Решение по делу № 3А-66/2023 от 19.07.2023

УИД 58OS0000-01-2023-000092-62 Дело № 3а-66/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июля 2023 года г. Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Шелахаевой Е.М.,

при ведении протокола помощником судьи Буцковой П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Фотон» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконными решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

акционерное общество «Фотон» (далее – АО «Фотон») обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений государственного бюджетного учреждения Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») от 11 апреля 2023 года №, № и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, а именно:

- с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения административного и производственных зданий, расположенного по адресу: <адрес>,

- с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: размещение складских и производственных помещений, расположенного по адресу: <адрес>.

Требование мотивировано тем, что необоснованный отказ административного ответчика в установлении кадастровой стоимости земельных участков, сведения о которых внесены в единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН), в размере рыночной стоимости, содержащийся в решениях от 11 апреля 2023 года № и №, затрагивает права административного истца, как правообладателя объектов недвижимости, поскольку земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельных участков.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 3 марта 2023 года, а именно: с кадастровым № – 24 636 494,08 рублей; с кадастровым № - 13 422 192 рубля, на основании отчётов об оценке от 9 марта 2023 года № и №, подготовленных оценщиком ООО "Мдц" (далее – ООО "Мдц") Ц.М.П

Определением Пензенского областного суда от 4 июля 2023 года производство по настоящему делу приостановлено в связи назначением судебной экспертизы для решения вопроса о наличии в названных отчётах от 9 марта 2023 года № и № недостатков, указанных в пункте 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке), а также вопроса о том, соответствует ли рыночная стоимость объектов недвижимости, определённая в указанных отчётах, их рыночной стоимости по состоянию на 3 марта 2023 года, если не соответствует, то какова действительная их рыночная стоимость по состоянию на указанную дату?

Определением Пензенского областного суда от 13 июля 2023 года производство по делу возобновлено.

После проведения судебной экспертизы представитель административного истца АО "Фотон" ФИО1 уточнила требования административного искового заявления в части определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном рыночной стоимости по результатам заключения эксперта ООО "Мцно" (далее – ООО "Мцно") от 12 июля 2023 года № В.С.В: с кадастровым № - 30 407 000 рублей, с кадастровым № - 17 271 000 рублей.

В судебное заседание стороны, будучи надлежаще и своевременно извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей не обеспечили.

Представитель административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» ФИО2 в заявлении возражала против удовлетворения требования о признании решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости от 11 апреля 2023 года № и № незаконными, при вынесении решения в части определения кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере рыночной - полагалась на усмотрение суда.

Заинтересованные лица Министерство государственного имущества Пензенской области, публично-правовая компания «Роскадастр» (далее – ППК «Роскадастр»), Управление Росреестра по Пензенской области, администрация г. Пензы, будучи своевременно и надлежащим образом извещёнными о дне, времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. От представителя Управления Росреестра по Пензенской области ФИО3 поступил отзыв и ходатайство с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя и вынесении решения на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена.

С учётом надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела, мнения явившихся в процесс лиц, участвующих в деле, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Государственная кадастровая оценка представляет совокупность установленных частью 3 статьи 6 Закона о государственной кадастровой оценке процедур, направленных на определение кадастровой стоимости и осуществляемых в порядке, установленном этим законом (пункт 1 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

При этом кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определённую дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (пункт 2 части 1 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке).

С 1 января 2017 года в Пензенской области осуществлён переход к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке (пункт 1 постановления Правительства Пензенской области от 1 декабря 2016 года № 602-пП).

В целях проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Пензенской области постановлением Правительства Пензенской области от 23 января 2017 года № 16-пП создано ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», которое наделено полномочиями бюджетного учреждения, перечисленными в статье 7 Закона о государственной кадастровой оценке, в числе прочих на него возложены функции определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (том 2 л.д. 52-59).

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости определена на основании приказа Министерства государственного имущества Пензенской области от 15 ноября 2022 года № 462-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтённых в Едином государственном реестре недвижимости на территории Пензенской области земельных участков», и составила для земельного участка с кадастровым № – 42 795 735 рублей 4 копейки, для земельного участка с кадастровым № – 21 075 779 рублей 20 копеек, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 июня 2023 года №, № (том 2 л.д. 2, 4).

