Дело № 2а-1724/2023
УИД 47RS0006-01-2022-008170-91
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Гатчина 27 апреля 2023 года
Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Арикайнен Т.Ю.,
при секретаре Моргун В.А., помощнике ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску ФИО2 к Управлению Росреестра по Ленинградской области, заинтересованные лица: ООО «Кивенаппа», конкурсный управляющий ООО «Кивенаппа» ФИО3, ФИО4, об оспаривании решения о государственной регистрации права собственности,
установил:
административный истец ФИО2 обратился в суд к административному ответчику с вышеуказанным административным иском. В обоснование заявленных требований указал, что решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от № ООО «Кивенаппа» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Таким образом, в соответствии с положениями закона «О несостоятельности (банкротстве)» на дату открытия конкурсного производства выявленное в ходе конкурсного производства имущество составляет конкурсную массу, отчуждение которого третьим лицам, не являющимся кредиторами, минуя конкурсную массу и продажу на торгах, запрещается и может быть передано в собственность только кредиторам (ст.ст. 131, 139). Из ответа Управления Росреестра от 04.10.2022 № 12955 на жалобу истца следует, что имущество должника ООО «Кивенаппа» в ходе конкурсного производства, минуя конкурсную массу и торги, зарегистрировано на третье лицо – ФИО4, не являющееся кредитором должника в обход действующего законодательства Российской Федерации, а именно ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО4 на блок-секцию двухэтажного блокированного жилого дома с кадастровым номером <адрес> расположенного на земельном участке с кадастровым номером <адрес> Таким образом из конкурсной массы ООО «Кивенаппа» незаконно изъято имущество стоимостью свыше трех миллионов рублей, что затрагивает и нарушает права всех кредиторов. Одновременно указал о несогласии с выводами в решениях арбитражных судов первой и второй инстанций о принадлежности ООО «Кивенаппа», невключении в конкурсную массу объекта незавершенного строительства секции 4 таунхаус 90. Просит признать незаконным и отменить решение Управления Росрестра по Ленинградской области по произведенной государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ права собственности ФИО4 на блок-секцию двухэтажного блокированного жилого дома с кадастровым номером <адрес>.
В судебном заседании административный истец ФИО2 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, представил пояснения по иску (л.д. 162-163, 192-193). Пояснил, что регистратор наделен полномочиями по проведению правовой экспертизы документов, представленных на регистрацию, и при проведении государственной регистрации права обязан был выяснить, что имущество принадлежит банкроту и находится ли в конкурсной массе указанное имущество, а также выявить расхождения в дате заключения инвестиционного договора и данных паспорта ФИО4, дата выдачи которого позднее даты заключения контракта, что ставит под сомнение дату заключения контракта, из-за чего обязан был приостановить регистрацию права. Кроме того, усматриваются нарушения законодательства о банкротстве. Полагал, что конкурсный управляющий отстаивал интересы ФИО4 Право собственности на указанный таунхаус признано за ФИО5, что следует из решения арбитражного суда, а откуда появилась ФИО4 ему непонятно. Полагает, что нарушены его права и права всех дольщиков, в настоящее время его требования не погашены.
Представитель административного ответчика ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что орган регистрации прав ограничен в проведении правовой экспертизы в соответствии с административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.06.2017 № 278. Правовая экспертиза документа проводится на предмет наличия либо отсутствия установленных законом оснований для приостановления регистрации или отказа в регистрации. Регистратор обязан убедиться в отсутствии информации в письменной форме, поступившей от правоохранительных органов (о наличии ареста, запрета, иных ограничений). При регистрации права собственности ФИО4 указанных обременений не было. Кроме того, регистратор устанавливает действительность поданных заявителем документов, что подпись разборчива, имена, фамилии, отчества и адреса написаны полностью, а также на оценку правовых моментов содержания документа. Государственный регистратор при этом не вправе выходить за рамки требований, установленных Регламентом по проведению правовой экспертизы. При проведении действий по регистрации права ФИО4 объект стоял на кадастровом учете, фактически право собственности не было зарегистрировано, кроме заявителя документы на регистрацию права собственности на объект никто не подавал. Поддержала письменные возражения (л.д. 87-90).
