Решение по делу № 2-338/2024 от 19.08.2025 - о признании недействительными договора купли продажи здания магазина от 11 марта 2022 года, договора купли-продажи земельного участка от 6 марта 2023 года, договора купли-продажи земельного участка от 25 сентября 2023 года и применении последствий недействительности сделок.

УИД 69RS0031-01-2024-000546-71

Дело № 2-44/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Город Старица 14 августа 2025 г.

Старицкий районный суд Тверской области

в составе председательствующего судьи Шалыгина А.А.,

при секретаре судебного заседания Лисичкиной А.В.,

с участием: представителя истца ФИО1, по доверенности адвоката Кузнецовой Н.М.,

представителя ответчика Старицкого районного потребительского общества по доверенности ФИО2,

ответчика ФИО3,

третьих лиц: ФИО4, ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам ФИО1 к Старицкому районному потребительскому обществу, ФИО3 о признании недействительными договора купли продажи здания магазина от 11 марта 2022 года, договора купли-продажи земельного участка от 6 марта 2023 года, договора купли-продажи земельного участка от 25 сентября 2023 года и применении последствий недействительности сделок,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исками к Старицкому районному потребительскому обществу (далее – Старицкое райпо, Общество) и ФИО3, в которых, с учетом уточнений в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), просила:

признать недействительным ничтожный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 401+/-7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 06 марта 2023 г. между Старицким Райпо и ФИО3 и применить последствия его недействительности, вернув стороны в первоначальное положение;

признать недействительным ничтожный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 862+/-10 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 25 сентября 2023 г. между Старицким Райпо и ФИО3 и применить последствия его недействительности, вернув стороны в первоначальное положение;

признать недействительным ничтожный договор купли-продажи здания магазина с кадастровым номером №, площадью 77,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 11 марта 2022 г. между Старицким Райпо в лице председателя Правления ФИО4 и ФИО3

В связи с невозможностью возврата здания магазина, взыскать с ФИО3 в пользу Старицкого райпо 630 000 руб. – рыночную стоимость здания магазина на дату его отчуждения, установленную на основании заключения эксперта № 01/04-25э по делу № 2-44 2025, за минусом фактически произведенных расходов (680 000 – 50 000 руб.).

Исковые требования обоснованы тем, что истец является пайщиком Старицкого райпо и одним из уполномоченных Общества.

11 марта 2022 г. между Старицким райпо и ФИО3 был заключен договор купли-продажи здания магазина с кадастровым номером №, площадью 77,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по цене 50 000 руб.

06 марта 2023 г. между Старицким райпо и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по цене 260 000 руб.

25 сентября 2023 г. между Старицким райпо и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по цене 559 000 руб.

Ссылаясь на положения Устава Старицкого райпо, которыми вопросы отчуждения недвижимого имущества отнесены к компетенции общего собрания уполномоченных Общества, истец считает, что данные сделки была совершены с нарушением требований действующего закона и Устава Общества, поскольку она, как один из уполномоченных Общества о проведении Общего собрания с такой повесткой не извещалась, участия в голосовании не принимала, не была уведомлена о соблюдении Обществом процедуры одобрения комиссией Центросоюза РФ проекта решения об отчуждении этого имущества. Неопределенному кругу лиц имущество не предлагалось, спрос на него не изучался, оценка рыночной стоимости не проводилась. Цена сделок по продаже здания магазина в д. Сорокино за 50 000 руб. при кадастровой стоимости 1 733 498,98 руб., земельного участка с кадастровым номером № за 260 000 руб. при кадастровой стоимости 1 078922,58 руб., земельного участка с кадастровым номером № за 559 000 руб. при кадастровой стоимости 2 319 279,96 руб. является необоснованной. 28.02.2022 состоялось заседание Комиссии Центросоюза РФ, которая согласовала отчуждение здания магазина за 50 000 рублей. 20.06.2022 состоялось заседание Комиссии Центросоюза РФ, на котором было согласовано отчуждение земельных участков за 260 000 руб. и за 559 000 руб. Совет Старицкого райпо, в отсутствие предусмотренной Уставом процедуры, 10.03.2022, 07.03.2023 и 11.09.2023 разрешил продать спорные здание магазина и земельные участки по вышеуказанной цене. При этом решение Совета от 07.03.2023 было принято уже после заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 06.03.2023 и оплаты по нему денежных средств.

Договор купли-продажи здания магазина заключен 11.03.2022 Старицким райпо в лице председателя Правления райпо ФИО4, договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами № и № заключены 06.03.2023 и 25.09.2023 Старицким райпо в лице председателя Совета райпо ФИО6 в отсутствие у них на дату совершения сделок полномочий единолично распоряжаться недвижимым имуществом Общества и подписывать договоры купли-продажи. Истец полагает, что прежде, чем заключить сделки, необходимо было созвать общее собрание уполномоченных с первоначальной повесткой дня о возможности отчуждения этого имущества и последующей повесткой дня уже другого собрания об отчуждении недвижимого имущества. Указывает, что помимо того, что сделки совершены с нарушением положений Устава общества, предусматривающих порядок их заключения, они совершены на крайне невыгодных для Общества условиях.

Ссылаясь на положения пункта 5.17 Устава, указывает, что от размера полученной Обществом прибыли зависит размер кооперативных выплат, на которые пайщики вправе рассчитывать и для получения которых они, в том числе, вступали в Общество.

Ссылаясь на положения статьи 1, 12, 166, ч. 2 ст. 168, абз. 1 п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, данные в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», истец просит признать вышеуказанные договоры купли-продажи недействительными.

Уточняя исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ, истец указывает, что оспариваемые договоры купли-продажи являются недействительными, поскольку каждый из них заключен с нарушением предусмотренной Уставом Старицкого райпо процедуры отчуждения принадлежащего Обществу недвижимого имущества, на крайне невыгодных для Общества условиях, явившихся последствием злоупотребления руководством Общества своими правами, повлекшего соответствующий имущественный ущерб. В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства наличия целесообразности отчуждения Обществом спорного имущества по заниженной стоимости.

Считает, что органами управления Старицкого райпо была нарушена предусмотренная Уставом Общества процедура отчуждения недвижимого имущества и, что контрагент (ответчик ФИО3) заведомо знал об имеющихся ограничениях полномочий руководителя, поскольку на дату заключения сделок он являлся пайщиком Старицкого райпо.

