УИД:23RS0059-01-2022-006776-27
Дело № 2-4650/2022
Решение
Именем Российской Федерации
г. Сочи 31 августа 2022 года
Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Слука В.А., при секретаре судебного заседания Пятовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ТСЖ «Учитель» о признании права собственности на помещение,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к к ТСЖ «Учитель» о признании права собственности на помещение.
В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении исполнения обязательств (далее Договор). Согласно пункта 1.1. Договора сторонами были приняты обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи следующего объекта недвижимости: 1/75 доли в праве собственности на нежилое здание автостоянки, находящееся по адресу: <адрес> Согласно договора указанная доля в праве дает Истцу право владения и пользования помещением автостоянки за № первого этажа площадью 17,3 кв.м., выделенной в плане, являющемся приложением в договору. Согласно пункта 1.2. Договора обязательным условием для заключения основного Договора купли-продажи 1/75 доли в праве собственности на нежилое здание автостоянки является то, что Продавец обязуется зарегистрировать свое право собственности на нежилое здание автостоянки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю. После регистрации своего права на 1/75 долю в праве собственности на нежилое здание автостоянки Продавец обязался подготовить своими силами пакет документов, необходимый для заключения основного Договора купли-продажи и регистрации права собственности Покупателя на 1/75 долю в праве собственности на нежилое здание автостоянки. Во исполнение обязательств по заключению Договора купли-продажи, указанного в п.п. 1.1., настоящего договора, Истец обязался внести Продавцу сумму обеспечения исполнения обязательств в размере суммы, равной 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей, которая зачитывается в счет оплаты 100% (сто процентов) от стоимости 1/75 доли в праве собственности на нежилое здание автостоянки, что и было Истцом исполнено в установленном порядке, что подтверждается пунктом 2.2. Договора, согласно которого сумма оплачена Покупателем Продавцу наличными денежными средствами до подписания Сторонами договора и личной подписью Продавца на договоре соответственно.
При наступлении срока исполнения договора ФИО2 было сообщено о том, что ФИО1 необходимо обращаться непосредственно к ТСЖ «Учитель», который является застройщиком объекта недвижимости. При обращении к Ответчику стало известно, что объект недвижимости на который был истцом заключен предварительный договор поставлен на государственный кадастровый учет и имеет кадастровый №. Согласно выписке из ЕГРП нежилое помещение имеет номер н142, соответствует площади и местоположению с предварительным договором. Кроме того, согласно выписке из ЕГРН кадастровые номера объектов недвижимости, в пределах которого находится нежилое помещение н142, а именно № является многоквартирный жилой дом по <адрес>, застройщиком которого и является Ответчик, что подтверждается разрешением на ввод дома в эксплуатацию. ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ года занимал должность Председателя Правления ТСЖ «Учитель» вплоть до №., являлся лицом, обладающим правом действовать от имени юридического лица без доверенности, осуществлял руководство текущей деятельность общества как единоличный исполнительный орган.
ФИО1 была направлена досудебная претензия, на которую Ответчик не ответил и не предпринял каких-либо действий.
Истец пользуется спорным помещением с момента подписания предварительного купли-продажи, т.е. с 2015 года до настоящего времени, оплачивает расходы за обслуживание и содержание данного помещения. На момент рассмотрения данного дела задолженность по оплате у него отсутствует. Данные обстоятельства подтверждаются соответствующим ответом управляющей компании.
Просит суд признать за ФИО1 право собственности на помещение н 142 с кадастровым номером №, общей площадью 17,3 кв.м., расположенное на первом этаже в здании по адресу: <адрес>; указать, что решение суда является основанием для регистрации права собственности на указанное нежилое помещение за ФИО1 в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Представитель истца по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала, настаивала на них, просила суд удовлетворить исковое заявление.
Ответчик ТСЖ «Учитель» в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежаще, о причинах неявки суд не уведомил.
Третье лицо – ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежаще, о причинах неявки суд не уведомил.
В соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. При таких обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть данное дело при неявке участвующих в деле лиц и извещенных о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за зашитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК РФ).
На основании пункта 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).
Согласно пункту 4 статьи 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В соответствии со статьей 190 ГК РФ установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Согласно пункту 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются, в случае ненаправления в срок, установленный предварительным договором, или в определенный законом годичный срок, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.
Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 ГК РФ.
В силу требований действующего гражданского законодательства вещные права на основании предварительных договоров не возникают, не передаются и не прекращаются, а влекут лишь обязанность по заключению основного договора в соответствии со статьей 429 ГК РФ.
Согласно пункту 2 указанной статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 названного Кодекса права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре и возникает с момента ее проведения, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктами 3 - 5 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление №), если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
В пункте 5 Постановления № указывается, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.
Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик – продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
В силу пунктов 1, 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
В соответствии с абзацем 2 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление №) иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Таким образом, используя данный способ защиты, истец, согласно названной норме права и статье 65 АПК РФ, обязан доказать наличие следующих условий: совершение сделки в надлежащей форме, исполнение обязательства продавцом по передаче имущества, исполнение обязательства покупателем по оплате имущества, уклонение контрагента от государственной регистрации перехода прав по сделке.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи с условием об обеспечении исполнения обязательств (далее Договор).
Согласно пункта 1.1. Договора сторонами были приняты обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи следующего объекта недвижимости: 1/75 доли в праве собственности на нежилое здание автостоянки, находящееся по адресу: <адрес>.
Согласно договору указанная доля в праве дает Истцу право владения и пользования помещением автостоянки за № первого этажа площадью 17,3 кв.м., выделенной в плане, являющемся приложением в договору.
Согласно пункту 1.2. Договора обязательным условием для заключения основного Договора купли-продажи 1/75 доли в праве собственности на нежилое здание автостоянки является то, что Продавец обязуется зарегистрировать свое право собственности на нежилое здание автостоянки в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
После регистрации своего права на 1/75 долю в праве собственности на нежилое здание автостоянки Продавец обязался подготовить своими силами пакет документов, необходимый для заключения основного Договора купли-продажи и регистрации права собственности Покупателя на 1/75 долю в праве собственности на нежилое здание автостоянки.
Во исполнение обязательств по заключению Договора купли-продажи, указанного в п.п. 1.1., настоящего договора, Истец обязался внести Продавцу сумму обеспечения исполнения обязательств в размере суммы, равной 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей, которая зачитывается в счет оплаты 100% (сто процентов) от стоимости 1/75 доли в праве собственности на нежилое здание автостоянки, что и было Истцом исполнено в установленном порядке, что подтверждается пунктом 2.2. Договора, согласно которому сумма оплачена Покупателем Продавцу наличными денежными средствами до подписания Сторонами договора и личной подписью Продавца на договоре соответственно.
Объект недвижимости на который был истцом заключен предварительный договор поставлен на государственный кадастровый учет и имеет кадастровый №. Согласно выписке из ЕГРП нежилое помещение имеет номер н142, соответствует площади и местоположению с предварительным договором. Кадастровый номер объектов недвижимости, в пределах которого находится нежилое помещение н142 - №.
При наступлении срока исполнения договора ФИО2 было сообщено Истцу о том, что необходимо обращаться непосредственно к ТСЖ «Учитель», который является застройщиком объекта недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил ответчику досудебную претензию с требованием заключить договор купли-продажи, указанного в п. 1.1. объекта недвижимости.
Ссылаясь на уклонение ТСЖ «Учитель» от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества, истец обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Лица, заключившие предварительный договор, связаны обязанностью заключить в будущем основной договор и обладают правом требовать от другой стороны заключения такого договора. Правовая природа предварительного договора не предполагает возникновения отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.
Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи нежилого помещения, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
В соответствии с подпунктами 1, 4, 6 статьи 429 ГК РФ следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются в случае не направления в срок, установленный предварительным договором, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора купли-продажи недвижимости в срок, определенный сторонами. Неисполнение такой обязанности в указанный срок прекращает обязательства сторон при условии, если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить такой договор.
Судом установлено, что впервые истец обратился к ответчику с предложением о заключении основного договора только ДД.ММ.ГГГГ, то есть после истечения согласованного в предварительном договоре срока заключения основного договора.
Таким образом, после ДД.ММ.ГГГГ обязательства сторон из предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ по заключению договора купли-продажи объектов недвижимости прекратились.
Как указано в пункте 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Это означает, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. ГК РФ предусматривает случаи обязательного заключения договора, к которым относится: публичный договор, ст.426 ГК РФ, предварительный договор ст. 429 ГК РФ, заключение договора на торгах ст. 448 ГК РФ.
В нарушении ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено доказательств уклонения ответчика от заключения основного договора. При этом ФИО1 в период действия предварительного договора, какие-либо действия по направлению в адрес ответчика предложения по заключению основного договора не предпринимал. Доводы истца о том, что при наступлении срока исполнения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он обращался к ФИО2 и в ТСЖ «Учитель» какими-либо доказательствами не подтверждены, поэтому суд относится к ним критически.
При таких обстоятельствах, суд отказывает ФИО1 в удовлетворении иска.
На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 к ТСЖ «Учитель» о признании права собственности на помещение - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 02.09.2022 г.
Председательствующий: