УИД 59RS0004-01-2024-005568-72

Дело №2-52/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пермь 16.12.2025

Ленинский районный суд г. Перми в составе председательствующего судьи Сероваевой Т.Т., при секретаре судебного заседания Жебелевой Е.В.,

с участием представителя истца ООО «Бизон» – ФИО4, представителя истца ФИО1 – ФИО5, представителей ответчика ФИО6, (до перерыва), ФИО7, представителя третьего лица ФИО3 – ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Бизон», ФИО1 об оспаривании решения общего собрания собственников в многоквартирном доме,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Бизон» (далее также ООО «Бизон») обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Столица» (далее также ООО УК «Столица», Управляющая компания) о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <Адрес>, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу № установлению с ДД.ММ.ГГГГ платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в размере <данные изъяты>, за 1 кв.м., за текущий ремонт общего имущества <данные изъяты> за 1 кв.м. (л.д. 2-6 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ от ООО «Бизон» поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором истец просит признать недействительным (ничтожным) решение внеочередного собрания собственников многоквартирного дома, оформленного Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с отсутствием кворума (л.д. 35-37 том 2).

В процессе подготовки дела к судебному разбирательству установлено, что в производстве Ленинского районного суда <Адрес> находится гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «Управляющая компания «Столица» о признании недействительными по вопросам №, № решения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: <Адрес>, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, о возложении обязанности на ООО «Управляющая компания «Столица» произвести перерасчет платы за содержание и текущий ремонт общего имущества собственников многоквартирного дома по адресу: <Адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с тарифом, введенным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Ленинского районного суда <Адрес> от ДД.ММ.ГГГГ объединены в одно производство гражданское дело № с присвоением номера дела 2-52/2025 (2-3417/2024) (том 4 л.д. 20).

ООО «Бизон» в качестве основания иска указало, что согласно принятым решениям общего собрания собственников протокол № от ДД.ММ.ГГГГ и протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, управляющая компания изменила размер платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в течение одного года дважды, с ДД.ММ.ГГГГ установлен размер платы в размере <данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, что противоречит нормам Жилищного кодекса Российской Федерации. Увеличение тарифа произошло почти в два раза без экономического обоснования. В соответствии с протоколом общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ на общем собрании собственников суммарная площадь многоквартирного дома - 20 994,9 кв.м., что составляет 100%. В общем собрании приняли участие собственники помещений многоквартирного дома - 18 391,7 кв.м., что составляет 87.6 % от общего числа.

Согласно протоколу общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ, представленных инспекцией государственного жилищного надзора <Адрес>, в общем собрании принял участие застройщик многоквартирного дома АО «Кортекс» (ОГРН <***>, ИНН <***>). Из приложенного к решению (бюллетеня) АО «Кортекс» сведений о принадлежащих помещений следует, что АО «Кортекс» принадлежат помещения общей площадью 10 941,4 кв. м., из которых 1 726,2 кв.м., принадлежит на праве собственности, соответственно 9 215,2 кв.м., на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ.

В силу положений статей 8 и 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик не является владельцем помещений в многоквартирном доме, построенных за счет средств участников долевого строительства.

Из приложенного к решению (бюллетеня) АО «Кортекс» сведений о принадлежащих помещений следует, что АО «Кортекс» принадлежит на праве собственности 1 726,2 кв.м., на помещения площадью 9 215,2 кв.м, в многоквартирном доме у АО «Кортекс» отсутствует.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении многоквартирного <Адрес> не свидетельствует о возникновении у АО «Кортекс», как застройщика, права собственности на помещения.

До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения либо по помещениям, возведенным на собственные средства. Сведений, подтверждающих, что АО «Кортекс» как застройщик, оформило право собственности на помещения, которыми голосовало при проведении собрания собственников, оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, либо указанные помещения, созданы застройщиком на собственные средства, материалы собрания не содержат.

