Решение по делу № 2-2950/2022 от 21.11.2022 - об обязании исполнить обязательства по договору, заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Дело № 2-2950/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 ноября 2022 года г. Челябинск

Тракторозаводский районный суд г. Челябинска в составе председательствующего судьи Айрапетян Е.М.,

при секретаре судебного заседания Сазанавец Л.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство КПД», обществу с ограниченной ответственностью «КПД Заказчик» об обязании исполнить обязательства по договору, заключении договора купли-продажи недвижимого имущества

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство КПД» (далее - ООО «Агентство КПД»), обществу с ограниченной ответственностью «КПД Заказчик» (далее – ООО «КПД Заказчик»), в котором просит возложить на ООО «Агентство КПД» обязанность исполнить обязательства по договору оказания услуг (бронирование) от 28 февраля 2022 года, гарантирующие ей право на реализацию преимущественного права на заключение основного договора купли-продажи с ООО «КПД Заказчик» на жилое помещение – квартиру, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 53,8 кв.м, кадастровый №, принадлежащую на праве собственности ООО «КПД Заказчик», на условиях отраженных в договоре на оказание услуг от 28 февраля 2022 года, по стоимости, установленной условиями договора на дату бронирования в размере 3 577 770 руб.; обязать ООО «КПД Заказчик» заключить договор купли –продажи указанной квартиры на условиях и по стоимости указанной в договоре на оказание услуг от 28 февраля 2022 года.

В обоснование иска истцом указано, что 28 февраля 2022 года она заключила с ООО «Агентство КПД» договор на оказание услуг (бронирование), по условиям которого ответчик ООО «Агентство КПД» обязалось оказать информационные услуги и услуги по подбору жилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома, планируемого к возведению в жилом районе -1 Тракторозаводского района г. Челябинска ООО «КПД Заказчик» и его бронированию (резервированию) на определенный договором срок, гарантирующие преимущественное право на заключение в последующем с ООО «КПД Заказчик» договора купли-продажи на бронируемый объект в порядке и в сроки, определенные данным Договором. В рамках исполнения указанного договора был подобран объект недвижимого имущества, по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым номером №, жилой дом № (строительный) со встроено-пристроенными помещениями административно-делового назначения, номер жилого помещения (квартиры) – № (строительный), количество жилых комнат – 3, этаж расположения – 4, ориентировочная площадь жилого помещения – 54,24кв.м. Стоимость объекта бронирования установлена в размере 3577 770 руб. из расчета 63 000 руб. за 1 кв.м. При этом, ранее 24 июня 2021 года между сторонами заключался аналогичный договор, в отношении этого же объекта недвижимости, но по иной стоимости, в связи с увеличением которой и с ее согласия на изменение условий договора, будучи убежденной ответчиком, в том что цена объекта в договоре окончательная и изменению не подлежит, ею был заключен спорный договор. 22 июля 2022 года ей было вручено уведомление от 08 июля 2022 года, согласно которому 29 апреля 2022 года жилой дом введен в эксплуатацию с присвоением почтового адреса: <адрес> однако обязательства по договору бронирования не могут быть исполнены в связи с удорожанием стоимости строительного объекта, которая установлена в одностороннем порядке в размере 4 802 500 руб. из расчета 85 000 руб. за кв.м. Полагает, что изменение условий договора бронирования в части изменения стоимости объекта бронирования в одностороннем порядке является незаконным. В связи с этим, она уведомила ООО «Агентство КПД» о своем согласии заключить договор купли-продажи квартиры, но по стоимости, установленной на дату бронирования – 3 577 770 руб. 15 августа 2022 года от ООО «Агентство КПД» ею был получен ответ, о том, что она вправе реализовать свое преимущественное право на приобретение <адрес> в г.Челябинске по цене 4 802 500 руб., из расчета 85 000 руб. за 1 кв.м. Полагает, что исходя из характера основной деятельности ООО «Агентство КПД», с учетом того, что оно имеет одного с ООО «КПД Заказчик» учредителя, ООО «Агентство КПД» наделено правом на заключение договора купли-продажи на объект, характеристики на который закреплены в договоре бронирования.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, уважительные причины неявки не сообщила.

