Решение по делу № 2-725/2025 от 22.04.2025 - о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Дело № 2-725/2025 (2-8074/2024;) 4 марта 2025 года

78RS0019-01-2024-004240-70

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Каменкова М.В.,

при секретаре Богдановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ООО «Сэтл Сити» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратился в суд с иском к ООО «Сэтл Сити», в соответствии с которым, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит взыскать с ответчика в свою пользу стоимость устранения строительных недостатков в квартире в размере 137 562 руб. 76 коп., неустойку за период с 25.12.2023 по 21.03.2024 в размере 2452 руб. 45 коп., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб.; штраф; расходы по оплате проведения досудебной экспертизы в размере 35 000 руб.; расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 руб.; почтовые расходы в размере 344 руб. 40 коп.

В обоснование иска указано, что 16.10.2018 между сторонами был заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Квартира в многоквартирном доме была принята истцом у застройщика 08.06.2021 по акту приема-передачи. В процессе эксплуатации объекта долевого строительства истцом были обнаружены строительные недостатки (дефекты), подтвержденные независимой экспертизой. 11.12.2023 в целях досудебного урегулирования спора истец обратился к ответчику с досудебной претензией с требованием возместить расходы на устранение строительных недостатков в квартире, которая ответчиком в добровольном порядке не удовлетворена. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца с иском в суд. По результатам проведенной в рамках рассмотрения дела судебной строительно-технической экспертизы истец уточнил заявленные требования.

Истец ФИО7 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, доверил представление своих интересов через представителя по доверенности, который в судебное заседание явился, требования по уточненной редакции поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ООО «Сэтл Сити», действующий на основании доверенности, в судебное заседание явился, по иску возражал, поддержал письменные возражения на иск.

При таких обстоятельствах суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, оценив их относимость, допустимость и достоверность, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно с п. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Как следует из ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в редакции, действующей на период спорных правоотношений, по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ).

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (п.1).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (п. 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (п. 6).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 16.10.2018 между ООО «Сэтл Сити» (застройщик) и ФИО8 (дольщик) был заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее – Договор), по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный Договором срок с привлечением подрядных организаций построить жилые дома со встроенными коммерческими помещениями и подземными автостоянками, совмещенный объект начального образования с ДОО, гостиницы и наземную автостоянку по адресу: <адрес> (объект) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику квартиру в указанном доме (объект долевого строительства), а дольщик обязался уплатить застройщику установленный Договором долевой взнос (цену Договора) и принять квартиру по акту приема-передачи.

Обязательство по оплате цены Договора исполнено истцом надлежащим образом, что ответчиком не оспаривается.

На основании акта приема-передачи от 08.06.2021 застройщик передал, а истец принял объект долевого строительства - квартиру № № в жилом доме по адресу: <адрес>

В процессе эксплуатации объекта долевого строительства истцом были обнаружены строительные недостатки в квартире.

В целях установления соответствия качества выполненных застройщиком строительно-монтажных работ в квартире требованиям нормативно-технической документации, а также определения стоимости устранения выявленных дефектов и недостатков истец обратился в ООО «КТК». Согласно заключению № № от 17.11.2023, специалист пришел к выводу, что качество объекта долевого строительства – квартиры № № не соответствует условиям договора долевого участия, а также требованиям технических регламентов, применяемых на обязательной основе, в части качества отделочных и строительно-монтажных работ.

Так, по результатам проведенного исследования специалистом зафиксированы дефекты (недостатки) в отношении входной двери, пола (ламинат), стен (обои), потолка (окраска) в помещении холла; в отношении пола (ламинат), стен (обои), потолка (окраска), балконного блока, дверного блока в помещении кухни-столовой; в отношении пола (ламинат), стен (обои), потолка (окраска), оконного блока, дверного блока в помещении комнаты; в отношении пола (керамическая плитка), стен (керамическая плитка), дверного блока в помещении санузла; в отношении стен (окраска), остекления на балконе.

