Дело № 2-85/2023 (2-1725/2022;) (59RS0025-01-2022-002158-39)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Краснокамск 14 апреля 2023 года

Краснокамский городской суд Пермского края в составе председательствующего судьи Щербаковой А.В.,

при секретаре Карповой К.А.,

с участием представителя истца ФИО4,

представителя ответчика ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Краснокамского городского суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании недействительным пункта договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, уточнив неоднократно исковые требования, обратился в суд с иском к ФИО2 ( л.д. 174) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 600 000 руб., взыскании неустойки о договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 113 520 руб.

Требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 был заключен договор аренды нежилого помещения 30, по условиям которого он передал арендатору во временное пользование и владение нежилое помещение, по адресу: <адрес>. Согласно п. 4.2 Договора арендатор обязан вносить арендную плату в размере 120 000 руб. в срок не позднее 25 числа, подлежащего оплате текущего месяца аренды, однако своих обязанностей на момент подачи настоящего иска не исполнил. В нарушение п. 4.2 Договора по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ арендные платежи за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 600 000 руб. арендатором внесены не были. Пунктом 7.1 Договора в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, установленных настоящим договором за каждый день задержки внесения арендной платы взыскивается штрафная неустойка в размере 0,1 % от величины месячной арендной платы ха каждый день просрочки исполнения обязательств.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о признании недействительным п. 1.1 Договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в части указания общей площади аренды 159,20 кв.м, а также признания недействительным п. 4.2. договора аренды со слов», итого в месяц 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей (без НДС)…».

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО1 заключен договор аренды нежилого помещения №, предметом которого указано нежилое помещение, общей площадью 159,20 кв.м, по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что на момент заключения договора аренды, ФИО1 не являлся собственником нежилого помещения, площадью 159,20 кв.м. Право собственности на нежилое помещение площадью 123,20 кв. м. возникло у ФИО1 на основании договора купли-продажи только ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 4.2 договора аренды она передала наличными денежными средствами ФИО1 предоплату в размере 1 200 000 руб. за предстоящие 10 месяцев аренды (по ДД.ММ.ГГГГ) из расчета 753,76 руб. за 1 кв.м, итого в месяц 120 000 руб. (159,20 х 753,76 =120 000 руб.) Получение денежных средств в сумме 1 200 000 руб. подтверждается собственноручной распиской ФИО1 в договоре. Учитывая фактическую площадь нежилого помещения 123,20 кв.м, принадлежащую с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности ФИО1, пункт 1.1 договора аренды в части указания общей площади аренды 159,20 кв.м. а также п. 4.2 договора аренды со слов «..., итого в месяц 120 000 руб. (без НДС) являются недействительным. Несогласованность сторонами предмета аренды, в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ влечет незаключенность договора. Исходя из площади нежилого помещения 123,20 кв.м, принадлежащей на праве собственности ФИО1 – ежемесячная арендная плата с учетом согласованного сторонами договора аренды ее размера 753,76 руб за 1 кв.м должна составлять 92 863,23 руб. ежемесячно (123,20 х753,76 за 1 кв.м = 92863,23 руб. и соответственно 1 день аренды составляет сумму 3095,44 руб (92 863,23 / 30=3095,44). Все финансовые вопросы с ФИО2 в рамках договора аренды ФИО1 уполномочил решать своего представителя ФИО3 (сына) действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 взял у нее по расписке в долг 4 000 000 руб., которые обязался вернуть в срок до ДД.ММ.ГГГГ. по истечении срока предоплаченных 10 месяцев аренды, ФИО3 предложил ей засчитывать с июня 2019 года его долговые обязательства по расписке на 4 000 000 руб. в счет обязательств по оплате арендных платежей. В связи с чем, никакие требования от ФИО1 и от его доверенного лица ФИО3 об оплате аренды в ее адрес в течении всего периода аренды не поступали. Считает, что существенные условия договора аренды : о площади нежилого помещения и о сумме ежемесячной арендной платы в силу ст. 136, 180, 218, 219,608,614 ГК РФ – являются недействительными, поскольку не согласованы.

