Дело №2-3064/16-2025

46RS0030-01-2025-002781-24

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 августа 2025 г. г. Курск

Ленинский районный суд г.Курска в составе:

председательствующего судьи Костиной К.А.,

при секретаре Симоновой А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 через представителя ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости, прекращении права собственности, восстановлении права собственности, взыскании пени, расходов по оплате госпошлины,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Ленинский районный суд г. Курска через представителя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 с иском к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости - жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 124,8 кв.м с кадастровым номером №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, прекращении права собственности ФИО3 на указанную квартиру, восстановлении права собственности за ФИО1 Также, просит взыскать с ФИО3 договорные пени в размере 0,1% от цены объекта недвижимости 13 200 000 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день прекращения права собственности ФИО3 на казанную квартиру, взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 руб. 00 коп.

В иске в обоснование требований указано на то, что ответчик не произвел расчет по сделке.

Согласно договора цена объекта составляет 13 200 000 руб.00 коп.

Истец по тексту указывает, что оплата объекта по договору производится покупателем в следующем порядке: сумма, равная 200 000 руб. передана до подписания договора; сумма, равная 3 990 000 руб. передается в день подписания настоящего договора купли-продажи; сумму, равную 10 000 руб.00 коп. покупатель выплачивает продавцу путем использования номинального счета ООО «Домклик»; сумма, равная 9 000 000 руб., выплачивается продавцу за счет собственных средств.

До настоящего времени обязанность по оплате ответчиком не исполнена, уведомление о расторжении договора осталось без ответа.

В судебное заседание ФИО1, надлежаще уведомленная, не явилась. Представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 требования иска поддержала по основаниям в нем изложенным, просила удовлетворить его в полном объеме, указывая дополнительно, что взыскание пени предусмотрены сторонами в договоре и рассчитаны от цены договора.

Ответчик ФИО3, надлежаще извещенная, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 просил в иске отказать, поскольку ответчик намеревается исполнить обязанность по оплате стоимости квартиры, но в настоящее время не имеет финансовой возможности. Указал, что в ходе рассмотрения дела ответчик вносила платежи в погашение задолженности, оставшуюся часть в размере 5050000 руб. также планирует оплатить, но срок оплаты ответчик указать не может. В случае удовлетворения требований о взыскании пени, просил применить положения ст. 333 ГК РФ.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Курской области, надлежаще уведомленные, в судебное заседание не явились.

Выслушав пояснения участвующих лиц, изучив доводы искового заявления, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным, условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, в лице представителя ФИО5 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости - квартиры, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью: 124.8 кв.м., кадастровый №, по цене в размере 13200 000 руб.

В соответствии с разделом 2 договора, оплата указанной квартиры – объекта недвижимости покупателем продавцу производится в следующем порядке:

Сумма равная 200000 руб., передана до подписания настоящего договора купли-продажи, что оформляется распиской продавца, подтверждающей получение продавцом денежных средств в размере суммы равной 200000 руб.

Сумма равная 3990 000 руб., передается в день подписания настоящего договора купли-продажи, что оформляется распиской продавца, подтверждающей получение продавцом денежных средств в размере суммы равной 3990000 руб.

Сумма равная 10 000 руб., покупатель выплачивает продавцу за счет собственных средств путем использования номинального счета Общества с ограниченной ответственностью «Домклик» (ООО «Домклик»), ИНН <***>, открытого в Операционном управлении Московского банка ПАО Сбербанк <адрес>, к/счет 30№, БИК044525225. Бенефициаром в отношении денежных средств, размещаемых на номинальном счёте, является покупатель.

Перечисление денежных средств продавцу в счет оплаты по настоящему договору осуществляется ООО «Домклик», ИНН <***> по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю в срок от 1 (Одного) до 5 (Пяти) рабочих дней, на банковский счет продавца: ФИО1

Расходы по расчетам с использованием Номинального счета несет покупатель.

Сумма равная, 9000000 руб., выплачивается покупателем продавцу за счет собственных средств в срок до ДД.ММ.ГГГГ, что оформляется распиской, подтверждающей получение продавцом денежных средств в размере суммы равной 9000000 руб. Полный и окончательный расчет между покупателем н продавцом подтверждается распиской продавца о получении денежных средств согласно настоящему Договору и платежным поручением, подтверждающим получение продавцом денежных средств в полном объеме.

Согласно разделу 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за нарушение продавцом обязательства, установленного п.3.1.2. Договора, покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1 % от цены объекта недвижимости, указанной в п. 1.4 Договора, за каждый день просрочки (п.4.1).

За нарушение покупателем обязательства, установленного п.3.2.1. Договора, продавец вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1 % от цены объекта недвижимости, указанной в п. 1.4 Договора, за каждый день просрочки (п.4.2).