Заинтересованные лица ФИО4, ООО «Кивенаппа» в лице конкурсного управляющего ФИО3, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились. Судебные извещения возвращены в адрес суда за истечением срока хранения. ФИО4 представила письменные пояснения к иску (л.д. 184-188), ФИО3 представлены сведения (л.д. 189-190).
В соответствии со ст. 150, 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.
Суд, выслушав административного истца, представителя административного ответчика, изучив материалы дела, приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее – орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) публичного органа необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов лица, обратившегося в суд.
В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Деятельность органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон № 218-ФЗ).
В соответствии с пунктом 3 статьи 1 закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
В судебном заседании установлено, что 04.10.2018 между ООО «Кивенаппа» и ФИО4 заключен инвестиционный контракт № № на строительство объекта недвижимости жилого назначения – восьми блок-секций в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) № №, расположенных на земельных участках, согласно обзорному плану земельных участков по адресу: <адрес>, принадлежащий ООО «Кивенаппа» на праве аренды. Доля инвестора – застройщика в соответствии с п. 3.1 договора – блок-секция в жилом доме блокированной застройки №, расположенная по адресу: ДД.ММ.ГГГГ). Согласно акту от 26.04.2019 о результатах реализации инвестиционного контракта и Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ инвестор-застройщик в лице ФИО4 во исполнение условий контракта произвел работы по финансированию и строительству объекта в полном объеме; доля Инвестора-Застройщика - блок-секция в жилом доме блокированной застройки (таунхауса) <адрес>. (л.д. 109-110).
Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 16.06.2022 сведения о правообладателе блокированного жилого дома с кадастровым номером <адрес> отсутствуют (л.д. 68-71).
Согласно акту от 31.03.2022 осмотра объекта капитального строительства (приложение к административному регламенту предоставления администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области муниципальной услуги по выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию) двухэтажный многосекционный блокированный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка, требованиям, установленным в разрешениях на строительство, соответствие параметров объектов проектной документации (л.д. 72-74).
Из уведомления от 20.04.2022 № 7 в адрес ФИО4 усматривается, что блок-секция двухэтажного восьмисекционного блокированного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, введена в эксплуатацию и постановлена на кадастровый учет. Данной блок-секции присвоен кадастровый номер № (л.д. 114)
На основании заявления ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ, уведомления от ДД.ММ.ГГГГ, договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, инвестиционного контракта от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО4 на блок-секцию по адресу: <адрес> (л.д. 91-95, 96-110, 111-113, 115-121).
23.08.2022 ФИО4 по договору купли-продажи земельного участка № № приобрела в собственность у администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области земельный участок площадью 138 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская область, Верстовой пр., с кадастровым номером № с расположенным на нем жилым домом, принадлежащим Покупателю на праве собственности, запись регистрации № № (л.д. 122-127), право собственности ФИО4 на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано № (л.д. 129-130).
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.05.2019 по делу № № ООО «Кивенаппа» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим ООО «Кивенаппа» утверждена ФИО3 (постановление тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2019). Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.10.2019 ФИО2 включен в реестр требований кредиторов должника, в части обжалований действий конкурсного управляющего производство по делу прекращено, ввиду отказа от жалобы (л.д. 165-174).
17.06.2022 Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области жалоба ФИО2 на действия/бездействия конкурсного управляющего ООО «Кивенаппа» оставлена без удовлетворения. В ходе рассмотрения дела исследовались доводы ФИО2 о фальсификации инвестиционного контракта № № и приложенных к нему документов и сомнения в правоспособности субъекта правоотношений ФИО4 Их указанного определения также усматривается, что имущество в виде секции <адрес> не включено в инвентаризационную ведомость, а также в конкурсную массу, что также оспаривалось ФИО2 (л.д. 167-174).
