Дело №2-3678/2025

УИД-27RS0001-01-2025-004024-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 ноября 2025 года г.Хабаровск

Центральный районный суд г.Хабаровска в составе председательствующего судьи Бойко А.Е.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

при секретаре судебного заседания Будько В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к администрации города Хабаровска о взыскании выкупной цены жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации города Хабаровска о взыскании выкупной цены жилого помещения.

В обоснование исковых требований указано, что истец является собственником жилого помещения по адресу <адрес> на основании решения Железнодорожного районного суда г.Хабаровска №2-725/2015. Дом по указанному адресу признан аварийным и подлежащим сносу. Истец обратился в ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Хабаровском крае», заключением эксперта установлено, что <адрес>, расположенная в жилом <адрес> в <адрес> не соответствует требованиям СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений к водным объектам, питьевой воле и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации жилых общественных помещений, организации проведению санитарно противоэпидемических (профилактических) мероприятий (п.18, п.21, п.127, п.133); СанПиН 3.3686- 21 «Санитарно-эпидемиологические требования по профилактике инфекционных болезней» (п.111). Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст.32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения. Истец обратился с заявлением к ответчику об определении выкупной цены за жилое помещение. На заявление был получен ответ, суть которого сводилась к тому, что работа по получению необходимого заключения будет организована администрацией г.Хабаровска при выделении финансирования для расселения граждан, проживающих в домах, признанных аварийными после 01.01.2017, в соответствии с 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, то есть - в неопределенном будущем. Для определения среднерыночной стоимости выкупной цены жилого помещения (квартиры) по адресу <адрес>, с учетом доли в праве на земельный участок, истец обратился в АНО «Межрегиональный союз независимых экспертов и оценщиков». Заключением эксперта, среднерыночная стоимость выкупной цены жилого помещения (квартиры) по указанному адресу с учётом доли в праве на земельный участок, составляет 3 757 000 рублей.

Просит взыскать с администрации г.Хабаровска в пользу ФИО3 выкупную цену жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 3 757 000 рублей.

Истец в суд не явился. О времени и месте рассмотрения дела уведомлен своевременно, надлежащим образом. Ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Обеспечил явку своего представителя.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело без участия истца.

В судебном заседании представитель истца поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении, пояснив вышеизложенное, настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме, возражая против доводов ответчика.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, ссылаясь на то, что уведомление о сносе принадлежащего истцу жилого помещения администрацией города Хабаровска не направлялось, решение об изъятии для муниципальных нужд квартир или земельного участка не принималось, государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним не проходило, соглашение о выкупной цене между сторонами не достигнуто. Полагает, что отсутствуют доказательства, свидетельствующие о соблюдении процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, предусмотренной статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что истец является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, на основании решения Железнодорожного районного суда г.Хабаровска от 24.03.2015 №2-725/2015, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации г.Хабаровска от 30.09.2016 №3427 объекту (адресации), являющемуся объектом кадастрового учета с кадастровым номером № (учтенного по местоположению – <адрес>, <адрес>, <адрес>), согласно кадастровому паспорту присвоить адрес: Россия, <адрес>, номер здания <адрес>.

Постановлением администрации города Хабаровска от 10.10.2022 №3650 <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилых помещений в многоквартирном <адрес> рекомендовано принять решение о дальнейшем использовании многоквартирного дома.

Истец обратился в ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Хабаровском крае», по результатам рассмотрения которого подготовлено экспертное заключение от 13.11.2024 №27/20/01.11/14/2782/2024, из которого следует, что <адрес>, расположенная в жилом <адрес> в <адрес> не соответствует требованиям СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений к водным объектам, питьевой воле и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации жилых общественных помещений, организации проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий (п.18, п.21, п.127, п.133); СанПиН 3.3686- 21 «Санитарно-эпидемиологические требования по профилактике инфекционных болезней» (п.111).

Истец и его представитель в обоснование иска ссылаются на то, что если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст.32 ЖК РФ путем выкупа изымаемого жилого помещения. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения.

Согласно экспертному заключению от 05.05.2025 №66/2025 подготовленному АНО «Межрегиональный союз независимых экспертов и оценщиков» по инициативе истца среднерыночная стоимость выкупной цены жилого помещения (квартиры) по адресу: <адрес>, с учётом доли в праве на земельный участок, составляет 3 757 000 рублей.

Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным установлены Положением «О признании помещении жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 года №47 (далее Положение №47).

Пунктом 7 Положения №47 закреплено, что признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой для этих целей органом местного самоуправления для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда.

На основании полученного заключения соответствующий орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ (абзац 2 статьи 49 Положения № 47).

При оценке соответствия помещения установленным требованиям проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения (пункт 43 Положения).

По результатам работы согласно пункту 47 Положения межведомственная комиссия принимает одно из следующих решений:

о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;

о выявлении оснований для признания помещения подлежащим капитальному ремонту, реконструкции или перепланировке (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями;

о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания;

о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;

о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с п.49 Положения на основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления в течение 30 дней со дня получения заключения в установленном им порядке принимает решение, предусмотренное абзацем седьмым пункта 7 настоящего Положения, и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством РФ установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

Вопросы признания жилых помещений непригодными для проживания и многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу или реконструкции отнесены к исключительной компетенции межведомственной комиссии.

Постановлением администрации г.Хабаровска от 10.10.2022 №3650 на основании заключения межведомственной комиссии от 24.08.2022 №1569 многоквартирный <адрес> по улице <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилых помещений рекомендовать принять решение о дальнейшем использовании многоквартирного дома.

Согласно ст.32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма или по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Вместе с тем, выкупу жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу жилом доме или достижению соглашения о предоставлении другого жилого помещения предшествует установленная частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ предварительная процедура по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе жилого дома.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 20,22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее:

а) нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279 - 283 ГК РФ, статьи 9 - 11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации);

в) обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение (статьи 49, 55 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 239 ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например, частями 10 - 11 статьи 32 ЖК РФ), возлагается на государственный орган или орган местного самоуправления.

Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений);

г) соблюдение предусмотренной частями 2 - 4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, является обязательным, а потому подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу.

Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 ЖК РФ).

При этом исходя из положений части 4 статьи 32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения.

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения.

По смыслу части 8 статьи 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена возможность предоставления собственнику с его согласия другого жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения).

Судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Необходимо обратить внимание судов на то, что Жилищным кодексом РФ не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Из вышеуказанных норм следует, что принятие в августе 2022 года решения о признании многоквартирного <адрес> в <адрес> аварийным и подлежащим сносу является, по общему правилу, только основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требований о его сносе в разумный срок за счет их собственных средств.

При этом следует учитывать, что уведомление о сносе принадлежащего истцу жилого помещения администрацией города Хабаровска не направлялось, решений об изъятии земельного участка для муниципальных нужд администрацией г.Хабаровска для целей изъятия земельного участка в <адрес> в <адрес> не принималось, соглашение, в котором стороны определили бы возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия не заключалось.

В связи с указанным, правовых оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании выкупной цены в счет возмещения стоимости за жилые помещения, не имеется, поскольку данные требования заявлены без учета установленного частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации порядка предварительных процедур, предшествующих решению вопроса о выкупе жилого помещения.

Решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и по следующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Учитывая изложенное, требования истца о взыскании с администрации г. Хабаровска компенсации за принадлежащее ему жилое помещение, заявлено преждевременно, следовательно, удовлетворению не подлежат.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к администрации города Хабаровска о взыскании выкупной цены жилого помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в Хабаровский краевой суд через Центральный районный суд г.Хабаровска в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 25.11.2025.

Судья А.Е. Бойко