РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 мая 2023 года адрес

Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 29 мая 2023 года

Пресненский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Кирьянен Э.Д.,

при помощнике судьи фио,

с участием представителя истца по доверенности фио,

ответчика ...фио... и его представителя по доверенности фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4008/2023 по иску фио (СНИЛС: ...) к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра по Москве) , ............ (СНИЛС: ...) о государственной регистрации перехода права собственности, признании отсутствующим обременения,

УСТАНОВИЛ:

фио ... обратилась в суд с иском к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра по Москве), ...... ... о государственной регистрации перехода права собственности, признании отсутствующим обременения.

Требования мотивированы тем, что 03.06.2022 г. между ... ... и фио был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого фио продал фио... нежилое помещение (подвал, помещение II - комнаты с 1 по 3: этаж 1, помещение IX - комнаты с 1 по 9), расположенное по адресу: адрес, общей площадью ..., кадастровый № ... (п. 1). Общая стоимость недвижимого имущества определена в размере сумма (п. 3). Пунктом 11 договора установлено, что договор считается исполненным при условии уплаты полной стоимости и передачи недвижимого имущества по передаточному акту. Денежные средства в счет оплаты договора купли-продажи переданы истцом 03.06.2022 г., в тот же день недвижимое имущество передано фио... в надлежащем техническом состоянии. Уведомлением Росреестра по Москве от 09.12.2022 г. № КУВД-001/2022-23417023/6 в государственной регистрации договора отказано со ссылкой на то, что недвижимое имущество обременено ипотекой в пользу ...фио... Так, обременение спорного объекта недвижимого имущества в пользу ...фио... возникло на основании договора залога нежилого помещения от 23.12.2020 г., соглашения о внесении изменений в договор залога нежилого помещения от 28.12.2020 г., договора займа от 23.12.2020 г. Вместе с тем, по мнению истца, залог в отношении спорного нежилого помещения прекратился, поскольку определением Жуковского городского суда адрес от 13.09.2022 г. между фио и ...... ... утверждено мировое соглашение, производство по делу в части признания права собственности на спорное нежилое помещение прекращено. Таким образом, в связи с заключением мирового соглашения ... ... утратил как залогодержатель права обращения на заложенное имущество, но при этом запись в ЕГРП о наличии обременения присутствует, что препятствует фио... реализовать в полной мере свои права как собственника недвижимого имущества в части государственной регистрации договора.

При указанных обстоятельствах истец просила суд признать отсутствующим обременение в виде ипотеки, установленной в пользу ...фио..., на нежилое помещение (подвал, помещение II - комнаты с 1 по 3: этаж 1, помещение IX - комнаты с 1 по 9), расположенное по адресу: адрес, общей площадью ..., кадастровый № ...; обязать Управление Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию перехода права собственности от фио к фио... на указанное нежилое помещение.

Истец в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, направила в суд своего представителя.

Представитель истца по доверенности фио в судебное заседание явился, заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Ответчик ... ... и его представитель по доверенности фио в судебное заседание явились, иск не признали, просили в его удовлетворении отказать по доводам, изложенным в возражениях.

Представитель ответчика Управление Росреестра по Москве и третье лицо фио в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли.

В данной связи, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, возражения ответчика ...фио... и его представителя, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

На основании положений ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Исходя из положений п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ (ред. от 14.04.2023) «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Таким образом, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 03.06.2022 г. между фио (продавец) и ... ... (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилых помещений), по условиям которого продавец продал покупателю, а покупатель купил принадлежащие продавцу на праве собственности нежилое помещение, находящееся по адресу: адрес, площадью ..., номера на поэтажном плане: подвал, помещение II - комнаты с 1 по 3: этаж 1, помещение IX - комнаты с 1 по 9, с кадастровым № ... (п. 1).

Цена по договору определена сторонами в размере сумма (п. 3).

Согласно п. 11 договора, настоящий договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств: передачи покупателем продавцу указанной в договоре суммы денег за приобретаемое недвижимое имущество; передачи продавцом покупателю недвижимого имущества по подписываемому сторонами передаточному акту.

Как указано в п. 20 договора, переход права собственности по настоящему договору подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В договоре содержится запись о том, что 03.06.2022 г. фио получил в полном объеме денежные средства в размере сумма

03.06.2022 г. между фио и ... ... подписан акт передачи недвижимого имущества (передаточный акт).

