Дело № 2-223/2022 30 августа 2022 года город Котлас
29RS0008-01-2021-005043-03
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Котласский городской суд Архангельской области в составе
председательствующего судьи Шиляковой Н.В.
при секретаре Селезнёвой Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Котласе гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, неустойки, судебных расходов,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о возврате недвижимого имущества, взыскании неустойки.
В обоснование требований указал, что __.__.__ между ФИО1, ФИО4 (продавцы) и ФИО2, ФИО3 (покупатели) заключен договор купли-продажи нежилого помещения № с кадастровым № и земельного участка с кадастровым №, нежилого помещения № с кадастровым № и земельного участка с кадастровым №, находящихся по адресу: ..... ФИО1 и ФИО4 принятые на себя по договору обязательства по передаче в собственность покупателей предмета договора выполнили, что подтверждается актом приема-передачи. Ответчики свои обязательства перед ФИО1 по оплате приобретаемого имущества не исполнили. Требование о расторжении договора купли-продажи и о возврате недвижимого имущества оставлено ответчиками без удовлетворения, в силу чего у истца возникло право требовать возврата недвижимого имущества. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств по договору, просил также взыскать неустойку за период с __.__.__ по __.__.__ в размере по 55 000 руб. с каждого.
Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО5
В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял (изменял, увеличивал) исковые требования, в последнем заявлении от __.__.__ (том 2 л.д. 62-64) просит:
1. взыскать с ответчиков сумму задолженности неоплаченных денежных средств по договору на дату судебного заседания __.__.__, а именно: с ФИО2- 207 850 руб., с ФИО3 - 207 850 руб.;
2. взыскать с ответчиков неустойку по договору (п.2.3.) за период с __.__.__ по __.__.__, а именно: с ФИО2 - 415 213 руб. 34 коп.; с ФИО6 - 415 213 руб. 34 коп.;
3. взыскать с ответчиков в солидарном порядке 100 800 руб. в качестве компенсации затрат на оплату судебной экспертизы, т.е. с ФИО2 - 50 400 руб., с ФИО3 - 50 400 руб.
Истец ФИО1, извещенный о времени и месте судебного заседания своевременно и надлежащим образом, и его представитель адвокат Старцев Д.Б. в суд не явились. Согласно телефонограмме от __.__.__ адвокат Старцев Д.Б. просит рассмотреть дело без участия стороны истца, на измененных требованиях настаивают.
Ответчики ФИО2, ФИО3, третьи лица ФИО4, ФИО5, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. Письменные возражения на измененные исковые требования в суд не представили. В ходатайстве от __.__.__ (том 2 л.д. 61) третье лицо ФИО4 просит рассмотреть дело без его участия, в удовлетворении иска ФИО1 отказать, поскольку и он, и ФИО1 получили авансовые платежи в размере 371 600 руб. при регистрации договора от __.__.__. Указал, что в дальнейшем он получал денежные средства от ФИО2 и ФИО3 ежемесячно по графику.
Представитель ответчика ФИО2 адвокат Шарубин А.М., действующий на основании ордера, в судебном заседании с иском не согласился, считает, что поведение ФИО1, являющегося одним из совладельцев спорного недвижимого имущества, следует признать недобросовестным, так как второй собственник ФИО4 признает получение от ответчиков денежных средств по договору, истец обратился к ответчикам с претензией и в суд лишь спустя длительное время после заключения договора, поэтому просил в иске ФИО1 отказать, а если требования будут признаны обоснованными, то просил уменьшить завышенный размер взыскиваемой договорной неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.
Рассмотрев исковое заявление, исследовав материалы дела, выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
В силу статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно пункту 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.
Пунктом 1 статьи 489 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор о продаже товара в кредит условие об оплате товара в рассрочку.
Исходя из пункта 2 той же статьи, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В отношении договора купли-продажи с рассрочкой платежа законом предусмотрены специальные правила расторжения (отказа от исполнения) договора.
Судом установлено, что __.__.__ между ФИО1, ФИО4 (продавцы) и ФИО2, ФИО3 (покупатели) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества:
- нежилого помещения № с кадастровым №, площадью .... кв. м, находящегося по адресу: ...., помещение 2-н;
- земельного участка с кадастровым №, площадью .... кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ....;
- нежилого помещения № с кадастровым №, площадью .... кв. м, находящегося по адресу: ....;
- земельного участка с кадастровым №, площадью .... кв. м, местоположение: .....
По условиям договора продавцы (ФИО1, ФИО4) передали в собственность покупателей ФИО2 и ФИО3 по .... доли в праве собственности на нежилое помещения № и земельный участок под ним и по .... доли в праве собственности на нежилое помещения № и земельный участок под ним в равных долях, то есть по .... доли каждому, а покупатели обязались оплатить и принять в собственность указанные объекты недвижимости.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что стоимость отчуждаемых объектов недвижимости определена сторонами в размере 1 600 000 руб., из них стоимость нежилого помещения № в размере 420 000 руб., земельного участка под нежилым помещением № - 100 000 руб., стоимость нежилого помещения № в размере 980 000 руб., земельного участка под нежилым помещением № - 100 000 руб.
