Дело №
№
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
09 июля 2025 года <адрес>
Лешуконский районный суд <адрес> в составе
председательствующего судьи Рычихиной А.А.,
при секретаре судебного заседания ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Лешуконского районного суда <адрес>) гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Мезенского муниципального округа <адрес> о признании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ заключенным, признании права собственности на жилой дом
установил:
ФИО1 обратился с иском к администрации Мезенского муниципального округа <адрес> (далее Администрация) о признании права собственности на одноэтажный жилой дом, расположенный по адресу МО «Совпольское», д. Чижгора, <адрес>. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №, расположенному по адресу <адрес>, д. Чижгора, <адрес>, площадь 1158 кв. м., разрешенное использование для строительства малоэтажного многоквартирного жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено заявление о продлении договора аренды. ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцу ответ, в котором указал, что продление договора аренды невозможно, в связи с тем, что необходимо пройти процедуру проведения торгов. Разрешение, на строительство дома было получено у ответчика. Согласно заключению ООО «Беломорская Сюрвейская Компания» решение, исполненное при строительстве жилого дома, соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Просит требования удовлетворить.
В судебное заседание истце не явился, извещен надлежащим образом.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В возражениях указал, что в удовлетворении исковых требований о признании права на жилой дом не возражает.
Третьи лица ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №, расположенному по адресу <адрес>, д. Чижгора, <адрес>, площадь 1158 кв. м., разрешенное использование для строительства малоэтажного многоквартирного жилого дома. Срок аренды составляет 5 лет с даты подписания договора.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик выдал истцу разрешение на строительство №RU № малоэтажного многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 29:11:130201:191, адрес расположения объекта <адрес>, д. Чижгора, <адрес>. Срок действия настоящего разрешения до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель по взаимному соглашению с Арендатором в связи с окончанием срока расторгает договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №.
ДД.ММ.ГГГГ истец подал ответчику заявление на проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
Постановлением администрации № от ДД.ММ.ГГГГ был объявлен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка лот № – с кадастровым номером №.
О размещении извещения о проведении торгов на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:11:130201:191 было направлено сообщение в адрес истца для подачи заявки на участие.
На основании протокола об итогах № от ДД.ММ.ГГГГ аукцион признан не состоявшимся ввиду отсутствия предложения о цене.
ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика заявление о продлении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, в котором просил продлить договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на тех же условиях и на более долгий срок.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик в письме истцу указал, что администрацией на ФИО1 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства «Малоэтажный многоквартирный жилой дом» от ДД.ММ.ГГГГ № RU № на земельном участке с кадастровым номером 29:11:130201:191 (далее ОКС). Заявлений на ввод в эксплуатацию ОКС не поступало.
ДД.ММ.ГГГГ ответчик представил ответ, из которого следует, что на земельный участок с кадастровым номером 29:11:130201:191 по адресу <адрес>, д. Чижгора, <адрес>, площадь 1158 кв. м., разрешенное использование для строительства малоэтажного жилого дома право собственности не зарегистрировано. Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ утратил силу. Заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ не предусмотрено.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса (далее ЗК РФ).
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в ЗК РФ, так и в Гражданский кодекс (далее ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после ДД.ММ.ГГГГ без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
ЗК РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.
В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, собственники объектов недвижимости на земельном участке вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с частью 10 статьи 40 Закона N 218-ФЗ, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В случае, когда требования закона при создании новой вещи (постройки) не были соблюдены, судьба постройки определяется в порядке, установленном статьей 222 ГК РФ.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, а также требований о целевом назначении земельного участка (статьи 260, 263 ГК РФ, статьи 40, 41 ЗК РФ).
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
При заключении договора аренды находящегося в публичной собственности земельного участка для целей строительства орган власти, осуществляющий полномочия собственника в отношении такого участка, в том числе для достижения социально значимых целей, приведенных в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 42-П, должен прямо выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строения конкретного типа.
При возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка в отличие от собственника ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.
Таким образом, принимая на себя права и обязанности по договору, арендатор выражает свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализуя свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.
Согласно п. 3.2. ст. 222 ГК РФ лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).
При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ) (п. 39).
С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица) (п. 41).
Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание) (п. 42).
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения (п. 43).
Суд, во всяком случае, должен установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот (п. 44).
Как указано выше истцу был представлен земельный участок с кадастровым номером 29:11:130201:191 по адресу <адрес>, д. Чижгора, <адрес>, площадь 1158 кв. м., разрешенное использование для строительства малоэтажного жилого дома, в аренду сроком на 5 лет, право собственности в настоящее время не зарегистрировано.
Договор аренды земельного участка расторгнут ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Беломорская Сюрвейская Компания» решения, исполненные при строительстве жилого дома, соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории РФ, обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Минимально необходимые требования о безопасности здания, установленные Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» механическая безопасность (ст. 7 и 16 ФЗ-384) такие как: пожарная безопасность (ст. 8 ФЗ-384), безопасность при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях (ст. 9 и 18 ФЗ-384), безопасность для пользователей зданиями и сооружениями (ст. 11 и 30 ФЗ-384) выполнены.
Натурально-визуальные обследования показали, что строительные конструкции здания и углы их сопряжения выполнены с соблюдением строительных норм и правил, не подвержены сверхнормативным осадкам, прогибам, кренам, деформациям, трещинообразованиям.
Фактическое состояние строительных конструкций объекта не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц отсутствует, здание пригодно к длительной эксплуатации с осуществлением соответствующих функционально-технологических процессов.
При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения ст. 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
В силу ч.5 ст. 1 ЗК РФ земельное законодательство основываются на принципах единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Сведений о том, что созданный жилой дом нарушает права третьих лиц, суду не предоставлено.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
Согласно пп. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.
Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности истца на жилой дом, расположенный по адресу МО «Совпольское», д. Чижгора, <адрес>.
Учитывая то, что ответчик не нарушал прав и законных интересов ФИО1, суд не взыскивает с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом.
Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 о признании права собственности на жилой дом удовлетворить.
Признать за ФИО1 (паспорт №) право собственности на жилой дом, расположенном по адресу МО «Совпольское», д. Чижгора, <адрес>.
Решение о признании права собственности является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде путем подачи апелляционной жалобы через Лешуконский районный суд <адрес>-А) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий А.А. Рычихина