Дополняя исковые требования о признании недействительными оспариваемых договоров купли продажи, требованиями о применении последствий недействительности сделок, истец ФИО1, ссылаясь на положения пункта 2 статьи 167 ГК РФ, просила взыскать с ответчика ФИО3 в пользу Старицкого райпо рыночную стоимость здания магазина на дату его отчуждения за вычетом произведенных расходов (том 4 л.д. 157-160, том 6 л.д. 218-219).

Определениями суда от 17.01.2025 гражданские дела по вышеуказанным искам ФИО1 объединены в одно производство.

В качестве третьих лиц истцом ФИО1 в исковых заявлениях указаны ФИО4, ФИО6, Центросоюз Российской Федерации.

Определениями суда от 17.01.2025, от 03.02.2025, от 13.02.2025 и от 12.03.2025, занесенными в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве третьих лиц по всем искам ФИО1 привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Тверской области, супруга ФИО3 – ФИО7, лица, указанные в качестве членов Совета и уполномоченных пайщиков Старицкого райпо на период заключения оспариваемых сделок: ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО5 ФИО19, С.Э., ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18 Также, определением от 13.02.2025 в качестве третьего лица по иску ФИО1 о признании недействительным ничтожным договора купли продажи здания магазина от 11 марта 2022 года привлечена Администрация Старицкого муниципального округа Тверской области.

В письменных отзывах на исковое заявление третьи лица ФИО19, ФИО14, ФИО8, ФИО13, ФИО9, ФИО12, представитель третьего лица - глава Старицкого муниципального округа Тверской области ФИО20 решение по делу оставили на усмотрение суда (том 4 л.д. 120-125, том 7 л.д. 89).

Третье лицо ФИО16 в письменном отзыве просила в удовлетворении исковых требований отказать (том 4 л.д. 148).

В ходе рассмотрения дела истец ФИО1 отказалась от исковых требований в части применения последствий недействительности сделки - договора купли-продажи здания магазина с кадастровым номером №, заключенного 11 марта 2022 г. в виде взыскания с ФИО3 в пользу Старицкого райпо 630 000 руб. – рыночной стоимости здания магазина на дату его отчуждения, установленную на основании заключения эксперта № 01/04-25э по делу № 2-44 2025, за минусом фактически произведенных расходов (680 000 – 50 000 руб.). Отказ от иска принят судом, о чем вынесено отдельное определение.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 адвокат Кузнецова Н.М. в оставшейся части исковые требования поддержала по указанным в иске основаниям, полагала, что последствием недействительности оспариваемого договора купли-продажи здания магазина в д. Сорокино должен являться возврат здания в собственность Старицкого райпо. Ссылаясь на заключение судебной экспертизы, считала, что оспариваемые договоры купли-продажи совершены на невыгодных для Общества условиях. Полагала, что ответчик ФИО3, будучи пайщиком Старицкого райпо, доложен был знать об отсутствии решений общего собрания по отчуждению спорного имущества и понимать, что объекты продаются ему по заниженной цене.

Представитель ответчика Старицкого райпо ФИО2 исковые требования признала, пояснила, что оформленные в письменном виде протоколы и решения общих собраний об отчуждении имущества от 2022 года в Старицком райпо не сохранились ввиду смены руководства Общества. Отчеты о рыночной стоимости спорного имущества перед его отчуждением в Старицком райпо отсутствуют. Сведений о проведении Общих собраний уполномоченных по вопросу продажи объектов после одобрения сделок Центросоюзом РФ нет. Также пояснила, что ответчик ФИО3 с 2022 года являлся пайщиком, работал в Старицком райпо по 2024 год, на момент увольнения занимал должность заместителя председателя Совета райпо.

Ответчик ФИО3 исковые требования не признал, пояснил, что с его стороны незаконных и недобросовестных действий не совершалось, спорные объекты приобрел по предложению председателя Совета Старицкого райпо ФИО6 по остаточной балансовой стоимости, согласованной с Центросоюзом РФ, деньги полностью внес в кассу Общества. Перед заключением договоров председатель Совета заверила его о наличии всех необходимых документов. Спорные земельные участки в г. Старица и находящиеся на них строения по настоящее время им не используются. Здание магазина в д. Сорокино после приобретения перевел в жилое, зарегистрировал как жилой дом, однако переоборудование задания не производил, в здании никто не зарегистрирован и не проживает.

Третье лицо ФИО4 против удовлетворения исковых требований не возражал, пояснил, что оспариваемый договор купли-продажи здания магазина в д. Сорокино за цену 50 000 рублей он заключил по распоряжению Совета райпо, подчиняясь этому распоряжению. Информация о продаже здания магазина в д. Сорокино и спорных земельных участков на интернет-сайте Старицкого райпо и на иных открытых информационных ресурсах не размещалась По какой причине договор был заключен с ФИО3, ему неизвестно. Покупателя и цену ему указала председатель Совета райпо ФИО6 До заключения договора с Сойчаком в администрации райпо ему лично предлагали приобрести это здание за цену в 200 000 рублей, он предложил свою цену 150 000 рублей, после чего с этим вопросом к нему не обращались.

Третье лицо ФИО5 против удовлетворения исковых требований не возражала, пояснила, что на момент заключения оспариваемых договоров здание магазина в д. Сорокино и спорные земельные участки в г. Старица длительное время не использовались, допускала, что их использование было нецелесообразным. При этом считала, что здание магазина было продано по заниженной цене. Пояснила, что на период заключения оспариваемых сделок она являлась уполномоченным пайщиков Старицкого райпо. О проведении общих собраний по вопросу продажи спорных объектов ей неизвестно.

Третье лицо ФИО10 в судебных заседаниях 12.03.2025 и 02.04.2025 против удовлетворения исковых требований не возражала, пояснила, что до сентября 2023 года работала <данные изъяты> Старицкого райпо, в 2022 году была уполномоченным пайщиков. На тот момент здание магазина в д. Сорокино не использовалось, его использование было нецелесообразным. Вопрос о возможности продажи магазина выносился на обсуждение общего собрания уполномоченных пайщиков, собрание разрешило продать магазин, однако вопросы о том, кому его продать и за какую цену, на общем собрании не обсуждались. После одобрения продажи магазина Центросоюзом РФ, вопрос продажи магазина на общем собрании не обсуждался. Широкому кругу лиц магазин не предлагался. Полагала, что стоимость здания магазина в д. Сорокино 50 000 рублей была занижена, поскольку перед этим деревянный магазин в д. Крутцы был продан за 100 000 рублей (том 4 л.д. 194-200, том 5 л.д. 60-65).

