Решение по делу № 2-11209/2023 от 30.05.2025 - о признании нежилого здания объектом завершенного строительства, признании права собственности.

УИД № 78RS0015-01-2023-011179-13

Дело № 2-80/2025

31 марта 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Невский районный суд Санкт-Петербурга

В составе: председательствующего судьи Даниленко А.А.

при секретаре Яковлевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга о признании нежилого здания объектом завершенного строительства, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга о признании нежилого здания с кадастровым № расположенного по адресу: <адрес> расположенного на земельном участке с кадастровым № по адресу: г. <адрес>, объектом завершенного строительства (далее по тексту – Объект), признании права собственности на указанное нежилое здание.

Исковые требования истец обосновывает тем, что в административном порядке легализовать Объект не представляется возможным ввиду отсутствия предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации документов, поэтому считает возможным обратиться в суд по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание явился истец, а также его представитель, которые заявленные исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, ранее направлял отзыв на исковое заявление, в котором просил привлечь Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, а также отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга не явился, ранее направлял возражения на исковое заявление, в котором просил отказать в удовлетворении требований, а также рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика и не явившихся третьих лиц, извещенных надлежащим образом.

Суд, исследовав представленные письменные доказательства, на основании статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Барс-2» заключен Договор купли-продажи нежилого здания № б/н в соответствии с п. 11 которого Истец купил и принял нежилое здание расположенное по адресу: <адрес>: Фидерная подстанция, литер Р (незавершенное строительство) площадью 246,07 кв. м., кад. №.

В соответствии с п. 1.2 Договора отчуждаемое здание принадлежало ООО «Барс-2» на основании Договора купли-продажи комплекса движимого и недвижимого имущества от 21.12.1998г., свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество серии ВЛ №, выданного ГУ «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» Санкт-Петербурга ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с Паспортом объекта незавершенного строительства, выданного Городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга ПИБ <адрес>, инв. № документа 138/11 от 28.10.199г., готовность Объекта на дату совершения сделки составляла 87 %.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на Объект зарегистрировано за ИП ФИО1, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, серии ВЛ № от 28.12.1999г. (реr. №.1).

Пунктом 3.2 Договора купли-продажи нежилого здания установлено обязательство ФИО1, в том числе, оформить право пользования земельным участком, на котором расположен Объект.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ФИО1 заключен Договор №К-02093 аренды земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок 78:7003:1011, зон. 5 находящийся по адресу Санкт-Петербург, Профессора ФИО2 ул., <адрес> площадью 180.000 кв. м.

Согласно п. 1.2 Договора №/ЗК-02093 аренды земельного участка от 04.08.2000г., участок предоставляется для реконструкции нежилого здания.

В соответствии с пунктом 2.2 Договора №К-02093 аренды земельного участка от 04.08.2000г. на участке имеются здание с коммуникациями.

Пунктом 3.1 Договора №К-02093 аренды земельного участка от 04.08.2000г. установлен срок действия Договора с 04.08.2000г. по 03.08.2001г. Вместе с тем, п. 6.1 указанного Договора закреплено, что в случае, если до окончания срока действия Договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении Договора, то Договор считается продленным на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению городским имуществом Городского Управления инвентаризации и оценки недвижимости ФИО1 выдано Разрешение за № о присвоении Объекту адреса: Мельничная ул., <адрес>.

В соответствии с Уведомлением о внесении изменений в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.2020г. за № Управление Росреестра по Санкт-Петербургу уведомило ФИО1 о том, что на 04.06.2020г внесены изменения по Объекту в Единый государственный реестр прав на объекты недвижимости в отношении кадастрового номера, а именно новый Кадастровый №, адрес: <адрес> В ЕГРН в отношении правообладателя внесена запись: «ФИО1, дата рождения 04.09.1966г.р., место рождения: <адрес>, гражданство: Российская Федерация, СНИЛС: <***>, пол: мужской, паспорт гражданина Российской Федерации: серия 4011 №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ТП № отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и <адрес> в <адрес> Санкт-Петербурга».

С целью получения и сбора необходимых документов для последующего получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, ФИО1, обратился в Комитет по градостроительству и архитектуре с заявлением о предоставлении градостроительного плана земельного участка, на котором расположен Объект.

