Решение по делу № 02-0558/2023(02-5309/2022)~М-4509/2022 от 10.02.2023

77RS0018-02-2022-009161-47

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 февраля 2023 года Никулинский районный суд города Москвы

в составе судьи Самороковской Н.В.,

при секретаре Карабиной И.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-558/23

по иску ФИО1 к АО «Новые Окна-Инвест» об установлении факта расторжения договора аренды нежилых помещений в связи с наличием у имущества препятствующих пользованию им недостатков,

по встречному иску АО «Новые Окна-Инвест» к ФИО1 о взыскании суммы основного долга, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ иском к ответчику об установлении факта того, что Договор аренды нежилых помещений №28ар/21 (нежилые помещения №16, 17, 18, 19, 20, 21), находящиеся в помещении II в здании, расположенном по адресу: <...> от 16 сентября 2021 года, заключенного между истцом и ответчиком расторгнут 16 мая 2022 года в связи с наличием у имущества препятствующих пользованию им недостатков, а также взыскании расходов по оплате госпошлины в размере 300 руб.

Исковые требования мотивировала тем, что между истцом ФИО1 и ответчиком 16.09.2021 года был заключен договор аренды нежилых помещений №28ар/21 (нежилые помещения №16, 17, 18, 19, 20, 21), находящиеся в помещении II в здании, расположенном по адресу: <...>, сроком действия до 15 августа 2022 года.

Вышеуказанные нежилые помещения Арендатор планировала использовать для осуществления предпринимательской деятельности — предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты по коду ОКВЭД 96.02, в том числе непосредственно для оказания услуг по наращиванию ресниц, для чего зарегистрировалась в качестве ИП 30.08.2021 года, начав фактическую деятельность в январе 2022 года.

Переданное Истцу имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Ответчиком при заключении Договора, не были заранее известны Истцу и не должны были быть обнаружены Истцом во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении Договора.

Начиная с марта 2022 года возникли трудности по использованию вышеуказанных нежилых помещений по прямому назначению арендатора - оказании услуг по наращиванию ресниц: в связи с нерабочим состоянием кондиционеров, постоянным неприятным запахом в помещении для обслуживания клиентов, исходящим с помещений подвала вышеуказанного здания, о чем 24 марта, 13 апреля 2022 года и в последующем неоднократно сообщалось арендодателю (представителю арендодателя) посредством сообщений WhatsApp, но до 16 мая 2022 года недостатки не были устранены.

В связи с вышеуказанными нарушениями прав Арендатора со стороны Арендодателя 04.04.2022 года Арендатор ФИО1 вынуждена была прекратить статус ИП и запустить процедуру расторжения вышеуказанного договора.

После прекращения арендатором статуса ИП, Арендодатель отказывается принимать платежи иным способом, помимо безналичной оплаты, требуя возобновления статуса ИП.

Вышеуказанные недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении настоящего договора и проявились и стали известны Арендатору только после потепления погоды в марте 2022 года, являются существенными недостатками арендованного имущества, не позволяющими использовать помещение по прямому назначению.

Таким образом, права Арендатора пользоваться объектом аренды в период с марта 2022 года были существенно ограничены для целей, предусмотренных договором, по причине, за которую Арендатор не отвечает (повышение температуры окружающего воздуха делает фактически невозможным пользование арендованным имуществом оказания услуг по наращиванию ресниц).

Вышеуказанные обстоятельства делают невозможным не только дальнейшее продление договора аренды после 15 августа 2022 года, о чем арендатор уведомил Арендодателя, но и продолжение сотрудничества Арендатора с Арендодателем в рамках срока действия настоящего договора в связи с существенными нарушениями условий договора и закона со стороны арендодателя (п.п. 1.2, 4.2. договора аренды). На требование Арендатора об устранении недостатков в пользовании арендованным имуществом, а также об изменении и расторжении договора аренды получен отказ.