Третье лицо ФИО18 в судебном заседании 02.04.2025 против удовлетворения исковых требований не возражала, пояснила, что с 1981 года является пайщиком Старицкого райпо, с августа 2022 года являлась уполномоченным пайщиков Общества. По состоянию на 2022 год магазин в д. Сорокино не работал, спорные земельные участки и находящиеся на них строения не использовались. Подтвердила проведение общего собрания уполномоченных по вопросам возможности отчуждения земельных участков. Пояснила, что цена продажи на общих собраниях не обсуждалась (том 5 л.д. 60-65).

Истец ФИО1, представители третьих лиц Управления Росреестра по Тверской области, Центросоюза Российской Федерации, Администрации Старицкого муниципального округа Тверской области, третьи лица - ФИО6, ФИО7, ФИО10, ФИО18, ФИО8, ФИО9, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО19, С.Э., ФИО15, ФИО17, ФИО16 в судебное заседание не явились.

Истец ФИО1, при надлежащем извещении, направила в суд своего представителя – адвоката Кузнецову Н.М.

Извещение третьих лиц Администрации Старицкого муниципального округа Тверской области, ФИО18, ФИО7, ФИО10, ФИО8, ФИО9, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО16, Управления Росреестра по Тверской области, Центросоюза Российской Федерации, о времени и месте судебного заседания подтверждено расписками, почтовыми уведомлениями и размещенными на интернет-сайте «Почта Росси» сведениями о вручении заказного письма с судебным извещением (том 7 л.д. 77-79, 84, 96-102, 105, 110).

Третьи лица ФИО14, ФИО19, ФИО17, ФИО6, ФИО15 о времени и месте судебного заседания извещались заказными письмами по адресам места жительства, имеющимся в материалах дела и подтвержденных адресной справкой (том 7 л.д. 91), которые, согласно отчетам об отслеживании почтовых отправлений, не были получены адресатами и возвращены по истечению срока хранения (том 7 л.д. 106-108, 11, 112).

При таких обстоятельствах, с учетом положений статей 113, 117 ГПК РФ, пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает извещение третьих лиц ФИО14, ФИО19, ФИО17, ФИО6, ФИО15 о времени и месте судебного заседания надлежащим.

Третьи лица ФИО7, ФИО14, ФИО19, ФИО8, ФИО13, ФИО9, ФИО12, ФИО11, ФИО17 Управление Росреестра по Тверской области, Администрация Старицкого муниципального округа Тверской области ходатайствовали о рассмотрении дела без своего участия (том 3 л.д. 52, том 4 л.д. 35, 120-125, 215, том 5 л.д. 28, 30, том 7 л.д. 89).

Остальные неявившиеся участники процесса о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении разбирательства дела не заявили.

При таких обстоятельствах, на основании статьи 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно положениям статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 12 ГК РФ к способам защиты нарушенных прав относится, в том числе: восстановление положения, существовавшего до нарушения права, признание оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с пунктами 1-3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В пункте 1 статьи 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии со статьей 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность (пункт 1).

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (пункт 2).

В соответствии со статьей 174 ГК РФ если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях (пункт 1).

Сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица (пункт 2).

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 2 и 3 пункта 93 того же Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25, сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Судом установлено и подтверждается материалами регистрационных дел, что Старицкому райпо на праве собственности принадлежали следующие объекты недвижимости:

здание магазина с кадастровым номером №, площадью 77,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>;

земельный участок с кадастровым номером №, площадью 401 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

земельный участок с кадастровым номером №, площадью 862 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 50-67, том 3 л.д. 110-171).

Здание магазина в д. Сорокино было построено Старицким райпо, право собственности на него зарегистрировано в ЕГРН 26.09.2007 (том 1 л.д. 63, 122).

Земельные участки с кадастровым номером № площадью 401 кв.м и с кадастровым номером № площадью 862 кв.м. были образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером № площадью 2538 кв.м, принадлежащего Старицкому райпо на основании договора купли-продажи от 01.10.2008 (том 3 л.д. 122-125).

Одновременно был образован третий земельный участок с кадастровым номером № площадью 1275 кв.м., на котором расположено здание картофелехранилища (том 3 л.д. 175-206).

11 марта 2022 г. между Старицким райпо в лице председателя Правления ФИО4 и ответчиком ФИО3 заключен договор купли-продажи здания, согласно которому покупатель ФИО3 приобрел в собственность здание магазина с кадастровым номером №, площадью 77,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, за цену 50 000 рублей (том 1 л.д. 12-13, 54).

Обусловленная договором денежная сумма 50 000 руб. внесена покупателем ФИО3 в кассу Старицкого райпо согласно приходному кассовому ордеру от 10.03.2023 (том 4 л.д. 11). Здание магазина передано покупателю ФИО3 по акту приема-передачи от 11.03.2022 (том 1 л.д. 14, 55). Право собственности ФИО3 на здание магазина зарегистрировано в ЕГРН 21.03.2022 ( том 1 л.д. 69).

6 марта 2023 г. между Старицким райпо в лице председателя Совета ФИО6 и ответчиком ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому покупатель ФИО3 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью 401+/-7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, за цену 260 000 рублей (том 2 л.д. 12-13, том 3 л.д. 117-118).

Обусловленная договором денежная сумма 260 000 руб. внесена покупателем ФИО3 в кассу Старицкого райпо согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 06.03.2023 (том 2 л.д. 15). Земельной участок передан покупателю ФИО3 по акту приема-передачи от 06.03.2023 (том 2 л.д. 14, том 3 л.д. 118 оборот). Право собственности ФИО3 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 15.03.2023 (том 2 л.д. 50).

25 сентября 2023 г. между Старицким райпо в лице председателя Совета ФИО6 и ответчиком ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка, согласно которому покупатель ФИО3 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером №, площадью 862+/-10 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, за цену 559 000 рублей (том 2 л.д. 88-89, том 3 л.д. 152-153).

Обусловленная договором денежная сумма 559 000 руб. перечислена покупателем ФИО3 на счет Старицкого райпо согласно чеку ПАО Сбербанк от 25.09.2023 (том 2 л.д. 96-97). Земельный участок передан покупателю ФИО3 по акту приема-передачи от 25.09.2023 (том 2 л.д. 90, том 3 л.д. 153 оборот). Право собственности ФИО3 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН 26.09.2023 (том 2 л.д. 131).