Уведомлением Росреестра по Москве от 09.12.2022 г. № КУВД-001/2022-23417023/6 истцу в государственной регистрации договора отказано со ссылкой на то, что недвижимое имущество обременено ипотекой в пользу ...фио...

Так, обременение спорного объекта недвижимого имущества в пользу ...фио... возникло на основании договора залога нежилого помещения от 23.12.2020 г., соглашения о внесении изменений в договор залога нежилого помещения от 28.12.2020 г., договора займа от 23.12.2020 г.

Определением Жуковского городского суда адрес от 13.09.2022 г. между фио и ...... ... утверждено мировое соглашение, которым фио признает исковые требования ...фио... в следующем размере: сумма займа сумма, проценты за период с 01.04.2021 г. по 13.09.2022 г. - сумма, пени - сумма, проценты за просрочку возврата займа с 20.07.2021 г. по 13.09.2022 г. – сумма, а всего на сумму сумма; фио обязуется перечислить сумма ...... ... в срок до 01.12.2022 г. (п. 1); производство по делу в части признания права собственности на спорное нежилое помещение прекращено (п. 4).

В обоснование заявленных требований истец ссылалась на то, что в связи с заключением мирового соглашения ... ... утратил как залогодержатель права обращения на заложенное имущество, но при этом запись в ЕГРП о наличии обременения присутствует, что препятствует фио... реализовать в полной мере свои права как собственника недвижимого имущества в части государственной регистрации договора.

Разрешая настоящий спор при указанных обстоятельствах, суд исходит из того, что как следует из прямого указания в п. 1 ст. 55.1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением.

Таким образом, заключение мирового соглашения исключает возможность предъявления новых требований из правоотношения, спор по которому был урегулирован (например, требование об обращении взыскания на предмет залога, о выплате неустойки и т.п.).

Однако, надлежит отметить, что и в этом случае данное правило действует до тех пор, пока соблюдаются условия мирового соглашения, при этом предъявление новых требований возможно в связи с неисполнением условий мирового соглашения.

Мировым соглашением от 13.09.2022 г. залог не изменен и не прекращен, а равно продолжает действовать до погашения фио принятых на себя обязательств перед ...... ...

Постановлением судебного пристава-исполнителя Орехово-Зуевского РОСП ГУФССП России по адрес от 27.12.2022 г. в отношении фио в пользу возбуждено исполнительное производство № 288468/22/50029-ИП на основании мирового соглашения от 13.09.2022 г. о взыскании в пользу ...фио... денежных средств в размере сумма

До настоящего времени условия мирового соглашения фио не исполнены.

Разрешая настоящий спор по существу при указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что залог продолжает действовать до момента исполнения принятого на себя обязательства фио, а равно существующее обременение на спорное нежилое помещение в виде ипотеки нельзя признать отсутствующим.

Помимо того, суд учитывает, что в соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных п.1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. В случае если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные п. 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

В соответствии с разъяснениями, содержащими в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Между тем, основания добросовестного приобретения, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, ... ... не доказаны, так как при должной осмотрительности фио... могла знать о залоге спорного нежилого помещения.

Как следует из материалов дела и не оспаривалось сторонами, согласие на заключение договора купли-продажи нежилого помещения от 03.06.2022 г. ... ... не давал; несмотря на указание в п. 5 договора купли-продажи о гарантиях продавца, что до подписания настоящего договора недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре, под арестом или запрещением не состоит, не имеет задолженности по налогам, коммунальным платежам и электроэнергии, фио... не могла не знать о том, что на спорный объект недвижимости зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ...фио...

В таком положении, суд полагает, что в действиях истца и фио по заключению договора купли-продажи от 03.06.2022 г. усматриваются признаки злоупотребления правом.

Ввиду того, что залог внесен на законных основаниях, доказательств обратного суду не представлено, и отсутствует добросовестность в действиях фио... и фио, требования истца о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки, а также производные требования о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований фио к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление Росреестра по Москве), ...... ... о государственной регистрации перехода права собственности, признании отсутствующим обременения - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца через Пресненский районный суд адрес.

Судья Э.Д. Кирьянен