Дело № 2-3623/2022

22RS0011-02-2022-004396-83

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2022 года г. Рубцовск

Рубцовский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Попенко К.И.,

при секретаре Коноваленко Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 в лице представителя по нотариально удостоверенной доверенности ФИО3 обратился в суд с иском к ответчику ФИО2, в котором указал, что согласно договору купли-продажи от ***, а также дополнительного соглашения к нему от *** ФИО1 является собственником земельного участка и здания-закусочной, расположенных по адресу: г. Рубцовск, ул. *. Согласно договору аренды от ***, заключенному между А. и ИП ФИО2 последней было передано во временное пользование здание-закусочная, расположенное в г. Рубцовске по ул. *. Срок аренды установлен п.2 договора и составляет 5 лет с *** по ***. *** Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю произведена государственная регистрация договора аренды, номер регистрации **. *** между ФИО2 и ООО «-//-» в лице директора К. был заключен договор субаренды, согласно которому субарендатору во временное пользование было передано нежилое здание (закусочная) по адресу: г. Рубцовск, ул. *. Срок действия установлен п.4 договора и составляет три года с момента его государственной регистрации. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю *** была произведена государственная регистрация договора аренды. По смыслу данного в абз.2 п.6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснения следует, что любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды. Истец указывает, что дважды обращался в Росреестр по поводу погашения договора аренды, однако, ему было отказано в этом и рекомендовано обратиться в суд. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о расторжении договора аренды, которая до настоящего времени оставлена без ответа. Срок действия договора аренды истек, с 2021 года, то есть, как истец стал собственником, ответчик не использует арендуемое помещение и в настоящее время арендная плата им не оплачивается. В силу ст.91 ГПК РФ из договора аренды следует, что 300 рублей в месяц составляет арендная плата. Таким образом, арендная плата за год составляет 300 рублей х 12 месяцев = 3 600 руб. Ссылаясь на положения ст.ст.450, 650, 651, 655 Гражданского кодекса РФ истец просит расторгнуть договор аренды от ***, заключенный между А. и индивидуальным предпринимателем ФИО2 недвижимого имущества: здание-закусочная, назначение: нежилое, общей площадью ** кв.м., инвентарный номер:**, литер А, этажность: **, подземная этажность: **, расположенное по адресу: Алтайский край, г. Рубцовск, ул. *, и земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов – для обслуживания здания-закусочной, площадью ** кв.м., расположенный по адресу: Алтайский край, г. Рубцовск, ул. *.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала в полном объеме по доводам, указанным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании участия не принимала, извещалась по последнему известному месту регистрации, указанному в договорах аренды и субаренды: Алтайский край, *. Почтовая корреспонденция возвращена в суд по истечении срока хранения.

В силу п.1 ст.9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Не явившись в почтовое отделение, уклоняясь от получения судебной корреспонденции, ответчик тем самым выразил свою волю на отказ от получения судебной повестки, что приравнивается к надлежащему его извещению.

В соответствии со ст.12,56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское производство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ст.150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации непредставление доказательств и возражений не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам.

В силу положений норм ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в абз. 2 и 3 п. 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», на основании ст. ст. 117, 119, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание вышеизложенное, а также предполагая добросовестность органа почтовой связи по принятию всех неоднократных действий, необходимых для вручения судебного отправления, суд полагает возможным считать, что ответчик не принял меры по получению почтовой корреспонденции, однако имел возможность узнать о том, по каким причинам ему направлялась судебная корреспонденция. Бездействие ответчика суд расценивает как злоупотребление своими правами и полагает возможным в соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело при имеющейся явке.

Таким образом, не явившись в почтовое отделение, уклоняясь от получения судебной корреспонденции, ответчик тем самым выразил свою волю на отказ от получения судебных повесток, что приравнивается к надлежащему извещению.

Руководствуясь положениями ст.233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд, полагает возможным рассмотреть настоящее дело в порядке заочного судопроизводства.

Выслушав представителя истца, показания свидетеля ФИО4, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.п. 1,2 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Согласно ст.ст. 606, 607, 609, 610 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Частью 1 статьи 650 ГК РФ установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст.655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Судом установлено, что согласно выписке из ЕГРИП ответчик ФИО2 с *** была зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, основной вид деятельности по ОКВЭД – деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания. *** деятельность ФИО2 в качестве индивидуального предпринимателя была прекращена.

