Дело № 2-1471/2025 (59RS0028-01-2025-003038-04) КОПИЯ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 декабря 2025 года г. Лысьва

Лысьвенский городской суд Пермского края в составе

председательствующего судьи Чирковой В.О.,

при секретаре Сайфуллиной Е.М.

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации Лысьвенского муниципального округа Пермского края о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к администрации Лысьвенского муниципального округа Пермского края о признании права собственности на самовольную постройку, указав в обоснование требований, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, кадастровый № и расположенное на нем нежилое здание с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., фактически площадь нежилого здания согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> кв.м. С целью легализации объекта в фактически существующих параметрах истец обращался к ответчику с заявлениями о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и на выдачу разрешения на отклонение от параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Однако ответчиком отказано в выдаче разрешений, поскольку работы по реконструкции объекта уже завершены, объект находится в охранной зоне объекта культурного наследия – вид объекта: Памятник, наименование объекта: Дом жилой служащего завода, начало XX в., на основании решения от ДД.ММ.ГГГГ №-№. Указанный объект культурного наследия также на праве собственности принадлежит истцу. Также истец обращался в Государственную инспекцию по охране объектов культурного наследия Пермского края с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта, на которое дан ответ, что действующим законодательством не предусмотрена процедура согласования увеличения объектно-пространственных характеристик объектов капитального строительства на территории памятника или ансамблю. Кроме того, по заявлению истца ему выдан градостроительный план от 02.01.2024, согласно которому установлены предельные размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленные градостроительным регламентом и требованиями к объектам капитального строительства исторического центра города, расположенным в зоне застройки многоэтажными домами. По мнению истца, объект в реконструированном виде не нарушает градостроительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законы интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, каких-либо споров и возражений со стороны иных лиц не имеется. Истцом представлено заключение строительно-технической экспертизы ООО «ЭУР» от 30.05.2025, согласно которому обследуемый объект является объектом капитального строительства, соответствует нормам и правилам, техническим условиям и регламентам РФ, существенных нарушений строительных норм и правил при реконструкции объекта не допущено, отсутствует угроза жизни и здоровью для неопределенного круга лиц, здание признано пригодным для дальнейшей безопасной эксплуатации по назначению. Просит признать за ним право собственности на нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Протокольным определением Лысьвенского городского суда Пермского края от 17.11.2025 к участию в деле в качестве соответчика привлечена Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия Пермского края.

Истец в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, просила удовлетворить требования в полном объеме. Указала, что объект существует в указанных характеристиках с 2011 года, и истец приобретал его уже реконструированном виде. Требования о сносе к нему не предъявляли, нарушений строительных норм не имеется.

Представитель ответчика администрации Лысьвенского муниципального округа в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, указала, что земельный участок на котором находится строение полностью располагается в границах зоны ограниченного использования в пределах зоны: режим использования территории объекта культурного наследия регионального значения – памятника «Дом служащего завода», при этом запрещается строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника объектов культурного наследия.

Представитель ответчика Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Пермского края в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, направил возражения, в которых просит отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку спорный объект находится в границах территории объекта культурного наследия, не в его охранной зоне, сохранение спорного объекта в любом виде нарушает требования законодательства об охране объектов культурного наследия.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно положения ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Ч. 2 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. В ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.

Порядок застройки земельных участков регулируется законодательством о градостроительстве, которое устанавливает специальные требования и условия такой деятельности исходя из публичных интересов.

В соответствии с требованиями ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объекта. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий, сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего развития (ч.6 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации )

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Для правильного разрешения спора о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на публичном земельном участке, необходимо исследовать вопрос о соответствии либо несоответствии этой постройки признакам, указанным в п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29 января 2015 года N 101-О и от 27 сентября 2016 года N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре от судебной практики от 19 марта 2014 года, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в ст. 34 определяет, что в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта. Охранная зона объекта культурного наследия - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, и случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации.

Со дня установления или изменения зон охраны объектов культурного наследия независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах таких зон, допускаются: 1) использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения защитной зоны объекта культурного наследия, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства, реконструкции указанного объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство; 2) реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без изменения их параметров; 3) использование объектов капитального строительства, расположенных в границах данной зоны, в соответствии с их видом разрешенного использования и (или) их назначением.