Согласно выводам заключения специалиста, указанные дефекты (недостатки) возникли в результате несоблюдения технологии строительного производства и строительных норм и правил, действующих на территории РФ при выполнении строительно-монтажных и отделочных работ застройщиком, которые не могли быть вызваны естественным износом от жизнедеятельности человека или неправильного обслуживания объекта долевого строительства – квартиры № 96, а являются прямым следствием нарушений нормативных требований в ходе строительства. Выявленные дефекты выполненных строительно-монтажных и отделочных работ на объекте можно охарактеризовать как явные, значительные, устранимые.

Стоимость устранения выявленных дефектов (недостатков), согласно расчету специалиста, составила 844 487 руб. 87 коп.

11.12.2023 в целях досудебного урегулирования спора истец направил в адрес ответчика претензию, приложив копию экспертного заключения, потребовав возместить расходы на устранение недостатков в квартире, установленных специалистом.

После поступления от истца претензии ответчик совместно с экспертной организацией ООО «Консалтинговая группа «ИРВИКОН» осуществил выход в адрес квартиры № № для осмотра заявленных недостатков (дефектов). По результатам проведенного осмотра и в соответствии с заключением №№ от 20.02.2022 специалистом лишь частично подтверждены выявленные согласно заключению специалиста ООО «КТК» недостатки (дефекты), стоимость устранения которых определена в размере 244 556 руб. 23 коп.

02.05.2024 застройщик перечислил на счет истца сумму в размере 244 556 руб. 23 коп. в счет возмещения стоимости устранения строительных недостатков в квартире, из которых сумма в размере 31 792 удержана в качестве налога (НДФЛ 13%).

Одновременно с этим ответчик, критически оценив представленное истцом заключение эксперта ООО «КТК» № № от 17.11.2023, заявил ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы.

В соответствии с ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Принимая во внимание наличие в материалах дела двух экспертиз, представленных как со стороны истца, так и со стороны ответчика, а также учитывая, что для установления обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, требуются специальные познания, определением суда от 26.08.2024 по ходатайству представителя ответчика назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада».

По результатам проведенного исследования и в соответствии с заключением № № от 09.12.2024 эксперт пришел к следующим выводам.

В квартире № №, расположенной по адресу: <адрес> имеются недостатки (дефекты), указанные в заключении эксперта ООО «КТК» № № от 17.11.2023, частично.

Так, в ходе проведенного осмотра в квартире № № экспертом были выявлены и зафиксированы следующие недостатки (дефекты):

- несоответствие качества установки оконных блоков в комнате требованиям ГОСТ 30971-2012 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия», п. 5.2.4. Оконный блок в помещении комнаты имеет отклонение от вертикали до 1,8 мм на 1 м длины, что превышает допустимые значения ГОСТ 30971-2012. Данный недостаток (дефект) является строительным, так как возник в результате нарушения технологии производства работ;

- несоответствие качества установки оконных блоков в помещении кухни-столовой и на балконе требованиям ГОСТ 30674-2023 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей», п. 5.2.4. В ходе натурного осмотра выявлены зазоры между элементами оконного блока. Данный недостаток (дефект) является строительным, так как возник в результате нарушения технологии производства работ;

- несоответствие качества установки оконных блоков в помещении кухни-столовой, в комнате и на балконе требованиям ГОСТ 30673-2013 «Межгосударственный стандарт на поливинилхлоридные профили для оконных и дверных блоков», п. 4.2.8. В ходе натурного осмотра выявлены сколы, царапины на лицевой поверхности профилей ПВХ оконных блоков. Эксперт не располагает информацией о том, что сколы и царапины были обнаружены в момент подписания акта приема-передачи или в какой-либо иной документации, подтверждающей наличие данного дефекта до подписания указанного акта. В связи с этим эксперт классифицирует данный дефект как возникший в процессе эксплуатации;