Заслушав пояснения представителя истца, по встречному требованию представителя ответчика, возражения представителя ответчика по встречному иску представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что ФИО2 являлась индивидуальным предпринимателем с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 21).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, общей площадью 159,20 кв.м (123,2 +36), расположенное по адресу: <адрес> (п. 1.1 договора). Согласно п. 1.2 договора, указанное в п. 1.1 договора является собственностью арендодателя (свидетельство о государственной регистрации права собственности №ББ103177). Согласно п. 1.3 договора цель использования объекта: зал № (41,71 кв.м) – общественное питание, зал № (21,9 кв.м.), зал № (40,42 кв.м) – производственные помещения, зал № (17,77 кв.м) подсобное помещение, зал № (1,4 кв.м.) – сан. узел, зал № (36 кв.м) - складское помещение. Согласно п. 4.1 договора арендная плата состоит из переменной и постоянной части. Согласно п. 4.2 договора постоянная часть за объект по настоящему договору составляет в месяц за 1 кв.м -753,76 руб., итого в месяц 120 000 руб. (без НДС). Оплата постоянной величины арендной платы производится арендатором единовременным авансовым платежом в размере 1 200 000 руб. без НДС в счет оплаты предстоящих 10 месяцев аренды путем перечисления денежных средств на счет арендодателя предстоящих 10 (десяти) месяцев аренды путем перечисления денежных средств на счет арендодателя либо путем передачи наличных денежных средств в срок не позднее следующего дня с даты заключения настоящего договора и подписания акта приема –передачи. Оставшаяся часть постоянной части арендной платы уплачивается арендатором в срок до 25 числа подлежащего оплате текущего месяца аренды. Оплата осуществляется арендатором на основании настоящего договора без выставления счета. В случае передачи наличных денежных средств, арендодатель в подтверждение денег выдает арендатору расписку. Оплата переменной величины арендной платы производится арендатором ежемесячно в течение 5 рабочих дней с момента получения счета на оплату, который арендодатель обязан предоставить арендатору не позднее 15 – го числа месяца, следующего за месяцем, в котором была отпущена электрическая энергия, тепловая энергия, вода, оказаны услуги по водоотведению, а также оказаны услуги по содержанию и эксплуатации здания и иные услуги.

В расписке указано, ФИО1, что денежные средства в сумме один миллион двести тысяч рублей им получены ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 12-15).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения, находящегося по адресу: <адрес>, д. ФИО1 передал индивидуальному предпринимателю ФИО2, а индивидуальный предприниматель ФИО2 приняла в аренду нежилое помещения, расположенное по адресу: <адрес>, 1 этаж, общей площадью 159,2 кв.м (123,2 +36 кв.м) для использования зал № (41,71 кв.м) – общественное питание, зал № (21,9 кв.м.), зал № (40,42 кв.м) – производственные помещения, зал № (17,77 кв.м) подсобное помещение, зал № (1,4 кв.м.) – сан. Узел, зал № (36 кв.м) - складское помещение. ( л.д. 15).

В качестве приложения к договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ имеется схема помещения ( л.д. 15 оборот).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости собственником нежилого помещения по адресу: <адрес>, является ФИО1 Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 38).

Из реестрового дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО1 заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, по адресу: <адрес> (л.д. 80).

Жилое помещение по адресу: <адрес> переведено из жилого в нежилое ( л.д. 85).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продал ФИО9 нежилое помещение по адресу: <адрес> ( л.д. 88).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО9, ФИО7 продали ФИО1 нежилое помещение по адресу: <адрес> ( л.д. 91).

Согласно справке ООО Управляющая кампания «Классик-А» ФИО2 является арендатором нежилого помещения по адресу: <адрес> -1, осуществляла оплату жилищных услуг в ООО УК «Классик-А» за ФИО1 до ДД.ММ.ГГГГ года. Задолженность по оплате жилищных услуг по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 51 974, 79 руб.

Из справки ООО Управляющая кампания «Классик-А» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по решению внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: нежилое помещение по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было возведено (построено) легко-каркасное строение, пристрой к вышеуказанному многоквартирному дому, площадью 36 кв.м.

Согласно протоколу № внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: нежилое помещение по адресу: <адрес> проведенного в форме очного голосования. По результатам проведения внеочередного собрания собственников помещений постановили : передать во временное, безвозмездное пользование участок земли придомовой территории являющейся собственностью собственников жилья, прилегающий к стене общедомового имущества площадью 42 кв.м под временное легко-каркасное строение сроком на 5 лет ФИО1

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

При переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу независимо от того, проводилось ли переоформление договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п. 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Разрешая исковые требования, руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд исходит из того, что в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено допустимых доказательств, надлежащего исполнения обязанности по внесению ежемесячно арендной платы, а также доказательств подтверждающих факт отсутствия задолженности по оплате за пользование нежилым помещением, приходит к выводу о том что непогашенная задолженность по арендной плате подлежит взысканию в судебном порядке.

При этом, при определении размера задолженности по арендной плате суд исходить из условий договора аренды, согласно которым ФИО2 передано нежилое помещение площадью 159,20 кв.м (123,2 + 36 кв.м), постоянная часть за объект составляет за месяц 120 000 руб.

Ответчиком завялено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу положений ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

По смыслу указанных выше правовых норм течение срока исковой давности для требований о возмещении вреда исчисляется со дня, когда истец, обращающийся за судебной защитой, узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

В силу ст. 199 ГК РФ, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как следует, из уточненного искового заявления истец просит взыскать задолженность пол договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 600 000 руб.

С настоящим исковым заявлением истец в суд обратился ДД.ММ.ГГГГ.

Срок исковой давности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не пропущен и задолженность подлежит взысканию с ответчика в размере 3240 000 руб. (27 мес.х120 000 руб). При этом суд исходит из того, что платеж необходимо было внести за месяц 25 числа месяца, исходя из договора аренды.

