31RS0002-01-2025-001880-27 №2-1796/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Белгород 26 июня 2025 г.
Белгородский районный суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Крюковой Н.А.,
при секретаре Пилипенко Е.В.,
в отсутствие сторон,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
20 марта 2015 г. между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО1 заключен договор купли-продажи (номер обезличен), по условиям которого ответчик обязался в течении 5 лет со дня подписания договора построить на приобретенном земельном участке № (номер обезличен), площадью (номер обезличен) кв.м с кадастровым номером (номер обезличен) по адресу: (адрес обезличен), жилой дом, отвечающий требованиям строительных норм и правил, и в установленном законом порядке зарегистрировать на дом право собственности.
20 марта 2020 г. истек срок строительства жилого дома на участке. Обязательство по строительству и государственной регистрации жилого дома ответчиком не исполнено.
12 апреля 2023 г. между сторонами заключено соглашение (номер обезличен) о досудебном порядке урегулирования спора, согласно которому размер части задолженности в сумме 1 313 136 руб. прощается, если покупатель в срок до 20 марта 2024 г. завершит строительство на участке жилого дома, площадью не менее 50 кв.м., предназначенного для проживания одной семьи, соответствующего требованиям строительных норм и правил, предъявляемых к данному типу домов, пригодного для постоянного проживания, и в установленном порядке оформит на него право собственности.
18 сентября 2023 г. ФИО1 оплачена часть задолженности в размере 100 000 руб.
До настоящего времени ФИО1 не завершила строительство и не зарегистрировала жилой дом в установленном законом порядке, ввиду чего у нее имеется задолженность по оплате цены участка и процентов.
22 октября 2024 г. истцом в адрес ответчика направлено досудебное требование о погашении задолженности, которое ответчиком не исполнено.
АО «Белгородская ипотечная корпорация» обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, в котором просит взыскать с ответчика стоимость земельного участка в размере 1 313 136 руб., проценты – 82 636,55 руб. (в соответствии с 5.5. договора), проценты за нарушение срока оплаты согласно ст. 317.1 ГК РФ - 239 586,93 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 527 руб., по оплате заключения специалиста – 15 000 руб.; обратить взыскание на предмет залога - земельный участок площадью (номер обезличен) кв.м, с кадастровым номером (номер обезличен), расположенный по адресу: (адрес обезличен); определить способ реализации имущества, на которое обращено взыскание, путем продажи с публичных торгов, и начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 1 117 052 руб. (80% от рыночной стоимости).
В судебное заседание стороны не явились, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, информация о движении дела своевременно размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», ходатайств об отложении не заявили, явку представителей не обеспечили. Истец представил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя в связи с чем суд, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.
Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст.ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно п. 1 ста. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) Гражданского кодекса РФ).
Согласно п. 1 ст.488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 данного Кодекса.
В соответствии с п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 20 марта 2015 г. между АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ФИО1 заключен договор купли-продажи (номер обезличен), по условиям которого ответчик обязался в течении 5 лет со дня подписания договора построить на приобретенном земельном участке (номер обезличен), площадью (номер обезличен) кв.м с кадастровым номером (номер обезличен) по адресу: (адрес обезличен) жилой дом, отвечающий требованиям строительных норм и правил, и в установленном законом порядке зарегистрировать на дом право собственности (п. 3.2.4. Договора).
20 марта 2020 г. истек срок строительства жилого дома на участке. Обязательство по строительству и государственной регистрации жилого дома ответчиком не исполнено.
12 апреля 2023 г. между сторонами заключено соглашение (номер обезличен) о досудебном порядке урегулирования спора, согласно которому размер части задолженности в сумме 1 313 136 руб. прощается, если покупатель в срок до 20 марта 2024 г. завершит строительство на участке жилого дома, площадью не менее 50 кв.м., предназначенного для проживания одной семьи, соответствующего требованиям строительных норм и правил, предъявляемых к данному типу домов, пригодного для постоянного проживания, и в установленном порядке оформит на него право собственности (п.3 Соглашения).
18 сентября 2023 г. ФИО1 оплачена часть задолженности в размере 100 000 руб.
До настоящего времени ФИО1 не завершила строительство и не зарегистрировала жилой дом в установленном законом порядке, ввиду чего у нее имеется задолженность по оплате цены участка и процентов.
За нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п. 3.2.4 Договора, ответчик по истечении срока отсрочки, указанного в п. 3 Соглашения, обязан уплатить истцу цену участка и проценты (п. 5.5. договора).
Согласно ст. 317.1 ГК РФ В случаях, когда законом или договором предусмотрено, что на сумму денежного обязательства за период пользования денежными средствами подлежат начислению проценты, размер процентов определяется действовавшей в соответствующие периоды ключевой ставкой Банка России (законные проценты), если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Из п. 7 Соглашения следует, что при нарушении покупателем срока и/или размере оплаты задолженности покупатель оплачивает продавцу проценты, предусмотренные ст. 317.1 ГК РФ.
Согласно представленному расчету по состоянию на 11 марта 2025 г. у ответчика перед истцом имеется задолженность в размере 1 552 723,48 руб., из которых: 1 313 136 руб.- стоимость земельного участка, 82 636,55 руб.- проценты в соответствии с п.5.5 договора, 239 586,93 руб. - проценты за нарушение срока оплаты согласно ст. 317.1 ГК РФ.
