дело № 2-1698/2025

УИД: 50RS0028-01-2024-014022-47

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 мая 2025 года г. Мытищи Московской области

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Велюхановой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Кашникове К.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СЗ «КиноДевелопмент» о взыскании стоимости устранения недостатков в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов на проведение экспертизы,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований АО «Монолитное Строительное Управление – 1»,

установил:

Истец ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «СЗ «КиноДевелопмент» о взыскании в счет соразмерного уменьшения цены договора стоимости устранения выявленных недостатков объекта недвижимости в размере 858 339,17 руб., неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату исполнения обязательства по выплате стоимости соразмерного уменьшения цены договора в размере 8 583,39 руб. за каждый день просрочки, штрафа в размере 50 % от суммы, присужденной судом, компенсации морального вреда в размере 25 000 руб., судебных расходов на проведение экспертизы в размере 65 000 руб.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого помещения №, по которому продавец обязался передать по акту приема-передачи квартиру, расположенную в жилом доме по адресу: <адрес>, покупатель обязался оплатить и принять указанный объект недвижимости. Цена договора составила 14 091 796 руб.

В квартире выявлены недостатки, подлежащие устранению. Согласно досудебной экспертизе, проведенной по инициативе истца, стоимость устранения выявленных строительных недостатков составляет 858 339,17 руб.

Гарантийные обязательства по договору лежат на ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент». Истец в адрес ответчика направил требование о выплате денежных средств в счет уменьшения цены договора, требование получено ответчиком, в добровольном порядке требования истца не удовлетворены.

Указанные обстоятельства послужили для истца основанием для обращения в суд.

В порядке ст.39 ГПК РФ истцом уточнены исковые требования, просит взыскать с ответчика в счет соразмерного уменьшения цены договора стоимость устранения выявленных недостатков объекта недвижимости в размере 659 272,46 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 995 501,41 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату исполнения обязательства по выплате стоимости соразмерного уменьшения цены договора в размере 6 592,72 руб. за каждый день просрочки, штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом, компенсацию морального вреда в размере 25 000 руб., судебные расходы на проведение экспертизы в размере 65 000 руб.

В ходе рассмотрения дела к участию в порядке ст.43 ГПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено АО «Монолитное Строительное Управление -1».

Истец ФИО2 представитель истца в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие истца и его представителя.

Представитель ответчика ООО «СЗ «КиноДевелопмент» в судебное заседание не явился, о его времени и месте извещен надлежащим образом, ранее приобщил возражения относительно исковых требований, в которых просил об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований в полном объеме, при разрешении требований о взыскании неустойки, штрафа просил учесть положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и постановления Правительства Российской Федерации № 326 от 18.03.2024, а в случае их частичного удовлетворения, применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки и штрафа, также просил о снижении размера компенсации морального вреда и судебных расходов.

Представитель третьего лица АО «Монолитное строительное Управление-1» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.

В соответствии с ч.ч. 3,5 ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Суд, исследовав материалы дела, полагает требования истца подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права (реальный ущерб).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с абз. 7 п. 1 ст. 18абз. 7 п. 1 ст. 18 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Эссет Менеджмент Солюшие» ФИО5 закрытым паевым инвестиционным фондом «Новое строительство» под управлением ООО «Эссет Менеджмент Солюшие» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого помещения №, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить жилое помещение – трехкомнатную квартиру № №, площадью 73,8 кв.м, кадастровый №, расположенную на 17 этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>

Цена квартиры в соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи установлена в размере 14 091 796 руб. и была оплачена истцом, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеназванная квартира передана истцу по акту приема-передачи жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ.

Застройщиком дома, в котором расположена приобретённая истом квартира, являлся ООО «Специализированный застройщик «КиноДевелопмент», что следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU№, выданным ДД.ММ.ГГГГ Министерством жилищной политики Московской области.

Истцом в переданной квартире были выявлены строительные недостатки, для определения стоимости их устранения истец обратился к ИП ФИО6

Согласно экспертному заключению № № стоимость затрат на устранение дефектов в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 858 339,17 руб.

В материалы дела представлена претензия истца, содержащая в себе требование выплатить стоимость расходов на устранение строительных недостатков, в отсутствие документальных повреждений ее фактического направления.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству стороны ответчика по делу назначена судебная строительно-техническая (оценочная) экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «СУДЭКСПО».

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному ООО «СУДЭКСПО», в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, имеются строительные недостатки. Все выявленные строительные недостатки, представленные в Таблице № данного заключения возникли в результате проведения застройщиком строительно-монтажных и отделочных работ.

Среднерыночная стоимость устранения выявленных недостатков составляет 857 088,86 руб.

Среднерыночная стоимость при проведении ремонтных работ составляет 659 272,46 руб. Стоимость строительных материалов, необходимых для устранения данных недостатков, составляет 197 816,40 руб.

Суд принимает за основу указанное заключение судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена в соответствии со ст. 79 ГПК РФ на основании определения суда. Заключение судебной экспертизы полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, ст.25 ФЗ от 31.05.2001 г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Эксперт, проводивший исследование, имеет соответствующую квалификацию, был предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Заключение судебной экспертизы не допускает неоднозначного толкования, является последовательным.

В силу ст. 12, ст. 56, ст. 57 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, доказательства предоставляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений

В ходе рассмотрения дела ответчик доказательств в опровержение факта наличия указанных недостатков в квартире и того факта, что строительные недостатки в переданной истцу квартире возникли в период ее эксплуатации, не представил.

Пунктом 4 ст. 12 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» установлена презумпция отсутствия у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работ, услуг). Отсутствие в акте приема-передачи от 21.01.2022 у истца замечаний к качеству квартиры само по себе не исключает выявление ненадлежащего качества переданной квартиры в процессе её эксплуатации и не является препятствием для удовлетворения требований истца, связанных с выявлением строительных недостатков в пределах установленного законом гарантийного срока.

В данном случае, истец, приобретая по договору купли-продажи право собственности на спорную квартиру, созданную в рамках исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве, приобрел и объем прав, связанных с квартирой и перешедших к истцу как ее покупателю, в том числе право требования от застройщика в пределах гарантийного срока возмещения своих расходов на устранение недостатков, возникших по вине застройщика, поскольку гарантийные обязательства застройщика связаны с результатом работ, а не с личностью лица, использующего его, и в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.

Требования истца суд разрешает с учетом положений ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, в соответствии с которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям и не может выйти за пределы исковых требований.

Таким образом, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, исходя из того, что факт наличия в жилом помещении строительных недостатков, которые возникли на стадии строительства жилого дома до передачи квартиры покупателю, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца стоимость устранения выявленных недостатков в размере 659 272,46 руб.

Вместе с тем, принимая во внимание, что после проведения судебной экспертизы ответчиком в пользу истца произведена оплата стоимости расходов на устранение строительных недостатков в размере 659 272,46 руб., что подтверждается представленным в материалы дела платежным поручением № 409 от 30.04.2025, суд полагает возможным оставить без исполнения решения суда в указанной части.

Статьей 22 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Настоящие исковые требования предъявлены к застройщику в связи с ненадлежащим качеством жилого помещения, а потому на данные правоотношения распространяются положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и требования Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

Довод истца о том, что на правоотношения сторон не распространяются положения указанного выше закона, суд отклоняет, как основанный на неправильном понимании норм материального права.

В соответствии с ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

В соответствии с п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 года включительно.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2024 № 1916, действие моратория продлено до 30 июня 2025 г. включительно.

Согласно разъяснению, изложенному в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

День фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.09.2018 № 11-КГ18-21).

На основании изложенного, требования истца о взыскании неустойки за период с 23.11.2024 по дату исполнения обязательства удовлетворению не подлежат, поскольку с 22.03.2024 и по настоящее время действует мораторий, применяемый к застройщикам, на начисление названной неустойки, а поскольку 30.04.2025 обязательство по выплате истцу денежной суммы в счет соразмерного уменьшения цены договора ответчиком исполнено добровольно, оснований для взыскания неустойки на будущий период не имеется, в удовлетворении требований истца в данной части суд отказывает.

Согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

При рассмотрении требований о компенсации морального вреда, суд учитывает, что по вине ответчика квартира была передана истцу с недостатками, допущенными в период строительства, чем нарушены права истца, причинен моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях, в связи с чем требования истца о компенсации морального вреда подлежат удовлетворению.

При определении размера компенсации морального вреда суд руководствуется вышеприведенными положениями закона и с учетом принципа разумности и справедливости, конкретных обстоятельств дела, характера возникшего спора, объема нарушенных прав истца, применяя принцип индивидуализации, приходит к выводу о взыскании в пользу истца компенсации морального вреда в размере 25 000 руб., основания для снижения судом не усматриваются.

В силу ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В связи с тем, что суду не представлен документ фактического направления претензии, в том числе в самой претензии отсутствует дата ее составления, у суда отсутствует возможность установления ее даты составления и отправки, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии основания для удовлетворения требований о взыскании штрафа.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, а так же расходы на оплату услуг представителей, почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимыми расходы.

Истцом были понесены расходы по оплате проведения независимой экспертизы в размере 65 000 руб., что подтверждается договором-счетом № № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку для обращения в суд необходимо было определить перечень недостатков/дефектов, а также размер затрат на устранение недостатков в квартире, суд признает понесенные истцом издержки необходимыми, в связи с чем признает требования в указанной части подлежащими удовлетворению и взыскивает указанную сумму в пользу истца.

Определением Мытищинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему гражданскому делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «СУДЭКСПО». Оплата за проведение экспертизы судом возложена на ООО «СЗ «КиноДевелопмент», которое в счет суммы предварительной оплаты произвело перечисление денежной суммы на депозит УСД в Московской области в размере 80 000 руб. Окончательная стоимость проведенной судебной экспертизы составила 99 700 руб., в связи с чем ООО «СУДЭКСПО» просит взыскать недоплаченную суммы в размере 19 700 руб.

Доплата за производство экспертизы в размере 19 700 руб. произведена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, обязанность по оплате проведения судебной экспертизы исполнена ответчиком в полном объеме.

Принимая во внимание изложенное, оснований для взыскания в пользу ООО «СУДЭКСПО» расходов за проведение судебной экспертизы в размере 19 700 руб. не имеется.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина в размере 18 185 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 к ООО «СЗ «КиноДевелопмент» о взыскании стоимости устранения недостатков в счет соразмерного уменьшения цены договора, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов на проведение экспертизы удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СЗ «КиноДевелопмент» (ОГРН №) в пользу ФИО2, <данные изъяты> стоимость устранения недостатков в размере 659 272,46 руб., компенсацию морального вреда в размере 25 000 руб., судебные расходы на оплату досудебной экспертизы в размере 65 000 руб.

Решение в части взыскания стоимости устранения недостатков в размере 659 272,46 руб. не подлежит исполнению в связи с фактическим исполнением.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ООО «СЗ «КиноДевелопмент» о взыскании неустойки, штрафа отказать.

Взыскать с ООО «СЗ «КиноДевелопмент» (ОГРН №) в доход государства государственную пошлину в размере 18 185 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Мытищинский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме – 20.06.2025.

Судья подпись Т.А. Велюханова

Копия верна