Дело № 3а-334/2022

УИД 26 ОS0000-04-2021-000595-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 09 июня 2022 года

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Товчигречко М.М.,

при секретаре судебного заседания Стасенко О.В.,

с участием представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В.,

представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» А.А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Питергоф» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Питергоф» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 01 января 2019 года кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ……, равной рыночной стоимости.

В обоснование иска указано, что обществу с ограниченной ответственностью «Питергоф» принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимости: назначение «нежилое здание», наименование «спальный корпус», с кадастровым номером ….., площадью 1968,4 кв.м. расположенное по адресу: …….; назначение «нежилое здание», наименование «спальный корпус» с кадастровым номером ….., площадью 2023,1 кв.м. расположенное по адресу: ……; назначение «нежилое здание», наименование «глазное отделение», с кадастровым номером ….., площадью 1370,9 кв.м. расположенное по адресу: …….; назначение «нежилое здание», наименование «клуб-столовая» с кадастровым номером ….., площадью 2271,4 кв.м. расположенное по адресу: …….

Кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на 01 января 2019 года составила: с кадастровым номером ……. – 65 894 433.77 рублей, с кадастровым номером …… – 67 725 578.63 рублей, с кадастровым номером ….. – 26 919 415.69 рублей, с кадастровым номером ….. – 58 518 146.49 рублей.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО «Региональное бюро независимых экспертиз» рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила: с кадастровым номером …… – 33 287 455 рублей (отчет № 56/2021 от 16 июня 2021 года), с кадастровым номером ….. – 34 968 879 рублей (отчет № 58/2021 от 16 июня 2021 года), с кадастровым номером ….. – 17 665 270 рублей (отчет № 57/2021 от 16 июня 2021 года), с кадастровым номером …… – 34 338 956 рублей (отчет №59/2021 от 16 июня 2021 года).

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов.

В судебное заседание представитель административного истца П.А.В., представители Управления Росреестра по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц: филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, администрации города-курорта Кисловодска Ставропольского края, извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края Г.А.В. и ГБУ СК «Ставкрайимущество» А.А.А. просили отказать в удовлетворении заявленных требований.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Закона об оценочной деятельности актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящиеся у него в собственности объекты налоговые платежи рассчитывается из их кадастровой стоимости.

Согласно материалам дела, общество с ограниченной ответственностью «Питергоф», действуя через представителя по доверенности П.А.В., обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении по состоянию на 01 января 2019 года кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами ……, равной рыночной стоимости.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости обществу с ограниченной ответственностью «Питергоф» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: с кадастровым номером ……, площадью 1 968.4 кв.м., назначение: нежилое, наименование: спальный корпус, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 0, местоположение: ……;

с кадастровым номером ……., площадью 2 023.1 кв.м., назначение: нежилое, наименование: спальный корпус, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 0, местоположение: …..;

с кадастровым номером ……, площадью 1 370.9 кв.м., назначение: нежилое, наименование: глазное отделение, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, местоположение: ……;

с кадастровым номером ….., площадью 2 271.4 кв.м., назначение: нежилое, наименование: клуб-столовая, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, местоположение: ……. В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Ставропольского края проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости на территории Ставропольского края, проводилась государственным бюджетным учреждением Ставропольского края «Ставкрайимущество», результаты государственной кадастровой оценки утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1175 от 25 ноября 2019 года.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости установлена на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» и по состоянию на 01 января 2019 года составила: с кадастровым номером ….. – 65 894 433.77 рублей, с кадастровым номером ….. – 67 725 578.63 рублей, с кадастровым номером ….. – 26 919 415.69 рублей, с кадастровым номером …… – 58 518 146.49 рублей.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом независимого оценщика ООО «Региональное бюро независимых экспертиз» рыночная стоимость спорных объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила: с кадастровым номером ……. – 33 287 455 рублей (отчет № 56/2021 от 16 июня 2021 года), с кадастровым номером ….. – 34 968 879 рублей (отчет № 58/2021 от 16 июня 2021 года), с кадастровым номером ….. – 17 665 270 рублей (отчет № 57/2021 от 16 июня 2021 года), с кадастровым номером ….. – 34 338 956 рублей (отчет №59/2021 от 16 июня 2021 года).

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 20 октября 2021 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» Ш.Д.А. № ЭЗ 224/2021 от 29 ноября 2021 года рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года составила: с кадастровым номером ….. – 34 617 380 рублей, с кадастровым номером ….. – 36 479 140 рублей, с кадастровым номером ….. – 20 191 040 рублей, с кадастровым номером ….. – 36 438 480 рублей.

