Решение по делу № 3А-110/2023 от 13.11.2023 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 6 июля 2023 г. № ОРС-61/2023/000318 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

УИД 61OS0000-01-2023-000150-07

Дело № 3а-110/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 13 ноября 2023 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Родоновой Л.А.,

с участием:

представителя административных истцов ФИО1,

представителя административного ответчика - государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» ФИО2,

представителя заинтересованного лица – министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО4, ФИО5 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 6 июля 2023 г. № ОРС-61/2023/000318 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО4, ФИО5 обратились в суд с указанным административным исковым заявлением. В обоснование заявленные требований указали, что являются собственниками земельного участка с кадастровым номером .... Полагая, что кадастровая стоимость названного объекта, утвержденная постановлением министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее Минимущество Ростовской области) от 11 ноября 2022 г. № П-7, превышает рыночную стоимость, они обратились в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке от 5 июня 2023 г. № 1087.

Решением ГБУ от 6 июля 2023 г. № ОРС-61/2023/000318 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. По мнению административных истцов, упомянутое решение ГБУ является необоснованным, нарушает их права как плательщиков земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Административные истцы просят суд признать незаконным решение ГБУ от 6 июля 2023 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 2 июня 2023 г., в размере 22697 000 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Ростова-на-Дону.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.

Аналогичная позиция была изложена в возражениях Минимущества Ростовской области.

ППК «Роскадастр» в отзыве на административный иск просила рассмотреть дело в отсутствие своих представителей, выводы по существу спора оставила на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО1 поддержал требования своих доверителей, уточнив, что просит установить рыночную стоимость объекта в размере, определенном по заключению судебной экспертизы, - 23578000 рублей.

Представитель ГБУ ФИО2 просила оставить административный иск без удовлетворения.

Представитель Минимущества Ростовской области ФИО3 просила отказать в удовлетворении требования о признании незаконным решения ГБУ, вопрос об установлении рыночной стоимости объекта оставила на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, и их представители в судебное заседание не явились.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и непредставление доказательств уважительности причин неявки (статьи 150, 152 КАС РФ).

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив доводы, содержащиеся в письменных отзывах и возражениях, исследовав и оценив письменные доказательства, допросив эксперта ..., суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ... площадью 2 223 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – административные здания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., находится в общей долевой собственности ФИО4 и ФИО5 (по 1/2 доле в праве).

Кадастровая стоимость объекта, применяемая с 1 января 2023 г., утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 33200771,76 рублей.

9 июня 2023 г. ФИО4 подано в ГБУ заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости. С заявлением представлен отчет от 5 июня 2023 г. № 1087 об оценке земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Оценочно-консалтинговая компания «ИКР-Консультант» ..., согласно которому рыночная стоимость земельного участка на 2 июня 2023 г. составляет 22697 000рублей.

6 июля 2023 г. ГБУ принято решение № ОРС-61/2023/000318 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке.

В обоснование решения бюджетным учреждением указано, что в нарушение пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, подп. 2 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, оценщиком не соблюдена последовательность анализа рынка; при проведении анализа использованы несопоставимые аналоги, что потребовало применения большого числа корректировок; в нарушение статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение в части, касающейся размера корректировки на торг, в отсутствие обоснования и расчета этого размера.

В решении ГБУ сделан вывод о том, что выявленные нарушения, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использовании объектов-аналогов, применении корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости.

24 июля 2023 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административные истцы обратились в суд с административным иском об оспаривании названного решения ГБУ.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административными истцами.

В целях проверки доводов административных истцов о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бета консалтинг» ...

В заключении эксперта ... от 25 сентября 2023 г. № 38СЭ/85-2023 сделаны выводы о том, что отчет об оценке от 5 июня 2023 г. № 1087 не в полной мере соответствует требованиям законодательства, в том числе статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (пунктам 10, 13 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, подп. «в» пункта 22 ФСО № 7); в отчете выявлены нарушения, которые могли влиять на итоговую величину рыночной стоимости, не включая перечисленные в решении ГБУ от 6 июля 2023 г.

В числе нарушений, способных оказать такое влияние, в заключении эксперта указано, что оценщиком не полностью описан доступный объем рыночной информации при анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования. Применив сравнительный подход, оценщик не полностью проанализировал рынок продажи аналогичных объектов. Между тем, как показал анализ рынка, проведенный экспертом, на дату оценки имелась иная информация, которую можно было использовать при анализе и отборе аналогов. Кроме того, оценщиком не проанализирован вид использования аналогов, принятых для расчета; возможность использования аналогов № 2 и № 3 под коммерческую застройку не подтверждена. Оценщиком также не проанализирован факт доступа к оцениваемому объекту через соседние земельные участки.

ГБУ и Минимущества Ростовской области оспорили выводы эксперта ... в части, касающейся неподтверждения им нарушений, перечисленных в оспариваемом решении ГБУ.

В обоснование своей позиции представили «Акт экспертной консультации» от 7 ноября 2023 г. № 10-3539, составленный ведущим государственным судебным экспертом ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России ... (далее по тексту – акт Южного РЦСЭ). Названный документ оценивается судом в совокупности с другими материалами дела в качестве иного письменного доказательства.