При этом в соответствии с пунктом 2.2 договора покупатели обязались оплатить продавцам аванс в размере 743 200 руб. в течение 5 дней с момента подписания договора.
Выплата остатка суммы в размере 856 800 руб. производится наличным способом в следующем порядке: путем внесения ежемесячных платежей в размере по 13 387 руб. 50 коп. каждым покупателем (ФИО2 и ФИО3) 20 числа каждого месяца, начиная с __.__.__ и до __.__.__ (пункт 2.3. договора).
__.__.__ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован переход к ответчикам права собственности на указанные выше объекты недвижимости и ипотека в силу закона в пользу ФИО1, ФИО4
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
В связи с неисполнением ответчиками обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости истец направил им требования (претензии) от __.__.__ о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества, которые получены ответчиками (ФИО2 __.__.__, ФИО3 - __.__.__).
В ответ на требование истца ФИО2 __.__.__ перечислил ФИО1 158 500 руб., __.__.__ - 6 875 руб., ФИО3 - __.__.__ перечислила ФИО1 158 500 руб., __.__.__ - 6 875 руб., которые первоначально были зачтены истцом в качестве арендных платежей за пользование имуществом из расчета 13 387 руб. 50 коп. в месяц, а также в счет пеней по договору, предусмотренных пунктом 7.2.
В ходе рассмотрения дела истец отказался от своего права на расторжение (прекращение) договора, полагал возможным в целях защиты своего нарушенного права взыскать с ответчиков задолженность по договору по состоянию на __.__.__.
Согласно расчету истца, возражений по которому ответчики не заявили и свой расчет задолженности в суд не представили, задолженность каждого из ответчиков перед ним по состоянию на __.__.__ (без учета платежей за .... 2022 года) составила 207 850 руб. (всего 415 700 руб.).
В качестве доказательств оплаты истцу по договору денежных средств в большем размере и отсутствия задолженности ответчики представили суду квитанции к приходным кассовым ордерам:
- от __.__.__ на имя ФИО3 на сумму 185 800.00 руб.;
- от __.__.__ на имя ФИО3 на сумму 7062,50 руб.;
- от __.__.__ на имя ФИО3 на сумму 7062,50 руб.;
- от __.__.__ на имя ФИО3 на сумму 8750,00 руб.:
- от __.__.__ на имя ФИО3 на сумму 8750,00 руб.;
- от __.__.__ на имя ФИО3 на сумму 8750,00 руб.;
- от __.__.__ на имя ФИО3 на сумму 8750,00 руб.;
- от __.__.__ на имя ФИО3 на сумму 8750,00 руб.;
- от __.__.__ на имя ФИО3 на сумму 8750,00 руб.;
- от __.__.__ на имя ФИО2 на сумму 185 800,00 руб.;
- от __.__.__ на имя ФИО2 на сумму 7062,50 руб.;
- от __.__.__ на имя ФИО2 на сумму 7062,50 руб.:
- от __.__.__ на имя ФИО2 на сумму 8750,00 руб.;
- от __.__.__ на имя ФИО2 на сумму 8750,00 руб.;
- от __.__.__ на имя ФИО2 на сумму 8750,00 руб.;
- от __.__.__ на имя ФИО2 на сумму 8750,00 руб.;
- от __.__.__ на имя ФИО2 на сумму 8750,00 руб.;
- от __.__.__ на имя ФИО2 на сумму 8750,00 руб.
Однако представитель истца Старцев Д.Б. оспаривал факт подписания ФИО1 квитанций к приходным кассовым ордерам, в связи с чем по его ходатайству судом была назначена почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено Агентству судебных экспертиз (ИП Д.Э.А..).
Из заключения эксперта № следует, что подписи и рукописные краткие записи (расшифровки ФИО) от имени ФИО1 в квитанциях выполнены не самим ФИО1, а другим лицом (том 2 л.д. 19-37).
Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов эксперта не имеется, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Методы, использованные при экспертном исследовании, подробно описаны в заключении. Заключение является полным, обоснованным и содержит исчерпывающие выводы, основанные на специальной литературе и проведенных исследованиях.
При таких обстоятельствах, представленные стороной ответчика квитанции к приходным кассовым ордерам не могут быть признаны достоверными доказательствами по делу, поэтому суд не принимает их во внимание.
Иных относимых и допустимых доказательств надлежащего исполнения условий договора в части оплаты стоимости приобретенной недвижимости ответчики не представили, в то время как в соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
То обстоятельство, что третье лицо ФИО4, являвшийся также продавцом спорного имущества, признает получение авансового платежа и ежемесячных платежей от ответчиков, а также подтверждает получение ФИО1 от ответчиков денежных средств в размере 371 600 руб. при регистрации договора, не свидетельствует о недобросовестности поведения ФИО1 и об исполнении ответчиками обязательств по оплате.
Факты исполнения обязательств по договору и передачи денежных средств по нему не могут быть подтверждены свидетельскими показаниями.