Сведения об указанной кадастровой стоимости объектов недвижимости внесены в ЕГРН 31 декабря 2022 года (том 2 л.д. 2, 4).

Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость здания, является 1 января 2022 года.

Федеральным законом Российской Федерации от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ) Закон о государственной кадастровой оценке был дополнен статьёй 22.1, которая предусматривает внесудебный порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости бюджетными учреждениями, созданными субъектами Российской Федерации и наделёнными полномочиями по определению кадастровой стоимости.

Решение вопроса о начале применения этой правовой нормы отнесено к компетенции исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации (пункт 1 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ).

Постановлением Правительства Пензенской области от 24 декабря 2020 года № 917-пП установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 февраля 2021 года.

С 1 февраля 2021 года на территории Пензенской области заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости рассматриваются ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» в порядке, предусмотренном статьёй 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьёй).

АО «Фотон» является правообладателем доли (<данные изъяты>) в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: для размещения административного и производственных зданий, расположенного по адресу: <адрес>; а также правообладателем доли (<данные изъяты>) в праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: размещение складских и производственных помещений, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20 июня 2023 года №, № (том 1 л.д. 286-287, 288-289).

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со статьёй 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 настоящего Кодекса.

Поскольку АО «Фотон» является собственником земельных участков, и на нём лежит обязанность по уплате земельного налога, налоговая база которого определяется как их кадастровая стоимость, то административный истец имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости спорных участков с кадастровыми №, № в размере равном их рыночной стоимости, следовательно, оно вправе оспорить кадастровую стоимость, установленную в отношении принадлежащих обществу на праве собственности земельных участков.

Как следует из обстоятельств дела, 20 марта 2023 года административный истец обратился в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, представив отчёты от 9 марта 2023 года № и №, выполненные оценщиком ООО "Мдц" Ц.М.П, согласно которым рыночная стоимость по состоянию на 3 марта 2023 года земельного участка с кадастровым № составила 24 636 494 рубля, земельного участка с кадастровым № - 13 422 192 рубля (том 1 л.д. 48-141, 142-239).

Решениями ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» от 11 апреля 2023 года № и № в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано в связи с использованием в отчётах об оценке объектов недвижимости недостоверных сведений, наличием расчётных и иных ошибок, повлиявших на итоговый результат рыночной стоимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности (том 1 л.д. 44-45, 46-47).

Проанализировав действующее законодательство, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые административным истцом решения являются законными и обоснованными.

Согласно подпункту 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчётными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчёта об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее – решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза для решения вопроса о том, являются ли использованные оценщиком ООО "Мдц" Ц.М.П сведения в отчётах об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми №, № от 9 марта 2023 года № и № полными и достоверными, допущены ли при составлении указанных отчётов нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, расчётные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости. Проведение данной экспертизы поручено эксперту ООО "Мцно" В.С.В

По результатам проведённого исследования экспертом В.С.В представлено в суд заключение эксперта от 12 июля 2023 года № ОКС-05/07/23-01, в котором он пришёл к выводу о том, что отчёты от 9 марта 2023 года № и №, подготовленные оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильный деловой центр» Ц.М.П, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Так, согласно заключению эксперта при составлении названных отчётов от 9 марта 2023 года № и № оценщиком допущено использование неполных и (или) недостоверных сведений, расчётные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости указанных объектов недвижимости, нарушение законодательства об оценочной деятельности при составлении отчётов об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд, исследовав заключение эксперта применительно к положениям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимает во внимание, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит подробное описание проведённого исследования, выводы эксперта согласуются с проведённым исследованием, заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, не оспаривая заключение эксперта в названной части, каких-либо возражений суду не представили.

Заключение эксперта является полным и ясным, в нём отсутствуют противоречия. Содержание заключения эксперта не вызывает сомнений в его обоснованности, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы суд не находит.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что представленные административным истцом в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» отчёты, выполненные оценщиком ООО "Мдц" Ц.М.П от 9 марта 2023 года № и № о величине рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 3 марта 2023 года подготовлены с использованием неполных сведений, содержат ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости, составлены с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, что в силу подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке является основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере указанной в нём рыночной стоимости.

