Решение по делу № 2-533/2025 от 06.08.2025 - о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности на долю в общем имуществе объекта недвижимости в виде квартиры.

Дело № 2-533/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе

председательствующего судьи Баташевой М.В.,

при помощнике ФИО9

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское делопоиску ФИО1 к ФИО5, ФИО8, ФИО6, ФИО2, ФИО7 о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности на долю в общем имуществе объекта недвижимости в виде квартиры

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском, в обоснование заявленных исковых требований указала, что 11 июня 2018 года между ФИО5 (далее - Продавец) и ФИО1 (далее - Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> (далее - Договор).

Согласно п.1.1. Договора, Продавец имеет намерение продать долю в жилом доме, построенном на земельном участке (кадастровый №, площадью 538 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>) представляющую собой <адрес> кадастровым номером: №, общей площадью 31,5 кв. м, расположенную на 3 этаже жилого дома, а также соответствующую долю в земельном участке, кадастровый №, площадью 538 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, именуемые в дальнейшем «Объект» и передать в собственность, а Покупатель купить Объект недвижимости.

Право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.07.2016 г. сделана запись о регистрации №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.07.2016г.

Согласно п.1.2. Договора, в соответствии с намерениями, указанными в п. 1.1. Договора, Продавец и Покупатель обязуются в срок по «21» июня 2020г. включительно заключить между собой договор купли-продажи вышеуказанного Объекта.

В соответствии с п. 2.1.1. Договора, Продавец:

«п. 2.1.1. Обязуется собрать и предоставить в срок по «20» июня 2020 г. оформленные надлежащим образом документы, необходимые для заключения договора купли-продажи Объекта, а также регистрации перехода права собственности в органах государственной регистрации, а именно:

выписку из ЕГРН от 20.07.2020. г на земельный участок;

кадастровый паспорт на земельный участок;

кадастровый паспорт на Объект недвижимости - жилой дом;

кадастровый паспорт на квартиру;

иные документы, необходимые для заключения договора купли-продажи.

Согласно п. 2.2.1. Договора, в соответствии со ст. 380 ГК РФ Покупатель, в подтверждении своих намерений, выплачивает Продавцу сумму в размере 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей, в счет, причитающихся с Покупателя по договору купли-продажи Объекта платежей, в доказательство заключения Договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с п. 3.1. Договора, стороны договорились заключить договор купли-продажи по цене 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей. Стоимость Объекта является окончательной и не подлежит пересмотру ни при каких обстоятельствах.

Согласно п. 3.2. Договора, указанный Объект недвижимости приобретается Покупателем у Продавца за счет собственных средств, которые Покупатель передает Продавцу в следующем порядке: сумму в размере 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей Покупатель передает Продавцу при подписании настоящего договора.

Согласно п. 3.3. Договора, Продавец фактически освобождает и передает продаваемый Объект в день подписания договора купли-продажи.

В соответствии с п. 3.4. Договора, в состав имущества, передаваемого по договору купли-продажи, входит: Объект передается в состоянии стройварианта.

Согласно п. 3.5. Договора, Продавец и Покупатель соглашаются с тем, что все условия договора купли-продажи, оговоренные в настоящем разделе, являются взаимовыгодными как для Продавца, так и для Покупателя.

Так, Продавец надлежащим образом исполнил полностью свои обязательства (в соответствии с п. 2.2.1. Договора) и уплатил Покупателю 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей, что подтверждается содержанием его пункта 6, который представляет собой расписку Продавца в получении от Покупателя денежных средств в размере 1 150 000 руб.

Однако, Продавец в срок указанный в п. 2.1.1. Договора не заключил с Покупателем основной договор купли-продажи и не передал <адрес> Покупателю.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами ФИО1 Вынуждена обратиться в суд с настоящим иском ввиду следующего:

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. N 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» предусмотрено, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Таким образом, суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен, исходя из его предмета и основания, возражений ответчика относительно иска.

Исковое заявление ФИО1 подано с целью защиты её прав в отношении её имущества: - <адрес> кадастровым номером: №, общей площадью 31,5 кв. м, расположенной на 3 этаже многоквартирного дома находящегося на земельном участке, кадастровый №, площадью 538 кв.м, по адресу: <адрес>, в виде признании предварительного договора купли-продажи <адрес> от 11 июня 2018 года основным и признании за ФИО1 права собственности на долю в объекте незавершённого строительства в виде однокомнатной <адрес> кадастровым номером: №, общей площадью 31,5 кв.м., расположенной на 3 этаже многоквартирного дома находящегося на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 538 кв.м, по адресу: <адрес>

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Согласно п. 5.3. Договора, Стороны договорились заключить основной Договор купли-продажи в простой письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при включении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской 7-елерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Так, заключенным между сторонами договором, хотя и поименован как предварительный, но в нём предусмотрена обязанность ФИО5 передать ФИО1 <адрес>, и обязанность ФИО1 как Покупателя в полном объеме до заключения в будущем договора купли-продажи оплатить полную стоимость этой квартиры. При этом обязанность Покупателя по полной оплате стоимости квартиры исполнена до подписания предварительного договора, что подтверждается содержанием его пункта 6, который представляет собой расписку Продавца в получении от Покупателя денежных средств в размере 1 150 000 руб.

Таким образом, предварительный договор не является таковым по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Далее, приобретаемая ФИО1 <адрес> кадастровым номером: №, общей площадью 31,5 кв. м, расположена на 3 этаже многоквартирного дома, не введенного в эксплуатацию.

В силу п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 129 ЖК РФ ФИО1 уплатившая полностью денежные средства за квартиру, приобретает право собственности на данное жилое помещение в многоквартирном доме. Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся объектом недвижимости, прямо предусмотрена ст.25 Федерального закона от 21 июля № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом законом не установлены запрет или иные ограничения на право иметь в собственности обособленное и обладающее индивидуальными признаками помещение в таких объектах.

При этом, многоквартирный дом расположенный по адресу: <адрес>, полностью построен (возведен) и может быть индивидуализирован, а находящаяся в нём <адрес> приобретенная ФИО1 по предварительному договору купли-продажи <адрес> от 11 июня 2018 года существует в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определённым месторасположением.

На основании изложенного, просит суд:

признать предварительный договор купли-продажи <адрес> от 11 июня 2018 года заключенный между ФИО5 и ФИО1 - основным.

признать за ФИО1 право собственности на долю в объекте незавершённого строительства в виде однокомнатной <адрес> кадастровым номером: № общей площадью 31,5 кв.м., расположенной на 3 этаже многоквартирного дома находящегося на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 538 кв.м, по адресу: <адрес>

В ходе судебного разбирательства истец исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ уточнила, в окончательной редакции просит суд:

Признать предварительный договор купли-продажи <адрес> от 11 июня 2018 года заключенный между ФИО5 и ФИО1 - основным.

Признать право собственности за ФИО1 на долю в общей долевой собственности в объекте, не введенном в эксплуатацию, в виде <адрес> кадастровым номером № общей площадью 315, кв. м. расположенную на 3 этаже многоквартирного дома с кадастровым номером № площадью 1062,2 кв.м., находящегося на земельном участке с кадастровым номером № площадью 538 кв.м., по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена, направила своего представителя. Дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО11, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования с учетом уточнений поддержал, просил суд требования удовлетворить, приведя в обоснование доводы, изложенные в иске, дополнениях и письменных пояснениях к иску.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещалась судом о времени и месте судебного заседания, ранее направила отзыв на иск, в котором против удовлетворения иска не возражала.

Ответчики ФИО8, ФИО6, ФИО18, ФИО7 в судебном заседании не присутствуют, извещены, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представитель ответчиков ФИО6 и ФИО18 ОГ.Р. – ФИО12, действующий на основании доверенности, в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, поддержал довод письменных возражений, просил иск оставить без удовлетворения.

Третье лицо Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону своего представителя не направили, извещены, сведений о причинах неявки не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст.167 ГПК РФ

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 11 июня 2018 года между ФИО5 (далее - Продавец) и ФИО1 (далее - Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> (далее - Договор).

Согласно п.1.1. Договора, Продавец имеет намерение продать долю в жилом доме, построенном на земельном участке (кадастровый №, площадью 538 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> представляющую собой <адрес> кадастровым номером: №, общей площадью 31,5 кв. м, расположенную на 3 этаже жилого дома, а также соответствующую долю в земельном участке, кадастровый №, площадью 538 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес> именуемые в дальнейшем «Объект» и передать в собственность, а Покупатель купить Объект недвижимости.

Согласно п.1.2. Договора, в соответствии с намерениями, указанными в п. 1.1. Договора, Продавец и Покупатель обязуются в срок по «21» июня 2020г. включительно заключить между собой договор купли-продажи вышеуказанного Объекта.

В соответствии с п. 2.1.1. Договора, Продавец:

«п. 2.1.1. Обязуется собрать и предоставить в срок по «20» июня 2020 г. оформленные надлежащим образом документы, необходимые для заключения договора купли-продажи Объекта, а также регистрации перехода права собственности в органах государственной регистрации, а именно:

выписку из ЕГРН от 20.07.2020. г на земельный участок;

кадастровый паспорт на земельный участок;

кадастровый паспорт на Объект недвижимости - жилой дом

кадастровый паспорт на квартиру;

иные документы, необходимые для заключения договора купли-продажи

Согласно п. 2.2.1. Договора, в соответствии со ст. 380 ГК РФ Покупатель, в подтверждении своих намерений, выплачивает Продавцу сумму в размере 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей, в счет, причитающихся с Покупателя по договору купли-продажи Объекта платежей, в доказательство заключения Договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии с п. 3.1. Договора, стороны договорились заключить договор купли-продажи по цене 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей. Стоимость Объекта является окончательной и не подлежит пересмотру ни при каких обстоятельствах.

Согласно п. 3.2. Договора, указанный Объект недвижимости приобретается Покупателем у Продавца за счет собственных средств, которые Покупатель передает Продавцу в следующем порядке: сумму в размере 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей Покупатель передает Продавцу при подписании настоящего договора.

Согласно п. 3.3. Договора, Продавец фактически освобождает и передает продаваемый Объект в день подписания договора купли-продажи.

В соответствии с п. 3.4. Договора, в состав имущества, передаваемого по договору купли-продажи, входит: Объект передается в состоянии стройварианта.

Покупатель надлежащим образом исполнил полностью свои обязательства (в соответствии с п. 2.2.1. Договора) и уплатил Продавцу 1 150 000 (один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей, что подтверждается содержанием пункта 6, который представляет собой расписку Продавца в получении от Покупателя денежных средств в размере 1 150 000 руб.

Согласно дополнительному соглашению между Продавцом и Покупателем от 22.06.2022г., в п.1.2 предварительного договора купли-продажи № от 11.06.2018г. внесены изменения в части срока заключения договора купли-продажи Объекта до 21.06.2023г.

Однако, Продавец в указанный срок не заключил с Покупателем основной договор купли-продажи и не передал <адрес> Покупателю.

Указанные обстоятельства и послужили основанием для обращения с иском в суд о признании основного договора купли-продажи основным и признании права собственности на долю в общем имуществе объекта недвижимости в виде квартиры.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями

Принцип свободы договора, закрепленный в ст. ст. 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Заключив предварительный договор купли-продажи на определенных условиях, его стороны тем самым выражают свою волю на отчуждение имущества и его приобретение и, соответственно, принимают себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, что подразумевает заключение основного договора купли-продажи не только в установленный срок, но и на согласованных в предварительном договоре условиях, указанных в качестве существенных условий договора купли-продажи, если иное не вытекает из закона или достигнутого сторонами в ходе переговоров соглашения.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче (п. 25).

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ) (п. 27).

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Согласно разъяснений, данных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Учитывая указанные положения закона, а также их разъяснения предполагают необходимость независимо от наименования договора установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Так, заключенным между сторонами договором, хотя и поименованным как предварительный, предусмотрены обязанность ФИО5 передать ФИО1 в собственность долю в жилом доме, построенном на земельном участке (кадастровый №, площадью 538 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> представляющую собой <адрес> кадастровым номером: № общей площадью 31,5 кв. м, расположенную на 3 этаже жилого дома, а также соответствующую долю в земельном участке, кадастровый №, площадью 538 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес>, именуемые в дальнейшем «Объект», а Покупатель купить Объект недвижимости.

Таким образом, предварительный договор не является таковым по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, судом установлено, что решением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 29.05.2015г. разрешен спор по гражданскому делу по иску ФИО3 к Администрации города Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону о сохранении строения в реконструированном состоянии, признании права собственности и по иску Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону к ФИО3, третьи лица Администрация города Ростова-на-Дону, Администрация Ленинского района г. Ростова-на-Дону, Региональная служба государственного строительного надзора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ГУ МЧС России по РО о сносе самовольной постройки.

Указанным решением судом в удовлетворении исковых требований ФИО3 к Администрации города Ростова-на-Дону, Департаменту архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону о сохранении строения в реконструированном состоянии, признании права собственности отказано в полном объеме.

Исковые требования Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону к ФИО3 о сносе самовольной постройки – удовлетворены.

Судом на ФИО3 возложена обязанность снести самовольно возведенный (реконструированный) объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес>

При этом, судом установлено, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 25 июня 2013 года ФИО3 принадлежит на праве собственности жилой дом общей площадью 723,9 кв.м., этажность 2, подземная этажность 1.

В соответствии со Свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, данными кадастрового паспорта земельного участка от 09.07.13г. право собственности на земельный участок с кадастровым №, площадью 538 кв.м., расположенный <адрес> принадлежит ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ года рождения – в 1\4 доле в праве, ФИО3 – 3\4 доли в праве. Разрешенное использование земельного участка - индивидуальное жилищное строительство.

По данным технического паспорта МУПТИ и ОН г.Ростова-на-Дону объекта индивидуального жилищного строительства по состоянию на 12.07.2013 г., расположенного по <адрес> жилой дом лит. Ю имеет площадь 723,9 кв.м., число этажей надземной части 2, подземной части 1. Подвал лит. Ю имеет высоту 2,8 м.

01 марта 2013 года администрацией Ленинского района го. Ростова-на-Дону ФИО3 было выдано разрешение на реконструкцию существующего жилого дома этажностью – 1 (один), общей площадью 538 кв.м. по адресу: <адрес>

На момент регистрации права (25.06.2013 г.) за ФИО13Б. на жилой дом площадью 723,9 кв.м., этажность 2, подземная этажность 1 данный дом уже обладал признаками самовольного строения, поскольку его площадь и этажность значительно превышали площадь одноэтажного жилого дома (538 кв.м.) на реконструкцию которого было выдано разрешение Администрацией Ленинского района г. Ростова-на-Дону.

По данным технического паспорта МУПТИ и ОН г.Ростова-на-Дону объекта индивидуального жилищного строительства по <адрес> по состоянию на 11.09.2013 г. жилой дом лит. Ю имеет общую площадь 1128,2 кв.м., этажность: надземной части 4, подземной части 1. В примечании (л.д.66, т.1) к разделу 1 Технического паспорта указано, что площадь всех частей здания составляет 1168,2 кв.м., разрешение на реконструкцию лит. Ю не предъявлено.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка с кадастровым № в <адрес>, разрешенное использование земельного участка: индивидуальное жилищное строительство. Правообладатели: ФИО4 -1/4 доля, ФИО13 -3/4 доли.(л.д.87, т1).

Согласно выписке из протокола заседания комиссии по выявлению и пресечению самовольного строительства в г. Ростове-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ объект капитального строительства, расположенный на земельном участке по <адрес> обладает признаками самовольного строительства.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что на участке индивидуального жилищного строительства № <адрес> ФИО13Б. было осуществлено самовольное, без соответствующих разрешений, в отсутствие надлежащей проектной документации и экспертизы этой документации, без учета разрешенного использования земельного участка строительство многоквартирного (на 20 квартир) пятиэтажного жилого дома.

Кроме того, судом была дана оценка заключению ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России № от 18 ноября 2014 года, которое не было принято в качестве допустимого доказательства, и основания для признания права собственности на жилой дом, поскольку выводы эксперта сделаны без учета разрешенного использования земельного участка, заключение содержит выводы о соответствии возведенного дома СП 54.13330.2011 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные» исходя из набора помещений, их высоты, оборудования, освещенности. Не содержит выводов и заключений о надежности и безопасности строения.

Таким образом, судом установлено, что на земельном участке с разрешенным видом использования фактически возведен многоквартирный жилой дом без получения соответствующего разрешения, является самовольной постройкой, подлежащей сносу.

Указанное решение суда ступило в законную силу.

20.06.2015г. между ФИО13Б. и ФИО14 заключен договор дарения 3\4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 538 кв.м. КН № целый жилой дом, площадью 723,9 кв.м., этажность 2, подземная этажность 1, КН №, расположенные по <адрес>

11.07.2016г. между ФИО14 и ФИО15 заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 538 кв.м. КН №, расположенный по <адрес>.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что на основании исполнительного листа ФС № от 19.10.2015гю судебным приставом-исполнителем Ленинского РОСП г.Ростова-на-Дону УФССП России по Ростовской области возбуждено исполнительное производство от 1111.2015г. в отношении должника ФИО3 о сносе самовольно возмездного (реконструированного) объекта капитального строительства, распложенного по адресу <адрес>.

Решение Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 29.05.2015г. в части возложения обязанности по сносу объекта недвижимости не исполнено.

Указанные обстоятельства установлены решением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 03.04.2025г. по иску Департамента архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону к ФИО8, ФИО6, ФИО18, ФИО7, об изъятии земельного участка, в удовлетворении которого отказано.

При этом, судом установлено, что на основании решения Пролетарского районного суда г.Ростова-на-Дону от 25.04.2018г. в рамках исполнительного производства №-ИП от 03.10.2019г. в отношении должника ФИО5 в пользу взыскателя ФИО16 об обращении взыскания по договору займа на земельный участок, земельный участок площадью 538 кв.м. КН №, расположенный по <адрес> в г. Ростове-на-Дону был продан с торгов в соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя Ворошиловского РОСП г.Ростова-на-Дону УФССП России по ростовской области от 18.01.2021г., собственником земельного участка на основании договора купли-продажи имущества на торгах от 11.05.2021г. № стала ФИО8, право собственности которой было зарегистрировано в установленном законом порядке 21.09.2021г., в результате чего к ФИО8 перешла обязанность по сносу самовольной постройки, расположенной на указанном земельном участке.

Впоследствии, на основании договора купли-продажи ФИО8 продала 5\6 долей в праве собственности на земельный участок ФИО6 – 1\6 долю, ФИО18 – 1\3 долю, ФИО7 – 1\3 долю.

Таким образом, право собственности на земельный участок площадью 538 кв.м. КН №, расположенный по <адрес> зарегистрировано за указанными лицами, ответчика по настоящему делу, в указанных долях, что подтверждается сведениями ЕГРН.

Таким образом, в настоящее время на данном земельном участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности ответчиками по делу, расположен жилой дом, самовольно реконструированный еще ФИО13Б., подлежащий носу на основании решения суда от 2905.20215г., обладающий признаками многоквартирного жилого дома, который в настоящее время согласно техническому паспорту <данные изъяты>. представляет собой объект площадью 1062,2 кв.м., 2012 года постройки, число этажей надземной части 4, число этажей подземной части 1, площадь всех частей здания 1102,2 кв.м., состоящий на кадастровом учете КН №, без указания сведений о зарегистрированных правах, что также подтверждается ведениями ЕГРН.