Требования ФИО1 мотивированы тем, что действующий размер на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома был утверждён решением по вопросу №, оформленным протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Решением по вопросу № с ДД.ММ.ГГГГ утверждена новая редакция перечня и периодичности выполнения работ и оказания услуг по содержанию общего имущества (Приложение №) к договору управления многоквартирным домом с ООО УК «Столица».

О решениях, оформленных протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ общего собрания собственников, установить с ДД.ММ.ГГГГ плату за содержание общего имущества в размере <данные изъяты> за 1 кв.м., и <данные изъяты> за 1 кв.м. за текущий ремонт, в общей сумме <данные изъяты> за 1 кв. м., и утверждении перечня работ и услуг ФИО1 узнала не ранее возникновения права собственности на помещения, т.е. не ранее ДД.ММ.ГГГГ, соответственно, шестимесячный срок для обжалования решения общего собрания собственников не истек.

ФИО1 не принимала участия в собрании, при этом, ее права как собственника, обязанного оплачивать расходы на содержание общего имущества, затрагиваются принятым решением и влекут для нее существенные неблагоприятные последствиям, которые приводят, в том числе, к возникновению убытков в виде незаконно установленных и необоснованно завышенных расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества.

ФИО1 считает принятые решения по вопросам № и № незаконными по следующим основаниям:

1. Решением от ДД.ММ.ГГГГ установлено изменение платы с ДД.ММ.ГГГГ, с перерасчетом за период с ДД.ММ.ГГГГ по декабрь 2023, т.е. в ретроспективе. Вместе с тем, действующее законодательство не позволяет устанавливать новый размер платы за содержание и текущий ремонт на прошедший период, т.к. последующее одобрение ранее не утвержденного общим собранием тарифа на содержание и ремонт общего имущества действующим законодательством не предусмотрено.

2. На момент принятия решения об изменении платы не истек годичный срок согласно п.7 ст.156 Жилищного кодекса Российской Федерации, в течение которого должен действовать ранее установленный размер. Предыдущий размер платы был установлен ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> за содержание и <данные изъяты> текущий ремонт, соответственно, ранее ДД.ММ.ГГГГ тариф на содержание и текущий ремонт не мог быть изменен.

3. Подсчет голосов лиц, голосовавших на собрании, произведен с нарушениями, поскольку расчет произведен исходя из общей площади здания в размере 20 994,9 кв.м., тогда как подсчет голосов должен производится исходя из общей площади жилых и нежилых помещений, принадлежащих собственникам, имеющим соответствующее количество голоса, без учёта площади общего имущества.

4. Размер тарифа на содержание и текущий ремонт в размере в размере <данные изъяты> за содержание и <данные изъяты> текущий ремонт за 1 кв.м. является произвольным и экономически не обоснованным.

Приложение № к договору управления многоквартирного дома содержит перечень работ и услуг с указанием стоимости таких работ и услуг за 1 кв.м. Имеется также обоснование размера платы за работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирного дома, которое содержит конкретизированный перечень работ и услуг с указанием стоимости за 1 кв.м. При этом, какого-либо действительного обоснования стоимости каждой из услуг, с предоставлением какого-либо расчета, обосновывающего заявленную стоимость, не представлено. Сам по себе перечень с указанием стоимости конкретной услуги не может подменять экономическое обоснование стоимости.

Указывает, что рост тарифа с ДД.ММ.ГГГГ по сравнению с тарифом, действовавшим с ДД.ММ.ГГГГ, произошел на 77%, при этом, какого-либо объективного обоснования такого значительного роста, представлено не было. Подробных расчетов установления ответчиком именно данной стоимости за содержание в размере <данные изъяты> кв. м. и за ремонт в размере <данные изъяты> не приведено. На дом действуют гарантийные обязательства застройщика в течение 5 лет, соответственно, тариф в течение этих 5 лет должен учитывать такие гарантийные обязательства застройщика, что в свою очередь, в течение этого срока гарантии должно снижать бремя содержания собственников многоквартирного дома тех конструкций, инженерных сетей и оборудования, которые находятся на гарантии.