Поскольку решения ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении рыночной стоимости от 11 апреля 2023 года № и № приняты уполномоченным органом в пределах его компетенции и соответствуют положениям подпункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то административное исковое заявление АО «Фотон» о признании их незаконными в этой части не подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, суд приходит к следующим выводам.

В целях установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, правообладателем которых является административный истец, по состоянию на 3 марта 2023 года (дата оценки земельных участков, указанная в отчётах, в целях обращения в бюджетное учреждение для установления кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости) в рамках проведения назначенной на основании определения Пензенского областного суда от 4 июля 2023 года экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос о соответствии стоимости земельных участков с кадастровыми №, №, определённая оценщиком ООО "Мдц" Ц.М.П в отчётах об оценке от 9 марта 2023 года № и №, рыночной стоимости и при не соответствии – определении действительной рыночной стоимости названных объектов недвижимости по состоянию на 3 марта 2023 года.

По результатам проведённой судебной экспертизы из представленного в материалы дела заключения эксперта от 12 июля 2023 года № следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 3 марта 2023 года составляет 30 407 000 рублей для земельного участка с кадастровым №; 17 271 000 рублей для земельного участка с кадастровым №. Стоимость спорных земельных участков, определённая оценщиком ООО "Мдц" Ц.М.П в отчётах об оценке от 9 марта 2023 года № и №, не соответствует рыночной стоимости названных объектов недвижимости (том 2 л.д. 89-160).

Представитель административного истца, согласившись с выводами экспертного заключения в указанной выше части, уточнила требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по состоянию на 3 марта 2023 года в размере равном их рыночной стоимости 30 407 000 рублей для земельного участка с кадастровым №; 17 271 000 рублей для земельного участка с кадастровым №. Сторона административного ответчика не представила возражений относительно экспертного заключения.

Суд, исследовав заключение эксперта от 12 июля 2023 года № в части определения рыночной стоимости земельных участков, принимает во внимание, что заключение базируется на достоверных данных об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемых объектов; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в заключении изложено обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

Экспертом обоснованно установлено, что объекты оценки представляют собой промышленную базу, имеют функциональную зону – производственная зона, располагаются в активной, исторически сформировавшейся промышленной зоне г. Пензы.

В рамках сравнительного подхода после проведения анализа рынка были отобраны аналоги, наиболее точно сопоставимые с объектами исследования; по каждому объекту-аналогу проведены корректировки, сглаживающие их отличие от оцениваемого объекта недвижимости. В частности, были сделаны корректировки на местоположение (для всех объектов аналогов); на оцениваемое право (объект оценки)/приобретаемое право (объекты-аналоги) (для аналога №); на подъездные пути (для аналогов № и №), на наличие строений (для аналога №); на совершённую сделку/предложение (для всех объектов аналогов), после чего проведено согласование скорректированных стоимостей объектов-аналогов и определена стоимость оцениваемых земельных участков.

Вопреки требованиям части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости участвующими в деле лицами в суд не представлено, ходатайства о назначении повторной экспертизы по делу не заявлено.

Оценив представленные доказательства в соответствии с требованиями статей 62, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости по состоянию на 3 марта 2023 года, а именно: 30 407 000 рублей для земельного участка с кадастровым №; 17 271 000 рублей для земельного участка с кадастровым №.

Суд полагает, что рыночную стоимость спорных объектов недвижимости следует установить с учётом выводов, изложенных в заключении ООО "Мцно" от 12 июля 2023 года № по состоянию на 3 марта 2023 года в размере 30 407 000 рублей для земельного участка с кадастровым №; 17 271 000 рублей для земельного участка с кадастровым №.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости следует считать 20 марта 2022 года – день обращения АО «Фотон» в ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Фотон» к государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» о признании незаконными решений и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» от 11 апреля 2023 года №, № об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, отказать.

Установить кадастровую стоимость земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, по состоянию на 3 марта 2023 года, а именно:

Датой подачи заявления АО «Фотон» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной считать 20 марта 2023 года.

Решение может быть обжаловано в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.М. Шелахаева