Представитель истца ФИО1 адвокат Гадаева О.В., действующая на основании ордера № от 19 октября 2022 года, в судебном заседании требования ФИО1 поддержала, по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «КПД Заказчик» ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседанииисковые требования не признала, ссылаясь на то, что ООО «КПД Заказчик» не является стороной договора, заключенного между ООО «Агентство КПД» и ФИО1 на оказание услуг (бронирование) от 28 февраля 2022 года, данный договор не создает для ООО «КПД Заказчик» обязательств и не дает право истцу требовать от ответчика какого-либо исполнения, в связи с чем просила в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

Представитель ответчика ООО «Агентство КПД» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил отзыв на исковое заявление, в котором выразил несогласие с исковыми требованиями указав, что в исполнение обязательств по договору от 28 февраля 2022 года между сторонами 28 июня 2022 года подписан акт приема- передачи оказанных услуг, согласно которому истец подтвердил, что претензий к ответчику не имеет. Согласно акту об исполнении обязательств характеристики объекта бронирования установлены ориентировочные, в том числе стоимость объекта 3 577 770 руб. указана на дату бронирования, то есть по состоянию на 28 февраля 2022 года. Условие о цене носит информационный характер и не устанавливает обязательства ответчика. В акте также указано, что в дальнейшем при заключении договора купли-продажи с застройщиком/ продавцом цена объекта определяется в договоре купле-продажи. 08 июля 2022 года истец был проинформирован о праве на заключение договора купли-продажи квартиры по цене застройщика/ продавца 4 802 500 руб. исходя из стоимости жилья 85 000 руб. за 1 кв. м, что соответствует средней рыночной стоимости на аналогичное жилье по состоянию на 01 июля 2022 года. В установленный срок истец свое право не реализовала, за заключением договора не обращалась. При отказе от бронирования, истец была проинформировано о готовности вернуть ей стоимость услуг 15 000 руб.

На основании ст. 167 ГПК РФ, при наличии сведений о надлежащем извещении истца и представителя ответчика ООО «Агентство КПД», судом принято решение о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (пункт 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 28 февраля 2022 года между ООО «Агентство КПД» и ФИО1 заключен договор на оказание услуг, по условиям которого ООО «Агентство КПД» обязалось по заданию ФИО1 оказать информационные услуги и услуги по подбору жилого помещения, входящего в состав многоквартирного жилого дома, планируемого к возведению в жилом районе Тракторозаводского района г.Челябинска застройщиком ООО «КПД Заказчик», и его бронированию (резервированию) на определенный договором срок; объект бронирования (резервирования) и его ориентировочные характеристики определяются сторонами к акте приема-передачи оказанных услуг после оказания ООО «Агентство КПД» услуг по подбору объекта и согласования подобранного объекта бронирования (резервирования) с ФИО1; бронирование (резервирование) объекта гарантирует ФИО1 преимущественное право на заключение в последующем с ООО «КПД Заказчик» договора купли-продажи на бронируемый (резервируемый) объект в порядке и сроки, определенные сторонами в договоре (п. 1.1 Договора).

Согласно пункту 1.3 договора на оказание услуг начало срока бронирования возникает с даты подписания акта приема-передачи оказанных услуг. Окончание срока бронирования: по истечении 30 календарных дней с момента СМС-оповещения или уведомления, направленного на электронный адрес ФИО1 о готовности объекта к продаже после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома, в котором находится забронированный (зарезервированный объект), но не позднее 31 июля 2022 года.

Бронирование (резервирование) на объект указанный в акте приема-передачи оказанных услуг, прекращается на следующий рабочий день по истечении указанного в настоящем пункте срока без уведомления об этом заказчика. Заказчик обязуется реализовать свое право на заключение договора купли-продажи на забронированный объект в указанный в настоящем пункте срок путем обращения в адрес исполнителя или застройщика с намерением заключения с застройщиком/продавцом договора на объект, указанный в п. 1.1 Договора и в Акте приема-передачи оказанных услуг.28 февраля 2022 года между ООО «Агентство КПД» и ФИО3 подписан акт приема-передачи оказанных услуг, в котором указаны следующие характеристики объекта бронирования (резервирования): местонахождение – <адрес> земельный участок с кадастровым номером №, жилой дом № (строительный) со встроено-пристроенными помещениями административно-делового назначения, номер жилого помещения (квартиры) – 233 (строительный), количество жилых комнат – 3, этаж расположения – 4, ориентировочная площадь объекта – 54,24 кв.м.