Расчеты организаций, коммерческие предложения организаций, фактически выполняющих работы и оказывающих услуги, расходные документы по содержанию за истекший период, из которых возможно было бы достоверно установить объем обязательств по содержанию и сравнить с указанной в приложении № к договору стоимостью работ и услуг, ответчиком представлено в обоснование тарифа не было.

Представитель истца ООО «Бизон» - ФИО4 на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель истца ФИО1 - ФИО5, на требованиях иска настаивала, по доводам, изложенным в иске.

Представители ответчика ООО «Управляющая компания Столица» ФИО6, ФИО7, с требованиями иска не согласились, пояснили, что ответчиками по данному делу должны являться собственники помещений участвующие в голосовании, управляющая компания лишь предложила установить новый размер платы, а собственники его утвердили. Собрание состоялось при наличии кворума. Повышение размера платы было вызвано следующим. Многоквартирный дом вводился в эксплуатацию двумя этапами: первый пусковой комплекс (первая вторая очередь) введён на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ, вторым этапом на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ введён второй пусковой комплекс (третья очередь). В результате чего, после завершения строительства всего многоквартирного дома создан новый объект капитального строительства с новыми технико-экономическим показателями. Часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает минимальный срок установления тарифа в отношении одного и того же объекта – многоквартирного дома, в данном случае изменились не только технико-экономические показатели многоквартирный дома, но и состав обслуживаемого инженерно-технического оборудования. К материалам собрания прилагалось предложение ответчика о размере платы, оформленное в виде обоснования размера платы с указанием перечня работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома и расчёта размера платы (197-198 том 1). Кроме того, заявлены возражения относительно выводов судебной экспертизы, и ходатайство о назначении дополнительной экспертизы и вызове в судебное заседание экспертов ФИО21, ФИО8, которое определениями суда в протокольной форме от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ оставлены без удовлетворения (л.д. 98-160 том 6).

Представитель третьего лица ФИО3 – ФИО9, требования исков поддержала.

Третьи лица ФИО17, ФИО16, ФИО18, ФИО19, ФИО10, ФИО20, Инспекция государственного жилищного надзора Пермского края, в судебное заседание не явились, представителей не направили, о времени и месте рассмотрения настоящего дела извещены надлежащим образом.

В письменных возражениях ответчиком заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание представителя Инспекции государственного жилищного надзора по Пермскому краю и истребовании у них содержательного отзыва на иск (л.д. 143 том 6).

Принимая во внимание, что Инспекция привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, о судебном заседании извещена, представитель в судебное заседание не явился, не просил отложить рассмотрение дела, при этом представление письменных пояснений, участие в судебном заседании, является правом третьего лица, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства ответчика. Оригиналы документов, касающееся оспариваемого протокола, Инспекцией предоставлены. Обязательного заключения Инспекции по данной категории дел, в соответствии со статьей 47 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации, не требуется.

Третье лицо, ООО «ПЗСП-Инвест» определением суда в протокольной форме ДД.ММ.ГГГГ исключён из числа третьих лиц, по его заявлению, так как на данный момент не является собственником помещений в многоквартирном доме.

Суд полагал возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В соответствии с пунктами 2, 3 части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности, указано, что под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1.2 статьи 161 ЖК РФ).

Перечень конкретных работ и услуг, выполняемых за счет платы за содержание жилого помещения, условия их оказания и выполнения, а также размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (пункт 5 части 2 статьи 44, часть 7 статьи 156 ЖК РФ) (пункт 15).

При разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 ЖК РФ).

В судебном заседании установлено, что многоквартирным домом по адресу <Адрес> осуществляет управление ООО «УК Столица».

ООО «Бизон» является собственником нежилых помещений по адресу <Адрес> с августа 2023 года (л.д. 36-38 том 1).

