РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
8 октября 2025 года город Ангарск
Ангарский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Пастуховой М.Л., при секретаре Карбаиновой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4185/2025 (УИД 38RS0001-01-2025-003856-88) по иску ФИО3 к ФИО4 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,
установил:
истец ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО4 о снятии обременений с недвижимого имущества, указав в обоснование иска о том, что ** между истцом (покупатель) и ИП ФИО2 (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, по условиям которого истец приобрел в собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов недвижимости <данные изъяты>, расположенный по адресу: ..., кадастровый №; здание, назначение: <данные изъяты>, адрес объекта: ..., кадастровый №, стоимостью 2 940 000 руб.
По условиям заключенного договора, оплата частично осуществлена **, оставшаяся сумма уплачивается покупателем в соответствии с графиком платежей. В связи с неполной оплатой по договору была зарегистрирована ипотека в силу закона.
Также между истцом и ИП (покупатель) и ИП ФИО2 (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № от **, по условиям которого истец приобрел в собственность земельный участок, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенный по адресу: ..., кадастровый №, стоимость 315 000 руб. По условиям заключенного договора, оплата частично осуществлена **, оставшаяся сумма уплачивается покупателем в соответствии с графиком платежей. В связи с неполным расчетом после государственной регистрации возникает ипотека в силу закона в пользу продавца.
В последующем, между ФИО2 и истцом было заключено соглашение о перераспределении земельный участков от **, в соответствии с которым часть земельного участка с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: ..., перешла в собственность истцу. В результате перераспределения земельных участков, земельному участку с кадастровым номером № был присвоен новый кадастровый номер – №. ФИО2 умер **.
В связи со смертью продавца, окончательные расчеты были произведены истцом в пользу его правопреемника – единственного наследника ФИО4 Покупателями исполнены в полном объеме обязательства по оплате за приобретенные объекты недвижимости в размере и в сроки, установленные договором, что указывает на прекращение обязательств, в обеспечение которых в силу закона было установлено обременение в виде ипотеки, и учитывая, что залогодержатель умер, а потому обременение не может быть снято в административном порядке.
На основании изложенного просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона земельный участок, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенный по адресу: ..., кадастровый №; здание, назначение: <данные изъяты>, адрес объекта: ..., кадастровый №, принадлежащих на праве собственности на основании договора купли-продажи от ** ФИО3; прекратить обременение на земельный участок, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенный по адресу: ..., кадастровый №, принадлежащего на праве собственности на основании договора купли-продажи от ** ФИО3
Определением суда от ** к участию в деле привлечена в качестве третьего лица ФИО6
Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель истца ФИО3 – ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, дополнительные пояснения.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила суду заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором указала, что с исковыми требованиями ФИО3 согласна, полагает их обоснованными, в связи с прекращением обязательств по вышеуказанным договорам купли-продажи. Доводы искового заявления об исполнении обязательств по заключенным с ИП ФИО2 договорам купли-продажи от ** подтверждает.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по ... в судебное заседание не явился, извещен надлежащем образом, в представленном суду письменном отзыве разрешение заявленных требований оставил на усмотрение суда, указав о том, что по данным ЕГРН на вышеуказанное имущество зарегистрировано право собственности ФИО3,Ю в отношении спорного имущества зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу залогодержателя ФИО2
В силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.
Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке, поскольку неявка не является препятствием к разбирательству дела.
Суд, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства и оценив их в совокупности, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц, приходит к следующим выводам.
Согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными правовыми актами, а также из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, которые порождают гражданские права и обязанности.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав, в том числе путем: восстановление положения, существовавшего до нарушения права, пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения правоотношения; присуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещения убытков, компенсации морального вреда, иными способами, предусмотренными законом.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно частей 1 и 2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ** между истцом (покупатель) и ИП ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность земельный участок, категория земель: <данные изъяты>, расположенный по адресу: ..., кадастровый №; здание, назначение: <данные изъяты>, адрес объекта: ..., кадастровый №.