Стоимость объекта на дату бронирования (резервирования) объекта, исходя из ориентировочных характеристик объекта установлена в размере 3 577 770 руб., из расчета 63 000 руб. за кв.м расчетной ориентировочной площади объекта. Указанная стоимость объекта определена с учетом неполного состава внутренних отделочных работ и не полной комплектации инженерного оборудования объекта согласно проектной документации. Фактическое качество квартиры определяется условиями договора купли-продажи. В дальнейшем при реализации Заказчиком права на заключение с застройщиком/продавцом договора купли-продажи объекта, цена объекта определяется в договоре купли-продажи, исходя из уточненных характеристик объекта, полученных на основании результатов обмера при проведении кадастровых работ после завершения строительства (п..

Согласно пункту 4.1 договора оказания услуг заказчик обязался оплатить услуги ответчика, стоимость которых составила 15 000 рублей. На момент заключения договора оплата услуг Исполнителю произведена (п. 4.2 Договора).

Из материалов дела также следует, что 07 февраля 2022 года между ООО«КПД Заказчик» (Застройщик) и ООО «Агентство КПД» (Исполнитель) заключен договор о сотрудничестве, по условиям которого Застройщик предоставил Исполнителю эксклюзивное право бронировать (резервировать) квартиры, создаваемые Застройщиком в объекте недвижимости, расположенном по адресу: г.Челябинск, <адрес> на весь период бронирования (резервирования) потенциальным покупателям (п. 2.2).

В силу п. 3.1.4 Договора застройщик в праве в период бронирования (резервирования) в одностороннем порядке изменять продажную стоимость квартиры, о чем должен письменно проинформировать Исполнителя. До начала исполнения обязательств по договору Исполнитель обязался осуществлять бронирование (резервирование) с потенциальными покупателями на условиях, согласованных Застройщиком, с учетом письменных указаний Застройщика об изменении продажной стоимости квартир (п. 3.3.2 Договора).

06 июля 2022 года ООО «КПД Заказчик» направило в адрес ООО «Агентство КПД» информацию для заключения договоров купли-продажи с потенциальными покупателями, заключившими договор на оказание услуг (бронирование), об изменении стоимости квадратного метра в квартирах дома № г. Челябинск, жилой район -<адрес>, согласно которой стоимость квадратного метра на квартиры общей площадью 54,24 кв. без учета лоджии, составила 85 000 руб. за 1 кв.м.

08 июля 2022 года ООО «Агентство КПД» направило в адрес ФИО4 уведомление о том, что 29 апреля 2022 года жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> (строительный) введен в эксплуатацию с присвоением почтового адреса: <адрес>. Сообщив, что обязательства по договору на оказание услуг (бронирование) от 28 февраля 2022 года на квартиру № не могут быть исполнены, в связи с удорожанием стоимости строительного объекта. Стоимость объекта установлена в 4802 500 руб. из расчета 85 000 руб. за кв.м расчетной площади. При согласии с изменением стоимости, указано на необходимость реализовать право на заключение договора купли-продажи квартиры в срок с 13 июля 2022 года по 15 августа 2022 года. При отсутствии согласия, ООО «Агентство КПД» выразило готовность произвести возврат уплаченной стоимости бронирования в срок до 15 августа 2022 года.

12 августа 2022 года Г.Д.ХВ. обратилась в ООО «Агентство КПД»с письменным требованием, в котором выразив согласие на реализацию преимущественного права на заключение с ООО «КПД Заказчик» договора купли-продажи объекта являющегося предметом договора бронирования, на условиях, отраженных в договоре на оказание услуг от 28 февраля 2022 года, в частности по стоимости, установленной ООО «Агентство КПД»на дату бронирования в размере 3 577 770 руб.