ФИО1 является собственником нежилых и жилого помещения многоквартирном доме по адресу <Адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 40-48 том 4).

Между собственниками помещений в многоквартирном доме и ООО «УК Столица» ДД.ММ.ГГГГ заключён договор управления многоквартирного дома, предметом договора является возмездное оказание управляющей компанией в течение согласованного срока и в соответствии с заданием собственников комплекса услуг и (или) работ по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг, осуществление иной, направленной на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельности (л.д. 203 -207 том 1).

Состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, определяется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ и указан в Приложении № к Договору.

Размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества устанавливается в соответствии с долей в праве собственности на общее имущество, пропорционально занимаемому помещению (пункт 4.1).

Цена Договора устанавливается в размере стоимости работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, стоимости предоставленных коммунальных услуг) в том числе в целях содержания общего имущества), определяемой в соответствии с действующим законодательством, иных (дополнительных услуг), утвержденных решением общего собрания собственников (пункт 4.2).

Стоимость работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества устанавливается по решению общего собрания собственников с учётом предложений управляющей организацией на срок, не менее чем на один год (пункт 4.3).

К Договору прилагаются и являются неотъемлемой частью: Приложение № – Состав и пределы границ общего имущества многоквартирного дома (л.д. 207 том 1), Приложение № – Перечень и периодичность выполнения работ и оказания услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома (л.д. 208-209 том 1) (пункт 11.7).

Договор управления от ДД.ММ.ГГГГ утверждён решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленным протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-25 том 1).

В том числе, протоколом утверждён с ДД.ММ.ГГГГ размер платы за содержание общего имущества многоквартирного дома в размере <данные изъяты> за 1 кв.м., за капитальный ремонт <данные изъяты> за 1 кв.м. (л.д. 19 том 1).

В последующем внеочередным собранием собственников жилья, проводимым в форме очно-заочного голосования, решения которого оформлены оспариваемым протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, размер платы за содержание общего имущества многоквартирного дома увеличен, а именно: с ДД.ММ.ГГГГ установлена плата за содержание общего имущества многоквартирного дома в размере <данные изъяты> в месяц за 1 кв. м. Размер платы за капитальный ремонт остался прежним <данные изъяты> за 1 кв.м. (Приложение № к повестке дня).

Также принято решение в платёжном документе за декабрь 2023 года отдельной строкой произвести перерасчёт размера платы, за содержание имущества исходя из вновь утверждённого тарифа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (вопрос №) (л.д. 80-81 том 1).

По вопросу № принято решение об утверждении с ДД.ММ.ГГГГ новой редакции Перечня и периодичности выполнения работ и оказания услуг по содержанию общего имущества (Приложение №) к договору управления многоквартирным домом (Приложение № к повестке дня) (л.д. 81 том 1).

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также Правила №).

В соответствии с пунктом 31 Правил №, управляющая организация обязана представить собственникам помещений предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, установленный органом местного самоуправления, в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения.

Таким образом, в данном случае, поскольку размер платы превышает размер, установленный органом местного самоуправления, то управляющая компания должна была представить предложение о размере платы, содержащее не только расчет (смету), но и обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчёта годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

В качестве обоснования увеличения размера платы ответчиком представлен документ «Обоснование размера платы за работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома…» содержащее детализацию видов работ и услуг, с указанием периодичности и стоимости конкретной услуг на 1 кв.м. общей площади (л.д. 210-216 том 1).

Из данных из системы ГИС ЖКХ о размещении сообщения о проведении общего собрания собственников помещений имеется ссылка на прикреплённый файл в формате PDF с наименованием «Обоснование размера платы за работы и услуги по содержанию и ремонту многоквартирный дома», данный файл прикреплен ДД.ММ.ГГГГ, то есть за 30 дней до начала проведения собрания - ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 211-212 том 5).