Согласно выписки ЕГРН, также на кадастровом учете состоит и <адрес> по адресу <адрес>, К №, без указания сведений о зарегистрированных правах.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что на момент заключения ФИО5 с ФИО1, предварительного договора купли-продажи от 11.06.2018г. на приобретение доли в жилом доме, распложенном по адресу <адрес>на земельном участке КН №, площадью 538 кв.м., в виде <адрес>, КН №, площадью 31,5 кв.м., ФИО5 собственником жилого дома, а также указанной квартиры не являлась, поскольку, сведений о регистрации ее прав в ЕГРН не имеется, а, как указывалось выше, жилой дом, в котором расположена данная квартира, подлежит сносу в рамках исполнения вступившего в законную силу решения суда от 29.05.2015г.

В силу пункта 1 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). (п.1 ст.10 ГК РФ)

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 этой же статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены названным кодексом (пункт 3).

По смыслу приведенных выше законоположений добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

С учетом приведенных выше норм права и их разъяснений Пленумом Верховного Суда Российской Федерации для разрешения вопроса о ничтожности предварительного договора купли-продажи доли в праве в жилом доме от 11 июня 2018 г. необходимо установить наличие или отсутствие правовых последствий, которые в силу ст.549,551Гражданского кодекса Российской Федерации влекут его недействительность, учитывая, что право собственности у ФИО17 на жилой дом отсутствовала, ЕГРН каких-либо сведений о регистрации таких прав не содержал, разрешительная документация на строительство(реконструкцию) отсутствовала.

Следовательно, у ФИО5 отсутствовало право на распоряжение имуществом, признанным самовольной постройкой, не являющейся объекта гражданских прав и обязанностей, не введенным в гражданский оборот установленным законом способом, не принадлежащем ей на праве собственности ином вещном праве, наличие которого предполагает возможность распоряжения имуществом по своему усмотрению.

При таких обстоятельствах, сам по себе факт заключения предварительного договора купли-продажи 11.06.2018г. не влечет для ФИО1 последствий в виде возникновения права собственности на долю в праве на жилой дом в виде указанной квартиры, поскольку предварительный договор в силу ст.168 ГК РФ является ничтожным, а на основании ничтожного предварительного договора обязанность по заключению основного договора купли-продажи доли в праве на жилой дом, и, как следствия, право собственности на квартиру, расположенную в жилом доме, признанном самовольной постройкой, подлежащей сносу, не возникло.

Разрешая спор, суд пришел к выводу о том, что действия ответчика ФИО5, которой достоверно было известно о том, что при приобретении ею прав на земельный участок на основании договора купли-продажи с ФИО14 на земельном участке был расположен самовольно реконструированный жилой дом, обязанность по сносу которого была возложена на правопредшественника ФИО3, по заключению предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. с ФИО1 следует квалифицировать как злоупотребление правом, в связи с чем, данная сделка является ничтожной на основании положений статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, как следствие, правовых последствий для ФИО1 в виде возникновения права собственности на долю в данном жилом доме в виде <адрес> не влечет.

Доводы истца о том, что на земельном участке расположено иное здание, объективно доказательствами не подтверждается. То обстоятельство, что впоследствии ФИО5 также произведена реконструкция без получения соответствующего разрешения, и объект капитального строительства имеет иные параметры, не свидетельствует об изменении статуса жилого дома как самовольной постройки, не изменяет его правового режима, не свидетельствует о наличии права на распоряжение указанным имуществом, не предполагает наступления последствий в виде возникновения каких-либо прав ФИО1 на квартиру.

Учитывая вышеизложенное, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска в полном объеме.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности на долю в общем имуществе объекта недвижимости в виде квартиры – оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону.

Председательствующий:

В окончательной форме решение изготовлено 06 августа 2025 года.