Материалами дела установлено, что истцу ФИО3 на праве собственности, на основании договора купли-продажи муниципального имущества № от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: по административно-управленческим объектом, кадастровый №, и расположенное на нем нежилое здание площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 40-50, 51-54, 191-194).

Также в собственности ФИО3 находится смежный земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> и расположенное на нем здание с кадастровым номером №, которое является выявленным объектом культурного наследия, представляющего собой историко-культурную ценность, Памятник и Дом жилой служащего завода, Начало ХХв.2000-12-05, 713-р решения органов охраны объектов культурного наследия в отношении объекта недвижимости, дата завершения кадастровых работ ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 221)

Как следует из доводов искового заявления, пояснений представителя истца, фактически площадь нежилого здания с кадастровым номером № согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> кв.м.

Истец обращался в администрацию Лысьвенского городского округа с заявлениями о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и на выдачу разрешения на отклонение от параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Согласно письма отдела архитектуры и градостроительства администрации Лысьвенского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ №-з ФИО3 отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в отношении земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, поскольку земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории – Охранная зона объекта культурного наследия регионального значения – памятника «Дом жилой служащего завода (ОЗ-ЗГ) (реестровый №.№ Для которой установлены ограничения использования земельного участка в пределах зоны: ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением подземных инженерных коммуникаций, опор освещения, элементов благоустройства; применение технических средств, создающих негативное воздействие на основания и конструкции зданий и сооружений; размещение нестационарных торговых объектов; размещение автостоянок закрытых (гаражей) – капитальных и не капитальных; размещение рекламных конструкций. Кроме того, вид разрешенного использования земельного участка соответствует классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (т.1 л.д. 10).

ДД.ММ.ГГГГ отделом архитектуры и градостроительства администрации Лысьвенского муниципального округа в адрес ФИО3 выдан отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта после реконструкции с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в связи с тем, что работы по реконструкции нежилого здания с кадастровым номером № по указанному адресу фактически завершены, для решения вопроса узаконивания такого объекта рекомендовано обратиться в суд (т.2 л.д. 16-17).

Сообщением от ДД.ММ.ГГГГ Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Пермского края ФИО3 отказано в согласовании реконструкции здания с кадастровым номером № на земельных участках по адресу: <адрес>, поскольку это противоречит требованиям законодательства об охране объектов культурного наследия (т.1 л.д. 11).

Также истец обращался в Государственную инспекцию по охране объектов культурного наследия Пермского края с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию объекта, на которое дан ответ, что действующим законодательством не предусмотрена процедура согласования увеличения объектно-пространственных характеристик объектов капитального строительства на территории памятника или ансамблю. Кроме того, по заявлению истца ему выдан градостроительный план от 02.01.2024, согласно которому установлены предельные размеры земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленные градостроительным регламентом и требованиями к объектам капитального строительства исторического центра города, расположенным в зоне застройки многоэтажными домами. По мнению истца, объект в реконструированном виде не нарушает градостроительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законы интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, каких-либо споров и возражений со стороны иных лиц не имеется. Истцом представлено заключение строительно-технической экспертизы ООО «ЭУР» от 30.05.2025, согласно которому обследуемый объект с кадастровым номером № является объектом капитального строительства, соответствует нормам и правилам, техническим условиям и регламентам РФ, существенных нарушений строительных норм и правил при реконструкции объекта не допущено, отсутствует угроза жизни и здоровью для неопределенного круга лиц, здание признано пригодным для дальнейшей безопасной эксплуатации по назначению (т.1 л.д. 55-85)

Из технического паспорта нежилого здания по <адрес> <данные изъяты>, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что объект недвижимого имущества <данные изъяты>. (объект культурного наследия), площадь объекта <данные изъяты> кв.м., ДД.ММ.ГГГГ года постройки, а нежилое здание лит.Б – назначение мастерская, площадь <данные изъяты> кв.м. (т.1 л.д. 102-114 )

