Дело № 2-1418/2025
УИД: 26RS0030-01-2025-001449-58
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
06 августа 2025 года ст. Ессентукская
Предгорный районный суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Соловьяновой Г.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Волосович Т.В.,
с участием:
представителя истца ФИО4,
представителя третьего лица ФИО9,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Предгорного районного суда Ставропольского края гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в Предгорный районный суд с исковым заявлением к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (покупатель) и ФИО3 (продавец) заключили Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 400+/-7, расположенного по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ денежные средства, в сумме 5500000 рублей, были переданы продавцу, ФИО3, по акту приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ.
Одним из существенных условий Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, указанного в п. 2.4. вышеупомянутого Договора, является государственная регистрация перехода права от продавца к покупателю в Едином государственном реестре недвижимости.
Покупатель, ФИО2 неоднократно устно обращался к продавц ФИО3 для согласования даты и времени явки в МФЦ с целью подачи документов на регистрацию перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости, на купленный по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, устные обращения продавцом ФИО3 были проигнорированы.
ДД.ММ.ГГГГ, посредством почтовой связи (почта России) и СМС-сообщения (воцапп) на имеющийся номер телефона ФИО3 покупателем ФИО2 было направлено письменное требование об исполнении обязательств по договору в части регистрации перехода прав на проданный ФИО3 земельный участок с кадастровым номером №, с просьбой прибыть для сдачи документов в МФЦ 13.03.2025 года, с приложением талона с записью в МФЦ для сдачи документов, к 11:00 13.03.2025 года. В ответ на данное требование ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 сообщил, что по семейным обстоятельствам отказывается прибыть в назначенное время и просит перенести запись в МФЦ Минераловодского муниципального округа, для исполнения обязательств по подаче заявления о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № на период времени с 26.03.2025 года по 28.03.2025 года.
Покупателем ФИО2 на имя продавца ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ было направлено повторно Требование об исполнении обязательств по договору, в части регистрации перехода прав на проданный ФИО3 земельный участок с кадастровым номером № с просьбой прибыть для сдачи документов в МФЦ ДД.ММ.ГГГГ, с приложением талона с записью в МФЦ для сдачи документов, к 11:00 ДД.ММ.ГГГГ. Однако, продавец ФИО3 не явился в назначенное время в МФЦ Минераловодского муниципального округа и никаких письменных пояснений причины неявки не направил.
В настоящее время регистрация перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не произведена. При указанных обстоятельствах, истец, как сторона договора купли-продажи недвижимости, вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к другой стороне, которая уклоняется от совершения действий по государственной регистрации сделки.
Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО5, собственник земельного участка с кадастровым номером 26:29:050401:822, площадью 400+/-7, расположенного по адресу: <адрес>.
Участвующие в деле лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения дела на интернет-сайте Предгорного районного суда Ставропольского края, а также заказными письмами с уведомлением.
Истец ФИО2, извещенный о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явился, воспользовавшись правом ведения дела через представителя.
Ответчик ФИО3, извещенный о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явился.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – ФИО5, извещенный о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явился, воспользовавшись правом ведения дела через представителя.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Росреестра по Ставропольскому краю, извещенное о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.
С учетом мнения участников процесса, принимая во внимание положения ст. 167 ГПК РФ, учитывая надлежащее извещение сторон и третьих лиц о времени и месте судебного заседания, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца ФИО2 – ФИО4, действующий по доверенности, исковые требования поддержал.
Просил заявленные исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.
В судебном заседании представитель третьего лица ФИО5 – ФИО9, действующая по доверенности, исковые требования не признала. Суду показала, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка с кадастровым номером № является ФИО5, который зарегистрирован в установленном законом порядке. При этом, сделка сторонами исполнена. Вместе с тем, ФИО2 А.Р. вправе требовать от ФИО3 возмещения убытков, связанных с неисполнением заключенного с ним договора купли-продажи.
Просила в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказать и рассмотреть вопрос о снятии мер обеспечительного характера в виде ареста с указанного выше земельного участка.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства – с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующему.
Статьей 35 Конституции РФ гарантировано, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
Как установлено в ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.
Особенности продажи недвижимости регулируются параграфом 7 ГК РФ.
Так, статьей 449 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. (статья 554 ГК РФ)
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. (статья 555 ГК РФ)
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. (статья 556 ГК РФ)
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (покупатель) и ФИО7 (продавец) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 купил у ответчика земельный участок с кадастровым номером №, площадью 400+/-7, расположенного по адресу: <адрес>, оплатив его стоимость в размере 5 500 000 рублей.
ФИО2 указывает, что условия договора сторонами полностью исполнены, между тем он лишен возможности в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на приобретенный объект недвижимости, в связи с уклонением ответчика от подачи заявления в МФЦ о государственной регистрации перехода права собственности.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
Разрешая требования истца, суд исходит из следующего.
Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
В рассматриваемом случае, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (продавец) и ФИО5 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 400+/-7, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с пунктом 1.3. договора купли-продажи цена объекта составляет 250 000 рублей. Пунктом 2.1. договора купли-продажи предусмотрено, что уплата денежной суммы, указанной в пункте 1.3. настоящего договора, осуществлена до заключения договора путем передачи денежных средств Покупателем, о чем составлена расписка, являющаяся неотъемлемой частью договора.
В соответствии с пунктом 6.2. договора купли-продажи, договор является актом приема-передачи. Принимая во внимание, что договор купли-продажи подписан обеими сторонами, земельный участок с кадастровым номером № площадью 400+/-7, расположенный по адресу: <адрес>, считается переданным ФИО5
Переход права собственности по договору купли-продажи от 14.02.2023 года зарегистрирован в установленном законом порядке (запись государственной регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, представленной ППК Роскадастр по запросу суда в порядке электронного взаимодействия.
В соответствии с требованиями ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. (пункт 2)
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). (пункт 3)
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. (пункт 5)
В данном случае, право собственности ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 400+/-7, расположенный по адресу: <адрес>, в установленном законом порядке не оспорено.
Суд учитывает, что согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Статьей 12 ГК РФ, а также федеральными законами, определены способы защиты гражданских прав.
Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Избрание заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
По мнению суда, в данном случае истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Принимая во внимание, что ФИО3 заключено несколько договоров купли-продажи в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 400+/-7, расположенного по адресу: <адрес>, при этом за ФИО5 произведена государственная регистрация перехода права собственности, ФИО2 вправе требовать от ФИО3 возмещения убытков, вызванных неисполнением заключенного с ним договора купли-продажи.
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений, если иное не установлено федеральным законом.
Суд считает, что в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено достаточно допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование свои требований, в связи с чем, исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению.
Определением Предгорного районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя истца ФИО2 – ФИО4 приняты меры обеспечения иска в виде запрета регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно ст. 144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда.
Об отмене мер по обеспечению иска судья или суд незамедлительно сообщают в соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, регистрирующие имущество или права на него, их ограничения (обременения), переход и прекращение.
В связи с отказом в удовлетворении исковых требований ФИО2, суд считает необходимым отменить меры обеспечения иска, принятые определением Предгорного районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> – отказать.
По вступлении решения суда в законную силу меры обеспечения иска, принятые на основании определения Предгорного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> - отменить.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Предгорный районный суд Ставропольского края.
Мотивированное решение изготовлено 11 августа 2025 года.
Судья Г.А. Соловьянова