Дело № 2 - 784/2022

59RS0001-01-2021-007826-05

Решение

Именем Российской Федерации

05 июля 2022 года г.Пермь

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Суворовой К.А.,

при секретаре ФИО2,

с участием прокурора ФИО3, истца и ответчицы ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми к ФИО1 о выплате выкупной стоимости за аварийное жилое помещение, выселении, прекращении права собственности; встречному иску ФИО1 к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г.Перми о предоставлении жилого помещения,

установил:

Истец МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми обратился в суд с иском к ответчице о выплате в ее пользу выкупной стоимости в размере 335400 руб. за 1/2 доли в праве собственности на жилое помещение в виде комнаты, общей площадью 13,9 кв.м., расположенное по адресу: ФИО4, прекращении права собственности на указанный объект недвижимости и признании права собственности на него за муниципальным образованием, выселении ответчицы, признав ее утратившей право пользования указанным выше жилым помещением.

Требования мотивированы тем, что ответчица является долевым собственником указанного выше жилого помещения. Заключением межведомственной комиссии от 17.07.2014 указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми собственникам предписано снести аварийный жилой дом в течение 60 дней с момента получения уведомления. УЖО администрации г.Перми от 13.08.2021 вынесено распоряжение об изъятии спорного жилого помещения. В связи с тем, что аварийный дом не расселен, истцом проведена оценка рыночной стоимости комнаты по вышеуказанному адресу, согласно отчета ООО «Оценка – Консалтинг» от 17.04.2021, рыночная стоимость спорного жилого помещения с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, составляет 670800 руб., иных убытков собственником не заявлено. Размер возмещения 335400 руб. истец просит взыскать в пользу ответчицы.

ФИО5 обратилась в суд со встречным иском к МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми в котором просит предоставить ей жилое помещение, основанием иска является то обстоятельство, что на вырученные деньги она не сможет приобрести иное жилое помещение для себя и своего сына. Ею также был представлен отчет об оценке от 05.10.2021, выполненный тем же оценщиком, согласно которому, рыночная стоимость спорной комнаты составила 719800 руб.

Представитель МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми в судебное заседание направил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, возражает против взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, взыскании убытков за аренду и предоставления ФИО1 жилого помещения.

ФИО1 на встречном иске настаивала, указывая на то, что проживает с несовершеннолетним сыном в спорной комнате и на вырученные деньги не сможет купить иного жилья.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, направил отзыв.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав ФИО1, заключение прокурора, суд приходит к следующему.

На основании ч. 9 ст. 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу ч. 7 указанной статьи при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с ч. 6 указанной статьи в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 1/2 доля в праве собственности комнаты, общей площадью 15,1 кв.м., по адресу: ФИО4 принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1

Заключением об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, составленного межведомственной комиссией администрации Дзержинского района г.Перми от 17.07.2014, дом № 2 по ул. Рынояной г.Перми признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 29.01.2015 на собственников указанного жилого помещения возложена обязанность в течение 6 месяцев с момента получения уведомления освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом.

Распоряжением УЖО администрации г.Перми от 13.08.2021 принято решение об изъятии жилых помещений, в том числе спорного объекта недвижимости.

В соответствии с отчетом об оценке ООО «Оценка – Консалтинг» от 17.04.2021, представленного МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 670800 руб.

Согласно отчета об оценке ООО «Оценка – Консалтинг» от 05.10.2021, представленного ФИО1, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составила 719800 руб.

Согласно заключениям экспертов ФБУ Пермская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ от 12.04.2022 и от 01.06.2022, рыночная стоимость спорного жилого помещения, общей площадью 15,1 кв.м., составляет 713605 руб., убытки, причиненные собственникам в связи с изъятием, составили 69816 руб., стоимость непроизведенного капитального ремонта – 166325 руб.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения /в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения/ переездом, поиском другого жилого помещения и т.д.

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38 ЖК РФ).

Исследовав материалы дела, суд считает возможным произвести изъятие спорного жилого помещения в пользу администрации г. Перми с выплатой в пользу собственника ФИО1 денежной компенсации в размере 474873 руб. (713605 + 69816 + 166325 = 949746 : 2).

В соответствии с положениями ч.3 ст.35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества лица для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из анализа положений ч.7 ст.32 ЖК РФ и вышеприведенных норм в их системной взаимосвязи, а также с учетом содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснений следует, что равноценная компенсация стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон двумя вариантами: либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения либо путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом, по смыслу ч.2 ст.37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом являясь общим имуществом собственников помещений в этом доме, не может выступать самостоятельным объектом права. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке ст.32 ЖК РФ жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены, т.е. наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции и добросовестности действий участников правоотношений на рынке продажи жилья (участники располагают необходимой информацией о предмете сделки, на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства и т.д.). Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, т.е. жилое помещение. При этом стоимость доли продавца в земельном участке либо ином общем имуществе в многоквартирном доме, в котором расположено помещение – объект сделки (если речь идет об отчуждении жилого помещения в многоквартирном доме), в договоре купли-продажи жилого помещения отдельно не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок и иное общее имущество, лицо в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, т.е. сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения. С учетом этого равноценным возмещением будет являться такая выкупная цена за изымаемое жилое помещение, размер которой позволит собственнику приобрести иное жилое помещение, аналогичное изымаемому. Таким образом, по смыслу положений ст.32 ЖК РФ под выкупной ценой жилого помещения, подлежащей выплате собственнику жилого помещения, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости – жилого помещения, которая подлежит определению с учетом положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».

