсальный дополнительный офис по обслуживанию физических и юридических лиц), выплаченная сумма – <данные изъяты>. (л.д.191).
Таким образом, реальное наличие у истца и её дочери ФИО24. по состоянию на 05.07.2017 денежной суммы в размере <данные изъяты>., которая могла быть передана ответчику в помещении агентства недвижимости «Надежда», подтверждается банковскими документами, а также свидетельскими показаниями ФИО22 и ФИО23
Свидетели ФИО14, ФИО15, ФИО16, в различные периоды времени работавшие совместно с дочерью ФИО7 – ФИО5, показали суду, что им было известно о том, что в 2017 году ФИО5 перевезла свою маму проживать в <адрес>, так как последняя по состоянию здоровья нуждалась в уходе. С этой целью была продана квартира ФИО3 в <адрес> и приобретена квартира в <адрес> ФИО5 имела намерение купить для мамы квартиру в <адрес>, продавцом которой выступал ФИО6, но сделка купли-продажи этой квартиры не состоялась, а полученные авансом денежные средства ФИО6 обещал вернуть, о чём он неоднократно вёл телефонные переговоры с ФИО5, но так и не вернул.
В соответствии с п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Письмом от 26.01.2018, направленным почтой 30.01.2018, истец сообщила ответчику, что она отказывается в одностороннем порядке от покупки квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, с кадастровым №, и просит вернуть ей деньги в сумме <данные изъяты>., внесённые в качестве аванса (л.д.10-11). Ответа на данное письмо от ответчика не последовало, доказательств возврата полученных денежных средств ответчиком не представлено.
Поскольку в срок до 05.07.2018 основной договор купли-продажи между истцом и ответчиком не был заключён, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, иск в суд об обязании заключить основной договор предъявлен не был, суд приходит к выводу, что после 05.07.2018 действие предварительного договора было прекращено, в связи с чем правовых оснований для расторжения судом предварительного договора не имеется, в указанной части исковые требования удовлетворению не подлежат.
Статус задатка переданной ответчику денежной сумме стороны не придавали, в связи с чем для определения её дальнейшей судьбы является юридически безразличным вопрос о том, какая именно сторона предварительного договора ответственна за то, что основной договор не был заключён в срок, установленный предварительным договором.
В п.3 ст. 380 ГК РФ указано, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Из представленной выписки из ЕГРН от 07.04.2021 следует, что собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, является ФИО17 с 25.10.2019, следовательно, ответчик произвела отчуждение данной квартиры не в пользу истца, а в пользу иного лица.
В силу п.1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.
Наличие случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ, по данному делу не установлено, в связи с чем суд приходит к выводу о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения в размере <данные изъяты>
В силу п.2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Истец просила взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 06.07.2018 по 03.11.2022 в размере 452268 руб. 83 коп. и далее, с 04.11.2022 по день фактической выплаты ответчиком денежных средств, исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующий период. При этом истец в исковом заявлении ошибочно именовала указанные проценты неустойкой, хотя ст. 395 ГК РФ предусматривает уплату процентов за пользование чужими денежными средствами, а не законной неустойки.
Согласно п.п.1, 3 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Проценты подлежат начислению с 06.07.2018 – то есть с той даты, когда фактически прекратилось действие предварительного договора купли-продажи квартиры от 05.07.2017 и для ответчика стала очевидна неосновательность дальнейшего удержания полученных в качестве аванса денежных средств в размере <данные изъяты>.
Судом были рассчитаны проценты за пользование денежной суммой в размере <данные изъяты>. за период с 06.07.2018 по дату вынесения решения (15.11.2022), причём за период с 06.07.2018 по 18.09.2022 суд согласился с размером процентов, указанных в таблице расчёта процентов, содержащейся в уточнённом исковом заявлении, а за период с 19.09.2022 по 15.11.2022 (58 дней) размер начисленных процентов составил <данные изъяты> коп.
Таким образом, общий размер подлежащих взысканию с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами составил <данные изъяты>.
В дальнейшем, 16.11.2022 по дату фактического возврата суммы долга, с учётом его частичного погашения, проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии с п.3 ст. 395 ГК РФ подлежат взысканию с ответчика в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды. При присуждении процентов по день фактического исполнения обязательства расчёт суммы процентов, начисленных после даты вынесения решения, должен осуществляться в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, должностными лицами и гражданами.
Истцом была уплачена государственная пошлина по заявленным исковым требованиям в размере <данные изъяты>. (итого на сумму <данные изъяты>.). Поскольку судом заявленные исковые требования удовлетворены частично, то в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат частичному взысканию расходы по оплате государственной пошлины, в размере <данные изъяты>.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 98, 167, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО7 денежную сумму в размере <данные изъяты>., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>., расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>., а всего взыскать: <данные изъяты>. (<данные изъяты>).
Взыскать с ФИО8 в пользу ФИО7 проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму долга, составляющую <данные изъяты>., за период с 16.11.2022 по дату фактического возврата суммы долга, с учётом его частичного погашения, в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.
Конкретный размер суммы процентов, подлежащих взысканию за период с 16.11.2022, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, должностными лицами и гражданами.
В удовлетворении иска ФИО7 к ФИО8 о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от 05.07.2017 – отказать.
Решение может быть обжаловано в Новгородский областной суд путём подачи апелляционной жалобы через Валдайский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 22 ноября 2022 года.
Решение суда в окончательной форме составлено: 02 декабря 2022г.
Судья: подпись
Копия верна: судья Медведев Д.В.
Решение вступило в законную силу «….»……………..2022 года.