50RS0№-6150RS0№-61
дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 сентября 2023 года <адрес>
Балашихинский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Строчило С.В., при помощнике судьи ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Специализированный застройщик «Прогресс» к ФИО1 о взыскании долга по договору долевого участия, неустойки, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец ООО «СЗ «Прогресс» обратилось в суд с вышеуказанным иском к ФИО1, мотивируя свои требования тем, что между ООО «СЗ «Прогресс» и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес>, в соответствии с которым участник долевого строительства обязался произвести оплату цены договора, подлежащей уточнению исходя из фактической площади помещения после окончания строительства жилого дома. <адрес> помещения превысила проектную на 1,57 кв.м.
Истец обращался к ответчику с претензиями в порядке досудебного урегулирования спора, претензии оставлены без удовлетворения, до настоящего времени ответчик доплату не произвел, что и послужило поводом для обращения в суд с указанным иском.
Истец просит суд взыскать с ответчика сумму основного долга по договору участия в долевом строительстве в размере 272 748,55 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 12 000,94 руб., судебные издержки - расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 047,50 руб.
Представитель истца ООО «СЗ «Прогресс» по доверенности ФИО4 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Ответчик ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил в удовлетворении иска отказать, указав, что увеличение квадратных метров произошло в связи с отсутствием подоконных ниш, которые были изначально заложены в объект.
Представители третьих лиц Комитета государственного строительного надзора <адрес>, ООО «Оллвин Гео», ООО «ААА Инжитниринг+», ПАО «Совкомбанк» в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом, заявлений, ходатайств не представили.
Суд, выслушав представителя истца, ответчика, изучив материалы дела, исследовав и оценив в совокупности собранные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательствам для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения.
В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Согласно ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 5 указанного закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.
В соответствии с п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, а также императивно устанавливает список необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию документов, в перечень которых в соответствии с подп. 12 п. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ включен технический план.
С целью сокращения потенциального различия сведений о площади объекта капитального строительства, указанного в техническом плане такого объекта, по отношению к сведениям о площади такого объекта капитального строительства, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство Приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № П\0393 утверждены требования к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места.
Требования основаны на правилах определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема свода правил №. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция №», а также правил подсчета общей полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и количества этажей общественного здания свода правил № Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция №».
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Прогресс» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес>.
Согласно условиям договора, истец обязался передать ответчику объект долевого строительства – апартаменты (условный №, общей проектной площадью 49,53кв.м., этаж расположения – 4).
Договор заключен на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ДД.ММ.ГГГГ за №.
В соответствии с п.4.1 цена настоящего договора составила 8 604 608,67 руб., что соответствует 49,53 кв.м. общей проектной площади объекта долевого строительства из расчета 173 725,19 руб. за один квадратный метр общей проектной площади объекта долевого строительства.
Оплата цены договора производится за счет собственных денежных средств участника долевого строительства в размере 1 720 921,67 руб. и кредитных средств в размере 6 883687,00 руб., предоставляемых ПАО «Совкомбанк».
Согласно п. 4.4 договора стороны пришли к соглашению о том, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей площади объекта долевого строительства по отношению к общей площади объекта долевого строительства более чем на один кв. метр. В случае отклонения общей площади объекта долевого строительства от общей проектной площади объекта долевого строительства до одного кв. метра включительно в сторону увеличения либо уменьшения, цена договора изменению не подлежит.
В соответствии с п.4.5 договора участия в долевом строительстве, если общая площадь объекта долевого строительства в соответствии с обмерами лица, имеющего право осуществлять данный вид деятельности, будет больше общей проектной площади более чем на один квадратный метр, то участник долевого строительства доплачивает возникшую разницу в течение 10 рабочих дней после надлежащего уведомления его застройщиком.
В судебном заседании установлено и материалами дела подтверждается, что работы по изготовлению технического плана объекта: апартаменты с подземной автостоянкой по адресу: <адрес>, внутригородская территория муниципальный округ Щукино, <адрес>, проводились ООО «Оллвин Гео», в рамках договора №-к/22 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ООО «Оллвин Гео».
Технический план был подготовлен в соответствии с Приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и содержащихся в нем сведений».
Как следует из составленного ООО «Оллвин Гео» технического плана на здание от ДД.ММ.ГГГГ, характеристики объекта долевого строительства изменились по отношению к проектным характеристикам - общая площадь объекта долевого строительства – апартаментов - составила 51,1 кв.м., что больше общей проектной площади на 1,57 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ Комитетом государственного строительства и надзора <адрес> составлено заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, указанным в п. 1 ч. 5статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации и (или) информационной модели №.
ДД.ММ.ГГГГ Комитетом государственного строительства и надзора <адрес> выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №.
ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ответчика направил уведомление о завершении строительства (исх. №) и о готовности передать объект по передаточному акту.
В соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, истец направил в адрес ответчика счет № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 272 748 рублей 55 копеек, (отправление с почтовым идентификатором №), который получен ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отчетом об отправлении.
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ «Прогресс» направило в адрес ответчика уведомления о необходимости исполнения положений договора участия в долевом строительстве в части доплаты за превышение на 1,57 кв.м. общей площади объекта долевого строительства – апартаментов - относительно общей проектной площади.
ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ «Прогресс» был составлен односторонний передаточный акт в связи с тем, что обязательства застройщиком были исполнены надлежащим образом и в срок, что подтверждается решением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Комитетом государственного строительства и надзора <адрес>. Зданию, созданному по строительному адресу: <адрес>, <адрес> присвоен почтовый адрес: Российская Федерация, <адрес>, <адрес>, <адрес>.
Вместе с тем, как указывает истец, и не оспаривается ответчиком, обязательства по доплате стоимости объекта долевого строительства ФИО1 не были исполнены.
Статья 56 ГПК РФ предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
При этом суд определяет юридически значимые обстоятельства с учетом подлежащих применению норм материального права.
Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены в том числе из показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств (ч. 1 ст. 55 ГПК РФ).
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО5 пояснила, что строительство в <адрес> курируется Комитетом государственного строительного надзора <адрес>, которые осуществляют контроль за каждым шагом строительства. Она работает в компании ООО «Оллвин Гео», которая подготавливала технический план всех помещений для ввода объекта в эксплуатацию. Перед вводом объекта в эксплуатацию было проведено обследование и измерение всех помещений и самого здания. На основании этих данных, был подготовлен технический план, который является обязательным приложением к разрешению ввода объекта в эксплуатацию. Измерения для составления технического плана производились на основании приказа Росреестра об утверждении точности и определения координат. Объект сдавался в эксплуатацию без отделки, после возведения стен была проведена трассировка. Трассировка – это самостоятельный этап проектной работы, который позволяет определить оптимальные маршруты и расположение трубопроводов, электропроводки и других инженерных систем. Также трассировка показывает границы комнат. Перед вводом в эксплуатацию, были проведены все обмеры по стенам. Все ниши, согласно поэтажному плану, были отображены. На плане не предусмотрено отображение закрытие батарей. Существует проектная документация, согласно которой объект должен быть возведен, соответственно расходиться с ним, он не может. Если бы имелись расхождения, разрешения на ввод в эксплуатацию не было бы получено.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО6 пояснил, что является главным архитектором, в его полномочия входит разработка проектной документации. На плане, который был предоставлен ответчику, инженерные коммуникации отображены. Эта схема расположения была изначально указана на стадии проектной документации. Объект построен в соответствии с нормами, введен в эксплуатацию год назад. Нарушений допущено не было.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО7 пояснил, что является инженером по строительному контролю. На этапе строительства, изменять каким-либо образом стены по желанию застройщика в разрез проектной документации не допустимо. По окончанию строительства проводится дополнительное измерение помещений в части выявления изменения как в площади помещений, так и самого здания. Относительно апартаментов ответчика пояснил, что площадь объекта долевого строительства – апартаментов, относительно общей проектной площади после проведения обмера по окончанию строительства была превышена на 1,57 кв.м., при этом допустимое превышение составляет не более 5%. Перед вводом в эксплуатацию, были проведены все обмеры по стенам. Все ниши, согласно поэтажному плану, были отображены.
Суд принимает показания свидетелей, поскольку они не противоречивы, согласуются с материалами дела, из которых следует, что построенный объект капитального строительства соответствует требованиям проектной документации.
В силу ст.ст. 12, 56 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Судом в ходе рассмотрения дела установлено и материалами дела подтверждается, что общая площадь переданного истцу объекта долевого строительства – апартаментов - составила 51,1 кв.м., что больше общей проектной площади на 1,57 кв.м.
Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ и учитывая, что ответчик обязательства по договору в части доплаты цены договора в течение 10 рабочих дней не исполнил, суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика денежных средств в размере 272 748 рублей 55 копеек (1,57 кв.м. Х 173 725,19 руб.) являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение сроков внесения платежа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (176 дней) в размере 12 000,94 рублей.
В соответствии с ч.6 ст. 5 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения N 263-О от ДД.ММ.ГГГГ, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае нарушения права могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие, значимые для дела обстоятельства.
Суд также учитывает, что действия по защите права одного лица не должны причинять ущерб законным интересам иных лиц. Взыскание неустойки в заявленном истцом размере, безусловно ухудшает финансовое состояние ответчика.
Учитывая обстоятельства дела, компенсационную природу неустойки, которая не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, суд считает, что сумма неустойки в размере 5 000 руб. является разумной и соответствующей последствиям нарушения обязательств ответчиком.
Учитывая изложенное, суд полагает в данном случае обоснованным применение положений статьи 333 ГК РФ, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 000 рублей 00 копеек.
Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 047 рублей 50 копеек.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Иск ООО «Специализированный застройщик «Прогресс» к ФИО1 о взыскании долга по договору долевого участия, неустойки, судебных расходов – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ серия 4520 № выдан ГУ МВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения 770-009) в пользу ООО «Специализированный застройщик «Прогресс» <данные изъяты> сумму основного долга по договору участия в долевом строительстве в размере 272 748 рублей 55 копеек, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 000 рублей 00 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 047 рублей 50 копеек.
В удовлетворении исковых требований ООО «Специализированный застройщик «Прогресс» к ФИО1 о взыскании неустойки в большем размере - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Балашихинский городской суд <адрес>.
Судья: Строчило С.В.
Решение принято судом в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ
Судья: Строчило С.В.