16 мая 2022 года истец в одностороннем порядке возвратила ответчику арендованное имущество из временного пользования, в связи с уклонением ответчика от подписания акта приема-передачи арендованного имущества. Копия акта была направлена истцом в адрес ответчика путем Почты России. В связи с чем, истец обратилась в суд с настоящим иском.

АО «Новые Окна-Инвест» обратилось в суд с уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ встречным иском согласно которому просит взыскать с ФИО1 сумма основного долга в размере 513 851, 61 руб., неустойку в размере 47 400 руб., а также уменьшить взысканную сумму на 114 600 руб. обеспечительного платежа. В обоснование встречных исковых требований указывает на то, что у ФИО1 не погашена задолженность по договору аренды за период с 01.04.2022 года по 15.08.2022 года.

Истец ФИО1 и представитель истца ФИО2 в судебное заседание явились, просили исковые требования удовлетворить, во встречном иске просили отказать.

Представитель ответчика ФИО3 в судебное заседание явилась, в удовлетворении первоначального иска просила отказать, встречный иск просила удовлетворить.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании 16.09.2021 года между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений №28ар/21 (нежилые помещения №16, 17, 18, 19, 20, 21), находящиеся в помещении II в здании, расположенном по адресу: <...>, сроком действия до 15 августа 2022 года.

Согласно п.1.2 Договора помещения предоставляются Арендатору для коммерческой деятельности, не противоречащей действующему законодательству и установленному назначению, а также виду разрешенного использования помещения.

Согласно п.1.5 Договора после истечения срока действия настоящего договора, а также при прекращении действия настоящего договора по другим основаниям, стороны подписывают акт о передаче помещений от арендатора к арендодателю, отсутствие которого означает, что арендатор не вернул помещения арендодателю, а продолжает их использовать.

Согласно п.2.1 Договора настоящий договор заключен на срок до 15 августа 2022 года.

Согласно п.4.2 Договора арендодатель предоставил арендатору помещения в исправном, безопасном и пригодном к эксплуатации состоянии. Подписание арендатором акта приема-передачи означает согласие арендатора, что помещение на момент передачи соответствует настоящему пункту.

Согласно п.5.17 Договора в случае неуплаты и/или просрочки уплаты любого платежа, вытекающего из условий настоящего Договора, включая (но не ограничиваясь) арендную плату, компенсацию коммунальных расходов и так далее, арендодатель вправе взыскать с арендатора пени в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки, начиная с даты, когда сумма должна была быть уплачена и до дня получения полной оплаты.

Согласно п.6.1, 6.2 Договора предусмотрено право стороны для досрочного прекращения аренды, а именно при использовании помещений арендатором с нарушением условий договора и не по назначению, существенного ухудшения состояния помещений и не производства текущего ремонта помещений, невнесение арендной платы и/или коммунальных платежей в установленный срок со стороны арендатора, а также при необоснованном создании арендодателем препятствий к пользованию помещением.

Согласно п.6.3 Договора неиспользованная часть гарантийного взноса (обеспечительного платежа) подлежит возврату арендатору.

Согласно Акту приема-передачи объекта аренды от 16.09.2021 года, подписанному ФИО1 и генеральным директором ФИО4 на момент передачи помещения находятся в не требующем ремонта, технически исправном состоянии, пригодном для установленного целевого использования. Арендатор не имеет замечаний или претензий к состоянию принятых в аренду помещений. Помещение обеспечено освещением, электроэнергией, теплоснабжением (радиаторы отопления).

04 апреля 2022 года ФИО1 прекратила статус Индивидуального предпринимателя.

16 апреля 2022 года ФИО1 направила в адрес генерального директора ответчика письмо в котором уведомила о желании расторгнуть договор, а также об освобождении помещений 16.05.2022 года.

13 мая 2022 года ФИО1 направила в адрес генерального директора ответчика требование (претензию) о расторжении договора аренды недвижимого имущества и возмещении убытков и направила Акт приема-передачи помещений.

Основанием для расторжения договора со стороны ФИО1 истец указывает то, что переданное Истцу имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Ответчиком при заключении Договора, не были заранее известны Истцу и не должны были быть обнаружены Истцом во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении Договора.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

В силу п. 1 ст. 612 ГК РФ за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора.

На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Разрешая заявленные истцом требования, суд приходит к выводу о том, что до заключения договора аренды арендатор был полностью ознакомлен с состоянием помещений, при этом претензий к ответчику к качеству арендованного помещений не заявляла.

Истец также не была лишен возможности узнать о состоянии, расположении и иных особенностях помещений, так как арендодателем проводился показ объекта аренды, а арендатор должна была проявить требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок. Доказательств о намеренном умолчании арендодателем об обстоятельствах, создающих препятствие для осуществления коммерческой деятельности в арендуемом помещении, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, поскольку истцом не представлено доказательств умышленного введения ее в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований АО «Новые Окна-Инвест» об установлении факта расторжения договора аренды нежилых помещений в связи с наличием у имущества препятствующих пользованию им недостатков.

Кроме того суд, учитывая, что из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что цель заключения договора была достигнута, каких-либо нарушений условий договоров и обязательств ответчиком не допущено, доказательств обратного не представлено, в связи с чем, оснований для признания договора расторгнутым не имеется.

Поскольку ФИО1 отказано в удовлетворении основных требований, оснований для взыскания судебных расходов у суда также не имеется.

Разрешая встречные исковые требования АО «Новые Окна-Инвест» к ФИО1 о взыскании суммы основного долга, неустойки, суд исходит из следующего.

Согласно п.3.1 Договора арендная плата по настоящему договору устанавливается в размере 114 600 руб. в месяц. При этом порядок оплаты первых двух месяцев аренды устанавливается в п.3.6 Договора.

Согласно п.3.6 Договора первые два месяца аренда арендатор оплачивает в размере 100 000 руб. в месяц, при этом первый месяц должен быть оплачен не позднее 5 дней с даты подписания настоящего Договора. Кроме того, одновременно с оплатой первого месяца аренды Арендатор уплачивает арендодателю гарантийный взнос (обеспечительный платеж) в размере 114 600 руб. Гарантийный взнос возвращается при прекращении договора аренды, ха вычетом сумм, зачтенных в соответствии с п.3.7.

Согласно п.3.7 Договора сумму, уплаченную в качестве гарантийного взноса (обеспечительного платежа) арендодатель вправе засчитывать по своему усмотрению в течение всего срока действия договора и после его прекращения, уведомив арендатора по факту такого зачета о его осуществлении, в погашение своих требований к арендатору в установленной очередности.

Согласно п.3.8 Договора ввиду отсутствия у арендодателя онлайн-кассы все платежи, предусмотренные настоящим договором, должны перечисляться с расчётного счета арендатора, открытого ему в банке в качестве юридического лица (или индивидуального предпринимателя).

Как указывает истец по встречному иску, за период действия договора у ФИО1 образовалась задолженность по оплате арендной платы за период с 01.04.2022 года по 15.08.2022 года в размере 513 851, 61 руб.

Каких-либо доказательств в обоснование возражений, ФИО1 не представила, в связи с чем, суд признает исковые требования АО «Новые Окна-Инвест» обоснованными. Ссылки ФИО1 о том, что у нее прекращена деятельность ИП суд считает необоснованными, поскольку на момент прекращения статуса ИП ФИО1 была осведомлена о наличии договора аренды и должна была позаботиться о дальнейшем исполнении принятых на себя обязательств.

Таким образом, суд приходит к выводу, что с ФИО1 подлежит взысканию задолженность в размере 513 851, 61 руб.

Однако суд принимает во внимание то обстоятельство, что одновременно с оплатой первого месяца аренды Арендатором был уплачен арендодателю гарантийный взнос (обеспечительный платеж) в размере 114 600 руб.