- несоответствие качества входной двери в помещении холла, в ходе натурного осмотра выявлены сколы, царапины на лицевой поверхности входной двери. Эксперт не располагает информацией о том, что сколы и царапины были обнаружены в момент подписания акта приема-передачи или в какой-либо иной документации, подтверждающей наличие данного дефекта до подписания указанного акта. В связи с этим эксперт классифицирует данный дефект как возникший в процессе эксплуатации;

- несоответствие качества выполненных работ по устройству входного дверного блока в помещении санузла требованиям ГОСТ 475-2016 «Блоки дверные деревянные и комбинированные», п. 5.3.7. Имеются зазоры в неподвижных соединениях, превышающие 0,3 мм;

- несоответствие качества выполненных работ по облицовке стен керамическими плитками в помещении санузла требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», п.п. 7.2.13, 7.4.17, 7.6.15. В ходе натурного осмотра выявлено отклонение от вертикальной плоскости стен в помещении санузла до 1,8 мм на 1-метровый уровень, что превышает нормативные требования СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Данный недостаток (дефект) является строительным, так как возник в результате нарушения технологии производства работ;

- несоответствие качества выполненных работ по устройству покрытия пола в помещении кухни требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с изменениями №1)», п. 8.14.1, табл. 8.15. При проверке 2-метровым уровнем обнаружено отклонение от поверхности покрытия пола от плоскости в помещении кухни до 3 мм, что превышает нормативные требования СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Также при проверке 2-метровым уровнем обнаружено отклонение от поверхности покрытия пола от плоскости в помещении комнаты до 4 мм, что превышает нормативные требования СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». Данный недостаток (дефект) является строительным, так как возник в результате нарушения технологии производства работ;

- в ходе натурного осмотра потолка в помещении холла, кухни, комнаты выявлены неровности глубиной более 1 мм, дутики, трещины, что не соответствует категории качества поверхности К3 СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87», п. 7.3.7. Данные недостатки (дефекты) являются строительными, так как возникли в результате нарушения технологии производства работ.

Также экспертом зафиксировано отсутствие следующих недостатков (дефектов):

- соответствие качества установки оконных блоков в помещении кухни-столовой и в комнате требованиям ГОСТ 30674-2023 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей», п. 5.3.6. Створки открываются и закрываются без усилий;

- соответствие качества выполненных работ по устройству входного дверного блока в помещении холла, помещении кухни, помещении комнаты, помещении санузла требованиям ГОСТ 31173 «Дверные блоки», п. Г.6; СТО НОСТРОЙ 2.11.161-2014 «Двери внутренние из деревянных материалов. Требования к безопасности, эксплуатационным характеристикам», п. 7.7. Отклонение дверных коробок от вертикали на 1 м длины составляет 1,2 мм, что не превышает допустимое значение отклонения;

- соответствие качества выполненных работ по устройству дверного блока в помещении комнаты требованиям ГОСТ 475-2016 «Блоки дверные деревянные и комбинированные», п. 5.3.7. Зазоры в неподвижных соединениях, превышающие 0,3 мм, не выявлены;

- соответствие качества выполненных работ в помещении холла, комнаты требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», п.п. 7.2.13, 7.4.17, 7.6.15. В ходе натурного осмотра выявлено отклонение от вертикальной плоскости стен в помещении коридора до 1,8 мм на 1-метровый уровень, что не превышает нормативные требования СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»

- соответствие качества выполненных работ в помещении кухни, на балконе требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия», п.п. 7.2.13, 7.4.17, 7.6.15. В ходе натурного осмотра выявлено отклонение от вертикальной плоскости стен в помещении кухни до 1,2 мм на 1-метровый уровень, что не превышает нормативные требования СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»;

- соответствие качества выполненных работ по устройству покрытия пола в помещении холла требованиям СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с изменениями №1)», п. 8.14.1, табл. 8.15. При проверке 2-метровым уровнем обнаружено отклонение от поверхности покрытия пола от плоскости в помещении холла и в помещении санузла до 2 мм, что не превышает нормативные требования СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия».

Стоимость устранения выявленных строительных недостатков (дефектов) с учетом стоимости материалов, согласно расчету эксперта, составляет 350 326 руб. 99 коп.

На момент проведения экспертизы определить перечень, объемы и стоимость годных остатков (строительных материалов, оборудования, подлежащих замене на новые, но при этом возможные к вторичному использованию) с учетом их естественного износа, которые сохранятся после проведения работ по устранению строительных недостатков, не представляется возможным по причине того, что в исследовании по вопросу определения стоимости устранения выявленных недостатков (дефектов) экспертом учтена стоимость устранения дефектов (недостатков) с учетом использования как новых материалов (в связи с невозможностью использования демонтированных материалов по причине утраты технических характеристик данных материалов в процессе демонтажных работ – обои, ламинат), так и ранее установленных материалов застройщиком (таких как: дверные блоки, ПВХ плинтуса, подложка под ламинат). При вышеописанном подходе расчета стоимости устранения дефектов (недостатков), демонтируемые материалы непригодные для повторного использования утилизируются в результате вывоза строительного мусора с последующей заменой на новые строительные материалы, а материалы пригодные для повторного использования – вновь монтируются. Таким образом, после проведения работ по устранению строительных недостатков (дефектов) материалы не сохраняются, а либо утилизируются, либо повторно используются.

В связи с изложенным исследование по вопросу об определении перечня, объема и стоимости годных остатков (строительных материалов, оборудования, подлежащих замене на новые, но при этом возможные к вторичному использованию) с учетом их естественного износа, которые сохранятся после проведения работ по устранению строительных недостатков, не проводилось.

Сторонами выводы судебной экспертизы не оспаривались, у суда оснований не доверять заключению судебной экспертизы не имеется, поскольку экспертиза ООО «Гильдия экспертов Северо-Запада» проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», заключение эксперта № № от 09.12.2024 дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенных исследований, экспертом изложены результаты исследования, заключение содержит категоричные ответы на поставленные судом вопросы, ответы являются последовательными, не допускают неоднозначного толкования. Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальность, стаж работы. При таких обстоятельствах заключение судебной экспертизы принимается судом как надлежащее доказательство по делу.

С учетом изложенного, поскольку факт отступления качества построенного объекта долевого строительства от условий Договора и обязательных требований нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца стоимости устранения строительных недостатков в квартире в размере, установленном согласно заключению судебной экспертизы, за вычетом ранее произведенной выплаты ответчиком, в размере 137 562 руб. 76 коп. (350326,99 – 212764,23).

Согласно ст. 226 НК РФ российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения или постоянные представительства иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 данной статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 225 НК РФ.

Исчисление сумм и уплата налога в соответствии с настоящей статьей производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, с зачетом ранее удержанных сумм налога (за исключением доходов, в отношении которых исчисление сумм налога производится в соответствии со статьей 214.7 НК РФ), а в случаях и порядке, предусмотренных статьей 227.1 НК РФ, также с учетом уменьшения на суммы фиксированных авансовых платежей, уплаченных налогоплательщиком.

При этом, согласно ст. 41 НК РФ доходом для целей налогообложения признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и в отношении доходов физических лиц определяемая в соответствии с главой 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации.

Виды поступлений, которые относятся к доходам от источников в РФ и за ее пределами, перечислены в ст. 208 НК РФ. При этом, в соответствии с пунктом 1 статьи 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК РФ. В свою очередь, перечень доходов, не подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц, содержится в статье 217 НК РФ.

Суммы возмещения застройщиком участнику долевого строительства расходов на устранение недостатков не поименованы ни в статьях 208, 2010, ни в статье 217 НК РФ.

Следовательно, при выяснении вопроса о взимании налога с суммы возмещения застройщиком участнику долевого строительства расходов на устранение недостатков необходимо руководствоваться закрепленным в статье 41 НК РФ общим принципом определения дохода исходя из извлеченной гражданином экономической выгоды (правовая позиция о принципах определения дохода по гл. 23 НК РФ в отношении поступлений, прямо не указанных в НК РФ, содержится в п. 1 "Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации"(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015).

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьей 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом об участии в долевом строительстве и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Таким образом, суммы расходов на устранение недостатков строительства относятся к возмещаемому реальному ущербу, причиненному налогоплательщику застройщиком многоквартирного дома.

Возмещение такого реального ущерба не образует экономическую выгоду налогоплательщика и, соответственно, не является его доходом, в связи с чем оснований для учета в счет произведенной выплаты сумму уплаченного им налога у застройщика не имелось.

В связи с изложенным уплаченная ответчиком сумма налога в размере 31 792 руб. при возмещении истцу стоимости устранения строительных недостатков в добровольном порядке не подлежит вычету из суммы взыскания в судебном порядке.

В отношении доводов ответчика о применении предельного размера общего взыскания в три процента от цены договора, установленного ч. 4 ст. 10 Закона о долевом участии в строительстве, суд отмечает следующее.

Данная норма была введена п. 1 ст. 3 Федеральный закон от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Согласно п. 5 ст. 6 указанного Федерального закона положения ч. 4 ст. 10 Закона о долевом участии в строительстве применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

При этом, как видно из содержания ч. 4 ст. 10 Закона о долевом участии в строительстве, норма о трехпроцентром ограничении распространяется на ответственность застройщика, проистекающую из трех разных, хотя и связанных между собой правоотношений:

- по поводу обязательства застройщика возместить стоимость устранения недостатков в рамках его гарантийных обязательств;

- по поводу уплаты неустойки за нарушение срока возмещения стоимости устранения недостатков;

- по поводу возмещения убытков, причиненных передачей объекта строительства с недостатками.

В свою очередь, основания возникновения прав дольщика и обязанностей застройщика в таких правоотношениях различны.

Как видно из взаимосвязанного толкования чч. 1-3,5,7 ст. 7 Закона о долевом участии в строительстве обязанность застройщика возместить стоимость устранения недостатков в форме устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов как понесенных, так и будущих увязана законодателем:

1) со строительным характером недостатков;

2) обязанностью застройщика передать построенный объект в соответствии с требованиями к качеству строительства и проведения соответствующих ремонтных работ (вчт. по отделке);

3) обнаружением строительных недостатков в течение гарантийного срока, который начинает течь с момента передачи объекта долевого участия (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства).

Следовательно, гарантийные правоотношения сторон по устранению недостатков/возмещению их стоимости возникают в момент передачи объекта долевого строительства дольщику. Эти правоотношения по своей правовой природе представляют собой существующее в течение гарантийного срока юридическое состояние, в рамках которого при обнаружении недостатков у дольщика возникает субъективное право потребовать устранения недостатков/возмещения их стоимости, а у застройщика одномоментно возникает субъективная обязанность по их устранению/возмещению расходов на их устранение.

Таким образом, момент обнаружения строительных недостатков имеет определяющее значение для возникновения как права потребовать устранить/возместить недостатки, так и обязанности застройщика по их устранению/возмещению.

При этом, не имеет правового значения момент обращения дольщика к застройщику с требованием в порядке ч. 6 ст. 7 Закона о долевом участии в строительстве, поскольку:

- для предъявления требований к застройщику согласно ч. 5 данной статьи необходимо только обнаружить недостатки в течение гарантийного срока, а не заявить о них застройщику;

- согласно п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства" указанное требование является лишь информационным сообщением, не является досудебным порядком урегулирования спора и не препятствует обращению за защитой права в суд.

Следовательно, право дольщика потребовать устранения/возмещения недостатков и корреспондирующая ему обязанность застройщика существуют вне зависимости от направления каких-либо информационных сообщений от дольщика застройщику.

В этой связи вопреки доводам ответчика, не имеет также значения ни дата обращения истца в суд, ни момент проведения осмотра судебной экспертизы, ни дата его изготовления/направления в суд или дата ознакомления с ним ответчика – истец обратился в суд с иском о взыскании, а не преобразовании. Нарушенное право к этому моменту уже существует при условии обнаружения истцом недостатков, как и корреспондирующая ему обязанность по их устранению. Суд, исследуя обстоятельства дела, в данном случае признает наличие уже существующего права, но не создает такие права и обязанности.

Право потребовать уплаты неустойки и обязанность ее уплатить в соответствии со ст. 23 Закона о защите прав потребителей возникают в момент истечения 10-ти дневного срока на добровольное удовлетворение требований потребителя. Данные права и обязанности возникают позднее, чем право потребовать устранить/возместить стоимость недостатков, на добровольное исполнение которой был предоставлен данный 10-ти дневный срок.

Право потребовать возмещения убытков согласно ст. 10 Закона о долевом участии, а также согласно ст. 13 и 14 Закона о защите прав потребителей во взаимосвязи с положением ст. 393 ГК РФ возникает ввиду ненадлежащего исполнения обязанности застройщика. Как видно из требований ст. 7 Закона о долевом участии в строительстве, застройщик обязан передать дольщику объект соответствующий требованиям качества. Следовательно, право потребовать возмещения убытков и корреспондирующая им обязанность по их возмещению возникают в связи передачей объекта ненадлежащего качества. В свою очередь, согласно ст. 15 ГК РФ убытки – это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Следовательно, до момента несения соответствующих расходов или возникновения необходимости/обязанности их понести у дольщика отсутствует такое право, даже если застройщик передал объект с недостатками. В этой связи, момент возникновения права потребовать соответствующие убытки и обязанности их возместить в каждом конкретном случае необходимо определять применительно к конкретным убыткам.

При этом, устранение недостатков объекта долевого строительства/возмещение расходов на их устранение является квалифицированным случаем возмещения убытков и реализуется в порядке исполнения гарантийных обязательств как было описано выше.

Поскольку ограничение размера по ч. 4 ст. 10 Закона о долевом участии в строительстве распространяется одновременно на ответственность, проистекающую из трех разных, но связанных правоотношений, и в силу указания вводного положения п. 3 ст. 6 начинает действовать в момент возникновения соответствующих прав и обязанностей без придания какого-либо приоритета каким-либо из них, суд учитывает их взаимосвязанность и приходит к выводу, что при их неодновременном образовании момент начала действия ограничения необходимо определять по моменту возникновения хронологически первых из них. В том числе потому, неустойка и убытки взаимосвязаны с главным вопросом наличия недостатков в объекте строительства, и их взыскание как может быть заявлено дольщиком, обращающимся за устранением/возмещением недостатков, так и не предъявлено вовсе. В противном случае в разном юридическим положении окажутся дольщики, которые заявили о взыскании неустойки/убытков и которые такую неустойку/убытки не заявляли, обращаясь с одним одинаковым требованием об устранении/взыскании недостатков, что противоречит сущности гарантийных обязательств застройщиков.

Как видно из материалов дела, истцом недостатки обнаружены до 01.01.2025, следовательно, ограничение, установленное ч. 4 ст. 10 Закона о долевом участии в строительстве, в настоящем случае на правоотношения сторон не распространяется.

В соответствии с положениями постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 с учетом изменений, вступивших в силу 01.01.2025 (Постановление Правительства РФ от 26 декабря 2024 г. № 1916), суд предоставляет ответчику отсрочку по исполнению решения суда в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков до 30.06.2025, а также в случае продления действия ограничений на возмещение расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства в отношении застройщиков на период после 30.06.2025 – до даты окончания действия соответствующих ограничений.

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа в соответствии с Законом о защите прав потребителей, суд исходит из следующего.