По условиям договора цена продаваемых объектов недвижимости составляет 2 940 000 руб., из которых: стоимость земельного участка, составляет 640 000 руб.; стоимость здания составляет 2 300 000 руб. (п. 3 Договора).
Разделом 4 Договора определено, что часть стоимости объектов недвижимости в размере 1 470 000 руб. покупатель должен оплатить продавцу за счет собственных денежных средств не позднее 5 рабочих дней, со дня заключения настоящего Договора купли-продажи, путем перечисления денежных средств на расчетный счет №, открытый на имя ИП ФИО2. Оставшуюся часть стоимости в размере 1 470 000 покупатель обязуется оплатить путем перечисления денежных средств на расчетный счет №, открытый на имя ИП ФИО2 по графику в следующие сроки: в размере 294 000 руб. в срок до **; в размере 294 000 руб. в срок до **; в размере 294 000 руб. в срок до **; в размере 294 000 руб. в срок до **; в размере 294 000 руб. в срок до **. В связи с неполным расчетом после государственной регистрации возникает ипотека в силу закона в пользу продавца.
Согласно п.п. 7,8 Договора стороны установили, что с момента передачи Объектов недвижимости Покупателю и до его полной оплаты объекты недвижимости будут считаться находящимся в залоге у продавца, согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ. После выполнения Покупателем обязанности по оплате в соответствии с п.п. 4.2 настоящего Договора в полном объеме. Продавец в течение 5 (пяти) рабочих дней подает заявление в Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по ... для регистрации снятия обременения (ипотеки в силу закона) с Объектов недвижимости (п.п. 7, 8 Договора).
Также между ФИО2 и истцом было заключено соглашение о перераспределении земельный участков от **, в соответствии с которым часть земельного участка с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: ..., перешла в собственность истцу.
В результате перераспределения земельных участков, земельному участку с кадастровым номером № был присвоен новый кадастровый номер – №, что следует из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРН.
Истцом в пользу ИП ФИО2 произведена оплата по договору купли-продажи № от ** в размере 1 470 000 руб., что подтверждается платежным поручением № от **.
Также истцом исполнены обязательства по оплате оставшейся суммы по договору купли-продажи № от ** в общем размере 1 470 000 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями № от **, № от **, № от **, № от **, № от **.
Из материалов дела также следует, что ** между истцом и ИП ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №, по условиям которого истец приобрел, а покупатель покупает в собственность: земельный участок, категория земель: <данные изъяты>, расположенный по адресу: ..., кадастровый №, стоимость 315 000 руб.Разделом 4 Договора определен следующий порядок оплаты. Часть стоимости Объекта недвижимости в размере 165 000 руб. Покупатель должен оплатить продавцу за счет собственных денежных средств не позднее 5 (пяти) рабочих дней, со дня заключения настоящего Договора купли-продажи. путем перечисления денежных средств на расчетный счет №, открытый на имя ИП ФИО2. Оставшуюся часть стоимости в размере 150 000 руб. покупатель обязуется платить путем перечисления денежных средств на расчетный счет №, открытый на имя ИП ФИО2, по графику и следующие сроки: в размере 30 000 руб. в срок до **; в размере 30 000 руб. в срок до **; в размере 30 000 руб. в срок до **; в размере 30 000 руб. в срок до **; в размере 30 000 руб. в срок до **. В связи с неполным расчетом после государственной регистрации возникает ипотека в силу закона в пользу продавца.
По условиям п.п. 7, 8 Договора стороны установили, что с момента передачи объекта недвижимости покупателю и до его полной оплаты объект недвижимости будет считаться находящимся в залоге у продавца, согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ. После выполнения покупателем обязанности по оплате в соответствии с п.л. 4.2 настоящего Договора в полном объеме, продавец в течение 5 (пяти) рабочих дней полает заявление в Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии по ... для регистрации снятия обременения (ипотеки в силу закона) с объекта недвижимости.
Истцом в пользу ИП ФИО2 произведена оплата стоимости недвижимого имущества в размере 165 000 руб., что подтверждается платежным поручением № от **.
Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям № от **, № от **, № от **, № от **, № от ** истцом произведена оставшаяся часть оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества № от ** в общем размере 150 000 руб.
