дело № 2-831/2022

56RS0040-01-2022-000955-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

село Ташла 06 октября 2022 года

Ташлинский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Курбатовой И.В.,

при секретаре судебного заседания Масленниковой Р.З.,

с участием: истца ФИО1,

третьего лица ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым заявлениям ФИО1 к Территориальному Управлению Росимущества в Оренбургской области о признании договора купли-продажи состоявшимся и действительным, Управлению Росреестра по Оренбургской области о признании незаконным действий, обязании осуществить действия,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с уточненным иском к Управлению Росреестра по Оренбургской области о признании незаконным действий, обязании осуществить действия, указав, что она приобрела на торгах по реализации арестованного имущества жилой дом, площадью ..... кв.м с кадастровым №, земельный участок площадью ..... кв.м., кадастровый №, расположенные по адрес по договору купли-продажи № от дата.

дата Управлением Росреестра по Оренбургской области (с. Ташла) ей выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации права №, в качестве основания указано то, что сделки по отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего ..... подлежат нотариальному удостоверению.

Просит признать незаконной приостановление государственной регистрации перехода прав Управления Росреестра по Оренбургской области от 4 июля 2022 года об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению недвижимого имущества. Обязать Управления Росреестра по Оренбургской области (с. ташла) провести государственную регистрацию права на недвижимость, жилой дом, площадью ..... кв.м, с кадастровым №, земельный участок площадью ....., кадастровый №, расположенные по адрес.

дата определением суда, вынесенным протокольно, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены ведущий специалист эксперт межмуниципального отдела по Первомайскому, Илекскому, Ташлинскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области ФИО3, ИП ФИО4, судебный пристав-исполнитель Ташлинского РОСП ФИО5, Управление Федеральной службы судебных приставов по Оренбургской области, ФИО2.

ФИО1 также обратилась в суд с уточненным иском к Территориальному управлению Росимущества в Оренбургской области ( далее ТУ Росимущества по Оренбургской области) о признании договора купли-продажи состоявшимся и действительным, в обоснование иска указала, что она приобрела на торгах по реализации арестованного имущества жилой дом, площадью ..... кв.м. с кадастровым №, земельный участок площадью ..... кв.м., кадастровый №, расположенные по адрес по договору купли-продажи № от дата. Договор исполнен обеими сторонами в полном объеме. Просит признать договор купли-продажи № от дата состоявшимся и действительным.

Определением суда от дата, вынесенным в протокольной форме, административное дело по иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Оренбургской области о признании незаконным действий, обязании осуществить действия и гражданское дело по иску ФИО1 к Территориальному Управлению Росимущества в Оренбургской области о признании договора купли-продажи состоявшимся и действительным, объединены в одно производство, с рассмотрением в порядке ГПК РФ.

Определением суда от 21 сентября 2022 года протокольно к участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования привлечен ФИО6, ФИО8, А., кроме того, к участию в деле привлечен орган опеки и попечительства Управления образования администрации МО Ташлинский район Оренбургской области.

В судебном заседании истец ФИО1 свои исковые требования поддержала, просила удовлетворить, суду показала, что она приобрела на проведенных в рамках исполнительного производства торгах жилой дом и земельный участок, расположенные по адрес, заключила по результатам торгов договор купли-продажи с представителем Территориального управления Росимущества по Оренбургской области ИП ФИО4, подала договор для регистрации прав, после чего, орган регистрации приостановил государственную регистрацию права собственности на дом и земельный участок, со ссылкой на необходимость нотариального удостоверения сделки, поскольку имущество принадлежит ..... А., дата года рождения.

Действия органа регистрации считает неправомерными ввиду их несоответствия положениям законодательства о государственной регистрации недвижимости, договор полагает состоявшимся и действительным, он исполнен обеими сторонами в полном объеме.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представители ответчиков - ТУ Росимущества в Оренбургской области, Управления Росреестра по Оренбургской области, третьи лица ФИО6, ФИО8, А., специалист-эксперт межмуниципального отдела по Первомайскому, Илекскому, Ташлинскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области ФИО3, ИП ФИО4, судебный пристав-исполнитель Ташлинского РОСП ФИО5, представитель Управления Федеральной службы судебных приставов по Оренбургской области, представитель органа опеки и попечительства Управления образования администрации МО Ташлинский район Оренбургской области в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, судебными повестками.