В процессе рассмотрения дела управляющей компанией в подтверждение доводов об обоснованном размере платы, утверждённом на оспариваемом собрании, представлено заключение ООО «ИнвестКонсалт» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 185, 186 том 4 диски, л.д. 187-250 том 4, л.д. 1-8 том 5).

Расчёт основан на нормативном объеме оказываемых услуг по управлению многоквартирным домом в соответствии с Перечнем общего имущества многоквартирного дома (Приложение №) к Договору управления, утверждённого оспариваемым протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ (вопрос №) (л.д. 81 том 1).

По выводам заключения, экономически обоснованный размер платы за содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по <Адрес>, в соответствии со структурой работ/услуг, утверждённой Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>, в том числе <данные изъяты> за кв.м./ в месяц – расчёт содержания общего имущества многоквартирного дома, <данные изъяты>/ кв.м. в месяц – расходы на текущий ремонт; <данные изъяты>/кв.м. в месяц – расходы на услуги управления.

С данным заключением не согласились истцы, ООО «Бизон» заявлено ходатайство о назначении судебной экономической экспертизы.

Определением Ленинского районного суда <Адрес> ходатайство удовлетворено, назначена судебная экономическая экспертиза, производство поручено экспертам автономной некоммерческой организации «Палата судебных экспертиз» ФИО21, ФИО8

По результатам экспертизы подготовлено заключение экспертов № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 214-250 том 5, л.д. 1-49 том 6).

Эксперты, отвечая на вопрос, поставленный на исследование, учитывали, что размер платы за содержание общего имущества многоквартирном доме, должен обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства, а также отвечать требованиям экономической обоснованности. Экспертами был использован метод сплошного анализа документов, имеющихся в деле, а также документов, представленных сторонами в материалы дела по ходатайству экспертов (стр.44).

Исследовав сплошным методом документы, а также оценив их экономическую обоснованность, эксперты подготовили расчёт величины расходов за содержание общего имущества по каждому году отдельно (таблица 11, 12 л.д. 43 том 6).

Таким образом, эксперты пришли к выводу, что экономически обоснованный размер платы за содержание общего имущества многоквартирного дома с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> (стр. 80).

Кроме того, ответчик в качестве обоснования размера платы указал на то, что в связи с вводом в эксплуатацию второго пускового комплекса увеличился объём технологического оборудования, который необходимо обслуживать, а также увеличилась общая площадь объекта, соответственно возросли расходы на содержание общего имущества.

Судом установлено, что многоквартирный дом был сдан в эксплуатацию двумя очередями, первый пусковой комплекс на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № наименование объекта – реконструкция комплекса зданий жилого, административного и социально-бытового назначения по адресу <Адрес> (1 пусковой комплекс) первая, вторая очередь. Кадастровый № (л.д. 199-200 том 1).

Второй пусковой комплекс на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, наименование объекта – реконструкция комплекса зданий жилого, административного и социально-бытового назначения (третья очередь строительства корпус №) по адресу: <Адрес>, кадастровый № (л.д. 201-202 том 1).

Поскольку второй пусковой комплекс был введён в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, то размер платы пересчитан с ДД.ММ.ГГГГ (вопрос № протокола от ДД.ММ.ГГГГ).

Суд полагает, что само по себе введение в эксплуатацию второго пускового комплекса ДД.ММ.ГГГГ и увеличение площади здания до 20 994,9 кв.м. (было 11 908,7 кв.м.) не может привести к увеличению стоимости обслуживания 1 кв.м. поскольку увеличение площади повлекло к увеличению собственников помещений, которые также обязаны нести бремя содержания имущества пропорциональной своей площади.

Доводы ответчика о том, что во втором пусковом комплексе находится инженерно-техническое оборудование, которое отсутствует в первом комплексе, соответственно, потребовались дополнительные расходы на его содержание, суд отклоняет за недоказанностью.

