РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 марта 2023 года

г.Красногорск

дело №2-88/23

Красногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Зотовой С.В.,

при секретаре ФИО3,

с участием прокурора ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Региональная финансово-строительная компания», о признании права собственности на квартиру, по встречному исковому заявлению ООО «Региональная финансово-строительная компания» к ФИО2 о выселении из жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с указанным выше иском, в обоснование которого указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ООО «ИнвестЭстейт» предварительный договор №Пр/ПАВ-04/9-1-2-3/ИЭ о заключении в будущем основного договора купли-продажи однокомнатной квартиры по строительному адресу: <адрес>, мкр.15, Павшинская пойма, 4-я очередь, мкр.4, корпус 9, общей проектной площадью 67,36 кв.м.

Стоимость квартиры составляет 4 715 200 рублей из расчета стоимости 1 кв.м в размере 70 000 рублей.

Стороны определили срок заключения договора купли-продажи квартиры – не позднее ДД.ММ.ГГГГ, указали также, что основной договор подписывается в срок не позднее 20 календарных дней с момента направления уведомления, указанного в п.2.3 договора, но не позднее срока, указанного в п.1.1 договора, при условии возмещения покупателем расходов продавца за эксплуатационные и коммунальные услуги по квартире.

ФИО2 указала, что полностью исполнила свои обязательства по оплате стоимости спорного жилого помещения.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ дом введен в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 подписала с ООО «Сфера» (управляющая организация) акт о заселении в помещение.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 подписала с ООО «Сфера» акт первичного осмотра помещения, в тот же день были подписаны акт приема-передачи ключей от квартиры и договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома.

Указала также, что, несмотря на оплату полной стоимости квартиры, окончание строительства дома, ООО «ИнвестЭстейт» не заключил с ней договор купли-продажи, впоследствии ООО «ИнвестЭстейт» было ликвидировано, что затрудняет оформить права на квартиру во внесудебном порядке. Кроме этого, истцу стало известно о регистрации права собственности на спорную квартиру за ООО «РФСК», с чем истец не согласна.

Считая свои права нарушенными, ФИО2 обратилась в суд, уточнив исковые требования, ФИО2 просит суд прекратить право собственности ООО «РФСК» на спорную квартиру, просит признать за ней право собственности на спорную квартиру, которой по окончании строительства присвоен почтовый адрес: <адрес>, Павшинский бульвар, <адрес>.

Ответчик ООО «РФСК» иск не признало, предъявило встречный иск, в обоснование которого указало, что являлось застройщиком дома, спорная квартира значится за застройщиком согласно протоколу предварительного распределения квартир, право собственности зарегистрировано на законном основании и в установленном порядке, с момента сдачи дома в эксплуатацию и до обращения ФИО2 в суд прошло более трех лет, что свидетельствует о пропуске ФИО2 срока обращения в суд, о применении последствий пропуска срока обращения в суд в виде отказа в иске ответчик ходатайствовал перед судом. ООО «РФСК» во встречном иске просит суд выселить ФИО2 из спорной квартиры.

Участвующий в деле прокурор ФИО4 указала на отсутствие оснований для удовлетворения встречного иска ООО «РФСК» и выселении ФИО2 из спорной квартиры.

3-е лицо – ПАО «НС Банк» в суд не явилось, ходатайствовало о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.244 том 2).

Ознакомившись с доводами сторон, заключением прокурора ФИО4, полагавшей, что в удовлетворении требования о выселении следует отказать, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд считает иск ФИО2 подлежащим удовлетворению, в удовлетворении встречного иска следует отказать, учитывая следующее.

Статьей 11 ГК РФ закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов субъектов гражданского оборота.

Допустимые способы защиты предусмотрены ст.12 ГК РФ и включают, в том числе, признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; прекращения или изменения правоотношения.

Пунктом 2 ст.8 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также иные, указанные в статье объекты прав.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п.1 ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно положениям ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 ГК РФ).

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (п.1. ст.314 ГК РФ).

В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства (п.2 ст.314 ГК РФ).

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Исходя из смысла ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ – или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п.4 ст.445 ГК РФ. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как установлено судом и материалами дела подтверждается, ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 заключила с ООО «ИнвестЭстейт» предварительный договор №Пр/ПАВ-04/9-1-2-3/ИЭ (л.д.37-39 том 1) о заключении в будущем основного договора купли-продажи однокомнатной квартиры по строительному адресу: <адрес>, мкр.15, Павшинская пойма, 4-я очередь, мкр.4, корпус 9, общей проектной площадью 67,36 кв.м (п.1.1.1 договора).