В письменном отзыве на исковые требования ФИО1, Управление Росреестра по Оренбургской области возражают против их удовлетворения, указали, что дата на государственную регистрацию заявителем представлены документы, при анализе сведений ЕГРН установлено, что заявленные объекты недвижимости принадлежат на праве долевой собственности ..... А., дата года рождения, доля в праве ....., доля в праве на земельный участок с кадастровым № на основании свидетельства о праве на наследство по закону ..... от дата, доля в праве на жилой дом с кадастровым № на основании свидетельства о праве на наследство по закону ..... от дата. Представленный на регистрацию права договор от дата № заключен в простой письменной форме. Полагают, что в данном случае в силу ч.2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ договор от 30 мая 2022 года № 20 подлежал нотариальному удостоверению. Ни в одной норме законодательства РФ не содержится положения о том, что при реализации имущества должника требования части 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ о необходимости соблюдения нотариальной формы договора продажи имущества несовершеннолетнего не подлежат применению. В соответствии с п. 5,7,13 ч.1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ регистратором было принято решение от дата о приостановлении государственной регистрации прав. Просили суд в удовлетворении заявленных требований отказать.

Из письменного отзыва ТУ Росимущества в Оренбургской области на иск ФИО1 следует, что дата судебный пристав-исполнитель Ташлинского РОСП УФССП России по Оренбургской области ФИО5 вынесла постановление о передаче арестованного имущества на торги, а именно жилой дом, кадастровый №, земельный участок, кадастровый №, расположенные по адрес, залог.

дата ТУ Росимущество в Оренбургской области по акту передачи документов от УФССП России по Оренбургской области в лице специализированной организации, ИП ФИО4, приняло на реализацию имущество, принадлежащее должнику Е. дата, по протоколу об итогах аукциона торги по реализации вышеуказанного имущества признаны состоявшимися. Победителем аукциона признана ФИО1, предложенная ею цена составила ...... дата, между ТУ Росимущества в Оренбургской области в лице ИП ФИО4 и ФИО9 был заключен договор купли-продажи вышеуказанного арестованного имущества за №. В действующем законодательстве нет соответствующей нормы для сделок по продаже арестованного заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Просят принять решение на усмотрение суда, на основании действующего законодательства и представленных доказательств, рассмотреть дело без участия их представителя.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Положениями статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса).

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 163 ГК РФ:

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ: Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положения подпункта 1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества допускается, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится обращение взыскания на имущество по обязательствам.

Статьей 237 ГК РФ установлено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом.

Из вышеуказанных норм, а также норм статей 447 - 448 ГК РФ следует, что при реализации имущества на торгах сторонами сделки фактически выступает лицо, выигравшее торги, и организатор торгов.

В силу статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты, иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.

Согласно части 2 статьи 54 Федерального закона N 218-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Пунктом 1 части 1 статьи 50 Федерального закона N 218-ФЗ установлены особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него.

Государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда - копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в законную силу и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Согласно пункту 1, абзацу 3 пункта 2 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447 - 449 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ, которые не предусматривают обязательного нотариального удостоверения сделок, заключенных по результатам проведения торгов заложенного недвижимого имущества.

Согласно статьи 57 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом (часть 1). В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (часть 8).

Из материалов дела следует и установлено в судебном заседании, что решением Ташлинского районного суда Оренбургской области от 24 сентября 2021 года удовлетворены исковые требования ПАО Сбербанк Оренбургское отделение №, расторгнут кредитный договор № от дата, заключенный между ФИО6, Е. и ПАО «Сберегательный банк России»; взыскано солидарно с ФИО6, ФИО8, А. в лице законного представителя опекуна ФИО7 в пользу публичного акционерного общества Сбербанк задолженность по кредитному договору № от дата за период с дата по дата (включительно) в размере 664 266,83 руб., в том числе: прочие судебные расходы -1 447,86 руб.; просроченный основной долг - 568 164, 70 руб., просроченные проценты - 52 102,98 руб., неустойка за просроченный основной долг - 9 233,31 руб., неустойка за просроченные проценты - 33 317,98 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 828,19 руб., а всего 680 095 рублей 02 копейки. Обращено взыскание на предмет залога: жилой дом, площадью 102,1 кв.м., кадастровый №, земельный участок, площадью 1253 кв.м., кадастровый №, расположенные по адрес путем продажи с публичных торгов. Установлена начальная продажная цена реализации залогового имущества в размере: 372 800 руб. - земельного участка, площадью 1253 кв.м., кадастровый №; 1 592 000 руб. - жилого дома, площадью 102,1 кв.м. кадастровый №, расположенных по адрес. дата выдан исполнительный лист ФС №.

Согласно государственному контракту № от дата между ТУ Росимущества и ИП ФИО4 заключен контракт на оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решение об обращении взыскания на имущество на территории Оренбургской области.

Пунктами 1.1,1.2 контракта предусмотрено оказание услуг по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решение об обращении взыскания на имущество на территории Оренбургской области, заказчик поручает, а исполнитель обязуется в соответствии с требованиями законодательства, регулирующими вопросы реализации арестованного имущества и на условиях, установленных настоящим контрактом, письменными поручениями и указаниями заказчика совершать от имени заказчика действия по реализации арестованного имущества.