В судебном заседании, которое проведено по ходатайству экспертов ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 55-56 том 5) вопрос о перечне инженерно-технического оборудования, периодичности его обслуживания ставился на обсуждение сторон, поскольку чтобы установить объём такого оборудования нужна комплексная экспертиза с привлечением технических специалистов, которые могли бы проверить фактическое наличие оборудования в многоквартирном доме, в соответствии с Перечнем общего имущества многоквартирного дома (Приложение № к Договору управления), а также специалистов по вопросу периодичности его обслуживания, сторонам данное обстоятельство было разъяснено, тем не менее, дополнительных вопросов перед экспертами, поставлено не было.

Представленная представителем ответчика в материалы дела таблица (л.д.122-124 том 4), без заключения технического специалиста, не раскрывает в полной мере подробно и понятно состав нового оборудования, место его фактического нахождения в составе общего имущества многоквартирного дома, а также не вносит ясности относительно периодичности его содержания.

Принимая во внимание выводы отчёта специалистов ООО «ИнвестКонсалт» ФИО11, ФИО12, которым обоснованным является размер платы <данные изъяты>, исходя из расчёта <данные изъяты> расходы на содержание общего имущества +<данные изъяты> расходы на услуги управления, а также заключение экспертов АНО «Палата судебных экспертиз» ФИО21, ФИО8, в соответствии с которым обоснованный размер платы составляет <данные изъяты> и <данные изъяты> (в данную стоимость входят расходы на услуги управления), суд приходит к выводу, что в целом размер платы <данные изъяты> является обоснованным с экономической точки зрения, поскольку ранее действовавший размер платы <данные изъяты> не покрывает расходы управляющей компании на содержание общего имущества.

Весте с тем, суд приходит к выводу, что обязанность, предусмотренную пунктом 31 Правил №, о представлении собственникам помещений многоквартирного дома не менее чем за 30 дней до голосования обоснования превышения размера платы по сравнению с муниципальным тарифом, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию общего имущества многоквартирного дома, управляющая компания не исполнила.

Документ «обоснование размера платы за работы и услуги по содержанию и ремонту многоквартирный дома» был прикреплен в системе ГИС ЖКХ, но в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ не имеется ссылки на данный документ, он не указан в качестве приложения к протоколу и на него отсутствует ссылка в Уведомлении о проведении общего собрания (л.д. 90-91 том 1), во втором вопросе в качестве обоснования увеличения размера платы указано, что в связи с вводом ДД.ММ.ГГГГ в эксплуатацию 2 очереди строительства многоквартирный дома увеличились затраты на содержание общего имущества дома, в связи чем возникла необходимость пересмотра тарифа, то есть нет ссылки на какой-либо документ обосновывающий увеличение размера платы (л.д. 80 том 1).

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что также обоснованием является Приложение № к Договору управления в новой редакции, утверждённой протоколом общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ (3 вопрос), «Размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, и дополнительные услуги», однако он также не содержит детализацию размера платы с указанием расчёта годовой стоимости каждого вида работ и услуг, а также из него невозможно установить какое дополнительное оборудование появилось в доме с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 60 том 4).

Заявляя о недействительности решения общего собрания по вопросу №, истцы ссылаются не только на необоснованно завышенный размер платы, но и на нарушение ответчиком установленного запрета пересмотра размера платы за содержание общего имущества в течение одного года.

В пункте 35 Правил № содержания общего имущества установлен принцип соразмерности платы за содержание жилого помещения, размера обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, и перечня, объема и качества услуг и работ.

Утвержденный общим собранием собственников размер платы, так же как и перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества дома, не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности, размер платы за содержание жилого помещения, обязанность по внесению которой возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям (пункт 16 Постановления Пленума Верхового Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №).

