УИД 77OS0000-02-2025-003558-35
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Москва1 июля 2025 года
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,
при секретаре Коржикове Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1590/2025 по административному исковому заявлению ООО "Бизнес-Инвестиции" об оспаривании кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
административный истец ООО «Бизнес-Инвестиции» обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании утвержденных распоряжением Департамента городского имущества г.Москвы от 29 октября 2024 года № 177470 результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 77:02:0024009:56, 77:02:0024009:22, 77:02:0024009:55, 77:02:0024009:46, 77:02:0024009:1002, 77:02:0024009:3.
Определением Московского городского суда от 1 июля 2025 года прекращено производство по делу в части требований ООО «Бизнес-Инвестиции» об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 77:02:0024009:56, 77:02:0024009:22, 77:02:0024009:1002 в связи с принятием заявления административного истца об отказе от них.
В остальной части административный истец, изменив в ходе судебного разбирательства заявленные требования в порядке статьи 46 КАС РФ, просит установить кадастровую стоимость данных объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2024 года, в размерах, соответственно:
для земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024009:55 - 717 039 896 руб.,
для земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024009:46-2 810 436 620 руб.,
для земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024009:3 - 114 229 980 руб.
В обоснование требований административный истец ссылается на то, что внесённая в Единый государственный реестр недвижимости их кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость, что затрагивает права административного истца, так как влияет на размер платы за пользование данными объектами недвижимости; административный истец в подтверждение рыночной стоимости ссылается на заключение судебной экспертизы от 29 мая 2025 года.
Департамент городского имущества города Москвы, иные лица, участвующие в деле, замечаний к заключению эксперта не представили.
Исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В силу статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон «О государственной кадастровой оценке», Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде, если они затрагивают их права или обязанности; результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
При рассмотрении административного дела установлено, что земельный участок с кадастровым номером 77:02:0024009:55, площадью 12596 кв.м., расположен по адресу: г.Москва, ФИО2 Вал, вл. 5 стр. 9; административный истец является его арендатором на основании заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы договора долгосрочной аренды.
Земельный участок с кадастровым номером 77:02:0024009:46, площадью 49 370 кв.м., расположен по адресу: г.Москва, ФИО2 Вал, вл. 5, стр. 1,1А,4,5,6,8,11-13,29; административный истец также является его арендатором на основании заключенного с Департаментом городского имущества г. Москвы договора долгосрочной аренды.
Земельный участок с кадастровым номером 77:02:0024009:3, площадью 1791 кв.м., расположен по адресу: г.Москва, ФИО2 Вал, вл. 5 стр. 15; находится в фактическом пользовании административного истца, являющегося собственником находящегося в его пределах здания (с кадастровым номером 77:02:0024009:1042).
Результаты определения кадастровой стоимости данных земельных участков (далее – при совместном упоминании Земельные участки), оспариваемые в настоящем деле, утверждены распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29 октября 2024 года № 177470; согласно указанному акту кадастровая стоимость Земельных участков определена по состоянию на 1 января 2024 года в размерах, соответственно: для земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024009:55 - 881 877 575,96 руб.; для земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024009:46 - 2 844 198 294,5 руб.; для земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024009:3 - 128 725 241,49 руб.
В Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости Земельных участков, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2025 года.
Административный истец обязан уплачивать аренду за пользование двумя арендованными им земельными участками, а также плату за фактическое пользование третьим земельным участком; все - исходя из их оспариваемой кадастровой стоимости (статья 65 КАС РФ); это свидетельствует о праве заявителя оспаривать результаты определения кадастровой стоимости и требовать установления в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.
Оспаривая кадастровую стоимость, административный истец ООО "Бизнес-Инвестиции" с административным иском представил Отчёт об оценке от 29 января 2025 года № 04/005/1501, подготовленный ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" (далее – Отчет об оценке), в котором рыночная стоимость Земельных участков по состоянию на 1 января 2024 года была определена в размерах, соответственно: для земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024009:55 - 593 656 000 руб., для земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024009:46 - 2 307 871 000 руб., для земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024009:3 - 82 342 000 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений; обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, обоснованности размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца; административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.
Департамент городского имущества г.Москвы при рассмотрении административного дела, указав на несоответствие представленного с административным иском Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, заявил о необоснованности определенных в нем величин рыночной стоимости Земельных участков.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (пункт 20); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении; с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 23).
В связи с возникшим спором определением суда от 25 февраля 2025 года по административному делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии Отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и также о рыночной стоимости Земельных участков по состоянию на 1 января 2024 года; производство экспертизы поручено ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России".