Стоимость квартиры составляет 4 715 200 рублей из расчета стоимости 1 кв.м в размере 70 000 рублей (п.1.1.2 договора).

Пунктом 1.1 предварительного договора стороны определили срок заключения договора купли-продажи квартиры – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом 2.4 стороны определили, что основной договор подписывается в срок не позднее 20 календарных дней с момента направления уведомления, указанного в п.2.3 договора, но не позднее срока, указанного в п.1.1 договора, при условии возмещения покупателем расходов продавца за эксплуатационные и коммунальные услуги по квартире.

Судом установлено, что ФИО2 полностью исполнила свои обязательства по оплате стоимости спорного жилого помещения, что подтверждается представленными ФИО2 в материалы дела платежными документами (л.д.32,34 том 1, л.д. 264-272 том 2). Данное обстоятельство никем не оспаривается.

Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ дом введен в эксплуатацию (л.д.242-251 том 1). Застройщиком дома являлось ООО «РФСК.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 подписала с ООО «Сфера» (управляющая организация) акт о заселении в помещение (л.д.13 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 подписала с ООО «Сфера» акт первичного осмотра помещения (л.д.14 том 1), в тот же день были подписаны акт приема-передачи ключей от квартиры (л.д.15-16 том 1) и договор на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома (л.д.20-31 том 1). ФИО2 производит оплату коммунальных платежей по спорной квартире.

Судом также установлено, что, несмотря на оплату полной стоимости квартиры, окончание строительства дома, ООО «ИнвестЭстейт» не заключило с ФИО2 договор купли-продажи, а к настоящему времени ООО «ИнвестЭтейт» ликвидировано, что затрудняет ФИО2 оформить права на квартиру во внесудебном порядке.

Кроме этого, из представленной в материалах дела выписки из ЕГРН следует, что право собственности на спорную квартиру ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ООО «РФСК» (л.д.239-241 том 1).

Суд считает, что ООО «РФСК» неправомерно зарегистрировало за собой право собственности на спорную квартиру, а довод ООО «РФСК», что согласно протоколу распределения квартир спорная квартира закреплена за ООО «РФСК», не подтверждается представленными в материалах дела доказательствами.

Довод ООО «РФСК» о пропуске ФИО2 срока обращения в суд отклоняется судом, так как права ФИО2 на спорную квартиру являются нарушенными с момента регистрации за ООО «РФСК» права собственности на спорную квартиру, что имело место ДД.ММ.ГГГГ, к настоящему времени трехлетний срок исковой давности не истек.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен инвестиционный договор, участниками которого являлись ООО «РФСК», ООО «Капстрой-Девелопмент», ООО «Региональная управляющая компания» (л.д.216-235 том 1). Согласно протокола предварительного распределения квартир от ДД.ММ.ГГГГ к указанному инвестконтракту (л.д.236-238 том 1), на который ООО «РФСК» ссылается как на основание закрепления за ООО «РФСК» спорной квартиры и регистрации прав, спорная квартира действительно была закреплена за ООО «РФСК» (л.д.138, 236 том 1).

Однако, из материалов дела также усматривается, что впоследствии в развитие и исполнение инвестиционного договора ДД.ММ.ГГГГ между ООО «РФСК» и ООО Строительная фирма «Абсолют» был заключен договор соинвестирования №Пав-04/РФСК (л.д.132-137 том 1), по которому ООО «РФСК» выступало в качестве инвестора, а ООО Строительная фирма «Абсолют» соинвестора. Согласно Приложения № к данному договору от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.141-147 том 1), спорная квартира закреплена за ООО Строительная фирма «Абсолют» (л.д.145).

