Решение по делу № 2-3099/2022 от 23.11.2022 - о признании договоров ничтожными, о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, об исключении записи из ЕГРН, об обязании возвратить земельный участок.

Дело № 2-3099/2022

УИД № 61RS0009-01-2022-003629-13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 ноября 2022 года г. Азов

Азовский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Нижников В.В., при секретаре Севостьяновой Е.В., с участием представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Азовского района Ростовской области к Гайдай ФИО6 и Комитету имущественных отношений Азовского района Ростовской области о признании договоров ничтожными, о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, об исключении записи из ЕГРН, об обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Азовского района Ростовской области (далее также истец) обратилась в суд с иском к ФИО3 и Комитету имущественных отношений Азовского района Ростовской области о признании договоров ничтожными, о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, об исключении записи из ЕГРН, об обязании возвратить земельный участок.

Истец указал, что на основании заявления ФИО3 от 22.08.2008 постановлением администрации Азовского района Ростовской области от 13.07.2009 № 661 «О предоставлении ФИО3 в аренду земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: <адрес>» между ФИО1 и Комитетом имущественных отношений Азовского района Ростовской области был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка площадью 450 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Истец считает, что указанная сделка является ничтожным, так как в постановлении администрации Азовского района Ростовской области от 13.07.2009 № 661 «О предоставлении ФИО3 в аренду земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: <адрес>» было ошибочно указано, что в газете «Приазовье» от 15.10.2008 № 43 было опубликовано сообщение о подаче ФИО3 заявления от 22.08.2008 о предоставлении спорного земельного участка в аренду. Однако сообщение в газете «Приазовье» от 15.10.2008 № 43 в действительности опубликовано не было.

Таким образом, земельный участок был предоставлен в аренду без проведения аукциона и без соблюдения публичного порядка предоставления земельного участка в аренду. Указанное привело к нарушению прав возможных претендентов на спорный земельный участок и муниципального образования «Азовский район».

На основании заявления ФИО3 от 21.07.2010 и копии свидетельства о государственной регистрации права собственности ФИО3 на хозяйственное строение с кадастровым номером №, расположенное на спорном земельном участке, распоряжением Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области от 02.03.2011 № 42/а, между Гайдай ФИО7 и Комитетом имущественных отношений Азовского района Ростовской области был заключен договор купли-продажи от 04.03.2011 № 25/а земельного участка площадью 450 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Истец считает, что договор купли-продажи от 04.03.2011 № 25/а является ничтожной сделкой, так как земельный участок мог быть предоставлен в собственность лишь при наличие жилого дома, а не вспомогательного объекта.

Истец просил суд:

- признать ничтожным договор аренды от 24.07.2009 № 18/2 земельного участка площадью 450 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>;

- признать ничтожным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №/а земельного участка площадью 450 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>;

- признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на земельный участок площадью 450 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>;

- исключить из ЕГРН запись о праве собственности Гайдай ФИО8 на земельный участок с кадастровым номером 61:01:0030501:999 и хозяйственную постройку с кадастровым номером №;

- обязать Гайдай ФИО9 возвратить земельный участок с кадастровым номером № свободным от строений, сооружений и движимого имущества.

Представитель истца ФИО2 в судебное заседание явился, иск просил удовлетворить.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания. Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебное заседание явилась, в удовлетворении иска просила отказать, в том числе в связи с пропуском срока исковой давности.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Ростовской области и администрации Елизаветинского сельского поселения в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Равенство защиты частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности относится к основам конституционного строя Российской Федерации (часть 2 статьи 6 Конституции Российской Федерации).

Согласно статье 18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Статьей 10 ГК РФ установлена презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий (пункт 5).

В силу пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 ГК РФ предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Кроме того, согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 22.06.2017 № 16-П, при регулировании гражданско-правовых отношений между публично-правовым образованием (его органами) и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права.

Из приведенных норм материального права и актов их толкования следует, что добросовестность участников гражданского оборота и достоверность сведений государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество предполагаются.

Для истребования имущества из чужого незаконного владения необходимо установить наличие у истца права на это имущество, факт владения этим имуществом ответчиком и незаконность такого владения.

Кроме того, для истребования имущества у лица, приобретшего его возмездно и добросовестно, необходимо установление факта утраты этого имущества собственником помимо его воли.

Нарушение порядка предоставления земельных участков гражданину государственными или муниципальными органами, порядка издания, регистрации и хранения документов, ведения делопроизводства само по себе не означает выбытие имущества из владения помимо воли собственника.

Поскольку по настоящему делу иск к гражданам предъявлен муниципальным образованием, следует также учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 124 ГК РФ к Российской Федерации, ее субъектам и муниципальным образованиям применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов.

Судом установлено, что на основании заявления ФИО3 от 22.08.2008 постановлением администрации Азовского района Ростовской области от 13.07.2009 № 661 «О предоставлении ФИО3 в аренду земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: <адрес>» между Гайдай ФИО10 и Комитетом имущественных отношений Азовского района Ростовской области был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка площадью 450 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Из содержания данной нормы права следует, что передача земельного участка в аренду и заключение договора аренды земельного участка осуществляется на основании решения, принятого уполномоченным государственным органом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции действовавшей на дату заключения договора аренды) граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.

