Дело № 33-8732/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 05 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Волошковой И.А.

судей Седых Е.Г., Фефеловой З.С.,

при ведении протокола помощником судьи Весовой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2165/2022 по иску ФИО1, третьего лица ФИО2 к ФИО3, ФИО4, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области об установлении факта принятия наследства, оспаривании сделок, возложении обязанностей, включении имущества в наследственную массу, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства,

по апелляционной жалобе третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО2 на решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 27 декабря 2022.

Заслушав доклад судьи Седых Е.Г., объяснения истца ФИО1, являющейся представителем третьего лица ФИО2, представителей истца, представителя ответчика ФИО3 – ФИО5, судебная коллегия

установила:

Погосян Размик Мкртичевич умер 06 августа 2021 года. Смертью Погосяна Р.М. открылось наследство.

Погосян Р.М. и ФИО3 проживали совместно и вели общее хозяйство с 1996 года.

18 января 2005 года между ответчиком ФИО4, с одной стороны, и ответчиком ФИО3 и наследодателем Погосяном Р.М., с другой стороны, был заключён договор купли-продажи имущества, в соответствии с которым ФИО3 и Погосян Р.М. приобрели в собственность, по 1/2 доли каждый, на объект незавершённого строительства с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу <адрес>. Стоимость имущества составила 100000 рублей, уплаченные покупателями продавцу полностью до подписания договора. Договор подписан сторонами и удостоверен нотариусом.

Покупатели спорного имущества ФИО3 и Погосян Р.М. свое право долевой собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером <№>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0608025:9 по адресу <адрес> установленном законом порядке не зарегистрировали. Данный факт никем из сторон по делу не оспаривается.

21 июня 2010 года между ФИО4, с одной стороны, и Погосяном Р.М. и ФИО3, с другой стороны, было заключено соглашение уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0608025:9, площадью 865 кв.м., расположенного по адресу <адрес>. В государственной регистрации уступки прав аренды на основании данного соглашения заявителям было отказано, в том числе, на том основании, что на момент предъявления документов на регистрацию переход права собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 66:41:0000000:82517, расположенный по адресу <адрес>, то есть на данном земельном участке, от ФИО4 к ФИО3 и Погосяну Р.М. не зарегистрирован.

06 августа 2021 года Погосян Р.М. умер.

24 февраля 2022 года ответчик ФИО3 заключила с ответчиком ФИО4 оспариваемые стороной истца договоры: договор купли-продажи в отношении объекта незавершённого строительства с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу <адрес>, и договор уступки права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером <№>, площадью 865 кв.м., расположенного по адресу <адрес>. Возникшие на основании указанных договоров свои права ФИО3 зарегистрировала в Едином государственном реестре недвижимости.

Истец ФИО1 и третье лицо с самостоятельными требованиями относительно предмета спора ФИО2 – дети наследодателя Погосяна Р.М. полагают, что спорный объект незавершённого строительства с кадастровым номером <№>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0608025:9 по адресу <адрес>, должен быть включен в наследственную массу, открывшуюся после смерти их отца Погосяна Р.М., на том основании, что последний явно выразил свою волю на приобретение данного имущества в собственность, на протяжении более чем 16 лет относился к нему как к своему собственному.

ФИО1 (дочь наследодателя) обратилась в суд с настоящим иском и с учетом уточнения исковых требований просила:

- установить факт принятия ею наследства, открывшегося после смерти Погосяна Размика Мкртичевича;

- признать недействительным договор купли-продажи, заключенный 24 февраля 2022 года между ответчиками ФИО3 и ФИО4 в отношении объекта незавершённого строительства с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу <адрес>;

- обязать Управление Росреестра по Свердловской области аннулировать в ЕГРН регистрационную запись <№> от 28 февраля 2022 года о собственности ФИО3 в отношении объекта незавершённого строительства с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу <адрес>;

- признать недействительным договор уступки права аренды от <дата> между ответчиками ФИО3 и ФИО4 в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0608025:9 площадью 865 кв.м., расположенного по адресу <адрес>;

- обязать Управление Росреестра по Свердловской области аннулировать в ЕГРН регистрационную запись <№> от 03 марта 2022 года о наличии обременения в пользу ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0608025:9 площадью 865 кв.м., расположенного по адресу <адрес>;

- включить в наследственную массу умершего Погосяна Размика Мкртичевича 1/2 долю в праве собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером 66:41:0000000:82517, расположенного по адресу <адрес>;

- признать за ней в порядке наследования право общедолевой собственности на 1/4 долю объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 66:41:0000000:82517, расположенного по адресу <адрес>.

В обоснование иска ФИО1 указывала, что наследодатель Погосян Р.М. на основании переданного ему в собственность объекта незавершенного строительства осуществил строительство жилого дома площадью 430 кв.м., провел к нему необходимые коммуникации.

Истец считает, что заключенные между ответчиками ФИО4 и ФИО3 24 февраля 2022 года договоры являются недействительными, поскольку заключенный 18 января 2005 года договор купли-продажи спорного имущества заверен нотариально и никем не опорочен, был фактически исполнен сторонами, расчеты по нему произведены в полном объеме, имущество передано покупателям. Заключая 24 февраля 2022 года спорные договоры, ФИО4 не вправе был распоряжаться имуществом, которое ранее уже было продано им Погосяну Р.М. Об этом достоверно было известно и ФИО3 В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи от 24 февраля 2022 года является ничтожной сделкой, поскольку заключен с целью причинения вреда наследникам Погосяна Р.М.

Также истец считает, что право общедолевой собственности наследодателя Погосяна Р.М. возникло ещё и в силу приобретательной давности, поскольку он добросовестно и открыто владел спорным имуществом с января 2005 года до 06 августа 2021 года, то есть более 16 лет. Таким образом, данное имущество должно быть включено в наследственную массу наследодателя Погосяна Р.М.

С аналогичным иском в суд обратился третье лицо ФИО2, сын наследодателя.

Ответчик ФИО3 исковые требования ФИО1 и ФИО2 не признала, суду пояснила, что с Погосяном Р.М. она познакомилась в 1996 году, они стали жить вместе, сначала проживали в ее квартире в доме по <адрес>, потом ей захотелось приобрести свой дом, в связи с чем они купили объект незавершенного строительства, стоимость которого уплатила она. Она всегда была состоятельной, у нее была хорошая работа, много ювелирных украшений, умерший первый муж оставил ей накопления. В строительство дома она вкладывала свои деньги. У Погосяна Р.М. после развода никакого имущества не было. Непосредственно строительством дома он не занимался, но они прожили с ним вместе в этом доме до самой его смерти, вели общее хозяйство, венчались, были одной семьей. Почему он не стал подавать на регистрацию права собственности документы, она не знает, он был юристом, и она ему доверяла, все договоры он держал у себя.

Решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 27 декабря 2022 года исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

Исковые требования третьего лица ФИО2 удовлетворены частично. Признан факт принятия ФИО2 наследства, открывшегося после смерти Погосяна Р.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершего 06 августа 2021 года. В остальной части иска отказано.

Третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО2, в лице его представителя ФИО1, подана апелляционная жалоба на решение суда, в которой просит решение в части отказа в иске отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 Вывод суда о незаключенности договора купли-продажи от 18 января 2005 года является необоснованным, не соответствует ст.ст. 164, 168, 180, 550, п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Выводы суда о том, что наследники вправе претендовать на наследственное имущество только в случае, если до этого наследодатель обращался с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи, не соответствуют разъяснениям пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года № 9 «О судебной практике по делам о наследовании». Оспаривает выводы суда об отсутствии оснований для применения норм ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации о приобретении права собственности в силу приобретательной давности. Вывод суда о добросовестности действий ФИО3 и ФИО4 по заключению договора купли-продажи от 24 февраля 2022 года считает необоснованным. Не согласен с выводом суда о том, что преимущественно ФИО3 велось строительство дома. Указывает на нарушение норм процессуального права, поскольку не были исключены из состава доказательств документы ООО «НоваКом», в отношении которых истцом было сделано заявление о подлоге.

От ответчика ФИО3 поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Указывает, что Погосян Р.М., начиная с 2005 года и по день смерти в 2021 году не посчитал необходимым реализовать свое право на регистрацию объекта незавершенного строительства, спорный объект не зарегистрировал. Собственником объекта незавершенного строительства до февраля 2022 года являлся ФИО4 Соглашается с выводом суда о том, что между ФИО3 и Погосяном Р.М. нет соглашения о том, что построенный жилой дом приобретается ими в общую долевую собственность. Договор, заключенный 18 января 2005 года не является таким соглашением, поскольку в предмете указан объект незавершенного строительства, а в силу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является незаключенным. Указывает, что в данном случае положения ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации применимы быть не могут. Нарушения закона ФИО3 и злоупотребления права судом не выявлено. Считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец ФИО1, являясь одновременно представителем третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ФИО2, а также представитель истца ( / / )12 на доводах апелляционной жалобы настаивали.

Представитель ответчика ( / / )13 – ФИО5 возражала относительно доводов апелляционной жалобы, просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание не явились ответчики, третье лицо ФИО2, представитель ответчика Управления Росреестра по Свердловской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, что подтверждается материалами дела.

Кроме того, участвующие по делу лица извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Свердловского областного суда.

Принимая во внимание надлежащее и своевременное извещение участников процесса о времени и месте судебного заседания в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на неё в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Погосян Р.М. умер 06 августа 2021 года.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии со ст. ст. 1113, 1114 Гражданского кодекса Российской Федерации смертью Погосяна Р.М. 06 августа 2021 года открылось наследство. Сведений об оформлении завещания не имеется.

Согласно п. 1 ст. 1142 Гражданского кодекса Российской Федерации наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

Наследниками Погосяна Р.М. первой очереди по закону являются его дети: истец ФИО1 и третье лицо с самостоятельными требованиями относительно предмета спора ФИО2

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что в период с 1996 года и до дня своей смерти Погосян Р.М. проживал совместно с ответчиком ФИО3, вел с ней общее хозяйство.

ФИО3 обращалась в Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга с заявлением об установлении факта нахождения её на иждивении Погосяна Р.М. (дело № 2-1950/2022) (т.2 л.д.1-16).

Определением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 05 апреля 2022 года заявление ФИО3 оставлено без рассмотрения (т. 2 л.д.17).

18 января 2005 года между ФИО4, с одной стороны, и ФИО3 и Погосяном Р.М., с другой стороны, был заключён договор купли-продажи имущества, в соответствии с которым ФИО3 и Погосян Р.М. приобрели в собственность, по 1/2 доли каждый, объект незавершённого строительства с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу <адрес>. Стоимость имущества составила 100000 рублей, уплаченные покупателями продавцу полностью до подписания договора. Договор пописан сторонами и нотариально удостоверен (т. 1 л.д.131).

Покупатели спорного имущества ФИО3 и Погосян Р.М. свое право долевой собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером <№> расположенный на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0608025:9 по адресу <адрес> установленном законом порядке не зарегистрировали.

21 июня 2010 года между ФИО4 с одной стороны и ФИО3 и Погосяном Р.М., с другой стороны, было заключено соглашение об уступке прав аренды по договору аренды от 28 мая 2002 года № 6-359 указанного земельного участка с кадастровым номером 66:41:0608025:9.

В государственной регистрации уступки прав аренды на основании данного соглашения заявителям 28 января 2011 года было отказано, в том числе, на том основании, что на момент предъявления документов на регистрацию переход права собственности на объект незавершённого строительства с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу <адрес>, то есть на данном земельном участке, от ФИО4 к ФИО3 и Погосяну Р.М. не зарегистрирован (т. 1 л.д.29-32).

На основании всей совокупности исследованных доказательств судом установлено, что на протяжении нескольких лет на месте спорного объекта незавершенного строительства велось строительство жилого дома, который был построен, и в котором ФИО3 и Погосян Р.М. совместно проживали и вели общее хозяйство до самого дня смерти последнего, последовавшей 06 августа 2021 года.

24 февраля 2022 года ответчик ФИО3 заключила с ответчиком ФИО4 договор купли-продажи в отношении объекта незавершённого строительства с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу <адрес>, по цене 100000 руб. и договор уступки права аренды в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0608025:9 площадью 865 кв.м., расположенного по адресу <адрес> (т. 1 л.д.138, 151).

28.02.2022 года ФИО3 зарегистрировано право единоличной собственности на объект незавершенного строительства, площадью 0 кв.м кадастровый <№> (дата присвоения кадастрового номера 21 апреля 2014 года), по адресу: <адрес>, а также ответчик стала арендатором земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости (т. 1 л.д.101-102).