Согласно протокола от дата о результатах проведения открытых торгов по лоту № (аукцион продажи №) посредством публичного предложения по продаже имущества: жилой дом, площадью ..... кв.м. с кадастровым №, земельный участок площадью ..... кв.м., кадастровый №, расположенные по адрес, победителем торгов по продаже имущества должника признан участник торгов ФИО1.

На основании договора купли-продажи арестованного имущества по результатам торгов № от дата заключенного между ТУ Росимущества в Оренбургской области в лице ИП ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель), на основании протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества № от дата, ФИО1 приобрела жилой дом, площадью ..... кв.м. с кадастровым №, земельный участок площадью ..... кв.м., кадастровый №, расположенные по адрес.

Согласно п. 1.1, 1.2, 1.3 договора, продавец обязуется передать покупателю следующее имущество, на которое в соответствии с ФЗ от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» обращено взыскание, право на распоряжение (продажу) которого принадлежит продавцу на основании ФЗ, соглашения о взаимодействии ФССП России и Росимущества по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество № от дата, постановления о передаче арестованного имущества на торги судебного пристава-исполнителя Ташлинского РОСП ФИО5 от 14 апреля 2021 года: недвижимость, жилой дом площадью ..... кв.м., кадастровый №, земельный участок площадью ..... кв.м., кадастровый №, расположенные по адрес, общая сумма договора составляет 1 984 448,00 рублей, обязательства покупателя по оплате имущества выполнены. Договор подписан сторонами.

С целью государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок ФИО1 29 июня 2022 года обратилась в Управление Росреестра по Оренбургской области с соответствующим заявлением, приложив к нему: договор купли-продажи арестованного имущества по результатам торгов № от дата, Государственный контракт № от дата, между ТУ Росимущества в Оренбургской области и ИП ФИО4, протокол о результатах торгов по лоту № (аукцион продажи №) от дата, протокол о результатах торгов по лоту № (аукцион продажи №) от дата, постановление о передаче арестованного имущества на торги от дата № судебного пристава-исполнителя ФИО5, исполнительный лист от дата Ташлинского районного суда.

Уведомлениями от дата № и № приостановлена государственная регистрация права на жилой дом с кадастровым № и земельный участок с кадастровым №, по адрес, со ссылкой на положения части 2 статьи 54 Федерального закона N 218-ФЗ указано, что форма документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав - договор купли-продажи арестованного имущества, заключенный по результатам торгов, предметом которого является имущество несовершеннолетнего, подлежит нотариальному удостоверению.

При вынесении решения суд исходит из того, что из содержания договора купли-продажи арестованного имущества № от дата следует, что сторонами были согласованы все существенные условия договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, включая его предмет, позволяющий определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, стоимость и момент передачи денежных средств, передача имущества, расчет по договору произведен полностью. При этом сторонами сделки не высказывалось несогласий с условиями договора. Договор купли-продажи в установленном законом порядке недействительным не признан, обстоятельства, указывающие на ничтожность договора судом не установлены.

С учетом приведенных положений действующего законодательства, в том числе правовых норм Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" суд приходит к выводу о признании договора купли-продажи № от дата действительным и состоявшимся, об отсутствии необходимости нотариального удостоверения договора, заключенного по результатам торгов, проводимого в целях исполнения решения суда, когда продавцом является ТУ Росимущества в Оренбургской области, выполняющее государственную функцию по реализации имущества.

Приостановление Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области, государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 на жилой дом и земельный участок по адрес, оформленные уведомлениями от дата, с требованием об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению недвижимого имущества в отношении жилого дома и земельного участка подлежит признанию незаконным, нарушающим права истца, поскольку договор, заключенный по результатам проведения торгов заложенного имущества не требует нотариального удостоверения.

Следует обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимого имущества.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к Территориальному Управлению Росимущества в Оренбургской области о признании договора купли-продажи состоявшимся и действительным и исковое заявление ФИО1 к Управлению Росреестра по Оренбургской области о признании незаконным действий, обязании осуществить действия - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи жилого дома с земельным участком № от дата, заключенный между Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области в лице ИП ФИО4 и ФИО1 состоявшимся и действительным.

Признать незаконным приостановление Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области, государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом с кадастровым №, оформленное уведомлением от дата № и земельный участок с кадастровым №, по адрес, оформленное уведомлением от дата №, с требованием об обязательном нотариальном удостоверении сделки по отчуждению недвижимого имущества в отношении жилого дома и земельного участка.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области осуществить государственную регистрацию права собственности ФИО1, дата года рождения, уроженки адрес, СНИЛС №, на жилой дом с кадастровым №, по адрес по заявлению от дата № и земельный участок с кадастровым № по адрес по заявлению от дата №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Ташлинский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья подпись И.В. Курбатова

Мотивированное решение суда составлено 13 октября 2022 года.