Земельный участок был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства, следовательно, ссылка истца на статью 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации не обоснована, так как указанная норма регулирует предоставление земельного участка для жилищного строительства.

Положение о предоставлении земельных участков на территории Азовского района Ростовской области, утвержденное Решением Азовского районного Собрания депутатов от 07.12.2006 № 109 суду не предоставлено, в общедоступном источнике информации (информационно-телекоммуникационная сеть «Интернет») отсутствует.

Таким образом, оснований для признания договора аренды от 24.07.2009 № 18/2 недействительным в силу ничтожности не имеется.

Судом установлено, что 27.05.2010 ФИО3 было зарегистрировано право собственности на хозяйственную постройку с кадастровым номером 61:01:0030501:1610, расположенную по адресу: <адрес>.

На основании заявления Гайдай №. от 21.07.2010 и копии свидетельства о государственной регистрации права собственности ФИО3 на хозяйственное строение с кадастровым номером №, расположенное на спорном земельном участке, распоряжением Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области от 02.03.2011 № 42/а, между ФИО3 и Комитетом имущественных отношений Азовского района Ростовской области был заключен договор купли-продажи от 04.03.2011 № 25/а земельного участка площадью 450 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Так, возведение на земельном участке вспомогательного объекта, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на него, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона N 112-ФЗ на приусадебном земельном участке допускается возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Параметры жилого дома, возводимого на приусадебном земельном участке, должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В силу части 10 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности относятся здания и сооружения временного (сезонного) назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, к числу объектов капитального строительства вспомогательного использования относятся здания, строения, сооружения, не имеющие самостоятельного хозяйственного назначения и предназначенные для обслуживания другого (главного) объекта капитального строительства.

Соответственно, не могут быть отнесены к числу объектов вспомогательного использования объекты капитального строительства, имеющие одинаковую функцию с основными (главными) объектами.

Из приведенных правовых норм следует, что производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения, расположенные на приусадебных земельных участках и обладающие признаками объекта недвижимости, являются объектами вспомогательного использования по отношению к основному объекту - жилому дому.

Право гражданина, являющегося правообладателем приусадебного земельного участка, самостоятельно определить очередность возведения указанных объектов и принять решение об их создании до начала строительства жилого дома не исключает правила о возможности приобретения такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе только после окончания строительства основного объекта.

Поскольку возведенный ФИО3 на земельном участке, переданном ей в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, объект имеет вспомогательное значение, то его строительство не может повлечь возникновение права на приобретение земельного участка под данным объектом в собственность на основании приведенных норм земельного законодательства.

Однако по настоящему делу земельный участок из земель муниципальной собственности передан гражданину в результате решений и действий органов муниципальной власти. При этом постановление администрации Азовского района Ростовской области от 13.07.2009 № 661 и распоряжение Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области от 02.03.2011 № 42/а не оспаривались, недействительными не признаны. Право Гайдай ФИО11. было зарегистрировано в ЕГРН.

При таких обстоятельствах позиция истца о том, что земельный участок выбыл из муниципальной собственности помимо воли собственника и подлежит истребованию у добросовестного приобретателя, противоречит положениям статьи 302 ГК РФ, согласно которым у добросовестного приобретателя, приобретшего имущество возмездно, оно может быть истребовано, только если имущество утеряно собственником или лицом, которому оно передано во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (статья 209 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается, в силу статьи 550 ГК РФ, в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

При этом согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 Постановления Пленума Высшего Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Арбитражного Суда Российской Федерации 29.04.2010N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушено право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.

При этом правом на такой иск обладает только владеющий собственник, право которого зарегистрировано в реестре.

Удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является основанием для отказа в иске.

Таким образом, в иске надлежит отказать.

Более того, судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером № снят с государственного кадастрового учета 17.04.2018 года.

Из земельного участка с кадастровым номером № был образован земельный участок с кадастровым номером №, который был в свою очередь снят с государственного кадастрового учета 20.02.2020 года.

Из земельного участка с кадастровым номером № были образованы: земельный участок с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером №.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано в ЕГРН за муниципальным образованием «Елизаветинское сельское поселение». Право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано в ЕГРН за Гайдай ФИО12.

Истцом уточнений исковых требований не заявлено.

Гайдай ФИО13 заявлено о пропуске срока исковой давности.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса

В соответствии со статьей 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со статьей 200 ГК РФ течение срока начинается в том числе, когда лицо должно было узнать о нарушении права.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

Тем же постановлением разъяснено, что срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности, о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например, земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 4).

При обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление (пункт 5).

По смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.

В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 6).

Таким образом, срок исковой давности подлежит исчислению с момента государственной регистрации аренды и собственности, следовательно, истцом срок исковой давности пропущен, который истек в отношении всех требований в 2014 году, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Азовского района Ростовской области к Гайдай ФИО14 и Комитету имущественных отношений Азовского района Ростовской области о признании договоров ничтожными, о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, об исключении записи из ЕГРН, об обязании возвратить земельный участок оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Ростовский областной суд через Азовский городской суд Ростовской области с момента изготовления решения в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 30.11.2022 года.