В данном случае стороны договора аренды в качестве средства обеспечения избрали гарантийный взнос (обеспечительный платеж). Следовательно, предусмотренный договором аренды гарантийный взнос (обеспечительный платеж) является иным способом обеспечения исполнения арендатором обязательств, вытекающих из договора аренды. В случае нарушения условий договора, ненадлежащего исполнения арендатором взятых на себя обязательств, названный способ обеспечения трансформируется и становится способом самозащиты права, поскольку по условиям договора может быть реализован контрагентом по сделке самостоятельно, без обращения в суд путем вычета (удержания) сумм долга и иных сумм, необходимых для восстановления нарушенного права арендодателя.

При таких обстоятельствах, суд, анализируя условия договора аренды, приходит к выводу о том, что содержание гарантийного взноса (обеспечительного платежа) определено сторонами в согласованных ими условиях договора аренды.

Принимая во внимание обеспечительный характер предусмотренного договором аренды гарантийного взноса (обеспечительного платежа), внесенного ФИО1 при заключении договора аренды помещений в размере 114 600 руб., который арендатору не возвращен, суд, приходит к выводу о необходимости взыскания с ФИО1 в пользу АО «Новые Окна-Инвест» денежных средств в размере 399 251, 61 руб. (513 851, 61 руб. – 114 600 руб.).

Разрешая встречные исковые требования в части взыскания с ФИО1 неустойки в размере 47 400 руб., суд исходит из того, что согласно п.5.17 Договора в случае неуплаты и/или просрочки уплаты любого платежа, вытекающего из условий настоящего Договора, включая (но не ограничиваясь) арендную плату, компенсацию коммунальных расходов и так далее, арендодатель вправе взыскать с арендатора пени в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки, начиная с даты, когда сумма должна была быть уплачена и до дня получения полной оплаты.

ФИО1 в ходе рассмотрения дела заявлено ходатайство о применении положений ст. 333 ГК РФ.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 333 ГПК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

При этом суд учитывает, что взыскание неустойки (пени) не должно преследовать цель получения доходов.

Разрешая вопрос о размере подлежащей взысканию неустойки, суд исходит из правовой позиции, сформулированной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 г. N 263-О, в соответствии с которой положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного, размера ущерба.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Пункт 6 ст. 395 ГК РФ содержит предписание о том, что если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п. 1 настоящей статьи.

Положениями ст. 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В абз. 3 п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что основаниями для отмены судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований п. 6 ст. 395 ГК РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного п. 1 ст. 395 ГК РФ, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных п. 1 ст. 333 ГК РФ.

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, неустойка не может быть уменьшена по правилам ст. 333 ГК РФ ниже предела, установленного в п. 1 ст. 395 ГК РФ, то есть ниже средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц и ключевой ставки Банка России, которые действовали в период нарушения.

Учитывая период просрочки, неустойка за просрочку платежей по договору за период с 06.04.2022 года по 06.08.2022 года подлежит снижению в порядке ст. 333 ГПК РФ до 16 456,81 руб., что не ниже предела, установленного п. 1 ст. 395 ГК РФ.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ФИО1 в пользу АО «Новые Окна-Инвест» подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины в размере 9 418, 20 руб., поскольку указанные расходы были понесены истцом по встречному иску в связи с рассмотрением настоящего дела и подтверждаются документально.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 98, 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к АО «Новые Окна-Инвест» об установлении факта расторжения договора аренды нежилых помещений в связи с наличием у имущества препятствующих пользованию им недостатков – оставить без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 (ХХХХ г.р., паспорт РФ ХХХХХ) в пользу АО «Новые Окна-Инвест» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) сумму основного долга в размере 573 000 руб., неустойку в размере 23 618 руб. 59 коп., расходы по оплате госпошлины в размере 9 418 руб. 20 коп., в удовлетворении остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Никулинский районный суд г. Москвы.

Судья:Самороковская Н.В.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 14 марта 2023 года

Судья:Самороковская Н.В.