РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2023-000078-98

19 июня 2023 года Производство № 3а-337/2023

Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2023 года

Полный текст решения изготовлен 29 июня 2023 года

Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лаа Ч.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КУБ-ЕК» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», Администрация города Екатеринбурга,

при участии в судебном заседании представителя административного истца ООО «КУБ-ЕК» – ФИО1,

УСТАНОВИЛ :

ООО «КУБ-ЕК» (далее также – общество) обратилось в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков, имеющих кадастровые номера <№>, <№>, <№> (далее также – земельные участки, а при раздельном упоминании – участок № <№>, <№> и <№> соответственно). В обоснование заявленных требований общество ссылалось на то, что оно является арендатором земельных участков и обязано вносить арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости земельных участков, тогда как оспариваемая кадастровая стоимость в размерах 68418432 руб. 90 коп. (для участка <№>), 58309401 руб. 79 коп. (для участка <№>) и 110592891 руб. 12 коп. (для участка <№>) превышает рыночную стоимость названных объектов недвижимости и влечет экономически необоснованное увеличение арендной платы. В целях устранения нарушения своих имущественных прав административный истец, доказывая необходимость принятия выводов независимого оценщика, изложенных в отчете ООО «Нота Групп» от 3 февраля 2023 года № 47-09/2022 (далее – отчет, отчет об оценке), просил с учетом уточнения установить по состоянию на 1 января 2022 года оспариваемую кадастровую стоимость участка <№> равной 8799 000 руб., участка <№> – равной 39542000 руб., участка <№> – равной 41416 000 руб.

Определением суда от 20 марта 2023 года по делу была назначена судебная экспертиза, порученная эксперту ( / / )4, которому было поручено проверить соответствие отчета в части определения рыночной стоимости участка <№> требованиям законодательства об оценочной деятельности, а в случае установления несоответствия отчета указанным требованиям – определить рыночную стоимость названного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года. Тем же судебным актом производство по делу было приостановлено до поступления заключения эксперта.

Определением суда от 18 мая 2023 года на 19 июня 2023 года было назначено судебное заседание для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу, а в случае возобновления производства по делу – и для проведения судебного разбирательства по делу.

Судебное заседание, назначенное на 19 июня 2023 года для проведения судебного разбирательства по делу, было открыто при участии представителя административного истца.

В связи с поступлением в материалы дела экспертного заключения от 12 мая 2023 года № 23/04 (далее – заключение) протокольным определением суда производство по делу было возобновлено на основании статьи 192 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).

Поскольку в определении суда от 18 мая 2023 года было указано на проведение в назначенном на 19 июня 2023 года судебном заседании разбирательства дела в случае возобновления производства по делу, суд перешел к рассмотрению дела по существу. При этом ввиду надлежащего извещения всех лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела и на основании части 4 статьи 247 КАС РФ судебное разбирательство по делу было проведено в отсутствие административных ответчиков и заинтересованных лиц.

Представитель административного истца поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить с учетом принятого уточнения, сообщил об оплате судебной экспертизы непосредственно на расчетный счет эксперта.

Заслушав участника судебного заседания и исследовав материалы административного дела, суд установил следующее.

Приложенными к административному иску договорами аренды земельных участков и договорами о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, а также отзывом ППК «Роскадастр» от 2 марта 2023 года на административный иск подтверждается то, что административный истец является арендатором находящихся в публичной собственности земельных участков, имеющих кадастровые номера <№>, <№>, <№> и расположенных по адресу: <адрес>. Те же документы свидетельствуют о том, что земельные участки имеют следующие характеристики: площадь – 10 863 кв. м (у участка <№>), 62 369 кв. м (у участка <№>), 17 624 кв. м (у участка <№>), категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – объекты складского назначения, объекты оптовой торговли, выставочные комплексы, автопредприятия, техно-торговые центры (для участков № <№>, 16) и объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (для участка <№>).

Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 3 февраля 2023 года и отзыв ППК «Роскадастр» от 2 марта 2023 года свидетельствуют о том, что приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – Министерство) от 21 ноября 2022 года № 5500 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области» (далее – Приказ № 5500) по состоянию на 1 января 2022 года была утверждена кадастровая стоимость земельных участков: для участка <№> – в размере 68418432 руб. 90 коп., для участка <№> – в размере 58309401 руб. 79 коп., для участка <№> – в размере 110592891 руб. 12 коп.