В обоснование возражений по иску в указанной части ответчик указывает на то, что к спорным правоотношениям не подлежат применению положения Закона о защите прав потребителей, поскольку договор долевого участия заключен истцом в целях осуществления предпринимательской деятельности. Указанные доводы ответчик мотивировал тем, что истец является индивидуальным предпринимателем, одним из видов деятельности которого является аренда и управление собственным или арендованными недвижимым имуществом; помимо спорной квартиры истец является собственником еще как минимум двух квартир, приобретенных у застройщиком группы компаний Сэтл Групп, в подтверждение чего ответчиком в материалы дела представлены заключенные истцом договоры долевого участия с иными застройщиками, а именно ООО «Строительная компания «Каменка» и ООО «Агентство по развитию территории «СОЗИДАНИЕ»; кроме того, истец зарегистрирован по иному адресу.

Согласно преамбуле Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), о владельцах агрегаторов информации о товарах (услугах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

Доводы ответчика в части неприменения к спорным правоотношениям положений Закона о защите прав потребителей суд находит заслуживающими внимания. Истцом доводы ответчика в указанной части не оспаривались. В судебном заседании 04.03.2025 представитель истца от рассмотрения дела в рамках Закона о защите прав потребителей и применения положений указанного Закона к спорным правоотношениям отказался, требования в части взыскания неустойки, компенсации морального вреда, штрафа не поддержал.

В силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, отсутствие возражений со стороны истца относительно заключения договора долевого участия и приобретения квартиры в предпринимательских целях, учитывая, что истец в лице его представителя не настаивал на рассмотрении дела в рамках Закона о защите прав потребителей, а также не поддержал требования в части взыскания неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, суд не находит оснований для применения к спорным правоотношениям положений Закона о защите прав потребителей и отказывает истцу в удовлетворении требований в указанной части.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, а также другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" перечень судебных издержек, предусмотренный ГПК РФ, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика расходов на оплату проведения досудебной экспертизы в размере 35 000 руб.

Указанные расходы подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, а именно договором на оказание услуг по проведению строительно-технической экспертизы от 14.11.2023, а также квитанцией к приходному кассовому ордеру от 14.11.2023 на сумму 35 000 руб.

Принимая во внимание, что указанные расходы понесены истцом вынужденно в связи с защитой нарушенного права, производство судебной экспертизы осуществлялось с учетом представленного истцом заключения специалиста, недостатки квартиры, выявленные согласно данному заключению, частично подтверждены судебной экспертизой, суд признает расходы истца на составление заключения ООО «КТК» № № от 17.11.2023 обоснованными и необходимыми, в связи с чем они подлежат возмещению за счет ответчика.

Между тем, согласно п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу. Вместе с тем уменьшение истцом размера исковых требований в результате получения при рассмотрении дела доказательств явной необоснованности этого размера может быть признано судом злоупотреблением процессуальными правами и повлечь отказ в признании понесенных истцом судебных издержек необходимыми полностью или в части (часть 1 статьи 35 ГПК РФ, части 6, 7 статьи 45 КАС РФ) либо возложение на истца понесенных ответчиком судебных издержек (статья 111 АПК РФ).

Поскольку истцом изначально требования к ответчику в части взыскания стоимости устранения выявленных недостатков в квартире были заявлены в большем размере - 844 487 руб. 87 коп. на основании результатов досудебного исследования, а впоследствии снижены с учетом заключения судебной экспертизы до 137 562 руб. 76 коп., суд считает необходимым частично отказать истцу во взыскании расходов на проведение досудебной экспертизы. Вместе с тем, учитывая, что сумма в размере 212 764 руб. 23 коп. была выплачена ответчиком истцу в добровольном порядке, однако после обращения истца с иском в суд за защитой нарушенного права, суд полагает возможным при расчете исходить из полной стоимости устранения недостатков, определенной по результатам судебной экспертизы и подлежащей взысканию в пользу истца без учета добровольной выплаты.

С учетом изложенного суд считает подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца расходы на проведение досудебной экспертизы пропорционально сумме удовлетворенных требований (350326,99*100/844487,87 = 41%) в размере 14 350 руб.