Оспаривая вышеуказанные договоры купли-продажи, истец ФИО1 считает, что каждый из них заключен с нарушением предусмотренной Уставом Старицкого райпо процедуры отчуждения принадлежащего Обществу недвижимого имущества, при отсутствии у председателя Правления ФИО4 и у председателя Совета ФИО6 на дату совершения сделок полномочий единолично распоряжаться недвижимым имуществом и подписывать договоры купли-продажи, на крайне невыгодных для Общества условиях, явившихся последствием злоупотребления руководством Общества своими правами, повлекшего соответствующий имущественный ущерб.

В соответствии с Уставом Старицкого райпо, утвержденным общим собранием уполномоченных Старицкого райпо 22.10.2012, Старицкое районное потребительское общество является добровольным объединением граждан и (или) юридических лиц, созданным в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом Российской Федерации «О потребительской кооперации (потребительских обществах и союзах) в Российской Федерации» (том 1 л.д. 96-116).

Согласно пункту 1 статьи 123.2 Гражданского кодекса Российской Федерации потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

В соответствии с положениями статьи 5 Закона Российской Федерации от 19.06.1992 №3085-1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» (далее – Закон о потребительской кооперации)Потребительское общество, созданное в форме потребительского кооператива, является юридическим лицом и, кроме прочего, обладает следующими правомочиями: заниматься деятельностью, направленной на удовлетворение потребностей пайщиков; осуществлять предпринимательскую деятельность постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано; распределять доходы между пайщиками в соответствии с уставом потребительского общества; осуществлять иные права юридического лица, необходимые для достижения целей, предусмотренных уставом потребительского общества.

Согласно пункту 2.1 Устава, Общество создано в целях осуществления деятельности, направленной на удовлетворение материальных и иных потребностей пайщиков.

В соответствии с положениями пункта 3.6 Устава Старицкого райпо пайщики, кроме прочего, имеют право на кооперативные выплаты, то есть, часть доходов потребительского общества, распределяемую между пайщиками пропорционально их участию в хозяйственной деятельности потребительского общества или их паевым взносам (абз. 2 ст. 1 Закона о потребительской кооперации).

Истец ФИО1 с 2013 года является пайщиком Старицкого райпо, что подтверждено копией паевой книжки, справкой о заключении брака (том 1 л.д. 21-22, 31), поэтому вправе претендовать на получение части доходов от сделок по продаже принадлежащего Обществу недвижимого имущества.

Кроме того, в случае возникновения убытков, в том числе ввиду неэффективного распоряжения имуществом потребительского общества, отчуждения объекта недвижимости на невыгодных для Общества условиях, у пайщиков возникает обязанность покрытия таких убытков, что предусмотрено пунктом 3.7 Устава Старицкого райпо и пунктом 1 статьи 123.3 ГК РФ.

Следовательно, совершение оспариваемых сделок затрагивает охраняемые законом имущественные интересы истца ФИО1, что дает ей право предъявить требования о признании недействительными и применения последствий недействительности вышеуказанных сделок, совершенных Старицким райпо.

Об оспаривании вышеуказанных договоров купли-продажи здания магазина в д. Сорокино и земельных участков в г. Старица ФИО1 известила пайщиков Старицкого райпо путем публикации соответствующего уведомления в газете «Старицкий вестник» от 06.12.2024 № 49 (том 1 л.д. 38).

Оценивая доводы истца, суд учитывает следующее.

Согласно пункту 2 статьи 15 Закона о потребительской кооперации высшим органом потребительского общества является общее собрание потребительского общества, которое, как указано в статье 1 данного Закона, проводится в форме общего собрания пайщиков потребительского общества или в форме общего собрания уполномоченных потребительского общества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о потребительской кооперации отчуждение недвижимого имущества потребительского общества относится к исключительной компетенции общего собрания пайщиков потребительского общества.

Вопросы, отнесенные настоящим Законом и уставом потребительского общества к исключительной компетенции общего собрания пайщиков потребительского общества, не могут быть переданы им на решение совета и правления потребительского общества (пункт 4 статьи 16 указанного Закона).

В силу статьи 17 Закона о потребительской кооперации общее собрание уполномоченных потребительского общества вправе решать все вопросы, относящиеся к полномочиям общего собрания пайщиков в соответствии со статьей 16 настоящего Закона, за исключением вопросов о создании союзов, вступлении в союзы и выходе из них, о преобразовании потребительского общества в другую организационно-правовую форму.

В соответствии с частью 1.1 статьи 18 Закона о потребительской кооперации решение общего собрания пайщиков потребительского общества по вопросу отчуждения недвижимого имущества потребительского общества считается принятым, если вопрос включен в повестку дня не позднее чем за семь дней до дня проведения данного собрания и за отчуждение недвижимого имущества проголосовало не менее трех четвертей пайщиков потребительского общества.

Решение общего собрания потребительского общества об отчуждении недвижимого имущества должно содержать все существенные условия, предусмотренные законодательством Российской Федерации для соответствующих сделок.

В соответствии с пунктом 6.2 Устава Старицкого райпо, высшим органом общества является общее собрание уполномоченных Общества.

Согласно пункту 7.2 Устава к исключительной компетенции общего собрания уполномоченных общества, в том числе, относится отчуждение или обременение (залог, долгосрочная аренда на срок более 1 года) недвижимого имущества.

Вопросы, отнесенные настоящим уставом общества к исключительной компетенции общего собрания уполномоченных Общества, не могут быть переданы им на решение Совета общества или правления общества.

Согласно пункту 7.3 Устава общее собрание уполномоченных Общества является правомочным, если на нем присутствует более трех четвертей уполномоченных Общества. Решение собрания считается принятым, если за него проголосовало более чем 50 процентов уполномоченных Общества, присутствующих на общем собрании.

В соответствии с требованиями Устава Старицкого райпо в случае принятия решения о возможном отчуждении недвижимого имущества (земельных участков, зданий, сооружений и иного имущества, признаваемого недвижимым в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации), Совет Общества в пятидневный срок представляет в комиссию по сохранности кооперативной собственности и работе с пайщиками Центросоюза Российской Федерации проект решения об отчуждении имущества с указанием существенных условий сделки и с приложением обоснования о необходимости отчуждения имущества (пункт 5.12).

Орган управления Общества в соответствии со своей компетенцией принимает решение об отчуждении имущества Общества после одобрения комиссии по сохранности кооперативной собственности и работе с пайщиками Центросоюза Российской Федерации, членом которого является Общество (пункт 5.13).

