Решение по делу № 3А-32/2023 от 25.07.2023

3а-32/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25.07.2023 <адрес>

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи – Хапачевой Р.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания - ФИО2,

с участием: представителя административного истца ФИО1 – ФИО3, представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО6, представителя административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки» ФИО4, представителя заинтересованного лица АМО «<адрес>» ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки», заинтересованные лица: Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по <адрес>, Администрация муниципального образования «<адрес>» Республики Адыгея, Администрация муниципального образования «Старобжегокайское сельское поселение» <адрес> Республики Адыгея об установлении размера кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Верховный суд Республики Адыгея с административным исковым заявлением к ответчикам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимого имущества:

- земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:548, площадью 143490 +/-256 кв.м, категория земель: «Земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования: «Спортивные площадки. Спортивные залы», расположенного по адресу: <адрес>, бывший с-з «Адыгейский, секция №Iр, IIр, V.o», кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки состоянию на 01.01.2021 составила 93432078,60 рублей.

В обоснование требований указано, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как собственника недвижимого имущества и налогоплательщика.

В подтверждение исковых требований административный истец ссылается на представленный им Отчет об оценке данного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №/Н-22, составленный по его заказу ООО «Общество профессиональных экспертов и оценщиков «XXI век».

Согласно заключению указанного отчета, рыночная стоимость спорного земельного участка, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 7 919 371 руб.

В ходе предварительного судебного заседания на административное исковое заявление ответчиком Государственным бюджетным учреждением Республики Адыгея «Адыгейский республиканский центр государственной кадастровой оценки» представлен отзыв, в котором административный ответчик указывает на нарушения требований, предъявляемых к отчету об оценке и полагает, что Отчет об оценке №/Н-22, составленный по его заказу ООО «Общество профессиональных экспертов и оценщиков «XXI век» не может быть положен в основу решения суда по делу.

С учетом установленных обстоятельств и мнений лиц, участвующих в деле, для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:548, площадью 143490 +/-256 кв.м по состоянию на дату ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с частью 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ИП ФИО5

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненной ИП ФИО5, рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:548, площадью 143490 +/-256 по состоянию на дату ДД.ММ.ГГГГ составляет 46 778 000,00 рублей.

Представитель административного истца ФИО1 – ФИО3 уточнил административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с результатами проведенной судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности ФИО6 в судебном заседании полагал, что заключение экспертизы не может быть положено в основу решения по делу и просил в удовлетворении административного иска отказать, так как при определении кадастровой стоимости ошибки не допущено.

Представитель административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки» ФИО4 также полагала, что заключение экспертизы не может быть положено в основу решения по делу, просила в удовлетворении административного иска отказать

Представитель заинтересованного лица – администрации МО «<адрес>» ФИО7 также полагала, что заключение экспертизы не может быть положено в основу решения по делу, просила в удовлетворении административного иска отказать.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован главой 25 КАС РФ.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ, стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером 01:05:2900013:548, площадью 143490 +/-256 кв.м, категория земель: «Земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования: «Спортивные площадки. Спортивные залы», расположенного по адресу: <адрес>, бывший с-з «Адыгейский, секция №Iр, IIр, V.o», что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (Том 1, л.д.10-23).

Согласно отчету об оценке данного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №/Н-22, составленному по его заказу ООО «Общество профессиональных экспертов и оценщиков «XXI век», рыночная стоимость спорного земельного участка, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 7919371 руб.

В ходе судебного разбирательства, с учетом выявленных разногласий в оценке представленного административным истцом Отчета, на недостатки которого аргументировано ссылались административные ответчики, суд назначил судебную оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости спорного земельного участка, проведение которой поручено эксперту ИП ФИО5

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №-КС от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ИП ФИО5, рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:548, площадью 143490 +/-256 по состоянию на дату ДД.ММ.ГГГГ составляет 46778000,00 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы №-КС от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ИП ФИО5, суд приходит к выводу, что заключение эксперта содержит подробное описание объектов оценки, анализ основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, суд находит обоснованным.

Право участников гражданского оборота на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статье 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Названными нормативными правовыми актами установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Судом учитывается, что приведенное в статье 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ понятие рыночной стоимости является условным определением, сформулированным для целей единообразного применения закона; кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует; от определения и установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в данном случае напрямую зависит объем налоговых обязательств его собственника; помимо прочего, положения статьи 24.18 Федерального закона №135-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ прямо допускают не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пересмотр результатов определения кадастровой стоимости).

Кроме того, право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости прямо установлено законом, в частности, положениями главы 25 КАС РФ.

В соответствии со статьей 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (статья 59 КАС РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении» и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.

При исследовании экспертного заключения №-КС от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной ИП ФИО5, судом установлено, что заключение эксперта содержит подробное описание объекта оценки, анализ основных ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке, суд находит обоснованным.

Выбор метода оценки в рамках применения каждого из подходов остается за оценщиком в соответствии с положениями статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-ФЭ. ФСО допускает отход от применения оценщиком какого- либо из подходов или методов при наличии обоснованного отказа (п. 20 ФСО №).

Выводы эксперта на основании выбранных методов, применяемых при использовании сравнительного подхода, сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

На экспертное заключение ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки» ДД.ММ.ГГГГ поступили возражения, согласно которым, по мнению ответчика, при определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом в нарушение ФСО№ некорректно проведен анализ данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости и сегмента рынка, к которому относится объект оценки, выразившееся в том, что большинство использованных экспертом объектов сравнения относятся к сегменту рынка земель сельскохозяйственного назначения и привело к занижению рыночной стоимости.

Также, ответчик ссылается на то, что нарушены пункты 4-5 ФСО №, п. 22 (б) ФСО №, поскольку для расчета рыночной стоимости отобраны аналоги из сегмента земель сельхозназначения. Указывал неприменение корректировки к объектам-аналогам на площадь, а также отсутствие обоснованного расчета удельного веса.

Возражения ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки» были направлены эксперту ИП ФИО5, который ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес суда пояснения по доводам, изложенным в возражениях на экспертизу. Эксперт обратил внимание на то, что в результате проведения анализа рынка земельного участка в рамках расположения объекта оценки для стоимости были выбраны объекты-аналоги, которые наиболее сопоставимы по основным характеристикам участков, а именно по месторасположению относительно автомагистралей, по отсутствию улучшений на участка, разрешенному использованию, с учетом возможности изменения характера использования земельного участка, наличию коммуникаций, а также находящихся в одном ценовом диапазоне.

ИП ФИО5 в обоснование верности избранных для исследования объектов-аналогов также указала, что спорный земельный участок расположен в зоне объектов сельскохозяйственного назначения, СХ-2. Основной вид разрешенного использования спорного объекта – размещение и развитие агр.комплекса.

Суд находит письменные пояснения эксперта исчерпывающими. Обсудив вопрос о необходимости вызова эксперта в судебное заседание, с учетом мнения сторон, полагавших, что в этом отсутствует необходимость, суд согласился с мнением лиц, участвующих в деле об отсутствии необходимости в вызове эксперта в судебное заседание.

Пояснения по доводам возражений на экспертизу даны по каждой позиции разногласий подробно, поняты для пользователя экспертизы.

Отнесение земельного участка к зоне объектов сельскохозяйственного назначения СХ-2 подтверждается материалами дела. Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ № О градостроительном регламенте на земельные участки, испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 01:05:2900013:548 в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО «Старобжегокайское сельское поселение», утвержденные Советом народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ № (в новой редакции от ДД.ММ.ГГГГ) находится в зоне объектов сельскохозяйственного назначения (Том 1, л.д. 191-207).

Таким образом, оценив заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что названное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследования и стажем работы, оснований не доверять выводам эксперта у суда оснований не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Таким образом, данное доказательство отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости.

Доводов и доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости, суду представлено не было.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной оценочной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

С учетом изложенного, и принимая во внимание, что доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им уточненное требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит удовлетворению, с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:548, площадью 143490 +/-256 по состоянию на дату ДД.ММ.ГГГГ в размере 46778000,00 рублей, в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы №-КС от ДД.ММ.ГГГГ.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3, а также статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-ФЭ, актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения административного истца с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, суд обращает внимание на то, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:548, определенные на ДД.ММ.ГГГГ, на момент рассмотрения спора судом первой инстанции является архивной, поскольку в ноябре 2022 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены новые сведения о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, определенных по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на основании Приказа Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Республики Адыгея и среднего уровня кадастровой стоимости земель по муниципальным районам (городским округам) Республики Адыгея». Согласно указанному Приказу результаты определения кадастровой стоимости земельных участков применяются с ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Определенная решением суда в рамках настоящего спора по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:548, утверждена в порядке массовой кадастровой оценки на основании Приказа Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из категории земель «земли населенных пунктов»». Дата применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пунктов 1, 4 части 2 статьи 18 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (подпункт 1) и со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 или частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона (подпункт 4).

Таким образом, применительно к приведенным положениям закона в решении суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:548 надлежит указать на период применения кадастровой стоимости с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (даты, предшествующей дате внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости, повлекших за собой изменение его кадастровой стоимости, в порядке, предусмотренном статьей 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки», заинтересованные лица: Филиал публично-правовой компании «Роскадастр» по <адрес>, Администрация муниципального образования «<адрес>» Республики Адыгея, Администрация муниципального образования «Старобжегокайское сельское поселение» <адрес> Республики Адыгея об установлении размера кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:548, площадью 143490 +/-256 кв.м, категория земель: «Земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования: «Спортивные площадки. Спортивные залы», расположенного по адресу: <адрес>, бывший с-з «Адыгейский, секция №Iр, IIр, V.o», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 46 778 000,00 рублей.

Определить период применения установленной указанным решением кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:05:2900013:548, площадью 143490 +/-256 кв.м с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в единый государственный реестр недвижимости, считать ДД.ММ.ГГГГ – дата подачи указанного административного иска в суд, что является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию – Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Копия верна:

судья Верховного суда

Республики Адыгея - Р.А. Хапачева

Судья Верховного суда

Республики Адыгея Р.А. Хапачева