Приведенный в иске расчет арифметически верный, соответствует требованиям закона и не оспорен ответчиком.
22 октября 2024 г. истцом в адрес ответчика направлено досудебное требование о погашении задолженности, которое ответчиком не исполнено.
АО «БИК» является залогодержателем Участка (п. 2.4 Договора).
10 апреля 2015 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона.
При таких обстоятельствах, учитывая условия договора и невыполнение обязательств со стороны ответчика, суд полагает требования о взыскании стоимости земельного участка и процентов подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Разрешая требования истца об обращении взыскания на земельный участок путем продажи его с торгов с определением начальной продажной цены земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства в размере, установленном экспертным путем, суд исходит из того, что в соответствии со ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное. В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.
В силу залога вещи кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) в случае его неисполнения или ненадлежащего исполнения должником, по общему правилу, вправе получить удовлетворение из стоимости заложенной вещи (предмета залога).
В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя). К отдельным видам залога (ст.ст. 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога. К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге. Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (ст. 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены.
По общему правилу, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая суммы основного долга, процентов за пользование денежными средствами, неустоек, в том числе процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, убытков, причиненных просрочкой исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и расходов, связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией (ст. 337 ГК РФ). Ограничение объема обеспечиваемого требования может быть предусмотрено законом или договором. Стороны вправе установить в договоре общую твердую сумму требований залогодержателя, обеспеченных залогом. Обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей согласованную общую твердую сумму, не считаются обеспеченными залогом и не могут быть погашены за счет заложенной вещи преимущественно перед другими кредиторами (разъяснение в п. 30 постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2023 г. № 23 «О применении судами правил о залоге». Отсутствие в договоре залога условия о размере, порядке уплаты процентов за пользование кредитом не свидетельствует об ограничении обеспеченных залогом требований только суммой основного долга по кредитному договору. Неустранимые сомнения, противоречия и неясности в наличии ограничения объема обеспеченного залогом требования толкуются в пользу его отсутствия.
Учитывая, что ответчиком не исполнено обязательство, обеспеченное залогом, и при этом договор содержит условие о залоге, требования об обращении суммы долга на предмет залога подлежат удовлетворению.
Согласно со ст. 237 ГК РФ изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.
В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельные участки в рамках исполнительного производства допускается только на основании решения суда.
Согласно п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
В соответствии со ст. 51 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со ст. 55 названного федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
Таким образом, обращение взыскания на заложенное имущество является самостоятельным способом нарушенного права, реализация которого осуществляется в порядке искового производства.
Исходя из п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 данного кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях (п. 3 ст. 350 ГК РФ).
Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ («Об ипотеке (залоге недвижимости)» Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются п. 9 ст. 77.1 настоящего Федерального закона
В ходе рассмотрения дела истцом представлен отчет ООО «Гарант-Плюс» от 3 марта 2025 г. № 2, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка и расположенного на нем объекта незавершённого строительства (фундамент и цоколь) составляет 1 396 316 руб.
Представленная оценка спорного имущества соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и принимается судом в качестве доказательства по делу.
Доказательств иной рыночной стоимости земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства в материалы дела не представлено.
В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст.ст. 3 и 4 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», требований, вызванных неисполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Как следует из ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об определении способа реализации заложенного имущества, установления начальной продажной стоимости земельного участка и взыскании расходов по проведению оценки земельного участка, определяя способ реализации земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства - публичные торги, с установлением начальной продажной стоимости земельного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства в размере 1 117 052 руб. (80% от рыночной стоимости).
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу АО «БИК» подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 527 руб., расходы по оплате услуг эксперта по составлению отчета об оценке в размере 15 000 руб.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» (ИНН (номер обезличен)) к ФИО1 (паспорт (номер обезличен)) о взыскании задолженности по договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Взыскать с ФИО1 (паспорт (номер обезличен)) в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» (ИНН (номер обезличен)) задолженность в размере 1 552 723,48 руб., из которых: 1 313 136 руб.- стоимость земельного участка, 82 636,55 руб.- проценты в соответствии с п.5.5 договора, 239 586,93 руб. - проценты за нарушение срока оплаты согласно ст. 317.1 ГК РФ.
Взыскать с ФИО1 (паспорт (номер обезличен)) в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» (ИНН (номер обезличен)) расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 527 руб.,
Взыскать с ФИО1 (паспорт (номер обезличен)) в пользу АО «Белгородская ипотечная корпорация» (ИНН (номер обезличен)) расходы по оплате услуг эксперта – 15 000 руб.
Обратить взыскание на предмет залога - земельный участок (номер обезличен), площадью (номер обезличен) кв.м с кадастровым номером (номер обезличен) по адресу: (адрес обезличен), и расположенный на нем объект незавершенного строительства (фундамент).
Определить способ реализации имущества, на которое обращено взыскание, путем продажи с публичных торгов, и начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 1 117 052 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Белгородский районный суд Белгородской области.
Мотивированное решение изготовлено 26 июня 2025 г.
Судья