Решением Ставропольского краевого суда от 20 декабря 2021 года административный иск общества с ограниченной ответственностью «Питергоф» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости - удовлетворен.

Суд установил кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ……, площадью 1 968.4 кв.м., назначение: нежилое, наименование: спальный корпус, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 0, местоположение: ….., в размере равном его рыночной стоимости 34 617 380 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Суд установил кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ….., площадью 2 023.1 кв.м., назначение: нежилое, наименование: спальный корпус, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), количество этажей, в том числе подземных этажей: 3, в том числе подземных 0, местоположение: ……, в размере равном его рыночной стоимости 36 479 140 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Суд установил кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ……, площадью 1 370.9 кв.м., назначение: нежилое, наименование: глазное отделение, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, местоположение: ……, в размере равном его рыночной стоимости 20 191 040 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Суд установил кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ….., площадью 2 271.4 кв.м., назначение: нежилое, наименование: клуб-столовая, виды разрешенного использования: нежилое (нежилое здание), количество этажей, в том числе подземных этажей: 2, в том числе подземных 0, местоположение: ……., в размере равном его рыночной стоимости 36 438 480 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Определением судьи Ставропольского краевого суда от 03.06.2022 года решение Ставропольского краевого суда от 20.12.2021 года отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

Из материалов дела следует, что кадастровым инженером при подготовке технического плана в 2022 году об актуальном состоянии указанных объектов недвижимости, установлено, что 4 объекта недвижимости представляют собой объект незавершенного строительства «Здание санатория», назначение - нежилое, местоположение объекта недвижимости: …….; дополнение местоположения объекта недвижимости: гора «Пикет»; площадь застройки 3 185 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 76%.

В связи с чем, административным истцом изначально представлены документы в отношении четырёх самостоятельных объектов недвижимости, в тот момент, когда указанные объекты представляли собой фактически единый объект недвижимости с иными существенными характеристиками (с площадью застройки 3 185 кв.м, степенью готовности объекта незавершенного строительства - 76%).

В подтверждение проведения комплекса кадастровых работ на объект капитального строительства – нежилое здание, расположенное по адресу: ….., и подготовку технического плана и технического паспорта представителем административного истца представлен договор № 54-22С, заключенный между ООО «Питергоф» (заказчик) и ИП Б.И.В. (подрядчик).

По существу требования истца сводятся к рассмотрению вопроса об установлении кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости, единого объекта недвижимости с иными существенными характеристиками (с площадью застройки 3 185 кв.м, степенью готовности объекта незавершенного строительства - 76%).

Кроме того, недостоверность сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, о количественных и качественных характеристиках спорного объекта недвижимости, соответствующими доказательствами не подтверждена.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением не согласуется с положениями закона, не направлено на защиту прав и законных интересов административного истца в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу следующего.

Как установлено судом и подтверждается материалами административного дела, существенные характеристики (параметры) спорных объектов недвижимости в части их площади, конфигурации и процента готовности внесены в ЕГРН на основании технического паспорта от 12 ноября 2008 года и, соответственно, актуальны на указанную дату.

В свою очередь, из технического плана от 22 апреля 2022 года, усматривается, что объекты недвижимости с кадастровыми номерами ….., на которые за административным истцом зарегистрировано право собственности, представляют собой объект незавершенного строительства «Здание санатория», назначение - нежилое, местоположение объекта недвижимости: ……; дополнение местоположения объекта недвижимости: гора «Пикет»; площадь застройки 3 185 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства - 76%, а контур здания, приведенный в техническом плане от 22апреля 2022 года, существенно отличается от контуров зданий, приведенных в техническом паспорте от 12 ноября 2008 года.

Статьи 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности и статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предоставляют возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости, установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

Такие физические характеристики (параметры) объекта как его площадь (или площадь застройки для незавершенных строительством объектов), процент готовности, а также контур здания являются существенными при определении как рыночной так и кадастровой стоимости объекта. Установленные судом обстоятельства свидетельствуют о недостоверности данных Единого государственного реестра недвижимости о спорных объектах, в отношении которых административный истец просит установить кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости.

Согласно части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случает освобождения от доказывания, определённых статьей 64 настоящего Кодекса.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Поскольку судом при рассмотрении дела установлено отсутствие существования объектов недвижимости с кадастровыми номерами ….., сведения о которых и содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, то предъявление административным истцом требований об установлении их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости, нельзя признать реально направленным на защиту прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений, то есть согласующимся с задачами административного судопроизводства ввиду того, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца не нарушены.

На основании изложенного, требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249, 350, 351 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного иска общества с ограниченной ответственностью «Питергоф» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости - отказать

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 09.06.2022 года.

Председательствующий судья М.М. Товчигречко