Согласно позиции ответчика, именно она, без участия наследодателя Погосяна Р.М., и в полном объеме финансировала строительство жилого дома на месте спорного объекта незавершенного строительства. Погосян Р.М. в строительство дома какие-либо денежные средства, иные материальные активы не вкладывал. Свою позицию ответчик подтвердила заключенными с ООО «НоваКом»: 1) договором подряда от 16 мая 2005 года с актом выполненных работ от 01 сентября 2005 года и справкой о стоимости выполненных работ и затрат; 2) договором подряда от 07 мая 2007 года с актом выполненных работ от 01 сентября 2007 года и справкой о стоимости выполненных работ и затрат; 3) договором оказания строительных работ от 14 мая 2012 года с актом о приемке выполненных работ от 03 сентября 2012 года и справкой о стоимости выполненных работ и затрат.

По указанным договорам стоимость работ составила 4867000 рублей, 3670 00 рублей и 2750000 рублей (т.2 л.д.136-150).

Установив обстоятельства дела, суд исходил из того, что заключенный 18 января 2005 года между ответчиком ФИО4, с одной стороны, и ответчиком ФИО3 и наследодателем Погосяном Р.М., с другой стороны, договор купли-продажи имущества, не прошедший обязательную государственную регистрацию в силу положений ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным, поскольку его правовые последствия так и не наступили. Наследодатель Погосян Р.М. при жизни не выразил волю на приобретение недвижимого имущества, с заявлением о регистрации за ним права собственности на спорный объект недвижимости не обращался. Суд пришел к выводу о том, что собственником спорного имущества до февраля 2022 года являлся ответчик ФИО4 Спорное имущество на момент смерти Погосяна Р.М. в его собственности не находилось. Заключенный 18 января 2005 года договор купли-продажи имущества суд не может признать соглашением о том, что построенный жилой дом приобретался ФИО3 и Погосяном Р.М. в общую совместную собственность, поскольку предметом договора являлся объект незавершенного строительства. При таких обстоятельствах действия ответчика ФИО3 по заключению с ответчиком ФИО4 спорных сделок не могут быть расценены как направленные на причинение вреда наследникам Погосяна Р.М.

Вышеприведенные выводы суда являются ошибочными, противоречащими требованиям закона и обстоятельствам дела.

По смыслу статьи 2, части 1 статьи 195, части 1 статьи 196, части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 3 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.03.2017 N 308-ЭС16-15069 сформулирована правовая позиция о том, что поскольку суд обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению, формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим, так как не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Обязанность суда самому квалифицировать возникшие правоотношения и определить подлежащий применению закон, то есть определить надлежащий способ защиты, не отменяет принципа состязательности.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Положения ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя вещи возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям в п. 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пунктом 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно разъяснениям в п. 61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В ситуации, когда приобретатель имущества по сделке настаивает на признании права собственности в целях государственной регистрации за ним права собственности, такие требования могут быть квалифицированы как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2020 N 305-ЭС20-2700).

Из разъяснений, изложенных в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» следует, что наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.

Материалами дела подтверждается, что сторонами при заключении договора купли-продажи имущества от 18 января 2005 года была соблюдена форма договора, договоренность по всем существенным условиям договора достигнута, расчеты по договору произведены полностью и данное обстоятельство не оспаривалось ответчиками, объект незавершенного строительства передан продавцом ФИО4 покупателям ФИО3 и Погосяну Р.М., с даты заключения договора и передачи объекта покупателям недвижимое имущество находилось во владении и пользовании покупателей.

Поскольку приобретение в порядке заключения договора купли-продажи права собственности на объект незавершенного строительства является способом приобретения права собственности, то есть означает приобретение права на имущество, которое имеет собственника (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), приведенные выше разъяснения в полной мере применимы и при разрешении спора, связанного с тем, что после заключения наследодателем договора купли-продажи его право собственности на спорное имущество осталось незарегистрированным.

Исходя из изложенного, в данном случае наиболее полно соответствует закону такой способ защиты прав истца ФИО1 и третьего лица ФИО2, как решение суда о государственной регистрации за ними права собственности на спорное имущество на основании договора купли-продажи имущества от 18 января 2005 года как за правопреемниками их умершего отца Погосяна Р.М.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что иск о включении в наследственную массу 1/2 доли в праве собственности на указанный объект незавершенного строительства является ненадлежащим способом защиты.

Принимая во внимание вышеизложенное, с учетом совокупности намерений наследодателя при жизни и его наследников в настоящее время получить спорное имущество в собственность, судебная коллегия квалифицирует заявленные требования истца и третьего лица о включении в наследственную массу и признании права собственности, как иск к понуждению к государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства.

Как уже отмечено выше, материалами дела подтверждается, что с момента заключения договора купли-продажи имущества от 18 января 2005 года расчеты по договору между сторонами произведены полностью, объект незавершенного строительства передан продавцом ФИО4 покупателям ФИО3 и Погосяну Р.М., с даты заключения договора и передачи объекта покупателям недвижимое имущество находилось во владении и пользовании последних, в дальнейшем покупателями осуществлялось строительство жилого дома, что в совокупности подтверждает, что после заключения указанного договора покупатели ФИО3 и Погосян Р.М. считали себя собственниками приобретенного ими объекта недвижимости.

То, что покупатели в дальнейшем действовали как собственники приобретенного ими объекта недвижимости по 1/2 доли каждый, подтверждает тот факт, что 26 августа 2010 года ФИО3 и Погосян Р.М. совместно обратились в Администрацию города Екатеринбурга с уведомлением, в котором ставили Администрацию в известность о том, что согласно договору купли-продажи от 18 января 2005 года объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, все права бывшего арендатора земельного участка ФИО4 по договору аренды перешли к ним, в связи с этим просили заключить с ними договор аренды земельного участка по указанному адресу (т. 1 л.д.201).

В ответе на судебный запрос Администрация города Екатеринбурга сообщила, что поскольку договор купли-продажи объекта незавершенного строительства не был зарегистрирован, дополнительное соглашение о перемене арендатора с ФИО3 и Погосяном Р.М. не оформлялось. Вместе с тем, арендная плата по договору аренды с 01.01.2014 начислялась Погосяну Р.М. и ФИО3 (т. 1 л.д.193-194). Из материалов дела следует, что Погосяну Р.М. и ФИО3 арендная плата начислялась и ими оплачивалась каждым за 1/2 долю земельного участка площадью 865 кв.м. – за 432,5 кв.м. (т.3 л.д.18-25, 26-27).

ФИО3 и Погосян Р.М., ФИО4 02 декабря 2010 года обращались в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с заявлениями о государственной регистрации уступки прав требования на земельный участок по адресу: <адрес>, в чем им было отказано, в том числе из-за отсутствия регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 января 2005 года (т. 1 л.д.29-32).

Более того, ФИО3 представлены договоры подряда и акты выполненных работ на строительство дома, заключенные с ООО «НоваКом» от 16 мая 2005 года, 07 мая 2007 года, 14 мая 2012 года (т.2 л.д.135-150).

Согласно ответу ОАО «Екатеринбурггаз» на судебный запрос, предоставлена информация о том, что 25 июня 2014 года Погосян Р.М. заключил с ОАО «Екатеринбурггаз» договор на поставку газа гражданам по адресу: <адрес>, договор на оказание услуг по техническому обслуживанию внутридомового газового оборудования (т.1 л.д.179-186).

Таким образом, установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что у наследодателя Погосяна Р.М. при жизни возникло право требовать регистрации перехода права собственности на 1/2 долю в указанном объекте недвижимости. Соответственно по указанному договору купли-продажи имущества от 18 января 2005 года за ФИО3 подлежит регистрации переход права собственности только на 1/2 долю в указанном объекте недвижимости.

Вопреки доводам ответчика ФИО3 об отсутствии уклонения от государственной регистрации, судебная коллегия отмечает, что действия, свидетельствующие об этом, были совершены ФИО4 Такими действиями являются действия по заключению 28 февраля 2022 года договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, что судебная коллегия расценивает как уклонение от государственной регистрации права собственности по ранее заключенному и исполненному договору от 18 января 2005 года.

Также не состоятельна ссылка ответчика ФИО3 об отсутствии оснований считать заключенным договор от 18 января 2005 года, поскольку по нему не был зарегистрирован переход права собственности. Данный договор 18 января 2005 года между продавцом ФИО4 и покупателями ФИО3 и Погосяном Р.М. по 1/2 доли, был подписан, заключен, и как установлено, полностью исполнен сторонами, не расторгнут и не оспорен.