Общество обязано информировать комиссию Центросоюза Российской Федерации по сохранности кооперативной собственности и работе с пайщиками в течение 1 месяца после отчуждения имущества и в течение 1 месяца после использования денежных средств об использовании денежных средств, полученных от реализации имущества (пункт 5.14).

Согласно пункту 9.4 Устава председатель Совета действует без доверенности от имени Общества, в том числе, представляет его интересы, издает распоряжения и дает указания, обязательные для исполнения всеми работниками Общества.

Согласно пункту 10.4 Устава и Положению о правлении Старицкого райпо, утвержденному 21.06.2018, председатель Правления Общества без доверенности действует от имени Общества, в том числе представляет его интересы, совершает сделки в пределах своих полномочий на основании постановления Совета общества.

Как следует из материалов, представленных Центросоюзом Российской Федерации, 17.02.2022 председателем Совета Старицкого райпо ФИО6 в Комиссию по сохранности кооперативной собственности и работе с пайщиками Центросоюза РФ (далее также – Комиссия Центросоюза РФ) было направлено письмо для согласования продажи здания магазина в д. Сорокино со ссылкой на постановление общего собрания уполномоченных от 17.02.2022 с приложением паспорта объекта – здания магазина в д. Сорокино с кадастровым номером № с указанием стоимости реализации объекта – 50 000 рублей и списка уполномоченных в количестве 11 человек с подписями 10 из них (за исключением подписи ФИО5) по вопросу повестки дня «О возможности отчуждения недвижимого имущества» (том 2 л.д. 176-179).

Также в Комиссию Центросоюза РФ председателем Совета Старицкого райпо ФИО6 было направлено письмо от 15.06.2022 о согласовании продажи недвижимого имущества по приложенному к письму перечню, в том числе, земельного участка с кадастровым номером №, площадью 401 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с указанием рыночной стоимости в размере 260 000 рублей и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 862 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с указанием рыночной стоимости в размере 559 000 рублей. К письму также приложены списки с подписями уполномоченных пайщиков в количестве 11 человек за отчуждение вышеуказанных земельных участков, как приложения к решению общего собрания от 15.06.2022 (том 2 л.д. 184-187, 194).

Протоколы общих собраний уполномоченных пайщиков от 17.02.2022 и от 15.06.2022 либо оформленные в письменном виде постановления общих собраний об отчуждении имущества суду не представлены, как следует из пояснений представителя ответчика Старицкого райпо ФИО2, не сохранились ввиду смены руководства Общества.

Между тем, факт проведения указанных общих собраний с повесткой дня о возможности отчуждения спорных объектов сторонами не оспаривался, подтвержден пояснениями третьих лиц ФИО10, ФИО18

Представленный в материалы дела список о возможности отчуждения здания магазина в д. Сорокино содержит подписи 10 (кроме ФИО5) из 11 указанных в нем уполномоченных (том 2 л.д. 177-178), списки за отчуждение земельных участков с кадастровыми номерами № и № содержат подписи всех указанных в них 11 уполномоченных (том 2 л.д. 187, 194).

При таких обстоятельствах, с учетом позиции сторон, суд приходит к выводу о том, что решения общего собрания уполномоченных пайщиков Старицкого райпо о возможности отчуждения спорных объектов имели место и были приняты в соответствии с требованиями пункта 7.3 Устава Общества.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как следует из положений абз. 2 части 1.1 статьи 18 Закона о потребительской кооперации решение общего собрания потребительского общества об отчуждении недвижимого имущества должно содержать все существенные условия, предусмотренные законодательством Российской Федерации для соответствующих сделок.

Однако, доказательств тому, что на указанных выше общих собраниях 17.02.2022 и 15.06.2022 обсуждался вопрос о цене, по которой будут продаваться спорные объекты, суду не представлено.

Имеющиеся в материалах дела списки с подписями уполномоченных пайщиков сведений о цене продажи объектов не содержат.

Согласно оглашенным судом пояснениям третьего лица ФИО10, вопросы цены продажи спорных объектов на обсуждение общего собрания не выносились, был решен только вопрос о возможности отчуждения этого имущества.

Согласно положениям пункта 5.12 Устава Старицкого райпо в случае принятия решения о возможном отчуждении недвижимого имущества Совет общества предоставляет в Комиссию по сохранности кооперативной собственности и работе с пайщиками Центросоюза РФ проект решения об отчуждении имущества с указанием существенных условий сделки и с приложением обоснования о необходимости отчуждения имущества.

Как следует из положений пункта 5.13 Устава Старицкого райпо после одобрения комиссии по сохранности кооперативной собственности и работе с пайщиками Центросоюза Российской Федерации орган управления Общества в соответствии со своей компетенцией принимает решение об отчуждении имущества.

С учетом положений статей 16, 17 Закона о потребительской кооперации и положений пункта 7.2 Устава Старицкого райпо таким уполномоченным органом является Общее собрание уполномоченных Общества, к исключительной компетенции которого относится отчуждение недвижимого имущества потребительского общества. Совет и Правление Общества таковыми органами не являются.

Как следует из материалов дела, на основании представленных Советом Старицкого райпо документов, Комиссией Центросоюза РФ 28.02.2022 и 20.06.2022 были приняты решения разрешить отчуждение здание магазина по адресу: <адрес> по цене не менее 50 тыс. руб. и земельных участков по адресу: <адрес> с кадастровым номером № по цене не менее 260 тыс. руб., с кадастровым номером № по цене не менее 559 тыс. руб. (том 2 л.д. 176-180, 184-188).

Однако, доказательств тому, что после одобрения сделок Комиссией Центросоюза РФ вопрос о продаже здания магазина и земельных участков по вышеуказанной цене выносился на обсуждение Общего собрания уполномоченных пайщиков Старицкого райпо, как и решения Общего собрания, принятого в соответствии с положениями пункта 5.13 Устава Общества, суду не представлено.

В материалах регистрационных дел на спорные объекты (том 1 л.д. 50-66, том 3 л.д. 110-171) таких решений не содержится.

Как следует из пояснений представителя ответчика Старицкое райпо ФИО2, третьих лиц ФИО10, ФИО18 после одобрения Комиссией Центросоюза РФ продажи спорных объектов решения об отчуждении спорного имущества с определением его цены и покупателя Общим собранием уполномоченных пайщиков не принимались.

Между тем, согласно требованиям Устава Старицкого райпо отчуждение принадлежащего Обществу недвижимого имущества возможно только на основании решения Общего собрания уполномоченных Общества.