Утвержденная Приказом № 5500 кадастровая стоимость участка <№> была внесена в ЕГРН 24 января 2023 года, участков № <№>, <№> – 17 января 2023 года, тогда как датой начала ее применения являлось 1 января 2023 года.

На основании договора на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка оценщиком ООО «Нота-Групп» ( / / )3 3 февраля 2023 года был подготовлен отчет, в котором был сделан вывод о том, что по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость участка <№> составляла 8799 000 руб., участка <№> – 39542000 руб., участка <№> – 41416 000 руб.

В досудебном порядке общество с основанными на отчете заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.

В связи с представлением в ходе рассмотрения дела административным ответчиком Министерством возражений, сводящихся к невозможности принятия отчета об оценке в части определения рыночной стоимости земельного участка, имеющего кадастровый <№>, в качестве достоверного доказательства как несоответствующего требованиям федеральных стандартов оценки (пункта 10 ФСО № 5, подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7), во исполнение определения суда от 20 марта 2023 года экспертом ( / / )10 было представлено в суд заключение, в котором сделан вывод о том, что отчет об оценке в части определения рыночной стоимости участка <№> соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и иным стандартам профессиональной практики, использованным при подготовке отчета.

С учетом вывода о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности экспертом рыночная стоимость участка <№> по состоянию на 1 января 2022 года не определялась. При этом экспертом признаны обоснованными изложенные в отчете выводы о величине рыночной стоимости названного земельного участка.

Оценив в совокупности материалы и обстоятельства дела, суд пришел к следующим выводам.

Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Согласно части 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Закона № 269-ФЗ рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года, признано судом доказанным материалами дела, в том числе в связи с тем, что общество является арендатором земельных участков и обязано вносить арендную плату, размер которой поставлен в зависимость от величины кадастровой стоимости названных объектов недвижимости.

Поскольку утвержденная Приказом № 5500 кадастровая стоимость земельных участков определялась в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.

Исследовав и оценив отчет и заключение в соответствии с положениями статей 59, 60, 61, 82 и 84 КАС РФ, суд признал их относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами, каждое из которых может быть использовано для целей разрешения настоящего административного спора.

Отчет был выполнен оценщиком ( / / )3, которая на дату подготовки отчета являлась членом межрегиональной саморегулируемой организации Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», имела действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков.

Подготовивший заключение эксперт ( / / )4 также имеет квалификацию и опыт работы, достаточные для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заключение было подготовлено с учетом предъявляемых к нему законодательством требований, притом что эксперт ( / / )4 дал подписку о его предупреждении об уголовной ответственности за подготовку заведомо ложного заключения.

Изложенные в отчете итоговые суждения о рыночной стоимости земельных участков не являются произвольными, подготовивший данный документ оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; отчет об оценке базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих их характеристики. Применение оценщиком при оценке земельных участков сравнительного подхода должным образом мотивировано. При этом определены правила отбора объектов-аналогов, о существенных характеристиках которых и цене их реализации на дату предложения представлена достоверная информация. При выполнении расчетов оценщик обосновал применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки.

С учетом сделанных по результатам судебной экспертизы выводов эксперта ( / / )4 о соответствии отчета в части определения рыночной стоимости участка <№> требованиям законодательства об оценочной деятельности судом были отклонены возражения Министерства против признания отчета в данной части допустимым и достоверным доказательством по делу.

Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств как арендатора земельных участков, а также несоответствие указанного вида стоимости земельных участков их рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года отчетом.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, при разрешении настоящего административного спора судом также определена дата подачи административным истцом указанного заявления, которой является дата подачи заявления в суд – 6 февраля 2023 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

РЕШИЛ :

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «КУБ-ЕК» о признании кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года кадастровую стоимость нижеперечисленных земельных участков, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, равной их рыночной стоимости, составляющей:

для земельного участка, имеющего кадастровый <№> – 8799 000 руб.;

для земельного участка, имеющего кадастровый <№> – 39542 000 руб.;

для земельного участка, имеющего кадастровый <№> – 41416 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков считать 6 февраля 2023 года.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в полном объеме через Свердловский областной суд.

Судья М.С. Рудаков