Доводы ответчика о том, что истец не праве требовать с нее арендной платы, поскольку на момент заключения договора аренды он собственником не являлся, судом во внимание не принимаются, поскольку в силу ст. 617 ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Ссылка ответчика на то, что она передавала деньги в счет погашения задолженности по арендной плате сыну истца, не может быть учтена судом, поскольку безусловных доказательств с достоверностью подтверждающих, что денежные средства были переданы сыну истца ФИО3 именно в счет погашения задолженности по арендной плате не представлено (расписки с указанием цели передачи денег, платежные поручения).

Разрешая требования о взыскании неустойки по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.

Согласно п.7.1 договора, в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной плат, установленной настоящим договором за каждый день задержки внесения арендной платы взыскивается штрафная неустойка в размере 0,1 % от величины месячной арендной платы за каждый день просрочки исполнения обязательства. Уплата штрафной неустойки должна быть произведена арендатором не позднее 3 банковских дней с момента получения претензии арендодателя ( л.д. 13-14).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил в адрес ИП ФИО2, требование (претензию) о выплате задолженности по договору аренды, в котором он просит в срок до ДД.ММ.ГГГГ погасить задолженность по арендной плате в размере 4 680 000 руб. наличным способом либо путем перечисления денежных средств на реквизиты арендодателя. А также ссылается на п. 7.1 договора указывает, что штрафная неустойка за каждый день задержки внесения арендной платы, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 131760 руб. ( л.д. 16).

Согласно уточненному расчету неустойки по иску, сумма процентов по всем задолженностям составляет 1 708 200 руб., суд соглашается с данным расчетом, поскольку он арифметически верен, иного расчета ответчиком не представлено.

Таким образом расчет неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с учетом пропуска срока исковой давности составляет 1 287 720 руб. Однако принимая во внимание, что истцом заявлена определенная сумма ко взысканию 113 520 руб., суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований только в сумме 113 520 руб.

Разрешая встречные исковые требования о признании недействительным п. 1.1 договора аренды нежилого помещения № отДД.ММ.ГГГГ в части указания общей площади аренды 159,20 кв. м, а также признания недействительным п. 4.2 договора аренды со слов «..., итого в месяц 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей (без НДС)…»

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (п. 1 ст. 431 ГК РФ).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 2 ст. 431.1 ГК РФ сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным, за исключением случаев признания договора недействительным по основаниям, предусмотренным статьями 173, 178 и 179 настоящего Кодекса, а также если предоставленное другой стороной исполнение связано с заведомо недобросовестными действиями этой стороны.

Закрепленное в данной правовой норме правило "эстоппель" вытекает из общих начал гражданского законодательства и является частным случаем проявления принципа добросовестности, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ).

Из договора аренды следует, что ИП ФИО2, приняла от ФИО1 в аренду нежилые помещения для использования зал № (41,71 кв.м) – общественное питание, зал № (21,9 кв.м.), зал № (40,42 кв.м) – производственные помещения, зал № (17,77 кв.м) подсобное помещение, зал № (1,4 кв.м.) – сан. узел, зал № (36 кв.м) - складское помещение. Каких либо претензий относительно площади, переданного ей нежилого помещения она не высказывал, акта разногласий не подписывала, из приложения к договору аренды, а именно: схемы нежилого помещения переданного ИП ФИО2 следует, что площадь составляет 123, 2 + 36 кв.м.

Относительно доводов ФИО2,В. о том, что ФИО1 на праве собственности принадлежит только нежилое помещение площадью 123,2 кв.м, в связи с чем он не праве брать с нее аренду за 36 кв.м, следует отметить, что из справки ООО Управляющая кампания «Классик-А» № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по решению внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: нежилое помещение по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было возведено (построено) легко-каркасное строение, пристрой к вышеуказанному многоквартирному дому, площадью 36 кв.м. Согласно протоколу № внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: нежилое помещение по адресу: <адрес> проведенного в форме очного голосования. По результатам проведения внеочередного собрания собственников помещений постановили : передать во временное, безвозмездное пользование участок земли придомовой территории являющейся собственностью собственников жилья, прилегающий к стене общедомового имущества площадью 42 кв.м под временное легко-каркасное строение сроком на 5 лет ФИО1

При таких обстоятельствах оснований полагать, что ФИО1 без отсутствия законных оснований передал ей 36 кв.м. в нежилом помещении по адресу: <адрес>, у суда не имеется. По этим же основаниям суд отказывает в удовлетворении требований о признания недействительным п. 4.2 договора аренды о расчете за 1 кв. м суммы 92 863,23 руб. ( 123,2 х753,76).

Суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании недействительным п. 1.1 договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в части указания общей площади аренды 159,20 кв.м, а также признания недействительным п. 4.2 договора аренды со слов: «итого в месяц 120 000 руб. (без НДС).

Руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ, суд

Решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2, о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения паспорт серия №, выдан ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, выдан ДД.ММ.ГГГГ задолженность по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 3 240 000 руб., неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ 113 520 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании недействительным п. 1.1 Договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ в части указания общей площади аренды 159,20 кв.м, а также признания недействительным п. 4.2. договора аренды со слов», итого в месяц 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей (без НДС)…», отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Краснокамский городской суд Пермского края в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Щербакова А.В.