УИД 22RS0016-01-2022-000535-05
№ 2-7/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 февраля 2023 г. с. Волчиха
Волчихинский районный суд Алтайского края в составе:
председательствующего судьи Кизима И.С.,
при секретаре Ребенко Г.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО11 к ФИО3 ФИО12 о признании сделки действительной, понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в Волчихинский районный суд Алтайского края с исковым заявлением к ответчику о признании сделки действительной, понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 22:08:021202:0331 в размере 1/60 доли от общей площади.
В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ ею был приобретен земельный участок с кадастровым номером 22:08:021202:0331 в размере 1/60 доли, расположенный на земельном участке категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, <адрес>, земли <адрес> у ФИО3, который принадлежал ему по праву общей долевой собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 02.03.2009. 11.04.2009 был составлен договор купли-продажи в письменной форме. В соответствии с требованиями закона и между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор подписан обеими сторонами и был исполнен обеими сторонами полностью. Денежные средства в сумме 25 000 рублей ею были переданы продавцу, о чем была составлена расписка и п. 5 отражено в договоре купли-продажи. Продавцом ей были переданы документы в подлиннике и п.7 по соглашению сторон в момент подписания договора настоящий договор имел силу акта передачи доли земельного участка. Кроме того, тот факт, что ФИО3 получил расчет за земельный участок в полно объеме в сумме 25 00 рублей подтверждает объяснение ФИО4 которому 22.12.2008 ФИО3 дал доверенность продать земельный участок 1/60 долю в общей долевой собственности с кадастровым номером 22:08:021202:0331, за цену и на условиях по своему усмотрению с правом подписания договора купли-продажи. Истец полагает, что сделка купли-продажи между нею и ФИО3 состоялась в надлежащей форме, с соблюдением всех условий договора и реквизитов договора. Земля фактически была передана ей, поскольку она данный участок обрабатывала и сеяла зерновые культуры однако, по не зависящим от нее обстоятельствам, сделка не была зарегистрирована в органах государственной регистрации о переходе права собственности на приобретенный ею по сделке земельный участок на ее имя, так как для этого требуется подача заявления от обеих сторон договора, а продавец, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. Договор купли-продажи никем не был оспорен.
Истец просит суд признать сделку по договору купли продажи земельного участка с кадастровым номером 22:08:021202:0331 в размере 1/60 доли от общей площади в размере 11379964 кв.м. расположенной на земельном участке категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, <адрес> земли <адрес>, состоявшейся и действительной и принять решение о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО3 ФИО12 к ФИО1 ФИО11 на земельный участок с кадастровым номером 22:08:021202:0331 в размере 1/60 доли от общей площади в размере 11379964 кв.м. расположенной на земельном участке категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, <адрес> земли <адрес> на основании договора купли-продажи.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась. О дне, времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом. Просила суд рассмотреть дело в её отсутствии.
Представитель истца по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явилась. О дне, времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом.
Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился. О дне, времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.
Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился. О дне, времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.
Представитель третьего лица ООО «Алтайская продовольственная компания» в судебное заседание не явился. О дне, времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.
Суд, в соответствии с требованиями, предусмотренными ст.167 ГПК РФ, посчитал возможным продолжить рассмотрение дела в отсутствии неявившихся участников процесса.
Представитель ответчика по доверенности ФИО6 в судебном заседании против удовлетворения требований истца возражал. Суду пояснил, что какие либо договорные отношения, между ФИО3 и истцом отсутствовали, земельную долю ФИО3 не продавал, денежных средств за земельную долю, которая является предметом рассмотрения настоящего гражданского дела, не получал. Факт расчета за земельную долю истцом не подтвержден, так как оригинал расписки ФИО3 в получении денежных средств суду представлен не был. Земельная доля в течении длительного периода времени исчисляемого десятками лет находится в обладании ФИО3, который открыто ею владеет, получает арендную плату от всех арендаторов, о чем известно неопределенному кругу лиц, поскольку любой может запросить сведения в Росреестре о том на ком состоит указанная земельная доля на учете. Кроме этого ФИО3 несет фискальные обязательства по указанному имуществу, а именно оплачивает земельный налог, налог на доход, который он получает в качестве арендной платы. Это подтверждено материалами дела. Истцом представлена суду доверенность, выполненная ДД.ММ.ГГГГ между тем указанная доверенность составлена с нарушениями. А именно лицевая часть доверенности не содержит каких либо подписей, а именно подписи лица, дающего доверенность, подпись лица, удостоверившего указанный документ, а также каких либо ссылок и пометок на то, что продолжение текста доверенности находится на ее обороте, что является обязательными элементами и соблюдаются нотариусами, в данном случае эти требования соблюдены не были. В результате чего вызывает сомнение то обстоятельство, что лицо которое давало указанную доверенность, было ознакомлено с ее текстом содержащимся на лицевой части. ФИО3 заявляет о том, что он с текстом указанной доверенности ознакомлен не был. Также договор, каждая его страница не заверена подписями лиц, которые якобы его подписали. Договор скреплен биркой и имеет возможность быть рассоединен, в него таким образом могут быть внесены дополнительные изменения и соответственно текст его может быть изменен, без ведома кого либо. В договоре указано, что он составлен ДД.ММ.ГГГГ, однако имеет ссылку по своему тексту в п. 2, что продавец ставит в известность покупателя о имеющемся обременении, с указанием записи регистрации и ее даты от ДД.ММ.ГГГГ. Лица, которые якобы составляли договор о чем то договаривались на момент его составления не знали и не могли знать о существовании записей регистрации о том, что оно будет сделано в будущем. Договор является поддельным, недействительным. И ФИО3 ранее в органах полиции заявлял о том, что никакие договоры он не подписывал, доверенности не выдавал. Также истцом пропущен срок исковой давности, просит применить последствия попуска срока исковой давности, для обращения в суд. Так же ФИО2 состоит в браке с ФИО4 Выступая по доверенности от имени продавца ФИО4 передал не только ей в собственность имущество, но и получил его в свою собственность, поскольку имущество переходит в общую совместную собственность супругов. Таким образом ФИО1 выступал по доверенности от имени покупателя и в том числе от имени продавца и был по сделке представителем стороны покупателя, что так же является недопустимым. По этим основаниям сделка является недействительной. Просит суд в удовлетворении исковых требований в отношении его доверителя отказать за необоснованностью.
Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, считает необходимым в удовлетворении требований ФИО2 отказать в полном объеме по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из материалов дела, право собственности на земельный участок категории земель: земли сельскохозяйственного назначения –для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 22:08:021202:0331 в размере 1/60 доли от общей площади в размере 11379964кв.м, расположенного на земельном участке категория земель: земли сельскохозяйственного назначения <адрес> земли <адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ответчиком ФИО3 Свидетельство о регистрации права собственности на спорный земельный участок получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдает доверенность ФИО4 с правом управлять, пользоваться, распоряжаться, а так же продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ему земельную долю. Доверенность выдана на срок 3 года.
ДД.ММ.ГГГГ между 50 арендодателями (в том числе ФИО3). и ФИО2 подписывается договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:08:021202:0331. Подпись в договоре аренды со стороны арендодателей выполнена от имени ФИО4 Указанный договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ (запись о регистрации №).
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 в лице ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, по которому истица ФИО2 приобрела в собственность у ФИО3 земельную долю в размере 1/60 доли, расположенную на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> в <адрес>.
В соответствии с п. 2 договора купли-продажи, продавец ставит в известность покупателя о имеющемся обременении в виде заключении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.
Согласно п.5 договора купли –продажи, продавец продал, а покупатель купил вышеуказанную долю земельного участка за 25 000 рублей. Оплата покупателем произведена полностью в сумме 25 000 рублей, до подписания настоящего договора.
В соответствии с п.6 договора право собственности на долю земельного участка переходит от продавца к покупателю с момента регистрации этого права в Волчихинском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>.
В соответствии с п 7 договора, продавец обязуется передать покупателю долю земельного участка в момент подписания настоящего договора, который по соглашению сторон будет иметь силу акта передачи.
Подлинник расписки ФИО3 о получении от ФИО2 денежных средств в счет оплаты стоимости приобретаемого объекта недвижимости суду представлен не был.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и КФХ ФИО7 был заключен договор № передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и составлен акт приема-передачи земельного участка.
Согласно п.1.1 договора арендатор в соответствии с правом, предоставленным ст.22 ЗК РФ передает, а новый арендатор принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с п.1.2 договора права и обязанности передаются в отношении аренды земельного участка, который расположен по адресу: <адрес> примерно в 8 км на север от <адрес> с кадастровым номером <данные изъяты>
Как видно из информации, предоставленной ООО «Алтайская продовольственная компания», земельный участок с кадастровым номером 22:08:021202:0331 расположен по адресу: <адрес>, принадлежит обществу на праве субаренды между ИП ГКФХ ФИО7 и ООО «Алтайская продовольственная компания».