Кроме того из определения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2022 усматривается, что ФИО2 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Кивенаппа» № № обращался с заявлением о признании недействительной сделки отчуждения должником в пользу ФИО4 блок-секции двухэтажного блокированного жилого дома с кадастровым номером <адрес> оформленная инвестиционным контрактом от № и применении последствий признания сделки недействительной в виде аннулирования записи о государственной регистрации от <адрес> и возврате в конкурсную массу должника вышеуказанного имущества. Данное заявление ФИО2 возвращено ввиду непредставления доказательств наличия у него более 10% общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, в подтверждение своего права в силу п.1 ст. 61.9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» на обращение с указанными требованиями (л.д. 208-209).
16.12.2022 истец обратился в суд с настоящими требования в порядке ст. 22 КАС РФ.
На основании пункта 1 статьи 14 названного Федерального закона государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Законом порядке.
Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены ч. 2 вышеуказанной статьи.
К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в соответствии с частью 3 статьи 3 Закона № 218-ФЗ отнесена, в частности, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав, выдача документов, подтверждающих осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
Основания для приостановления и отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены статьями 26 и 27 Закона о государственной регистрации недвижимости.
В силу пункта 3 части 1 статьи 29 вышеуказанного Федерального закона порядок осуществления государственной регистрации прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Пунктом 216 Административного регламента определено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки устанавливаются, в том числе, наличие всех необходимых документов; отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества; наличие или отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в предоставлении государственной услуги, а также необходимость направления межведомственного запроса (статьи 26, 27 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Таким образом, проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество; представленные документы исследуются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.
Пределы правовой экспертизы документов определяются необходимостью обеспечения баланса публичных интересов, прежде всего, в части достоверности сведений о правах на недвижимое имущество.
Судом установлено, что ФИО4 при обращении об осуществлении регистрации права собственности на объект недвижимости по адресу: <адрес> предоставлены инвестиционный контракт от ДД.ММ.ГГГГ, договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, чек от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 91-130).
Регистратором была осуществлена правовая экспертиза представленных документов, в том числе относительно полномочий правообладателя ФИО4, и на отсутствие информации в соответствии с пп. 2 п. 219 административного регламента, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278, относительно подделки представленных на государственную регистрацию прав документов или содержания в них недостоверных сведений, поступившей от правообладателя, правоохранительных органов, иных лиц. Оснований для отказа в государственной регистрации права, предусмотренных ст. 25, 27 Закона о государственной регистрации недвижимости не установлено.
Вместе с тем, Законом № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости во взаимосвязи со ст. 157.1 ГК РФ, на государственного регистратора не возложена обязанность по проверке сведений о банкротстве сторон договора.
Доводы ФИО2, изложенные в исковом заявлении, письменных отзывах и в ходе судебного заседания фактически сводятся с оспариванию действительности сделки, заключенной между ООО «Кивенаппа» и ФИО4, в отношении объекта недвижимости и несогласию с установленными судебными актами Арбитражного суда первой и второй инстанций, из которых усматривается, что спорный объект недвижимости в конкурсную массу не включен, а ФИО2 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Кивенаппа» вправе обратиться с требованиями о признании сделки недействительной, представив доказательства наличия у него более 10% общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов.
Таким образом, доводы ФИО2 относительно подложности и фальсификации документов, оспаривании прав ФИО4 на объект недвижимости не являются предметом настоящего спора, кроме того, получили оценку при рассмотрении заявлений и жалоб ФИО2 Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
При рассмотрении настоящего спора оснований для признания незаконным решения о регистрации права собственности на блок-секцию блокированного дома с кадастровым № 47:23:0202001:3952 и нарушений прав административного истца, оспариваемым решением не установлено, а потому исковые требования ФИО2 удовлетворению не подлежат.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 174, 179-180, 227 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
в удовлетворении административного иска ФИО2 к Управлению Росреестра по Ленинградской области об оспаривании решения о государственной регистрации права собственности - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд Ленинградской области.
Судья: подпись
Мотивированное решение суда изготовлено 16 мая 2023 года.