За неисполнение или ненадлежащее исполнение Сторонами иных обязанностей но Договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (п.4.3).

Из материалов дела установлено, что переход к ФИО3 права собственности на жилое помещение зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обращаясь с настоящим иском, ФИО1 указано,что ФИО3 свои обязательства по оплате квартиры не исполнила, чем существенно нарушила условия договора купли-продажи.

Сторона ответчика возражала относительно удовлетворения заявленных требований, не оспаривая факта не полной оплаты по договору в нарушение установленного срока, ссылаясь на финансовые трудности.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Как разъяснено в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Стороной ответчика факт неполной оплаты стоимости по договору в ходе рассмотрения дела не оспаривался, как и размер оставшейся задолженности - 5 050 000 руб. (13 200 000 руб.–8150000 руб.).

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце четвертом пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-27, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Разрешая требования по существу, суд исходит из того, что стороны при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости согласовали все существенные условия договора, в том числе цену жилого помещения.

Следовательно, неуплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи нежилого помещения. В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В силу изложенных выше обстоятельств и приведенных норм права, учитывая, что стороной ответчика не оспаривалось, что полная стоимость в установленный срок (до ДД.ММ.ГГГГ) не оплачена, то суд приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора купли-продажи, и, как следствие, об обоснованности требований истца о расторжении договора купли-продажи.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя ФИО3 и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца ФИО1

С учетом изложенного суд полагает исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли–продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО3, возврате имущества - жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес>, подлежащими удовлетворению.

Разрешая требования иска о взыскании с ответчика ФИО3 договорных пени, суд исходит из следующего.

Как разъяснено в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (п. 4 ст. 329 ГК РФ).

В силу п. 2, 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО3, расторгнут решением суда, таким образом, период начисления неустойки истекает по вступлению решения суда в законную силу.

Пунктом 4.2 договора купли-продажи квартиры стороны установили штрафную неустойку за нарушение сроков оплаты по договору в размере 0,1% в день от цены объекта недвижимости, указанной в п. 1.4 Договора – 13200000 руб.

Согласно ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются сторонами по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В ходе рассмотрения дела ответчиком договор купли-продажи, в том числе условия, предусмотренные в п. 4.2, п. 1.4 не оспорены в установленном порядке. Суд приходит к выводу об обоснованности заявленного истцом требования о взыскании пени, предусмотренных договором от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в пределах заявленных требований, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (дата вынесения решения) неустойка составляет 2032800 руб. (13200000 руб. х 154 х 0,1 %).

Между тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Положения данной нормы направлены на установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности (неустойкой) и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Исходя из правовой позиции, выраженной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от дата N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, учитывая соотношение сумм неустойки, компенсационную природу неустойки, необходимости соблюдения баланса сторон, учитывает при этом все существенные обстоятельства дела, в том числе, характер и длительность нарушения обязательств по договору купли-продажи. Учитывая, изложенное, суд приходит к выводу, что штрафная неустойка по договору в размере 2032800 руб. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства ответчиком, в связи с чем, подлежит уменьшению, до 1147 000 руб., что не ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом вышеизложенного суд также взыскивает с ФИО3 в пользу ФИО1 неустойку в размере 0,1% в день от суммы 13200 000 руб. 00 коп., начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления настоящего решения суда в законную силу.

В силу ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате госпошлины в размере 11 128 руб. 00 коп., уплата которой подтверждена документально.

На основании ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в доход муниципального образования «Город Курск» государственную пошлину в размере 18219 руб. 00 коп. (29347 руб. (исходя из суммы 14347000 руб. (1147 000 руб. + 13200 000 руб. 00 коп.) - 11 128 руб.).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 через представителя ФИО2 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости, прекращении права собственности, восстановлении права собственности, взыскании пени, расходов по оплате госпошлины, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли–продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ФИО1 с ФИО3, в отношении квартиры по адресу: <адрес>, общей площадью 124,8 кв.м., с кадастровым номером: №

Прекратить зарегистрированное за ФИО3 право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 124,8 кв.м., с кадастровым номером: №, возникшее на основании договора купли–продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ФИО1 с ФИО3.

Возвратить ФИО1 квартиру по адресу: <адрес>, общей площадью 124,8 кв.м., с кадастровым номером: №,зарегистрированную за ФИО3 на основании договора купли–продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ФИО1 с ФИО3.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1147 000 руб., продолжив начисление неустойки в размере 0,1% в день от суммы 13200 000 руб. 00 коп., начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления настоящего решения суда в законную силу.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате госпошлины в размере 11 128 руб. 00 коп.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с ФИО3 в доход муниципального образования «Город Курск» госпошлину в размере 18219 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд г. Курска в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

В окончательной форме решение суда изготовлено 15.08.2025.

Судья