С 2013 г. по 2015 г. арендная плата выплачивалась ФИО3 ООО «Селиверстово», в 2016 г. - ИП ГКФХ ФИО7, с 2017 по 2022 г. – ООО «Алтайская продовольственная компания».
Согласно налогового уведомления № от ДД.ММ.ГГГГ, плательщиком земельного налога в отношении спорного земельного участка является ФИО3
Согласно объяснений ФИО3, имеющихся в отказном материале КУСП № 73 по заявлению ФИО5 действующей по доверенности в интересах ФИО2 он владеет земельным паем который находится в КФХ «ФИО7.» в 2009 г. он оформил на указанный земельный пай свидетельство, с момента оформления свидетельства он всегда платило налоги и получал отходы. Примерно в 2010 г. он передал свой пай в аренду ФИО4 на 5 лет. Тот обещал давать отходы и муку и далее, он его не видел. Расписку ему никто не давал и он с него не брал. Денежные средства за пай ему никто не давал. Роспись в расписке которую представили сотрудники полиции принадлежит не ему. Переоформлением земельного пая он не занимался, т.к. он принадлежит ему. ФИО1 он видел всего один раз в жизни, доверенность он никому не давал.
ФИО2, обращаясь в суд с иском указала, что выполнила свои обязательства по договору, оплатила денежные средства, пользовалась земельной долей, получила на неё правоустанавливающие документы, однако до настоящего времени оформить надлежащим образом право собственности на спорный объект не представляется возможным. ДД.ММ.ГГГГ направила ответчику требование о необходимости регистрации договора купли-продажи, но действий со стороны продавца не дождалась.
В соответствии с ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).
В соответствии с ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В соответствии с частью 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (часть 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Как указано в пунктах 60, 61 Постановления N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, лицо, заявляющее требование о регистрации перехода права собственности, должно доказать факты заключения и исполнения сторонами сделки установленной законом форме, необоснованного уклонения сторон от государственной регистрации перехода права собственности.
Оценивая предоставленный договор купли-продажи, представленный истцом, суд приходит к выводу, что он не может служить подтверждением заключения договора купли-продажи недвижимости и его условий.
Как видно из текста договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ в нем имеется ссылка на регистрацию договора аренды спорного земельного участка с датой, не наступившей на момент заключения договора купли-продажи (ДД.ММ.ГГГГ).
В подтверждение произведенной оплаты по договору оригинал расписки о получении ответчиком денежных средств за земельный участок суду не представлен. Сам ответчик указывает на то, что земельный участок не продавал, деньги за него не получал.
Истцом так же не представлено доказательств передачи ей объекта недвижимости, так как ответчик на протяжении длительного времени является получателем арендной платы за земельный участок и плательщиком налогов по нему.
При этом, требования покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежат удовлетворению при наличии факта передачи объекта недвижимого имущества и доказательств исполнения обязанности по оплате стоимости объекта недвижимого имущества, иные выводы основаны на неверном толковании норм материального права и Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах, у суда отсутствуют фактические и правовые основания для удовлетворения иска о признании сделки состоявшейся и государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.
Кроме того, представителем ответчика заявлено о применении срока исковой давности к требованиям истца.
В соответствии с ч. 4 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации /далее ГК РФ/ срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье (последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки), составляет один год.
Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В силу статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Истечение срока исковой давности в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" также разъяснено, что если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, судом установлено, что истец, заключая договор в 2009 году, имела достоверные сведения о том, что государственная регистрация перехода права собственности осуществлена не была. Истец достоверно знала о передаче спорного земельного участка в аренду. Доказательств оплаты налога по ней не представила. Согласно сведений предоставленным ООО «Алтайская марка» получателем арендной платы с 2013 года являлся ответчик. Таким образом ФИО1 все это время понимала и знала, что распоряжается и получает плату за спорный земельный пай именно ФИО3. Поэтому направление требования ответчику о необходимости регистрации договора купли-продажи в апреле 2021 года и молчание ответчика по этому поводу, не свидетельствуют о том, что о нарушении своего права она узнала именно с момента направления данного требования.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.
При таких обстоятельствах, суд считает необходимым в удовлетворении требований истца отказать в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО11 отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд в течении месяца со дня его изготовления в окончательной форме, путем подачи жалобы через Волчихинский районный суд Алтайского края.
Судья: И.С. Кизима
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