Согласно заключению эксперта ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России" ФИО3 от 29 мая 2025 года Отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость Земельных участков не подтверждается. Рыночная стоимость Земельных участков по состоянию на 1 января 2024 года по расчетам экспертам составляет: для земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024009:55 - 717 039 896 руб., для земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024009:46 - 2 810 436 620 руб., для земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024009:3 - 114 229 980 руб.
Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.
Экспертиза назначалась непосредственно судом, проведена в государственном судебно-экспертном учреждении. Заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статье 82 КАС РФ. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности.
Изложенные в заключении суждения не допускают их неоднозначного толкования, а выводы - последовательны и не противоречивы; исследования проведены в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, на строго научной и практической основе, не вводят в заблуждение.
В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, описаны существующие подходы, методы и методики определения рыночной стоимости; подробно описаны объекты экспертизы, их местоположение, качественные и количественные характеристики, всесторонне проанализирован рынок недвижимости в г.Москве, в том числе сегмент рынка, к которому относятся Земельные участки; указаны ценообразующие факторы, влияющие на их рыночную стоимость, обоснованы выбор подходов и методов оценки, объектов-аналогов; объекты исследования и все аналоги имеют сопоставимые характеристики, которые в процессе экспертизы также скорректированы по ценообразующим факторам; расчёты отражают порядок их проведения и позволяют проверить полученные экспертом результаты, не содержат арифметических ошибок.
Итоговые суждения о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделаны экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями действующего законодательства и федеральных стандартов оценки.
Противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта не установлено; эксперт ответил на все поставленные вопросы; предусмотренные статьей 83 КАС РФ основания для назначения по административному делу повторной, дополнительной экспертизы отсутствуют; ходатайств об этом участниками процесса также не заявлено.
Лица, участвующие в деле, с заключением судебной экспертизы ознакомлены заблаговременно, возражений и замечаний не представили; административным истцом изменены требования с учетом заключения эксперта.
Таким образом, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы при рассмотрении дела ничем объективно не опровергнута; ставить его под сомнение, считать его недопустимым доказательством, у суда оснований не имеется.
Учитывая изложенное, суд считает, что в основу решения, как об этом и просит административный истец, должно быть положено заключение судебной экспертизы, определившее по состоянию на 1 января 2024 года рыночную стоимость Земельных участков, равной которой и надлежит установить их кадастровую стоимость.
Доказательств иной рыночной стоимости Земельных участков в ходе судебного разбирательства не установлено; Отчет об оценке с учетом экспертного заключения (которому суд в полной мере доверяет), оценивается судом критически и, как следствие, рыночную стоимость Земельных участков не подтверждает.
С доводами, изложенными в письменных пояснениях представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, согласиться нельзя, поскольку такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Ссылки представителя Департамента городского имущества города Москвы на то, что сам факт расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей не свидетельствует о недостоверности первой, не могут повлиять на существо принимаемого судом решения, поскольку кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной только методом её проведения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости Земельных участков.
В Единый государственный реестр недвижимости также подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, которыми в настоящем случае необходимо считать дату обращения административного истца в суд.
Разрешая ходатайство экспертного учреждения о взыскании судебных расходов на проведение экспертизы, суд руководствуется статьями 62, 106, 108, 111, 113 КАС РФ, правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, определении от 15 октября 2024 года № 2630-О, и разъяснениями, приведенными в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», учитывает, что разница между кадастровой и рыночной стоимостью Земельных участков существенной не является (до 21 %), укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки допустимый диапазон отклонений (до 30%), не свидетельствует об ошибке, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод заявителя; кроме того, от части требований административный истец отказался.
При таких данных, суд находит, что судебные расходы на оплату экспертизы в настоящем случае подлежат отнесению на административного истца, с которого в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 828 300 руб. согласно счету ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста России" и представленной калькуляции.
Предусмотренных законом оснований для снижения размера указанных судебных расходов либо для освобождения административного истца от их уплаты суд не усматривает; их чрезмерность или необоснованное завышение не установлены.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 175–180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024009:55, площадью 12596 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ФИО2 Вал, вл. 5 стр. 9, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2024 года, в размере 717 039 896 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024009:46, площадью 49 370 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ФИО2 Вал, вл. 5 стр. 1,1А,4,5,6,8,11-13,29, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2024 года, в размере 2 810 436 620 руб.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0024009:3, площадью 1791 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, ФИО2 Вал, вл. 5 стр. 15, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2024 года, в размере 114 229 980 руб.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков.
Датой подачи ООО "Бизнес-Инвестиции" заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 11 февраля 2025 года.
Взыскать с ООО "Бизнес-Инвестиции" в пользу ФГБУ "Московская областная ЛСЭ Минюста Россиии" связанные с рассмотрением административного дела издержки на оплату судебной экспертизы в размере 828 300 руб.
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Апелляционная жалоба подается через Московский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено 11 июля 2025 года
Судья
Московского городского судаР.Б. Михайлова