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку порядок определения и размер платы на содержание общего имущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, являются условиями договора управления, при этом изменение условий договора управления о размере платы за содержание общего имущества, исходя из норм Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил содержания общего имущества в многоквартирном <Адрес>, возможно исключительно решением общего собрания собственников помещений дома, то решения общих собраний собственников помещений дома об утверждении размера платы на содержание общего имущества дома относятся к условиям договора управления (являются частью сделки).

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

В силу части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно пункту 31 Правил № во исполнение требований части 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.

Приведённые нормы, устанавливают, что размер платы за содержание не может быть изменен в любой момент, а должен устанавливаться на срок не менее чем один год.

В данном случае, установление размера платы за содержание общего имущества многоквартирного дома второй раз за год – протокол № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ и протокол № от ДД.ММ.ГГГГ которым распространено действие размера платы на период с ДД.ММ.ГГГГ, нарушает требования части 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и требования пункта 31 Правил №.

Пункт 4.3 договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ также устанавливает размер платы за содержание общего имущества многоквартирного дома не менее чем на один год.

Размер платы за содержание общего имущества мог быть пересмотрен не ранее чем с ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку принятое решение по второму вопросу об установлении размера платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме нарушает установленный законодателем запрет на пересмотр размера платы дважды за один год, суд приходит к выводу о недействительности принятого решения по вопросу №, оформленному протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, как нарушающее требования закона.

В соответствии с пунктом 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об утверждении существенного условия договора управления многоквартирным домом о порядке определения размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, признанное недействительным решением суда, не подлежит применению. В этом случае плата за содержание жилого помещения подлежит перерасчету исходя из порядка определения размера платы, определяемого в соответствии с прежними условиями договора управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 статьи 162 ЖК РФ).

Прежними условиями договора утверждена плата с ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> (л.д. 19 том 1), в процессе рассмотрения данного дела собственниками утверждён размер платы <данные изъяты> с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, решение оформлено протоколом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 120-134 том 6).

Таким образом, последствием признания недействительным решения по второму вопросу об утверждении размера платы с ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>, является перерасчёт размера платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, из расчета <данные изъяты> пропорционально площади помещения собственника.

Доводы ответчика о том, что денежные средства управляющей компанией освоены, материалами дела не подтверждены, финансовый отчёт за 2023 год, судебным экспертам, суду не представлен, по заключению АНО «Палата судебных экспертиз» размер фактически понесённых расходов значительно ниже суммы, которую управляющая компания получила от собственников в качестве оплаты за содержание общего имущества, за период с ДД.ММ.ГГГГ до конца 2023 года – фактические расходы составили <данные изъяты>, тогда как за этот же период получено от собственников 12 932 304 (<данные изъяты> x 4 мес x 20 994 кв.м.). Неизрасходованные денежные средства принадлежат собственникам, а не являются прибылью управляющей компании.

Поскольку размер платы за капитальный ремонт не поменялся, остался в сумме <данные изъяты>, его размер сторона истца не оспаривает, то в данной части оснований для отмены решения общего собрания по второму вопросу суд не находит.

По третьему вопросу принято решение об утверждении новой редакции перечня и периодичности выполнения работ и оказания услуг (Приложение №) к договору управления, поскольку данное Приложение № является неотъемлемой частью Договора управления и содержит указание на размер платы за содержание общего имущества <данные изъяты> в месяц за 1 кв.м. (л.д. 60 том 4), то суд приходит к выводу недействительности принятого решения по третьему вопросу.

Суд обращает внимание, что в оспариваемом протоколе и в повестке голосования Приложение № именуется как «Перечень и периодичность выполнения работ и оказания услуг по содержанию общего имущества» (л.д. 79 том 1). ФИО1 представлена копия Приложения № «Размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, и дополнительные услуги» (л.д. 60 том 4), таким образом, остаётся неясным, какое Приложение № на собрании утвердили собственники, оригинал которого в материалы дела не предоставлен.

