УИД: 28RS0002-02-2023-000254-48

Дело № 33АП-3536/2023 судья первой инстанции

Докладчик Исаченко М.В. Голятина Е.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 сентября 2023 года г. Благовещенск

Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:

председательствующего Исаченко М.В.,

судей: Грибовой Н.А., Дробаха Ю.И.,

при секретаре Перепелициной Л.Е.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о взыскании задатка в двойном размере, убытков по апелляционной жалобе ФИО4, ее представителя ФИО5 на решение Белогорского городского суда Амурской области от 23 мая 2023г.

Заслушав дело по докладу судьи Исаченко М.В., пояснения представителя истца ФИО1 ФИО5, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование указали, что 18.11.2022 между ними (покупатели) и ответчиком ФИО3 (продавец) заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, дата заключения основного договора определена 30.11.2022, с пролонгацией срока до 12.12.2022. По соглашению о задатке от 18.11.2022 ответчику передан задаток 50 000 рублей в обеспечение исполнения обязательства по заключению договора. Как выяснилось впоследствии, квартира находится в собственности нескольких лиц, в числе которых несовершеннолетние дети, о чём истцу при заключении предварительного договора не было известно. Срок заключения договора купли-продажи истёк, по вине ответчика основной договор купли – продажи не заключен. Ответчик отказалась от исполнения обязательств по предварительном договору, что повлекло возникновение убытков у истца на сумму 2000 руб.

Истцы просили взыскать с ответчика сумму задатка в двойном размере 100 000 рублей, убытки 2000 рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей, по оплате государственной пошлины в размере 3 240 рублей.

Определением суда от 30.03.2023 принят отказ истца ФИО2 от исковых требований.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснили, что после заключения предварительного договора купли-продажи квартиры истец узнала, что долевыми собственниками квартиры также являются несовершеннолетние дети, в связи с чем необходимо было согласие бывшего супруга ответчика и органов опеки, что не устраивало истца.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, пояснила, что договор заключался через агентство ООО «Этажи 28». Она не отказывалась от заключения основного договора купли-продажи, договор купли-продажи не был заключен в срок в связи с тем, что органы опеки выдали разрешение на продажу квартиры 13.12.2022, после получения которого ответчик обратилась в агентство, истцу направлено уведомление о заключении договора купли-продажи, но истец отказалась от заключения договора. Задаток находится в ООО «Этажи 28». При заключении предварительного договора истцу было известно о том, что долевыми собственниками также являлись несовершеннолетние дети.

Представитель третьего лица ООО «Этажи 28» в письменном отзыве возражал против удовлетворения заявленных требований, указал, что 18 ноября 2022 года между ООО «Этажи 28» и ФИО1 заключён договор возмездного оказания услуг по подбору квартиры, ООО «Этажи 28» проведён комплекс работ, организован осмотр квартиры по адресу: <адрес>, квартира устраивала покупателя. 18 ноября 2022 года между продавцом и покупателем был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры. Поскольку квартира приобреталась продавцом с использованием средств материнского капитала, перед продажей продавцу необходимо было распределить доли в квартире, что потребовало временных затрат. Продавец не отказывалась от обязательств, возложенных на неё предварительным договором. 15 декабря 2022 года в адрес покупателя направлено уведомление о намерении заключить основной договор купли-продажи квартиры. 22 декабря 2022 года истцом в адрес ООО «Этажи 28» направлено уведомление об отказе от договора возмездного оказания услуг от 18.11.2022. Истцу направлено уведомление с предложением в любое время забрать сумму задатка 50 000 рублей. Истец не обратилась в агентство, не забрала задаток. Препятствия забрать истцу задаток отсутствуют.

Решением Белогорского городского суда Амурской области от 23 мая 2023г исковые требования ФИО1 к ФИО3 о взыскании задатка в двойном размере, убытков, судебных расходов оставлены без удовлетворения

Оспаривая решение суда по мотивам, изложенным в апелляционной жалобе, истец ФИО4, ее представитель ФИО5 указывают на ошибочность выводов суда об отсутствии вины ответчика в не заключении основного договора купли – продажи квартиры в установленный предварительным договором срок, в связи с необходимостью получения разрешения органа опеки на продажу квартиры. Суд необоснованно возложил вину в не заключении основного договора на истца, поставив под сомнение не только возможность взыскания задатка в двойном размере, но и возвращения задатка в пользу истца. Основной договор не заключен по вине ответчика, изменившей в одностороннем порядке условия предварительного договора, не указавшей о наличии у квартиры других собственников. О составе собственников квартиры истец не была уведомлена, своего согласия на изменение состава собственников не давала. Суд необоснованно указал на взыскание убытков как на производное от основного требование иска.

Поступили письменные возражения на апелляционную жалобу.

В суде апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.

Остальные лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте рассмотрения настоящей жалобы надлежащим образом, в суд апелляционной инстанции не явились. При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 167 и ч. 1 статьи 327 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, не является препятствием к его рассмотрению.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 18 ноября 2022 года между ФИО1 (покупатель) и ФИО3 (продавец) заключен предварительный договор, предметом которого являлось обязательство сторон заключить в срок не позднее 30 ноября 2022 года договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

По условиям договора, если ни одна из сторон в течение пяти дней до окончания срока действия данного договора письменно не заявила о его расторжении в связи с окончанием срока действия, то настоящий договор считается пролонгированным на тот же срок (п. 4.2. договора).

Согласно условиям п. 4.5. договора денежные средства в размере 50000 рублей выплачиваются продавцу в качестве задатка, который до подписания договора купли-продажи объекта недвижимости находится на хранении у агентства и подлежит возврату покупателю в момент его подписания. Между продавцом (ФИО3), покупателями (ФИО1, ФИО2) и агентством (ООО «Этажи 28») также заключено трехстороннее соглашение о задатке от 18 ноября 2022 года, условия которого аналогичны согласованным в сторонами при подписании предварительного договора.

Основной договор купли-продажи не был заключён в срок, установленный в предварительном договоре, то есть до 12 декабря 2022 года включительно.

Претензией от 14 декабря 2022 года покупатели предъявили продавцу требование о расторжении предварительного договора вследствие неисполнения продавцом взятых на себя обязательств, возврате задатка, уплаченного по соглашению от 18.11.2022 года в двойном размере и возмещении убытков.

15 декабря 2022 года продавцом (ФИО3) в адрес покупателя (ФИО1) направлено уведомление о намерении в любое время заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

22 декабря 2022 года покупатель (ФИО1) уведомила агентство (ООО «Этажи 28») об отказе от исполнения договора возмездного оказания услуг от 18 ноября 2022 года. Агентство (ООО «Этажи 28») направило в адрес ФИО1 уведомление с предложением забрать сумму задатка в размере 50 000 рублей ввиду истечения срока предварительного договора купли - продажи.

Разрешая спор, суд первой инстанции, установив отсутствие вины ответчика в неисполнении обязательств по заключению основного договора купли-продажи, не усмотрел правовых оснований для возложения на последнего обязательств по выплате истцу задатка в двойном размере, возмещении убытков.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда по существу спора, основанными на установленных по делу обстоятельствах и нормах подлежащего применению материального права.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из правовой позиции Верховного Суда, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.09.2015 N 38-КГ15-7, обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Выше приведенные положения закона были учтены судом при рассмотрении настоящего дела.

Материалами дела не подтверждается, что ответчик (продавец) утратил интерес в заключении основного договора и отказался от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора.

Напротив, как установлено судом в ходе рассмотрения дела, невозможность исполнения условий предварительного договора вызвана обстоятельствами, не зависящими от воли продавца (ФИО3), а именно, получением разрешения органа опеки и попечительства на продажу квартиры, обремененной правами несовершеннолетнего, лишь 13 декабря 2022 года. После получения разрешения компетентного органа на продажу квартиры, 15 декабря 2022 года, продавцом направлено в адрес покупателей уведомление о готовности заключения договора купли-продажи, от чего сама покупатель (ФИО1) отказалась.

После отказа ФИО1 от заключения договора купли-продажи, ответчиком ФИО3 были предприняты меры по возвращению суммы задатка, в адрес истца направлено соответствующее уведомление.

При этом доказательств тому, что покупатели самостоятельно обращалась с заявлениями в Управление Росреестра о получении информации относительно объекта недвижимости, являющегося предметом указанного предварительного договора, направляли продавцу предложение заключить основной договор купли-продажи названного недвижимого имущества, в материалах дела не имеется. При этом, судом верно принято во внимание, что сделка купли-продажи спорной квартиры совершалась между сторонами с привлечением третьего лица – агентства ООО «Этажи28», действующего в интересах покупателя на основании заключенного с ним договора, по условиям которого обязательства по обеспечению подготовки и заключению предварительного договора, проверке правоустанавливающих документов на объект, в том числе на предмет наличия или отсутствия ограничения прав и обременений, были возложены на исполнителя (ООО «Этажи 28»).

В связи с изложенным выводы суда первой инстанции об отсутствии вины стороны продавца указанного предварительного договора (ответчика) в незаключении основного договора судебной коллегией признаются правильными, соответствующими обстоятельствам дела, что свидетельствует о правильности выводов суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

При изложенных данных основания для взыскания убытков так же отсутствуют.

Истец вправе возвратить сумму задатка, находящуюся у третьего лица по ООО «Этажи которым истцу было предложено принять указанные денежные средства.

Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца, заявленную в суде первой инстанции и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Учитывая требования закона и установленные судом обстоятельства, суд правильно разрешил возникший спор, а доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда по существу спора и не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства по делу не установлено.

Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Белогорского городского суда Амурской области от 23 мая 2023г – оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО4, ее представителя ФИО5 – без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02 октября 2023 г