Из изложенного следует, что при распределении результата инвестиционной деятельности между инвестором и соинвестором спорная квартира была распределена не ООО «РФСК», а ООО Строительная фирма «Абсолют». При таких обстоятельствах составленный ранее протокол распределения квартир от ДД.ММ.ГГГГ, на который ООО «РФСК» ссылается, получил дальнейшее распределение квартир в последующей договорной цепочке правоотношений с участием ООО «РФСК», а именно между ООО «РФСК» и ООО Строительная фирма «Абсолют», поэтому в представленной ООО «РФСК» цепочке договоров спорная квартира отсутствовала и не участвовала в дальнейшем распределении результата инвестиционной деятельности. Представленная ООО «РФСК» цепочка последующих договоров и протоколов распределения квартир составлены в отношении других квартир, не спорной.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «РФСК» и ООО Строительная фирма «Абсолют» подписали акт сверки платежей по договору соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым у ООО «РФСК» отсутствовали претензии, в том числе материальные, свои обязательства ООО Строительная фирма «Абсолют» выполнила (л.д.50 том 2).

Далее, ДД.ММ.ГГГГ между ООО Строительная фирма «Абсолют» (инвестор) и ООО «СтройКом» (соинвестор) заключен договор соинвестирования №Пав-04/1 (л.д.39-44 том 2). Согласно Приложения № к данному договору (л.д.46-49 том 2) спорная квартира закреплена за соинвестором ООО «Стройкомплекс» (л.д.47 том 2).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройКом» (инвестор) и ООО «Стройкомплекс» (соинвестор) заключен договор соинвестирования (л.д.30—35 том 2). Согласно Приложения № к данному договору (л.д.37-38 том 2) спорная квартира закреплена за соинвестором ООО «Стройкомплекс» (л.д.37 том 2).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Стройкомплекс» (инвестор) и ООО «МГСН (соинвестор) заключен договор соинвестирования (л.д.21-26 том 2). Согласно Приложения № к данному договору (л.д.28-29 том 2) спорная квартира закреплена за соинвестором ООО «МГСН» (л.д.28 том 2).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «МГСН» (инвестор) и КБ «Независимый Строительный Банк» (ЗАО) – (соинвестор) заключен договор соинвестирования №/д-И/м (л.д.193-198, 268-272, 279-283 том 1, л.д.10-15 том 2). Согласно Приложения № к данному договору (л.д.199-200, 284-285 том 1) спорная квартира закреплена за соинвестором КБ «Независимый Строительный Банк» (л.д.199, 275 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ КБ «Независимый Строительный Банк» (ЗАО) – (инвестор) заключил с ООО «ИнвестЭстейт» (соинвестор) договор соинвестирования №Пав4/ДИ-3 (л.д.201-205 том 1, л.д.3-7 том 2). Согласно Приложения № к договору (л.д.206-207 том 1, л.д.8-9 том 2) спорная квартира закреплена за соинвестором ООО «ИнвестЭстейт» (л.д.206 том 1, л.д.8 том 2).

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ИнвестЭстейт» заключило с ФИО2 предварительный договор №Пр/ПАВ-04/9-1-2-3/ИЭ в отношении спорной квартиры, который по своей правовой сути является договором участия в долевом строительстве.

ФИО2 выступила соинвестором строительства дома, полностью оплатила стоимость квартиры, квартира ей фактически передана по окончании строительства дома и она осуществляет оплату жилищно-коммунальных платежей. До этого, спорная квартира была при распределении результата инвестиционной деятельности первоначально была закреплена за ООО «РФСК», а при последующем распределении спорная квартира была закреплена за ООО Строительная фирма «Абсолют» и в результате последующей цепочки договорных отношений правомерно перешла к ФИО2

Учитывая, что к ФИО2 правомерно перешла спорная квартира и она имеет право оформить в собственность и зарегистрировать свои права на спорную квартиру, ФИО2, как законный правообладатель спорной квартиры, не может быть выселена из спорной квартиры. Учитывая также, что судом установлено, что ООО «РФСК» неправомерно оформило право собственности на спорную квартиру, ООО «РФСК» не вправе требовать выселения ФИО2 из спорной квартиры.

Анализируя установленные по делу обстоятельства и оценив представленные в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению, за ФИО2 следует признать право собственности на спорную квартиру, право собственности на спорную квартиру у ООО «РФСК» следует прекратить, заявленное ООО «РФСК» встречное исковое требование о выселении ФИО2 из спорной квартиры не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Прекратить право собственности ООО «Региональная финансово-строительная компания» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, Павшинский бульвар, <адрес>.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, Павшинский бульвар, <адрес>.

Встречное исковое заявление ООО «Региональная финансово-строительная компания» к ФИО2 о выселении из квартиры – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.В. Зотова