При установленных по делу обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что заключенные 24 февраля 2022 года между продавцом ФИО4 и покупателем ФИО3 договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и договор уступки прав аренды являются недействительными на основании ст. 10, п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В данном случае в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи от 24 февраля 2022 года ничтожен как сделка, противоречащая требованиям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку продавец ФИО4 не вправе был отчуждать объект недвижимости, который ему не принадлежал после заключения 18 января 2005 года договора купли-продажи, о чем он достоверно знал, поскольку названный договор, как установлено судом, был исполнен сторонами. В силу положений ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственник может отчуждать принадлежащее ему имущество. Продавец ФИО4 исполнил договор от 18 января 2005 года, передав проданный им объект недвижимости покупателям ( / / )14 и Погосяну Р.М., (как поясняли стороны, объект был на стадии фундамента при покупке по договору от 18 января 2005 года). Материалами дела подтверждается, что дом был полностью построен, в связи с чем продавец ФИО4 не мог продавать как своё, построенный жилой дом. Покупатель ФИО3 также знала об указанных обстоятельствах.

Таким образом, данными договорами купли-продажи и уступки прав аренды от 24 февраля 2022 года нарушаются права и охраняемые законом интересы в силу универсального правопреемства наследников Погосяна Р.М., которые являются третьими лицами по смыслу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Относительно позиции ответчика, согласившейся с выводом суда о том, что заключенный 18 января 2005 года договор купли-продажи имущества не является соглашением между Погосяном Р.М. и ФИО3 о том, что построенный жилой дом приобретается ими в общую долевую собственность, судебная коллегия считает необходимым учитывать положения ст. ст. 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Согласно п. 1 ст. 245 Гражданского кодекса Российской Федерации если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех её участников, доли считаются равными.

В соответствии с п. 3 ст. 245 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Доводы ответчика ( / / )14 о вложении только ею денежных средств в строительство жилого дома судебной коллегией не принимаются во внимание, поскольку ею соответствующих требований в соответствии со ст. 245 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном споре не заявлялось, и поэтому они не были предметом спора в настоящем гражданском деле. ФИО3 не лишена права обратиться с такими требованиями.

С учетом вышеизложенного судебная коллегия не может признать решение суда законным и обоснованным, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права (п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда в части отказа в удовлетворении требований ФИО1 и ФИО2 о признании недействительными договора купли-продажи и договора уступки права аренды, заключенных 24 февраля 2022 года между ФИО4 и ФИО3, подлежит отмене с принятием в указанной части нового решения об удовлетворении указанных требований и регистрации перехода права собственности к ФИО1 1/4 доли, ФИО2 1/4 доли, а также к ФИО3 1/2 доли на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:41:0000000:82517, расположенный по адресу <адрес> по договору купли-продажи от 18 января 2005 года, заключенному между продавцом ФИО4 и покупателями Погосян Р.М. и ФИО3

Необходимость привлечения лиц к участию в деле определяется с учетом характера спорного правоотношения и наличием материально-правового интереса (статья 34 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), которого по настоящему делу у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области не имеется. На права и обязанности указанного Управления решение суда по настоящему делу не влияет.

На основании подп.5 п.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. В связи с указанной нормой права апелляционное определение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Руководствуясь п. 1 ст. 327.1, п. 2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от 27.12.2022 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 к ФИО3, ФИО4.

Принять в указанной части по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 и ФИО2 к ФИО3, ФИО4 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный 24 февраля 2022 года между ответчиками ФИО3 и ФИО4 в отношении объекта незавершённого строительства с кадастровым номером <№>, расположенного по адресу <адрес>.

Признать недействительным договор уступки права аренды от 24 февраля 2022 года между ответчиками ФИО3 и ФИО4 в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0608025:9 площадью 865 кв.м., расположенного по адресу <адрес>;

Зарегистрировать переход права собственности к ФИО1 1/4 доли, ФИО2 1/4 доли и ФИО3 1/2 доли на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <№>, расположенный по адресу <адрес>; по договору купли-продажи от 18.01.2005, заключенному между ФИО4, Погосяном Размиком Мкртичевичем и ФИО3.

Апелляционное определение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу третьего лица – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10 июля 2023 года.

Председательствующий: И.А. Волошкова

Судьи Е.Г. Седых

З.С. Фефелова