За основу при определении рыночной стоимости спорного жилого помещения, суд берет указанные выше заключения экспертов от 12.04.2022 и от 01.06.2022, они выполнены на основании анализа рынка недвижимости как г.Перми в целом, так и в Дзержинском районе г.Перми, в котором расположено, подлежащее изъятию жилое помещение, с учетом места расположения многоквартирного дома, они не противоречат требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ». Право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. Рыночная стоимость жилых помещений в многоквартирном доме формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен данный дом. Определение рыночной цены избранным оценщиком сравнительным методом (путем определения среднерыночной стоимости жилого помещения равнозначного тому, которое подлежит изъятию у ответчика, как по площади, так и по месту расположения дома) указывает на наличие у ответчика возможности на выплаченную органами местного самоуправления сумму приобрести аналогичное пригодное для проживания жилое помещение. При этом она приобретает и право на долю в общем имуществе, в том числе и в земельном участке под домом, в котором будет находиться другое жилое помещение. Следовательно, приведенные в анализируемых заключениях данные позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого жилого помещения с учетом местоположения земельного участка под многоквартирным домом и являющегося одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности. Отчеты об оценке от 17.04.2021 и 05.10.2021 являются не актуальными. При этом дополнительная судебная строительно – техническая экспертиза назначалась судом исходя из проведения расчетом с учетом новой, установленной экспертным заключением от 12.04.2022, общей площади спорной комнаты – 15,1 кв.м., соответственно все расчеты 01.06.2022 были сделаны экспертом с установленными изменениями.

Таким образом, размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение должен составлять указанную выше сумму.

Доводы стороны администрации г.Перми об исключении стоимости непроизведенного капитального ремонта и аренды в виде убытков, суд считает несостоятельными, поскольку эксперт оценивал стоимость непроизведенного капитального ремонта в соответствии со ст.166 ЖК РФ, именно такой вопрос был поставлен перед экспертами судом; аренда жилого помещения безусловно входит в перечень убытков собственника аварийного дома, поскольку проживание в нем небезопасно. Таким образом, размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение должен составлять указанную выше сумму.

В силу ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в связи с принятием решения о выкупе жилого помещения, право пользования спорным жилым помещением у прежних собственников прекращается и они подлежат выселению.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на выкупаемое имущество переходит к муниципальному образованию «город Пермь».

Статья 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Как установлено судом, изымаемое жилое помещение расположено в доме 1951 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.

Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя, и на момент первой приватизации жилого помещения в доме дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

То обстоятельство, что заключением межведомственной комиссии от Дата Адрес в Адрес был признан не пригодным для проживания, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя произвести капитальный ремонт жилого дома для приведения его в нормативное состояние. Однако вопрос о производстве капитального ремонта или его нецелесообразности наймодателем не разрешался. Установление техническими нормами минимального срока эксплуатации здания жилого дома как объекта капитального строительства, само по себе не указывает на отсутствие обязанности наймодателя содержать имущество в состоянии, необходимом для его эксплуатации в качестве объекта жилищных прав по договору социального найма после наступления указанного срока эксплуатации.

Какие-либо данные о проведении капитального ремонта дома в установленные техническими регламентами сроки, администрацией г.Перми не представлены, так же как и сведения, подтверждающие, что по наступлении срока проведения капитального ремонта состояние жилого дома было таковым, что фактически не требовалось проведения работ, относящихся к капитальному ремонту, и техническое состояние конструктивных элементов дома соответствовало предъявляемым к ним техническими регламентами требованиям.

Соответственно суд включает сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену изымаемого жилого помещения. При этом суд исходит из того, что отсутствие капитальных ремонтов за значительный период эксплуатации жилого дома (с 1951 года) привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным в установленном порядке. Помимо прочего аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости.

Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у вышеуказанного собственника жилого помещения на юридически значимый момент определена с учетом его технического состояния и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у ФИО1 убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент.

Встречные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Доводы ФИО1 о том, что действующим законодательством не ограничено право разных долевых собственников одного жилого помещения выбирать отличные друг от друга способы переселения, подлежат отклонению.

Включение жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, предполагает, с учетом применения к спорным правоотношениям положений пункта 1 статьи 246 и пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, определение единого способа возмещения за изымаемое жилое помещение независимо от количества участников общей долевой собственности на жилое помещение и размера принадлежащих им долей: либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого равнозначного жилого помещения на праве собственности.

При этом равнозначным жилым помещением следует считать жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого жилого помещения, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении.

Определение судом площади подлежащего предоставлению жилого помещения по принципу равноценности площади доли, принадлежащей в изымаемой комнате, законом не предусмотрено.

Соответственно, суд отказывает ФИО1, как одному из долевых собственников, в предоставлении отдельного жилого помещения взамен изымаемой доли в праве собственности на жилое помещение.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации г. Перми в пользу ФИО1 выкупную стоимость за 1/2 доли в праве собственности на комнату, расположенную по адресу: Адрес, в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа, в размере 474873 руб.

Прекратить право общей долевой собственности ФИО1 на 1/2 доли в праве собственности комнаты, расположенной по адресу: Адрес и выселить ее из указанного жилого помещения.

Признать за муниципальным образованием «Адрес» право собственности на 1/2 доли в праве собственности на комнату, расположенную по адресу: Адрес, в остальной части иска МО «город Пермь» в лице администрации г.Перми – отказать.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для снятия ответчицы с регистрационного учета по указанному выше адресу.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к МО «город Пермь» в лице администрации г. Перми о предоставлении жилого помещения – отказать.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Судья К.А. Суворова