Принятые Советом райпо решения от 10.03.2022, от 07.03.2023 и от 11.03.2023 о разрешении продажи спорных объектов (том 1 л.д. 19, том 2 л.д. 21, 98), не могут быть признаны отвечающими требованиям закона, а установленный Законом и Уставом Общества порядок заключения спорных сделок соблюденным, поскольку вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания пайщиков потребительского общества, не могут быть переданы им на решение совета и правления потребительского общества (пункт 4 статьи 16 Закона о потребительской кооперации, пункт 7.2 Устава Старицкого райпо).

Таким образом, оспариваемые договоры купли продажи от 11.03.2022, от 06.03.2023 и от 25.09.2023 заключены с нарушением требований действующего законодательства, а именно, статьи 16, пункта 1.1 статьи 18 Закона «О потребительской кооперации» и Устава Старицкого райпо, без разрешения и согласования общего собрания уполномоченных пайщиков потребительского общества, к исключительной компетенции которого отнесено принятие решения о продаже объектов недвижимого имущества.

Ответчик ФИО3 на момент заключения оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков от 06.03.2023 и от 25.09.2023 являлся участником - пайщиком Старицкого райпо, о чем свидетельствует его паевая книжка, с указанием даты вступления в Общество 30.08.2022 (том 4 л.д. 79). Более того, с 24.10.2022 он являлся работником Старицкого райпо, занимал должность <данные изъяты>, на момент увольнения был заместителем председателя Совета по хозяйственной части (том 4 л.д. 156). Следовательно, будучи руководящим работником Общества и пайщиком Старицкого райпо в соответствии с требованиями пункта 3.7 Устава должен был знать структуру руководящих органов Общества, а также знать и соблюдать положения Устава, в том числе, необходимость согласования условий договора продажи недвижимости решением общего собрания уполномоченных пайщиков и убедиться в наличии такого решения.

Заключая до вступления в состав участников Общества договор купли-продажи здания магазина в д. Сорокино от 11.03.2022, ответчик ФИО3 должен был проявить повышенную осмотрительность и предпринять меры, направленные на проверку полномочий отчуждателя и соблюдения им установленных законом требований для совершения сделки, ознакомиться с положениями Закона, регламентирующего деятельность потребительских обществ и Устава Общества, определяющими порядок продажи недвижимости.

Однако заключил сделки по отчуждению имущества потребительского общества в отсутствие решения общего собрания уполномоченных пайщиков о его отчуждении.

Кроме того, по условиям заключенных с ФИО3 договоров, стоимость продажи здания магазина в д. Сорокино составила 50 000 рублей, стоимость продажи земельного участка с кадастровым номером № - 260 000 рублей, стоимость продажи земельного участка с кадастровым номером № -559 000 рублей.

При том, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, полученным по запросу суда, по состоянию на дату заключения сделок – 11.03.2022, 06.03.2022 и 25.09.2023 кадастровая стоимость здания магазина в д. Сорокино составляла 1 733 498,98 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 473 308,32 руб., земельного участка с кадастровым номером № – 1 019 797,72 руб. (том 7 л.д. 42-49), что значительно превышает цену, за которую имущество было продано ответчику ФИО3

По ходатайству представителя истца, определением суда от 02.04.2025 по делу назначена судебная оценочная экспертиза по вопросам определения рыночной стоимости данных объектов на дату заключения оспариваемых договоров купли продажи.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 05.05.2025 № 01/04-25э, выполненному экспертом ООО «<данные изъяты> Р.., рыночная стоимость здания магазина с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 11 марта 2022 г. составляет 680 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 401 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 6 марта 2023 г. составляет 580 000 руб.; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 862 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 25 сентября 2023 г. составляет 1 270 000 руб. (том 6 л.д. 3-173).

Оценивая данное экспертное заключение, суд находит его полным, мотивированным.

Сомнениями в правильности или обоснованности заключения эксперта у суда не имеется, поскольку по своему содержанию оно соответствует нормам Гражданского процессуального кодекса РФ, предъявляемым к заключению экспертов, выполнено с непосредственным осмотром объектов экспертизы, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на все поставленные судом вопросы.

Составивший заключение эксперт Р. предупрежден судом об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Его квалификация как специалиста в области оценки недвижимости сомнений не вызывает, поскольку он имеет высшее образование, прошел профессиональную переподготовку и повышение квалификации по программам «Оценка стоимости предприятия и бизнеса», «Оценочная деятельность», «Экспертиза отчетов об оценке», имеет квалификационные аттестаты в области оценочной деятельности, является членом саморегулируемой организации оценщиков, что подтверждено материалами дела (том 4 л.д. 167-176, том 6 л.д. 158-173).

При таких обстоятельствах, суд принимает заключение эксперта Р.. в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу.

Таким образом, представленными суду материалами, в том числе заключением эксперта подтверждено, что спорное здание магазина в д. Сорокино было продано ФИО3 по цене более чем в 13 раз ниже его рыночной стоимости и более чем в 30 раз ниже его кадастровой стоимости, земельные участки с кадастровыми номерами № и № проданы по цене более чем в 2 раза ниже их рыночной стоимости и значительно ниже кадастровой стоимости, то есть на заведомо и значительно невыгодных для Старицкого райпо условиях, что не могло не быть очевидным для ответчика ФИО3 как стороны договора, с учетом того, что сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости являются общедоступными и предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц.

Доводы ответчика ФИО3 о том, что он приобрел спорные объекты по остаточной балансовой цене, которая была ему предложена руководством Старицкого райпо, не могут быть приняты во внимание применительно к настоящему делу, поскольку основаны на неверном понимании норм права, в том числе положений статей 1, 10, пункта 3 статьи 53 ГК РФ.

Как следует из содержания указанных правовых норм, при установлении и осуществлении гражданских прав участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления, отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. Такую же обязанность несут члены коллегиальных органов юридического лица (наблюдательного или иного совета, правления и т.п.) (пункт 3 статьи 53 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что решения Комиссии Центросоюза РФ об одобрении продажи спорных объектов по указанной в оспариваемых договорах цене были приняты на основании документов, представленных председателем Совета Старицкого райпо ФИО6

При этом, в приложенных к письмам председателя Совета в Комиссию Центросоюза РФ от 17.02.2022 и от 15.06.2022 паспорте объекта - магазина в д. Сорокино и сведениях об отчуждаемых земельных участках с кадастровыми номерами № и № имеются сведения о стоимости магазина в размере 160,5 тыс. руб., земельных участков – в размере 260 тыс. руб. и 559 тыс. руб. по данным независимой рыночной оценки (том 2 л.д. 179, 185-186).

