Дело № 3а-393/2022

УИД: 26OS0000-04-2022-000197-90

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 17 октября 2022 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,

при секретаре судебного заседания Четвериковой Л.В.,

с участием представителя административного истца В.К.В. – Т.Ж.Н.

представителя заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» В.В.Ю.

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению В.К.В. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

В.К.В. обратилась с административным иском к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование иска административный истец указала, что ей на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером №, площадью 1027,4 кв.м, этаж расположения № 1, по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости № по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 44 102 954,77 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимости значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости нежилого помещения, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2019 года в отчете об оценке <данные изъяты> от 07 июня 2022 года № 45/2022 в размере 24 358 000 рублей.

В судебное заседание административный истец В.К.В. представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Ставропольского края, представители заинтересованных лиц Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя, извещенные о слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Д.О.И. в представленных ранее возражениях на административный иск ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца В.К.В. – Т.Ж.Н. поддержала административный иск, согласившись с выводами судебной оценочной экспертизы, уточнила заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, пояснив, что замечаний к судебной оценочной экспертизе не имеет.

Представитель заинтересованного лица ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество» В.В.Ю. возражала против удовлетворения административного иска, пояснила, что кадастровая стоимость оцениваемых объектов установлена законно при проведении государственной кадастровой оценки.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются расположенные в пределах муниципального образования: жилой дом, квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения, как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных этой статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.7 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, административный истец В.К.В. 24 июня 2022 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 1027,4 кв.м, этаж расположения №1, по адресу: г. <адрес> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 24 декабря 2021 года № КУВИ-001/2021-172160377.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) и земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 1 января 2019 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года установлена в размере 44 102 954,77 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08 июня 2022 года № КУВИ-001/2022-104724727.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке <данные изъяты> от 07 июня 2022 года № 45/2022 в котором рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 24 358 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью нежилого здания и его рыночной, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной <данные изъяты> от 16 сентября 2022 года № 13/2022-Э рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 26 380 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом <данные изъяты> в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

В экспертном исследовании проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости объекта капитального строительства эксперт применил сравнительный и доходный подходы, обосновав отказ от использования затратного.

При расчете рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения с кадастровым номером № сравнительным подходом, экспертом использован метод сравнительных продаж, в рамках которого эксперт подобрал три объекта-аналога, расположенные, как и оцениваемый объект в г. Ставрополе: <данные изъяты> связи с чем, корректировка по местоположению относительно населенного пункта экспертом не применялась.

На имеющиеся отличия объектов-аналогов от объекта оценки в площади экспертом на основании данных справочника оценщика недвижимости ФИО1, 2018 г. применены соответствующие корректировки. Так площадь объекта исследования находится в диапазоне от 1000 до 1500 кв.м. Площадь объекта-аналога № 1 относится к диапазону от 500 до 1000 кв.м, площадь объекта-аналога № 2 – к диапазону от 250 до 500 кв.м, а площадь объекта-аналога № 3 – к диапазону от 100 до 250 кв.м. Стоимость всех объектов-аналогов скорректирована экспертом применением понижающей корректировки в размере 6 %, 14% и 22% соответственно.

Стоимость объектов-аналогов № 2 и № 3, расположенных на цокольных этажах, в отличии от оцениваемого объекта и объекта-аналога № 1, скорректирована экспертом в сторону повышения в размере 25 %.

Экспертом в рамках сравнительного подхода при определении стоимости объекта капитального строительства методом сравнительных продаж, применена скидка на торг в размере среднего значения равного 16,5 % для неактивного рынка торгово-офисной недвижимости в соответствии со справочником оценщика ФИО1 2018г.

В рамках доходного подхода эксперт рассчитал стоимость объекта недвижимости методом прямой капитализации, на основе дохода от сдачи объекта в аренду. Методика определение ставки аренды основана на методе сравнения продаж, расчет произведен по алгоритму метода сравнительного подхода. Экспертом подобрано три объекта-аналога торгово-офисного назначения, расположенных в г. Ставрополе и подробно описан механизм в рамках доходного подхода.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта капитального строительства определена в результате согласования результатов расчетов его рыночной стоимости, полученных в рамках доходного и сравнительного подходов.

В экспертном исследовании представлен подробный расчет рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения в рамках сравнительного и доходного подходов с обоснованием всех использованных экспертом корректировок, а также отражением механизма произведенных расчетов. Приведено обоснование корректировок, которые, по мнению эксперта, применению не подлежали.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, установленных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта основывается на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость оцениваемых объектов по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле, не заявлялось.

Отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Доводы представителя заинтересованного лица Государственного бюджетного учреждения Ставропольского края «Ставкрайимущество» В.В.Ю. о законности установления кадастровой стоимости оцениваемого объекта при проведении государственной кадастровой оценки, в данном случае не имеют правового значения, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные законодательством о государственной кадастровой оценке, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения в размере его рыночной стоимости.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Отчет об оценке, выполненный <данные изъяты> от 07 июня 2022 года № 45/2022 не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость объекта недвижимости, поскольку ее величина опровергается выводом судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости исследуемого объекта.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости нежилого помещения административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, подлежащих исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта капитального строительства по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений, установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика имущественного налога.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования В.К.В. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной по состоянию на 01 января 2019 года, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, административный иск В.К.В. об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости подлежит удовлетворению в размере, определенном в заключении судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Административное исковое заявление В.К.В. поступило в суд 24 июня 2022 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования В.К.В. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1027,4 кв.м, этаж расположения № 1, по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 26 380 000 (двадцать шесть миллионов триста восемьдесят тысяч) рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №

Настоящее административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества поступило в Ставропольский краевой суд 24 июня 2022 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 24 октября 2022 года.

Судья В.А. Кострицкий