*** между А. (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование недвижимое имущество: Здание-Закусочная, назначение: нежилое, общей площадью ** кв.м., инвентарный номер: **, литер: А, этажность: **, подземная этажность: **, расположенное по адресу: Алтайский край, город Рубцовск, *, кадастровый номер: **, и Земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов – для обслуживания здания-закусочной, площадью ** кв.м., расположенный по адресу: Алтайский край, город Рубцовск, *, кадастровый номер: **, для оказания услуг общественного питания и розничной продажи пищевых продуктов, в том числе розничной продажи алкогольной продукции. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю *** произведена государственная регистрация договора аренды, номер регистрации **.

Согласно п.2.1 договора аренды срок договора определен сторонами равным периоду времени с *** по *** включительно, что составляет 5 (пять) лет.

Если одна из сторон не позднее, чем за 10 календарных дней до окончания срока настоящего договора не заявит письменно о прекращении действия настоящего договора в связи с окончанием его срока, то настоящий договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Количество таких продлений срока настоящего договора не ограничено (п.2.2 договора аренды).

Согласно п.3.1 договора аренды арендная плата составляет 3000 (три тысячи) рублей в месяц.

В соответствии со ст.615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно п.4.1 договора аренды от *** арендатор вправе с письменного согласия арендодателя сдавать здание и земельный участок либо их части в субаренду.

*** между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «-//-» в лице директора К. (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилого здания, согласно которому арендатор обязуется предоставить субарендатору во временное владение и пользование нежилое здание (закусочная), указанное в п.1.2 Договора (далее – Объект), а Субарендатор обязуется принять Объект в аренду и выплачивать за него арендную плату. Объект расположен по адресу: Алтайский край, г. Рубцовск, ул. *. Объект принадлежит Арендатору на праве Договора аренды нежилого здания от *** (срок действия Договора аренды установлен по ***), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** сделана запись регистрации №**.

Согласно п.1.2 договора субаренды объект имеет следующие характеристики: - объект недвижимости: общая площадь ** кв.м.; арендуемая площадь – ** кв.м., из них ** кв.м. складская площадь и ** кв.м. торговая площадь.

На момент заключения Договора объект не обременен залогом или иными правами третьих лиц, кроме известных Субарендатору. Субарендатору известно обо всех ограничениях (обременениях) Объекта (п.1.3 договора субаренды). Объект предоставляется Субарендатору для реализации алкогольной продукции (п.1.4 договора субаренды).

Пунктом 3.1 договора субаренды установлено, что арендная плата в месяц по настоящему договору составляет 10 (десять) рублей за 1 кв.м. (НДС не предусмотрен), и включает в себя: плату за владение и пользование арендованным Объектом и коммунальные услуги.

Согласно п.4 договора субаренды настоящий договор действует в течение трех лет с момента его государственной регистрации. По окончании срока действия договора Арендатор обязуется вернуть здание в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего Договора (п.7.1 договора субаренды).

*** Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю произведена государственная регистрация данного договора, регистрационный номер **.

В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п.1 ст.552 ГК РФ).

*** между А. в лице представителя М. (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность и оплатил на условиях настоящего договора следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для размещения объектов общественного питания, площадью ** кв.м., по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г. Рубцовск, ул. *. Здание –Закусочная, назначение: нежилое, общей площадью – ** кв.м., по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г. Рубцовск, ул. *. Отчуждаемый земельный участок имеет кадастровый номер: ** и принадлежит Продавцу по праву собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** сделана запись регистрации №**. Отчуждаемое здание – Закусочная имеет кадастровый номер ** и принадлежит Продавцу по праву собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *** сделана запись регистрации №**. Имеется согласие супруга на заключение сделки, удостоверенное О., нотариусом города Москвы, зарегистрировано в реестре: *** за №**.

Согласно п.5 договора купли-продажи Продавец ставит Покупателя в известность об отсутствии каких-либо ограничений, обременений в отношении отчуждаемого имущества, указанные земельный участок и нежилое здание магазина никому не проданы, не заложены, в споре и под арестом (запрещением) не находятся и свободны от любых прав и притязаний третьих лиц, о которых покупатель в момент заключения настоящего договора знал и не мог не знать.

*** между А. в лице представителя М. (продавец) и ФИО1 (покупатель) было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ***, согласно которому стороны заключили соглашение об изложении п. №5 в новой редакции: Продавец ставит покупателя в известность о том, что на отчуждаемом объекте недвижимости зарегистрированы ограничения: Аренда (в том числе субаренда) от *** №**, от *** №**. Покупатель согласен принять имущество на данных условиях. Остальные пункты оставить без изменения.

*** Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю произведена государственная регистрация данного договора купли-продажи.

Согласно выписке из ЕГРН от *** собственником нежилого помещения (закусочная), площадью ** кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г. Рубцовск, ул. *, кадастровый номер **, в настоящее время является ФИО1 В государственном реестре недвижимости имеются сведения об ограничении и обременении объекта недвижимости: 1) *** аренда, номер государственной регистрации ** на основании договора аренды от ***, срок на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости – с *** по ***; 2) *** аренда, номер государственной регистрации ** на основании договора субаренды нежилого здания от ***, срок на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости – с *** на 3 года.

Согласно выписке из ЕГРН от *** собственником земельного участка, площадью ** кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, г.Рубцовск, ул. *, кадастровый номер **, с видом разрешенного использования – для обслуживания здания-закусочной, в настоящее время является ФИО1 В государственном реестре недвижимости имеются сведения об ограничении и обременении объекта недвижимости: *** аренда, номер государственной регистрации ** на основании договора аренды от ***, срок на который установлены ограничение прав и обременение объекта недвижимости – с *** по ***.

Иных сведений об ограничениях и обременениях вышеуказанного недвижимого имущества в Едином государственном реестре недвижимости не имеется, в материалы дела не представлено, в связи с чем, суд приходит к выводу, что срок действия договора аренды от *** истек ***, срок действия договора субаренды от *** истек ***.

Согласно п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором

В силу ст.608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества. Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком недвижимого имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.п.1 и 2 ст.209 ГК РФ).

Из пояснений представителя истца следует, что с момента заключения договора купли-продажи указанного имущества только ФИО1 осуществляет владение и пользование нежилым помещением и земельным участком, на котором он расположен.

Указанные обстоятельства также подтвердила опрошенная по ходатайству представителя истца свидетель Н., пояснившая, что в *** году ФИО1 приобрел нежилое здание - кафе по ул. * в г. Рубцовске, на момент приобретения никакая деятельность не велась, здание было пустым.

*** в адрес ФИО2 истцом ФИО1 направлено уведомление о расторжении договора аренды, в котором последний в соответствии с п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации доводит до сведения ФИО2, что по истечении 30 дней с даты направления данного уведомления договор аренды от *** будет расторгнут, в связи с отсутствием намерений о продлении договора аренды. Ответчиком указанная претензия оставлена без ответа.

Поскольку истец является собственником недвижимого имущества, ответчик с *** года спорным недвижимым имуществом не пользуется, за продлением договора аренды или внесением в него изменений не обращалась, попыток использования нежилого помещения-закусочной и земельного участка не предпринимала, арендную плату не вносила, бремя содержания арендованных объектов недвижимости не несет, суд приходит к выводу, что ФИО2 утратила интерес в использовании нежилого помещения и земельного участка по адресу: г. Рубцовск, ул. *. Доказательств обратного суду не представлено, в связи с чем, суд полагает возможным удовлетворить требования истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества от ***, заключенного между А. и ИП ФИО2

В связи с расторжением договора аренды от *** заключенный в соответствии с ним договор субаренды от *** между ИП ФИО2 и ООО «-//-» в лице директора К. также прекращается. Кроме того, действие договора субаренды было определено сторонами – в течение трех лет с момента его государственной регистрации, которая была произведена ***. Поскольку указанный договор субаренды не содержит условий о возможности его пролонгации, срок действия договора субаренды прекращен ***.

Руководствуясь ст. 194-199, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (СНИЛС: **) к ФИО2 (паспорт **, выдан * ***) о расторжении договора аренды удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от ***, заключенный между А и индивидуальным предпринимателем ФИО2, недвижимого имущества: здания-закусочной, назначение: нежилое, общей площадью ** кв.м., инвентарный номер: **, кадастровый номер: ** литер А, этажность: **, подземная этажность: **, расположенной по адресу: Алтайский край, г. Рубцовск, ул. *, и земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов – для обслуживания здания-закусочной, площадью ** кв.м., кадастровый номер: **, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Рубцовск, ул. *, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю ***, номер государственной регистрации: **.

Ответчик вправе обратиться в Рубцовский городской суд с заявлением об отмене заочного решения в течение 7 дней с момента получения копии решения.

Ответчиком решение может быть обжаловано в судебную коллегию Алтайского краевого суда через Рубцовский городской суд Алтайского края в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий К.И. Попенко

Мотивированный текст решения изготовлен 12.12.2022.