Однако доказательств тому, что независимая оценка рыночной стоимости спорных объектов перед их продажей фактически проводилась, суду не представлено.

По сообщению председателя Правления Центросоюза РФ от 28.01.2025 отчеты о рыночной стоимости отчуждаемых объектов в Комиссию не предоставлялись.

Кроме того, как видно из заключения судебной оценочной экспертизы, спорные земельные участки с кадастровыми номерами № и № не являются свободными. На них расположены объекты капитального строительства – нежилые здания (стр. 13, 15 и фотоматериал экспертного заключения), что может влиять на стоимость земельных участков.

Однако в документах, направленных председателем Совета Старицкого райпо в Комиссию Центросоюза РФ, наличие строения (картофелехранилища) как объекта продажи обозначено только на земельном участке с кадастровым номером №.

Сведения о наличии строений на земельных участках с кадастровыми номерами № и № в этих документах не указаны.

Продажная стоимость магазина в д. Сорокино в размере 50 000 руб., ничем не обоснована.

Указанная в паспорте объекта кооперативной собственности балансовая стоимость здания магазина в д. Сорокино 28 700 руб. (том 2 л.д. 179) соответствует его балансовой стоимости, указанной в техническом паспорте, составленном Старицким филиалом ГУП «Тверское областное БТИ» в ценах 1969 года (том 1 л.д 61 оборот), по состоянию на 2022 год не пересчитывалась, поэтому не может отражать действительную стоимость данного объекта.

Доказательств тому, что спорные объекты открыто предлагались неопределенному кругу лиц по цене, по которой они были проданы ФИО3, в материалах дела нет.

По сообщению АНО «Редакция газеты «Старицкий вестник» в 2022-2023 годах объявления о продаже недвижимости (строений и земельных участков) Старицким райпо не публиковались (том 3 л.д. 74).

По сообщению председателя Правления Старицкого райпо ФИО4 информация о продаже здания магазина в д. Сорокино и земельных участков с кадастровыми номерами № и № на интернет-сайте Старицкого райпо и на каких-либо сторонних ресурсах не размещалась (том 3 л.д. 75).

Вместе с тем, из пояснений третьего лица ФИО4 следует, что он был заинтересован в приобретении здания магазина в д. Сорокино за более высокую цену, однако по решению Совета райпо магазин был продан за 50 000 рублей ФИО3

Доказательств получения Советом Старицкого райпо согласия (одобрения) Общего собрания уполномоченных пайщиков на совершение с ФИО3 сделок по продаже здания магазина в д. Сорокино по цене 50 000 руб., и земельных участков с кадастровыми номерами № и № по цене 260 000 руб. и 559 000 руб. не имеется.

Данные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о наличии признаков злоупотребления правом со стороны ответчиков при заключении оспариваемых договоров, что повлекло продажу спорных объектов по значительно заниженной цене, в ущерб материальным интересам пайщиков Общества, в том числе истца ФИО1

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что оспариваемые договоры купли-продажи от 11.03.2022, от 06.03.2023 и от 25.09.2023 являются недействительными на основании статей 168, пункта 1 статьи 173.1, пункта 2 статьи 174 ГК РФ как сделки, заключенные с нарушением требований действующего законодательства, без согласия Общего собрания уполномоченных пайщиков Старицкого райпо, необходимость получения которого предусмотрена законом, и на заведомо и значительно невыгодных для Общества условиях.

Разрешая требования истца о применении последствий недействительности сделок, суд учитывает следующее.

Так, согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Поскольку суд пришел к выводу о признании недействительными оспариваемых договоров купли-продажи земельных участков от 06.03.2023 и от 25.09.2023, заключенных между Старицким райпо и ФИО3, спорные земельные участки с кадастровыми номерами № и № подлежат возврату продавцу – Старицкому райпо с взысканием с него в пользу покупателя ФИО3 денежных средств, полученных по договорам купли-продажи этих участков – 260 000,00 руб. и 559 000,00 руб. соответственно.

Препятствий для возврата данных объектов покупателю не установлено. Из пояснений ответчика ФИО3 следует, что никакой хозяйственной деятельности на земельных участках после их приобретения им не велось.

Относительно применения последствий недействительности договора купли-продажи здания магазина в д. Сорокино от 11.03.2022, суд учитывает следующе.

Так, согласно материалам дела, после заключения этого договора и регистрации права собственности на здание магазина (запись в ЕГРН от 21.03.2022), ответчик ФИО3 обратился в администрацию Архангельского сельского поселения Старицкого района Тверской области, правопреемником которой в настоящее время является администрация Старицкого муниципального округа Тверской области, с заявлением от 27.06.2022 о переводе нежилого здания магазина в д. Сорокино в жилое, приложив проектную документацию по перепланировке магазина под жилой дом (том 5 л.д. 10-24).

На основании заявления ФИО3, постановлением администрации Архангельского сельского поселения Старицкого района Тверской области от 15.07.2022 № 46 «О переводе нежилого здания в жилое помещение в д. Сорокино» нежилое здание, находящее по адресу: <адрес>, переведено в «жилое» с изменением наименования объекта недвижимости с «здание магазина» на «жилой дом» (том 5 л.д. 3).

Как следует из сообщения Управления Росреестра по Тверской области, данное постановление от 15.07.2022 № 46 явилось основанием для изменения наименования и назначения объекта недвижимости (том 7 л.д. 93-94).

Согласно выписке из ЕГРН от 10.01.2025, здание с кадастровым номером №, расположенное в <адрес>, в настоящее время имеет назначение «жилое» и значится в реестре как «жилой дом» (том 1 л.д. 70-71).

Кроме того, после вынесения администрацией Архангельского сельского поселения Старицкого района Тверской области постановления от 15.07.2022 № 46, на основании постановления администрации Старицкого муниципального округа Тверской области от 28.12.2022 № 753 ФИО3 в собственность за плату был предоставлен земельный участок в д. Сорокино с кадастровым номером № площадью 1000 кв.м. с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», заключен соответствующий договор купли-продажи от 25.01.2023, из содержания которого следует, что на участке расположен жилой дом, право собственности на который зарегистрировано за ФИО3 (том 3 л.д. 98, 100).