Поскольку ответчиками не представлено надлежащих доказательств отсутствия задолженности, доказательств, подтверждающих иную сумму задолженности либо иной расчет задолженности, суд полагает необходимым согласиться с заявленной к взысканию суммой долга.
С учетом согласованных сторонами условий договора, исходя из длительного неисполнения ответчиками обязательств по полной оплате приобретенных у истца объектов недвижимости, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца о взыскании с ответчиков образовавшейся задолженности в размере по 207 850 руб. с каждого.
Рассмотрев требования истца о взыскании неустойки за неисполнение обязательств по договору, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 7.2 договора предусмотрена ответственность покупателей за нарушение срока уплаты цены договора в виде пени в размере 1% от неуплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
Сумма ежемесячных платежей продавцам для каждого из ответчиков составляет 13 387 руб. 50 коп., то есть в пользу истца приходится 6 693 руб. 75 коп.
Согласно расчету истца размер неустойки по договору купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ за период с __.__.__ по __.__.__ составит для каждого ответчика 415 213 руб. 34 коп. Исходя из расчета истца, условий договора суд приходит к выводу, что истец ошибочно в просительной части заявления об изменении исковых требований указал дату начала просрочки - __.__.__, а не __.__.__.
Согласно ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
При этом, решая вопрос об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки, суд учитывает конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга; длительность неисполнения обязательства; соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования; недобросовестность действий кредитора по принятию мер по взысканию задолженности; имущественное положение должника.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 15 января 2015 года № 6-О указал, что в соответствии со статьей 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации именно законодатель устанавливает конкретные основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц. Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона таких его условий, как размеры неустойки, - они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.
Учитывая изложенное, принимая во внимание размер долга, который в два раза меньше заявленной истцом суммы неустойки, срок неисполнения обязательств, ходатайство ответчика, длительное не обращение истца к ответчикам с требованием об оплате приобретенной недвижимости (в течение 20 мес. до подачи требования (претензии) от __.__.__), суд приходит к выводу о том, что подлежащая уплате неустойка, которую просит взыскать истец с каждого ответчика, несоразмерна последствиям нарушения ими обязательств и подлежит уменьшению до 55 000 руб.
Таким образом, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ в размере по 207 850 руб. с каждого; неустойка за неисполнение обязательств по договору за период с __.__.__ по __.__.__ в размере по 55 000 руб. с каждого.
При распределении судебных расходов суд исходит из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза, оплата которой возложена на истца.
Истец на основании счета № от __.__.__ оплатил услуги эксперта, что подтверждается чеком от __.__.__ (том 2 л.д. 17).
Расходы по экспертизе составили 100 800 руб.
Руководствуясь ст. 94 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что с ответчиков в равных долях в пользу истца, выигравшего иск, подлежат взысканию расходы по проведению судебной экспертизы в размере по 50 400 руб. с каждого.
На основании части 1 статьи 98 ГПК РФ с ответчиков подлежит взысканию государственная пошлина в пользу истца в размере по 2 000 руб. с каждого.
Также с ответчиков в равных долях в пользу бюджета ГО АО «Котлас» подлежит взысканию государственная пошлина в размере по 5 215 руб. 50 коп. с каждого, так как размер госпошлины с учетом размера измененных исковых требований (1 246 126 руб. 68 коп.) составляет 14 431 руб., а истец при подаче иска оплатил в бюджет госпошлину в размере 4 000 руб. (/14 431-4000/ : 2).
При этом снижение размера неустойки не влияет на соответствующее уменьшение возмещаемой государственной пошлины, поскольку реализация предоставленного суду права уменьшить размер неустойки (пени) не умаляет права истца на возмещение государственной пошлины, рассчитанной из правомерно заявленных требований.
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
иск ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества, неустойки, судебных расходов удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 (СНИЛС №) в пользу ФИО1 (СНИЛС №) задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ в размере 207 850 рублей (по состоянию на __.__.__), неустойку за неисполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ за период с __.__.__ по __.__.__ в размере 55 000 рублей, судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 2 000 рублей, расходы за экспертизу 50 400 рублей, всего взыскать 315 250 рублей.
Взыскать с ФИО3 (СНИЛС №) в пользу ФИО1 (СНИЛС №) задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ в размере 207 850 рублей (по состоянию на __.__.__), неустойку за неисполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимого имущества от __.__.__ за период с __.__.__ по __.__.__ в размере 55 000 рублей, судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 2 000 рублей, расходы за экспертизу 50 400 рублей, всего взыскать 315 250 рублей.
Взыскать с ФИО2 в пользу бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» государственную пошлину в размере 5215 рублей 50 копеек.
Взыскать с ФИО3 в пользу бюджета городского округа Архангельской области «Котлас» государственную пошлину в размере 5215 рублей 50 копеек.
В удовлетворении остальной части требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о взыскании неустойки за неисполнение обязательств в размере 720 426 рублей 68 копеек отказать.
На решение суда сторонами и другими лицами, участвующими в деле, может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Котласский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Н.В.Шилякова
Мотивированное решение суда составлено __.__.__.