Из акта Южного РЦСЭ, составленного по результатам исследования отчета об оценке от 5 июня 2023 г. № 1087, следует, что при составлении отчета допущены нарушения подп. «в», «д» пункта 11, подп. «б» и «д» пункта 22 ФСО № 7, выражающиеся в ненадлежащем проведении оценщиком анализа рынка, подборе для анализа объектов из других сегментов рынка, не сопоставимых с объектом оценки, застроенных, с отличающейся разрешенной этажностью застройки; выводы оценщика относительно рынка недвижимости не подтверждены и не обоснованы проведенным анализом. В акте также отмечены нарушения пунктов 9, 10 ФСО V, выражающиеся в использовании в расчетах аналогов № 2 и № 3, отличающихся от объекта оценки по виду разрешенного использования, в отсутствие корректировки по этому параметру; подтверждено отмеченное в решении ГБУ нарушение статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, связанное с отсутствием в отчете обоснования выбора размера примененной скидки на торг из таблицы на сайте statrielt.ru с учетом ликвидности объекта и его качественных характеристик, как это предусмотрено примечанием к названной таблице на сайте. Перечисленные нарушения, по мнению автора акта, в своей совокупности свидетельствуют о наличии упомянутых в решении ГБУ от 6 июля 2023 г. нарушений процесса оценки использованных объектов-аналогов, применения корректировок.

Суд соглашается с выводы, содержащимися в акте Южного РЦСЭ, являющимися убедительными и аргументированными.

Исходя из содержания отчета об оценке и оспариваемого решения ГБУ, акта Южного РЦСЭ суд критически оценивает выводы эксперта ... о том, что замечания, перечисленные в решении ГБУ, не подтверждаются в полном объеме.

Разногласия эксперта и ГБУ о том, была ли в отчете нарушена последовательность анализа рынка, обусловлены субъективным толкованием названными лицами понятий «последовательность» и «полнота» анализа. По существу же замечания и ГБУ, и эксперта сводятся к ненадлежащему описанию в отчете анализа рыночных данных.

Все исследованные судом доказательства, в том числе показания эксперта ... в суде, его дополнительные письменные пояснения, подтверждают, что анализ рынка не был проведен оценщиком должным образом, что повлекло некорректный отбор объектов-аналогов, использованных в расчетах, и повлияло или могло повлиять на итоговую величину рыночной стоимости.

Содержащиеся в оспариваемом решении ГБУ замечания в части, касающейся пороков проведенного оценщиком анализа рынка, несопоставимости использованных аналогов, отсутствия надлежащего обоснования размера корректировки, являются обоснованными.

В остальной части у суда отсутствуют основания подвергать сомнению выводы эксперта ...

Выявленные экспертом при анализе отчета существенные нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, фактически подтверждены и специалистом Южного РЦСЭ в упомянутом выше акте.

Оценивая заключение эксперта, суд также отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов. За исключением оговоренной выше части оно основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.

Вопреки доводам представителей ГБУ и Минимущества Ростовской области, основания для признания заключения эксперта недопустимым доказательством не установлены.

Факт членства ... в той же саморегулируемой организации оценщиков, что и оценщик ..., составивший отчет, равно как и вхождение их обоих в состав экспертного совета указанной организации, сами по себе не свидетельствуют о наличии у эксперта прямой или косвенной заинтересованности в исходе дела. Исходя из статей 22, 22.2, 24.2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщики в составе саморегулируемой организации независимы друг от друга. Сведений о наличии между ... и ... каких-либо финансовых, трудовых или иных отношений, характеризующихся зависимостью, подчинением, не имеется. Иные обстоятельства, ставящие под сомнение независимость и объективность эксперта, также не выявлены.

Таким образом, исследованные судом доказательства соответствуют требованиям допустимости и в своей совокупности подтверждают, что при рассмотрении заявления ФИО4 у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Охраняемые законом права и интересы административных истцов в результате принятия этого решения не нарушены, что, с учетом изложенных выше обстоятельств, свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требования о признании судом решения ГБУ от 6 июля 2023 г. незаконным (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., с учетом его индивидуальных особенностей, по состоянию на 2 июня 2023 г. определена экспертом ... в заключении от 25 сентября 2023 г. № 38СЭ/85-2023 в размере 23578 000 рублей.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитана экспертом по результатам проведенного в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки анализа рынка, на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объекте проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Возражения относительно вывода эксперта о рыночной стоимости объекта лицами, участвующими в деле, представлены не были.

При указанных обстоятельствах суд считает возможным положить выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта в основу своего решения.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административных истцов о признании незаконным решение ГБУ отказано. На основании статьи 111 КАС РФ расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административных истцов.

ООО «Бета консалтинг» представило в суд экономическое обоснование стоимости проведения судебной экспертизы в сумме 50 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение экспертизы представителем административных истцов ФИО1 на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислено 55 000 рублей. Из них 50000 рублей должно быть перечислено экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу, остальная сумма на основании поступившего заявления подлежит возврату представителю административных истцов.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО4, ФИО5 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требования ФИО4, ФИО5 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 6 июля 2023 г. № ОРС-61/2023/000318 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 223 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – административные здания, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 2 июня 2023 г. в размере 23578 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 9 июня 2023 г.

Судебные расходы возложить на административных истцов.

За счет денежных средств, поступивших от представителя административных истцов ФИО1 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-110/2023, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду:

на счет ООО «Бета консалтинг» - оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 50 000 рублей,

на счет представителя административных истцов ФИО1 - излишне внесенную сумму в размере 5 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А. Руднева

Решение в окончательной форме принято 27 ноября 2023 г.