Истец ФИО1, полагая возврат здания магазина невозможным, в качестве применения последствий недействительности сделки первоначально просила взыскать с покупателя ФИО3 в пользу Старицкого райпо рыночную стоимость здания за минусом оплаченной им цены договора, оставив здание ФИО3

Однако, впоследствии, ее представитель Кузнецова Н.М. отказалась от исковых требований в данной части.

Вместе с тем, в целях разрешения настоящего спора, суд считает необходимым применить последствия недействительности данной сделки в виде двухсторонней реституции – путем возврата спорного объекта продавцу Старицкому райпо и взыскания с него в пользу покупателя ФИО3 полученных по договору денежных средств в размере 50 000 руб.

Таким образом, со Старицкого райпо в пользу ФИО3 в порядке применения последствий недействительности сделок подлежит взысканию денежные средства в общем размере 869 000 руб. (559 000+260000+50000=869000).

При этом суд учитывает, что, поскольку право собственности ФИО3 на здание магазина было основано на недействительной сделке, вынесенное по его заявлению постановление администрации Архангельского сельского поселения Старицкого района Тверской области от 15.07.2022 № 46 «О переводе нежилого здания в жилое помещение в д. Сорокино» подлежит признанию недействительным.

Как следует из пояснений ответчика ФИО3 и видно из заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом Р.., фактически перепланировка здания магазина для его использования в качестве жилья не производилась.

В связи с чем, внесенные на основании данного постановления в ЕГРН записи о назначении здания с кадастровым номером № «жилое» и его наименовании как «жилой дом» подлежат изменению (приведению в первоначальное положение) на «нежилое» и «здание магазина», как это значится в выписке из ЕГРН от 21.03.2022 (том 5 л.д. 8-9).

Вопросы, связанные с пользованием Старицким райпо земельным участком под зданием магазина, право собственности на который зарегистрировано за ФИО3, могут быть разрешены путем предъявления самостоятельных требований.

Согласно части 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с подп. 4 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, не содержащего требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества, а также искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок государственная пошлина для физических лиц составляет 3000 рублей.

Согласно подп. 15 пункта 1 статьи 333.20 НК РФ при подаче исковых заявлений, содержащих требование о применении последствий недействительности сделок, уплачивается государственная пошлина, установленная для исковых заявлений имущественного характера, в зависимости от стоимости имущества, подлежащего возврату.

При подаче иска о признании недействительными оспариваемых договоров купли-продажи истцом ФИО1 оплачена государственная пошлина в общем размере 9 000,00 руб., что подтверждено чеками ПАО Сбербанк от 17.01.2025 (том 1 л.д. 5, том 2 л.д. 5, 81).

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела истцом были заявлены требования о применении последствий недействительности сделок, следовательно, размер государственной пошлины подлежит определению на основании подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ пропорционально цене каждой из оспариваемых сделок.

Цена оспариваемого договора купли-продажи от 11.03.2022 составляет 50 000,00 руб., в соответствии с подп. 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ ей соответствует государственная пошлина в размере 4 000,00 руб.; цена договора купли-продажи от 06.03.2023 составляет 260 000,00 руб., ей соответствует государственная пошлина в размере 8 800,00 руб.; цена договора купли-продажи от 25.09.2023 составляет 559 000,00 руб., ей соответствует государственная пошлина в размере 16 180,00 руб., всего 28 980,00 руб.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО1, уплаченная ею при подаче иска сумма государственной пошлины в размере 9 000,00 руб. подлежит взысканию в ее пользу с ответчиков Старицкого райпо и ФИО3 в равных долях – по 4 500 рублей с каждого.

Оставшаяся часть государственной пошлины в размере 19 980,00 руб. (28 980,00-9000,00=19980,00) подлежит взысканию с ответчиков Старицкого райпо и ФИО3 в доход бюджета муниципального образования «Старицкий муниципальный округ» Тверской области также в равных долях – по 9 990,00 руб. с каждого.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к Старицкому районному потребительскому обществу, ФИО3 о признании недействительными договоров купли продажи и применении последствий недействительности сделок удовлетворить.

Признать недействительными:

договор купли-продажи здания магазина с кадастровым номером №, площадью 77,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 11 марта 2022 г. между Старицким райпо и ФИО3;

договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 401+/-7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 6 марта 2023 г. между Старицким райпо и ФИО3;

договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 862+/-10 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 25 сентября 2023 г. между Старицким райпо и ФИО3

Применить последствия недействительности сделок:

- признать недействительным постановление администрации Архангельского сельского поселения Старицкого района Тверской области от 15.07.2022 № 46 «О переводе нежилого здания в жилое помещение в д. Сорокино»;

- прекратить право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <данные изъяты>, на объекты недвижимого имущества:

здание с кадастровым номером №, площадью 77,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>,

земельный участок с кадастровым номером №, площадью 401+/-7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>,

земельный участок с кадастровым номером №, площадью 862+/-10 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

- возвратить в собственность Старицкого районного потребительского общества (ИНН <***>, ОГРН <***>) объекты недвижимого имущества:

здание с кадастровым номером №, площадью 77,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>,

земельный участок с кадастровым номером №, площадью 401+/-7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>,

земельный участок с кадастровым номером №, площадью 862+/-10 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>;

- взыскать со Старицкого районного потребительского общества (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в качестве возврата денежных средств, полученных по договорам купли-продажи от 11 марта 2022 г., от 6 марта 2023 г. и от 25 сентября 2023 г., сумму в размере 869 000 рублей 00 копеек.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в сведениях об объекте – здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>, с указанием его назначения - «нежилое» и наименования - «здание магазина» вместо назначения «жилое» и наименования «жилой дом» и для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении права собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и восстановлении записей о правах собственности Старицкого районного потребительского общества (ИНН <***>, ОГРН <***>) на:

нежилое здание магазина с кадастровым номером №, площадью 77,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>,

земельный участок с кадастровым номером №, площадью 401+/-7 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>,

земельный участок с кадастровым номером №, площадью 862+/-10 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и со Старицкого районного потребительского общества (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина <данные изъяты>, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 9 000 рублей 00 копеек в равных долях – по 4 500 рублей 00 копеек с каждого.

Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования «Старицкий муниципальный округ» Тверской области в размере 9 990 рублей 00 копеек.

Взыскать со Старицкого районного потребительского общества (ИНН <***>, ОГРН <***>) государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования «Старицкий муниципальный округ» Тверской области в размере 9 990 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Старицкий районный суд Тверской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий

Решение в окончательной форме принято 19 августа 2025 г.

Председательствующий