При этом доводы ответчика о невозможности исполнения денежного обязательства до фактического предоставления истцом банковских реквизитов суд находит несостоятельными. Согласно положениям ст. 316 ГК РФ, если место исполнения обязательства не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев либо существа обязательства, исполнение должно быть произведено:

- по денежному обязательству об уплате наличных денег - в месте жительства кредитора в момент возникновения обязательства или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения в момент возникновения обязательства;

- по денежному обязательству об уплате безналичных денежных средств - в месте нахождения банка (его филиала, подразделения), обслуживающего кредитора, если иное не предусмотрено законом.

Форма расчетов с гражданами при возмещении расходов на устранение недостатков ни законом, ни договором между сторонами не установлена. Ограничения на наличные расчеты в размере 100000 руб., установленные Указание Банка России от 09.12.2019 N 5348-У "О правилах наличных расчетов", не распространяется на расчеты между организациями и физическими лицами за исключениями, прямо предусмотренными данным Указанием.

Ответчиком не представлено пояснений, что препятствовало исполнить обязательство посредством передачи наличных денежных средств в месте жительства истца согласно правилам ст. 316 ГК РФ. Сведений об уклонении истца от получения денежных средств суду не представлено.

Помимо прочего суд отмечает, что заключение специалиста ОО «Консалтинговая Группа «ИРВИКОН», по результатам которого ответчик произвел истцу денежную выплату, датируется 22.01.2024, однако соответствующее письмо о предоставлении банковских реквизитов было направлено ответчиком в адрес истца лишь 22.03.2024, то есть по истечении 2-х месяцев, указанный срок не может быть признан судом разумным.

Требования истца в части взыскания с ответчика почтовых расходов подлежат частичному удовлетворению. Так, Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулированию спора.

Таким образом, почтовые расходы истца в части направления в адрес ответчика претензии (264 руб. 64 коп.), которые не являлись обязательными для обращения в суд, не могут быть признанными связанными с судебным разбирательством, в связи с чем взысканию не подлежат.

При этом, за счет ответчика в пользу истца подлежат возмещению расходы, связанные с направлением в адрес ответчика копии искового заявления с приложением в размере 80 руб. 40 коп., поскольку направление указанных документов прямо предусмотрено ст. 132 ГПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. В обоснование требования истцом в материалы дела представлен договор возмездного оказания юридических услуг от 23.10.2023, заключенный истцом с ФИО9 Стоимость оказания юридической помощи составила 30 000 руб., и была оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № № от 23.10.2023.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 17 июля 2007 г. N 382-О-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 100 ГПК Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер (пункт 11).

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (пункт 12).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13).

Принимая во внимание характер и категорию спора, продолжительность рассмотрения дела и степень его сложности, объем выполненной представителем работы, стоимость аналогичных услуг при сравнимых обстоятельствах, суд полагает заявленную истцом ко взысканию сумму расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб. отвечающей принципам справедливости, разумности и соразмерности возмещения судебных издержек, в связи с чем расходы истца в указанной части подлежат возмещению за счет ответчика в полном объеме.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6703 руб. 26 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 67, 98, 167, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Сэтл Сити» (ИНН <***>) в пользу ФИО10 (номер и серия паспорта РФ №) стоимость устранения строительных недостатков в размере 137562 руб. 76 коп. В указанной части предоставляется отсрочка исполнения решения до 30.06.2025, а также в случае продления действия ограничений на возмещение расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства в отношении застройщиков на период после 30.06.2025 – до даты окончания действия соответствующих ограничений.

Взыскать с ООО «Сэтл Сити» (ИНН <***>) в пользу ФИО11 (номер и серия паспорта РФ №) расходы на проведение экспертизы в размере 14350 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 руб., почтовые расходы в размере 80 руб. 40 коп.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Сэтл Сити» (ИНН <***>) в доход бюджета государственную пошлину в размере 6703 руб. 26 коп.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приморский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 22.04.2025.