Истцом, в подтверждение своей позиции представлено заключение ООО «НИК-Оценка» по определению рыночной стоимости восстановительного ремонта здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. В описании объекта оценки (лист 10 отчета) указано, что оцениваемое здание находится по адресу <адрес>; при реконструкции здания было изменено функциональное назначение: здание мастерских стало комплексом для отдыха, с сауной, бассейном, комнатой отдыха. Осмотр здания проведен ДД.ММ.ГГГГ. (лист 15 оценки)

Из материалов кадастрового дела объекта недвижимости (т.1 л.д. 123-220) следует, что ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ приобретает по итогам аукциона у Комитета имущественных отношений администрации г.Лысьва земельные участки и здания по адресу <адрес> (т.1 л.д. 142), при проведении аукциона комитетом имущественных отношений администрации г.Лысьвы составлен отчет по определения рыночной стоимости объектом недвижимости, ДД.ММ.ГГГГ составлен передаточный акт №, акт технического осмотра памятника от ДД.ММ.ГГГГ во всех представленных документах площадь спорного здания мастерских указана – <данные изъяты> кв.м. (т.1 л.д. 147-149, 194, т.2 л.д. 91) Кроме того, сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, на покупателя возложены обязанности по надлежащему содержания объекта культурного наследия, в том числе п. 8.1.3 содержать территорию памятников благоустроенном состоянии, не допускать использование этой территории под новое строительство и размещение нестационарных объектов (т. 1 л.д. 132-133).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и Министерством культуры, молодежной политики и массовых коммуникаций Пермского края заключено охранное обязательство № при осуществлении права владения зданием, являющимся объектом культурного наследия. В п. 3 указано на обязанность содержать территорию памятника в благоустроенном состоянии, не допускать использования этой территории под новое строительство и размещение нестационарных объектов (т.2 л.д. 93)

Администрацией Лысьвенского муниципального округа ДД.ММ.ГГГГ проведено выездное обследование спорного объекта (т.2 л.д. 7-13) в ходе которого установлено, что на земельном участке 59:09:0015101:16 находится двухэтажное здание обшитое сайдингом (по выписке ЕГРН одноэтажное).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2010 года N 478-О-О указано, что норма части первой статьи 12 процессуального кодекса Российской Федерации, в силу которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, конкретизируется в части первой статьи 56 того же Кодекса, в силу которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу положений ст. ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязанность по доказыванию приведенных в иске обстоятельств возложена процессуальным законом на заинтересованное лицо, обратившееся в суд за защитой права.

Анализируя представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему:

Судом бесспорно установлено, что на момент приобретения ФИО3 зданий по <адрес> лит. <данные изъяты> (Памятник и Дом жилой служащего завода) и лит. <данные изъяты> (спорное здание - мастерские площадью <данные изъяты> кв.м.) статус здания лит. А как объекта культурного наследия был установлен, земельные участки № полностью располагались в границах зоны с особыми условиями использования.

Постановление Правительства Пермского края от 27.01.2021 N 45-п "Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, расположенных на территории Лысьвенского городского округа, а также режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах данных зон" определен режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, расположенных на территории Лысьвенского городского округа. Так, В границах зоны охраны объекта культурного наследия запрещается: строительство объектов капитального строительства, за исключением опор освещения, элементов благоустройства, арт-объектов, мемориалов (п. 2.1.3.1)

В границах зоны охраны объекта культурного наследия, указанного в пункте 1.2 настоящих границ зон охраны, устанавливается зона охраняемого природного ландшафта Л-3И, предельные размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства: предельная высота строительства, реконструкции объектов капитального строительства основных и вспомогательных видов разрешенного использования - 0,0 м, за исключением опор освещения, элементов благоустройства, мемориальных объектов (п. 2.2.4)

С учетом вышеизложенного, разрешение на проведение работ по реконструкции объекта лит <данные изъяты> по <адрес> получено не было, здание расположено в границах зоны с особыми условиями использования, градостроительным нормам объект не соответствует. Доказательств иного не представлено.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств в подтверждение заявленных требований, с учетом чего правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

ФИО3 (ИНН №, СНИЛС №) в удовлетворении исковых требований к администрации Лысьвенского муниципального округа Пермского края, Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Пермского края о признании права собственности на самовольную постройку площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Лысьвенский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30.12.2025.

Судья (подпись).

Копия верна.

Судья: В.О.Чиркова