Согласно письму Комитета по градостроительству и архитектуре от ДД.ММ.ГГГГ за исх. № ФИО1 отказано в выдаче градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу Санкт-Петербург, Профессора ФИО2 ул., <адрес>., литера Р. кад. №, в связи с отсутствием утвержденной документации по планировке территории, утвержденной в соответствии с договором о комплексном развитии территории, наличие которой является обязательной для размещения объектов капитального строительства в границах территории осуществления комплексного и устойчивого развития территории.

02.09.2021г. представителем ФИО1, ФИО3 в Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Центральный государственный архив Санкт-Петербурга» (ЦГА СПБ) направлен запрос о предоставлении сведений о приемке в эксплуатацию Объекта, (территория бывшего Ленинградского экскаваторного завода).

В соответствии с ответом ЦГА СПБ от 08.11.2021г. за исх. №/т, в ходе поиска информации по запросу были просмотрены архивные описи и дела архивных фондов АООТ «Машиностроительная фирма «Барс» (ранее Ленинградский экскаваторный завод) и Санкт-Петербургский городской Совет народных депутатов.

В документах архивного фонда АООТ «Машиностроительная фирма «Барс» выявлен приказ генерального директора Ленинградского завода строительной робототехники и манипуляторов НПО «Ленстройкоммунмаш» от 07.04.1988г. № «О проведении работ по очистке пятна застройки склада ОМТС». Других сведений не обнаружено. Проектная и строительная документация в архив и на хранение не поступает.

ЦГА СПБ рекомендовано ФИО1 обратиться в Центральный государственный архив научно-технической документации Санкт-Петербурга, расположенный по адресу: <адрес> для выявления сведений о проектировании и строительстве Объекта, а также в Российский государственный архив экономики для выявления сведений о возможной ведомственной (Министерства или Главка) приемке Объекта.

17.11.2021г. представителем ФИО1, ФИО3 направлен запрос в Центральный государственный архив научно-технической документации Санкт-Петербурга (ЦГАНТД СПб) о предоставлении копии разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, выданного Главным управлением капитального строительства <адрес> в период с 1986 по 1988 гг.

Согласно письму ЦГАНТД СПб от 25.11.2021г за исх. № в ходе поиска запрашиваемой информации были просмотрены тематические каталоги, картотеки, описи ЦГАНТД СПб. Запрашиваемые документы на хранении в ЦГАНТД СПб отсутствуют.

В соответствии с письмом Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (Госстройнадзор Санкт-Петербурга) от 16.05.2022г. за исх. № ФИО1 отказано в предоставлении государственной услуги по выдаче разрешений на ввод объектов капитального строительства и искусственных земельных участков в эксплуатацию в случаях, установленных действующим законодательством, возвращено заявление и приложенные документы без рассмотрения по Объекту, в виду того что отсутствуют документы, предусмотренные ст. 55 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ), а именно:

- правоустанавливающие документы на земельный участок (п. 1 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ); градостроительный план земельного участка (п. 2 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ); разрешение на строительство (п. 3 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ);

- акты о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией (п. 7 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ);

- технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ (п. 12 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ),

- схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора) (п. 8 ч. 3 ст.55 ГрК РФ);

- заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (п. 9 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ); (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с ч. 1 ст. 54 ГрК РФ).

Таким образом, поскольку в административном порядке легализовать Объект не представлялось возможным по причине отсутствия документов, предусмотренных ст. 55 ГрК РФ, ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

На основании пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Указанные нормы закона предусматривают право лица, при наличии необходимых документов и разрешений, приобрести право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество с момента государственной регистрации данного права, то есть во внесудебном порядке.

Следовательно, действующим законодательством Российской Федерации предусмотрено, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность следующих юридических фактов – предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации), - получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительным кодексом Российской Федерации), - соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством, - а таже государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Вместе с тем, согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Однако, согласно пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Истец полагает, что Объект реконструирован в отсутствие нарушений градостроительных и строительных норм и правил, что Объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, находится в пределах земельного участка, находящегося у ФИО1 на праве аренды, что подтверждается заключением специалиста ЧЭУ ГУСЭ ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным по результатам внесудебного строительного-технического исследования Объекта.

Истец, проведя внесудебное строительно-техническое исследование Объекта и представив его результаты суду, реализовал свое процессуальное право на представление доказательств в подтверждение своей позиции по спору.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

По ходатайству представителя Истца определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

- Соответствует ли строительно-техническим нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, а также не нарушает ли права и интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан нежилое здание, расположенное по адресу: Санкт<адрес>?

- Является ли нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, объектом завершенного строительства?

Производство экспертизы поручено экспертам ООО «Ассоциация независимых судебных экспертов» (Санкт-Петербург, наб. Обводного канала <адрес>), также эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

В соответствии с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ по первому вопросу: по результату визуального осмотра и последующего исследования объёмно-планировочных решений, действующие строительные нормы и правила соблюдены, объект исследования удовлетворяет требования механической безопасности, объект исследования удовлетворяет требования пожарной безопасности, при осмотре нарушений требований безопасности при опасных природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействий не выявлено, нарушений, которые негативно влияют на состояние здоровья человека не выявлены, соответственно исследуемое нежилое здание соответствует требованиям по безопасности для здоровья человека, условиям проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, исследуемое нежилое здание обеспечивает требованиям по безопасности для пользователей зданиями и сооружениями, исследуемое нежилое здание обеспечивает требования по безопасности для пользователей зданиям и сооружениям, исследуемое нежилое здание не относится к объектам транспортной инфраструктуры, и как следствие не регламентируется доступность для лиц с ограниченными возможностями, требования энергетической эффективности для ограждающих конструкций помещения исследуемого объекта обеспечиваются, исследуемый объект (нежилое здание) соответствует требованиям безопасного воздействия на окружающую среду.

Таким образом, по первому вопросу в заключении эксперт пришел к выводу, что нежилое здание по адресу: <адрес> в связи с произведенной в ней перепланировкой, не изменилась площадь застройки и строительный объем, соответствует требованиям строительно-технических норм и правилам, требованиям пожарной безопасности, а также не нарушает права и интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ по второму вопросу: на период обследования в здании закончены все косметические работы, подключены инженерные коммуникации (отопление, электроснабжение, водопровод и канализация), в помещениях работает персонал, т.е. объект исследования является эксплуатируемым, сведения о получении и/или непродлении разрешения на строительство (реконструкцию) в материалах дела не представлено, правоустанавливающие документы на участок подтверждают право ФИО1 на использование здания по назначению, сведений о наложении ареста на здание и/или участок о вступлении в силу решения суда о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой в материалах дела не представлены, исследуемый объект необходимо считать объектом завершенного строительства.

Таким образом, по второму вопросу в заключении эксперт пришел к выводу, что нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, является объектом завершенного строительства.

В соответствии со статьей 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперт дает заключение в письменной форме. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение.

Согласно части 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

У суда не имеется оснований не доверять данному экспертному заключению, которое в полном объеме отвечает требованиям статей 55, 59-60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, поскольку содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате их выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, проведено на основании представленных судом материалов, эксперт имеет необходимую квалификацию, об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ был предупрежден.

Оценив в совокупности представленные суду письменные доказательства и принимая во внимание, что нежилое здание с кадастровым №, расположенное по адресу: <адрес> расположенное на земельном участке с кадастровым № по адресу <адрес>, является объектом завершенного строительства, допускающим возможность его самостоятельного использования по назначению, на котором выполнены в соответствии с требованиями проектной, нормативно-технической документации и приняты несущие, ограждающие конструкции и инженерные системы, обеспечивающие в совокупности прочность и устойчивость здания (сооружения), защиту от атмосферных воздействий, температурный режим, безопасность пользователей, населения и окружающей среды, суд приходит к выводу, что имеются все основания для признания вышеуказанного нежилого помещения объектом завершенного строительства и признания за Истцом права собственности на Объект.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга о признании нежилого здания объектом завершенного строительства, признании права собственности - удовлетворить.

Признать нежилое здание, кадастровый №, расположенное по адресу <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым № по адресу Санкт<адрес>, объектом завершенного строительства.

Признать право собственности ФИО1, (<данные изъяты> на нежилое здание, кадастровый №, расположенное по адресу <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым № по адресу <адрес>

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путём подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья А.А. Даниленко

Мотивированное решение суда изготовлено 30.05.2025