Относительно отсутствия кворума общего собрания, и оспаривания протокола в целом по этому основанию, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Квалифицированного большинства по вопросу установления размера платы за содержание общего имущества не требуется, решение по вопросу об утверждении (изменении) размера платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, а также об изменении условий договора управления к числу исключений законом не отнесены и утверждаются по общему правилу простым большинством участников собрания собственников помещений многоквартирного дома (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений в многоквартирном доме, а также лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче в соответствии с частью 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

То есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту.

До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.

Реестр собственников помещений, переданных управляющей компанией в жилищную инспекцию, находится на л.д. 86-90 том 1.

Исходя из данного реестра право собственности АО «Кортекс» было оформлено на нереализованные помещения исходя из площади 10 941,4 кв.м., однако, по выписке из государственного реестра недвижимости за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в собственности АО «Кортекс» находились жилые и нежилые помещения в многоквартирный доме по адресу <Адрес> общей площадью 8682,40 кв.м. (л.д.199-227 том 7).

На остальные помещения, указанные в реестре, право собственности не оформлено, соответственно при подсчёте голосов не должны были учитываться.

При этом общее собрание проведено при наличии кворума, более 50 процентов собственников принимали участие в голосовании, исходя из площади 20 994 кв.м.

Указанная площадь соответствует данным технического паспорта. Согласно экспликации к поэтажному плану размер общей площади, составляет <данные изъяты>

Выписки из ЕГРН проголосовавших собственников помещений находятся на л.д. 144-227 том 6.

Бюллетени голосования на л.д. 99-182 том 1.

Проверяя кворум, суд установил, что ФИО13 (л.д. 99 том 1), ФИО14 (л.д. 115 том 1), участвующие в голосовании, не являлись собственниками помещений в <Адрес>, в период проведения голосования. Их право собственности оформлено позже (л.д. 144-147, 159-166 том 6). Оригинал бюллетеня ФИО2 в ИГЖН не представлен (л.д. 125-127 том 1), поэтому бюллетени, заполненные данными лицами, суд не учитывает.

Общая площадь проголосовавших собственников – 15 841,30 кв.м., что составляет 75,5% от общего голосов собственников.

Таким образом, кворум состоялся, решения приняты большинством голосов, оснований для признания ничтожным протокола по пункту 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется, в этой части требования удовлетворению не подлежат.

Доводы ответчика о том, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику судом отклоняются, поскольку по смыслу статей 44 - 46 Жилищного кодекса Российской Федерации при предъявлении иска о признании недействительным решения общего собрания надлежащими ответчиками по делу являются инициаторы проведения такого собрания, а в случае их неустановления - собственники помещений в многоквартирном доме, принимавшие оспариваемое решение.

Как следует из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 79 том 1), уведомления о проведении собрания (л.д. 90-91 том 1), инициатором собрания является ответчик ООО «Управляющая компания «Столица», таким образом, иск предъявлен к ООО «Управляющая компания «Столица» как к надлежащему ответчику - инициатору собрания.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Бизон», ФИО1, удовлетворить частично.

Признать недействительным решение, принятое на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу №, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, в части установления с ДД.ММ.ГГГГ платы за содержание общего имущества многоквартирного <Адрес> в размере <данные изъяты> за 1 кв.м.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Столица» обязанность произвести перерасчёт платы за содержание общего имущества многоквартирного дома за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ пропорционально площади помещения, принадлежащего каждому собственнику, с учётом даты возникновения права собственности, из расчета <данные изъяты> за 1 кв.м.

Признать недействительным решение, принятое на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу №, оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, в части утверждения с ДД.ММ.ГГГГ новой редакции Перечня и периодичности выполнения работ и оказания услуг по содержанию общего имущества (Приложение №) к договору управления многоквартирным домом, расположенным по адресу <Адрес> с обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Столица» (Приложение № к повестке дня).

В остальной части требований обществу с ограниченной ответственностью «Бизон», ФИО1, отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий подпись Сероваева Т.Т.

<данные изъяты>

<данные изъяты>