На указанное обращение ООО «Агентство КПД» 15 августа 2022 года проинформировало ФИО1 о возможности реализации преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости по цене 85 000 руб. за 1 кв.м расчетной площади до 15 августа 2022 года. Указав, что увеличение стоимости связано с экстраординарными экономическими обстоятельствами, сложившимися в строительной отрасли в РФ в целях сохранения финансовой устойчивости застройщика. При этом указанная стоимость соответствует среднерыночной цене аналогичного готового жилья на момент соответствующего предложения.

Возражая против заключения договора купли-продажи спорного объекта недвижимости на указанных условиях, истец реализовала свое право на обращение в суд с настоящим иском.

Как следует из выписки из ЕГРН по состоянию на 22 сентября 2022 года, 23 мая 2022 года ООО «КПД Заказчик» зарегистрировало право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок (п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

В силу п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

В данном случае договор купли-продажи жилого помещения, мог заключить лишь собственник жилого помещения (застройщик), однако согласно представленным материалам дела какой-либо договор застройщик ООО «КПД Заказчик» с ФИО1 не заключал, обязательства по заключению с ней договора купли-продажи не принимал.

Исходя из условий договора об оказании услуг от 28 февраля 2022 года ООО «Агентство КПД» приняло на себя обязательства оказать ФИО1 услугу по подбору жилого помещения с гарантией преимущественного права на заключение в последующем с ООО «КПД Заказчик» договора купли-продажи на бронируемый объект, действуя при этом в рамках заключенного с ООО «КПД Заказчик» договора о сотрудничестве, не обладая ни в силу закона, ни в силу заключенных договоров правом на заключение договора купли-продажи, принадлежащего ООО «КПД Заказчик» имущества.

При этом, предусмотренную договором оказания услуг обязанность по сохранению преимущественного права ФИО1 на заключение с ООО «КПД Заказчик» договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, ООО «Агентство КПД» исполнило, уведомив последнюю о возможности реализации данного права, на условиях и по цене, заявленной собственником спорного имущества.

При этом суд учитывает, что договором о сотрудничестве на ООО «Агентство КПД» не возложена обязанность по заключению от имени застройщика в лице ООО «КПД Заказчик» договоров купли-продажи, а указано лишь на оказание услуг по бронированию объектов недвижимости, входящих в состав многоквартирного дома, планируемого к возведению застройщиком в лице ООО «КПД Заказчик» с потенциальными покупателями, гарантирующее последним преимущественное право приобретения квартир у застройщика, что также исключает возможность считать договор оказания услуг предварительным договором купли-продажи, о чем фактически указывает истец, заявляя требования о возложении на ответчиков обязанности по заключению основного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Ссылки истца на наличие признаков аффилированности ответчиков, не влечет правовых оснований для удовлетворения ее требований, поскольку как указано выше, ООО «Агентство КПД» действовало от своего имени при оказании услуг по подбору и бронированию объекта недвижимости, при этом доказательств того, что договор оказания услуг создавал для застройщика обязанность по заключению с ФИО5 договора купли-продажи, либо застройщик передал права на заключение такого договора ООО «Агентство КПД», истцом не представлено.

Учитывая, что в данном случае договор купли-продажи жилого помещения мог заключить лишь собственник жилого помещения, то есть ООО «КПД Заказчик», который обязательств перед ФИО1 на себя не принимал, договоры с ней не заключал, оснований для удовлетворения требований ФИО1 к ООО «Агентство КПД», ООО «КПД Заказчик» о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи с ФИО1 на спорный объект недвижимости, суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Агентство КПД», обществу с ограниченной ответственностью «КПД Заказчик» об обязании исполнить обязательства по договору оказания услуг от 28 февраля 2022 года, возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 53,8 кв.м, кадастровый №, на условиях договора на оказание услуг от 28 февраля 2022 года по стоимости, установленной условиями договора в размере 3 577 770 руб., отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Тракторозаводский районный суд г.Челябинска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий п/п Е.М. Айрапетян

Мотивированное решение суда составлено 14 декабря 2022 года, что является датой принятия решения в окончательной форме (часть 2 статьи 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Председательствующий: п/п Е.М. Айрапетян

Копия верна. Судья:

Подлинный документ находится в деле 2-6188/2022 УИД 74RS0003-01-2022-006624-42 Тракторозаводского районного суда г. Челябинска.

Решение по состоянию на 21.02.2023 в законную силу не вступило.

Судья: Секретарь: