Дело № 2-1167/2025
УИД: 50RS0046-01-2025-001499-94
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ года г. Кашира Московской области
Каширский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Удаловой А.А.,
при секретаре судебного заседания Луцкевиче А.А.,
с участием истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1167/2025 по иску ФИО1 <данные изъяты> к администрации городского округа Кашира Московской области о признании права собственности на самовольную постройку,
установил:
истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что истец является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. Объект приобретен истцом в ходе электронных торгов, организованных ГК «Агентство по страхованию вкладов», у Коммерческого банка «Витязь» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно п. 1.1 договора предметом договора является объект незавершенного строительства площадью 354,3 кв.м., степень готовности 28%. Объект расположен на земельном участке площадью 2 154 кв.м., вид разрешенного использования «для многоэтажной жилой застройки», кадастровый №. Земельный участок предоставлен истцу для завершения строительства на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного с муниципальным образованием г.о. <адрес> (п.п. 1.1, 1.3, 4.3.2 договора). Срок аренды - до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора). При этом неосвоение земельного участка является основанием для досрочного расторжения договора аренды (абз. 5 п. 4.1.1 договора аренды). Ранее ответчиком было выдано разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № КН № многоквартирного жилого дома на данном земельном участке сроком до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается письмом ответчика от ДД.ММ.ГГГГ №ТГ-67 и копией соответствующего разрешения. В соответствии с разрешением общая площадь застройки - 1 247,4 кв.м., количество этажей - 3, площадь застройки - 305 кв.м., высота в коньке - 15,15 м. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № ответчик сообщил истцу об отсутствии каких-либо технических документов на объект. Истец за счет своих средств достроил объект. В соответствии с техническим планом от ДД.ММ.ГГГГ объект имеет следующие характеристики: кадастровый номер исходного объекта недвижимости № (кадастровый номер объекта незавершенного строительства); назначение - многоквартирный дом; количество этажей - 4 (из них 1 подземный); площадь - 917,5 кв.м. Соответствие постройки установленным требованиям подтверждается следующим: постройка расположена на земельном участке, предоставлена истцу для застройки и завершения строительства объекта незавершенного строительства, что следует из п.п. 1.1, 1.3, 4.3.2 договора аренды; постройка соответствует градостроительному регламенту и не выходит за рамки предельных параметров, что следует из прилагаемого ГПЗУ от ДД.ММ.ГГГГ № РФ№ а также ранее выданного разрешения на строительство; постройка соответствует установленным требованиям, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается выводами заключения специалиста № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным АНО ЦСЭ «Специалист» (л. 43 заключения). Между тем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствует. Иным путем, кроме обращения в суд, истец лишен возможности признать право собственности на самовольную постройку. Кроме того, со стороны истца отсутствуют признаки явного и намеренно недобросовестного поведения.
На основании изложенного, истец просит признать за ним право собственности на многоквартирный дом общей площадью 917,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №
Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство строительного комплекса Московской области.
Истец в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика администрации городского округа Кашира ФИО2 в судебном заседании просил суд принять решение по имеющимся в деле доказательствам.
Представитель третьего лица Министерства строительного комплекса Московской области в судебное заседание не явился, извещен о дате, месте и времени судебного заседания.
Суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Проверив материалы дела, выслушав пояснения истца и представителя ответчика, суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользование и распоряжение своим имуществом.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Возведение (создание) здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.
Согласно абз. 5 п. 39 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих судебной практике при применении норм о самовольной постройке» для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).
В силу п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденным Президиумом ВС РФ 16.11.2022, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о праве собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для постройки.
В соответствии с абз. 2 п. 43 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 «иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (ст. 10 ГК РФ)».
В силу абз. 3 п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44 арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта. Аналогичная позиция приведена в п. 20 Обзора судебной практики, утвержденным Президиумом ВС от 16.11.2022.
Из материалов дела следует, что уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № № администрация городского округа Кашира информирует ФИО1 о предоставлении ему государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за пак без проведения торгов».
ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным образованием «Городской округ Кашира Московской области» и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка по условиям которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование находящийся в государственной собственности земельный участок площадью 2 154 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «Для многоэтажной жилой застройки», расположенный по адресу: <адрес>, а арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи (п. 1.1 Договора).
Земельный участок расположен в зоне подтопления реки Ока в городском округе <адрес>: 2 154 кв.м.; частично расположен в охранной зоне трубопроводов; сведения о правах третьих лиц на земельный участок у арендодателя не имеется (п. 1.2 Договора).
На земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, находящийся в собственности у арендатора (п. 1.3 Договора).
Договор заключен на 3 (три) года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 Договора).
Согласно договору купли-продажи объекта незавершенного строительства № от ДД.ММ.ГГГГ Коммерческий Банк «Витязь» по результатам электронных торгов посредством публичного предложения по реализации имущества продавца по лоту № передал ФИО1 в собственность многоквартирный дом – 354,3 кв.м. по адресу: <адрес>, степень готовности 28% с кадастровым номером №, а ФИО1 обязался уплатить за объект цену в размере, порядке и сроки, установленные договором. Стоимость объекта незавершенного строительства согласно п. 2.1 Договора 6 900 854,40 руб. Сторонами подписан акт приема-передачи объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно выписки из ЕГРН собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес> является ФИО1
Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, имеет установленные границы, его площадь составляет 2 154 кв.м.
На основании заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ № № выдан градостроительный план земельного участка № №, согласно которому земельный участок имеет кадастровый №, площадь земельного участка 2 154 кв.м., в границах которого расположен 1 (один) объект капитального строительства.
Согласно техническим условиям № ТУ от ДД.ММ.ГГГГ имеются сведения о наличии электроснабжения земельного участка с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>.
Согласно техническим условиям № от ДД.ММ.ГГГГ имеются сведения о наличии газоснабжения объекта капитального строительства (многоквартирного жилого дома), располагаемого на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Кроме того, имеется информация о подключении спорного объекта по адресу: <адрес> теплоснабжению, водоотведению и холодному водоснабжению.
По запросу ФИО1 администрацией городского округа Кашира выданы архивная копия разрешения на строительства жилого дома по адресу: <адрес> информационное письмо о том, что технические документы на объекты недвижимого имущества в архив на хранение не поступали. Выдан технический план здания (многоквартирного дома).
Согласно заключению специалиста АНО ЦСЭ «Специалист» № от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных норм и правил.
Согласно заключению эксперта ГБУ «БТИ <адрес>» № № от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц в строительной сфере; соответствует требованиям охраны окружающей среды, градостроительных, строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических, санитарно-гигиенических, экологических норм и правил.
Оценивая выводы судебной экспертизы, суд считает их достоверными, а заключение эксперта объективным. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Оснований сомневаться в компетентности эксперта не имеется. В представленном экспертном заключении содержатся подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на все поставленные судом вопросы.
Учитывая, что спорной объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, который предоставлялся в аренду для строительства соответствующего объекта, земельный участок и выстроенный многоквартирный дом соответствуют своему целевому назначению, градостроительным регламентам территориальной зоны, строительным и санитарным нормам, принимая во внимание, что объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.
При назначении экспертизы обязанность по ее оплате была возложена на истца, которым на депозитный счет Управления судебного Департамента в <адрес> внесены денежные средства по оплате экспертизы в размере 381 930,20 руб., что подтверждается чеком по операции от ДД.ММ.ГГГГ.
Экспертное учреждение обратилось в суд с ходатайством при вынесении итогового судебного акта разрешить вопрос о перечислении денежных средств в пользу ГБУ «БТИ <адрес>» с депозитного счета Управления судебного департамента в <адрес> в размере 381930,20 руб. в счет оплаты экспертизы.
Учитывая, что ГБУ «БТИ <адрес>» по делу проведена судебная экспертиза, заключение эксперта № № от ДД.ММ.ГГГГ представлено в суд, указанные денежные средства подлежат перечислению с депозитного счета Управления судебного Департамента в <адрес> на счет ГБУ «БТИ <адрес>».
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования ФИО1 <данные изъяты> к администрации городского округа Кашира Московской области о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить.
Признать за ФИО1 <данные изъяты> (паспорт серии <данные изъяты> №) право собственности на самовольную постройку – многоквартирный дом общей площадью 917,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.
Перечислить с депозитного счета Управления судебного Департамента в <адрес> в пользу ГБУ «БТИ <адрес>» денежную сумму в размере 381 930,20 руб. (триста восемьдесят одна тысяча девятьсот тридцать руб. 20 коп.), внесенную ФИО1 <данные изъяты> на депозитный счет Управления Судебного департамента в <адрес> на основании чека по операции ПАО "Сбербанк" от ДД.ММ.ГГГГ по следующим реквизитам:
Наименование получателя: МЭФ <данные изъяты>
Решение суда является основанием для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости и регистрации права собственности.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Каширский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме – ДД.ММ.ГГГГ.
Федеральный судья А.А. Удалова