Из представленных доказательств судом установлено, что истцом обязательства по оплате вышеуказанных договоров исполнены в полном объеме, расчеты произведены в соответствии с условиями договоров № от ** и № от **, что подтверждается приложенными к исковому заявлению платежными поручениями, а также не оспаривалось сторонами в ходе судебного разбирательства.
Вместе с тем, как следует из представленных суду выписок из ЕГРН, в отношении спорного имущества зарегистрированы ипотеки в силу закона в пользу залогодержателя ФИО2
ФИО2 умер **, что установлено из свидетельства о смерти, выданного Отделом записи актов гражданского состояния ....
Согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию № от **, выданному нотариусом Ангарского нотариального округа ... ФИО7, единственным наследником имущества ФИО2 является его супруга ФИО4
** ответчик ФИО4 уведомила истца о смерти ФИО2 и о том, что она является его правопреемником, и как установлено судом в судебном заседании, окончательные расчеты после смерти продавца ИП ФИО2 были произведены истцом в пользу правопреемника залогодежателя - ответчика ФИО4, что подтверждается платежным поручением № от ** и подтверждено последней в представленном суду заявлении.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает об исполнении им обязательств, в обеспечение которых в силу закона было установлено обременение в виде ипотеки, однако в связи с тем, что залогодержатель умер, обременение не может быть снято в административном порядке.
Рассматривая наличие оснований для снятия в судебном порядке обременений в отношении спорного имущества, суд исходит из следующего.
Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.
В соответствии ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.
В соответствии пп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
На основании п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В силу пункта 2 названной статьи прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
В силу п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается надлежащим исполнением.
Согласно разъяснениям, данным в абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
На основании пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении залога, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 ГК РФ).
Судом в ходе судебного разбирательства установлено, что обязательства по полному расчету за приобретаемые земельные участки и здание покупателем исполнены надлежащим образом, что подтверждается платежными документами. Каких-либо споров между сторонами договоров относительно их исполнения не имеется, соответствующие доказательства суду не представлены.
Также судом установлено возникновение правопреемства на стороне продавца в спорном правоотношении в связи с открытием наследства в пользу ответчика ФИО4
С учетом анализа указанных выше норм закона, для погашения регистрационной записи об обременении на спорные объекты недвижимости, являющиеся предметами договоров купли-продажи между истцом и ИП ФИО2 необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя - продавца по договору, представление которого невозможно в силу смерти продавца ФИО2
При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом анализа указанных выше норм закона, суд приходит к выводу о том, что обязательства ФИО3 по договорам купли-продажи недвижимого имущества № от ** и № от ** исполнены в полном объеме, вследствие чего обременение в виде ипотеки в силу закона, установленное в отношении указанного имущества, подлежит прекращению, при этом погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя является невозможным в связи со смертью залогодержателя ФИО2, учитывая, что ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая, такая запись об обременении в ЕГРП нарушает право собственности истца на недвижимое имущество и, руководствуясь статьями 334.1, 352, 408 Гражданского кодекса РФ, положениями Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона на земельный участок, категория земель: <данные изъяты>, расположенный по адресу: ..., кадастровый №; здание, назначение: <данные изъяты>, адрес объекта: ... ... ..., кадастровый №, принадлежащих на праве собственности на основании договора купли-продажи от ** ФИО3; прекращении обременения на земельный участок, <данные изъяты>, расположенный по адресу: ..., кадастровый №, принадлежащего на праве собственности на основании договора купли-продажи от ** ФИО3
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО3 к ФИО4 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, категория земель: <данные изъяты>, расположенный по адресу: ... ..., кадастровый №; здания, назначение: <данные изъяты>, адрес объекта: ..., кадастровый №, принадлежащих на праве собственности на основании договора купли-продажи от ** ФИО3.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, категория земель: <данные изъяты>, расположенный по адресу: ..., кадастровый №, принадлежащего на праве собственности на основании договора купли-продажи от ** ФИО3.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд Иркутской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья М.Л. Пастухова
Мотивированное решение суда изготовлено 15 октября 2025 года.
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0