Дело № 3а-22/2023

64OS0000-01-2022-000512-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 марта 2023 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М.,

при помощнике судьи Мурзиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Балаковорезинотехника» к управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости,

установил:

в Саратовский областной суд от акционерного общества «Балаковорезинотехника» (далее – АО «БРТ») поступило указанное выше административное исковое заявление, в котором административный истец просит признать решения государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» незаконными:

- № ОРС-64/2022/000671 от 12 октября 2022 года и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 247 000 000 рублей по состоянию на 01 апреля 2022 года;

- № ОРС-64/2022/000672 от 12 октября 2022 года и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 20 939 000 рублей по состоянию на 01 апреля 2022 года;

- № ОРС-64/2022/000673 от 12 октября 2022 года и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 20 752 000 рублей по состоянию на 01 апреля 2022 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что является собственником данных земельных участков.

Распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» утверждены результаты проведения государственной оценки земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области по состоянию на 01 января 2018 года, в том числе, утверждена кадастровая стоимость земельных участков: с кадастровым номером <адрес> в размере 462 655 470 рублей; с кадастровым номером <адрес> в размере 43 248 885 рублей; с кадастровым номером <адрес> в размере 42 753 029 рублей.

АО «БРТ» обратилось в государственное бюджетное учреждение <адрес> «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами <адрес> размере рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости от 13 сентября 2022№ 985/09-22ИА, составленный ООО «Элитар» (оценщик ФИО1).

Решениями государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 12 октября 2022 года № ОРС-64/2022/000671, № ОРС-64/2022/000672, № ОРС-64/2022/000673 АО «БРТ» отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости.

АО «БРТ» полагает названные решения незаконными и необоснованными, нарушающими его права на установление рыночной стоимости объекта недвижимости, одновременно просило установить кадастровую стоимость земельных участков в размере его рыночной стоимости.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, АО «БРТ» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость спорных земельных утверждена распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области» утверждены результаты проведения государственной оценки земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории <адрес> по состоянию на 01 января 2018 года, а именно земельных участков: с кадастровым № в размере 462 655 470 рублей; с кадастровым № размере 43 248 885 рублей; с кадастровым № в размере 42 753 029 рублей.

Административный истец в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости рыночной стоимости от 13 сентября № 985/09-22МА, составленный ООО «Элитар» (оценщик ФИО1), в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 апреля 2022 года определена в размере 247 000 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером <адрес> размере 20 939 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № в размере 20 752 000 рублей.

Решениями государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 12 октября 2022 года № ОРС-64/2022/000671, № ОРС-64/2022/000672, № ОРС-64/2022/000673, АО «БРТ» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Суд пришел к выводу, что оспариваемые решения приняты в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Основаниями для отказа в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 13 сентября № 985/09-22МА, составленного ООО «Элитар» (оценщик ФИО1), государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в своих решениях указало следующее.

В нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), в отчете на странице 34 оценщик ошибочно использовал объекты-аналоги №№ 1, 2, 3 не сопоставимые с объектами оценки по одному из пенообразующих факторов - площади. Площадь объектов оценки больше площади объектов аналогов.

При этом оценщик без объяснений при корректировке объектов-аналогов по одним элементам сравнения использовал данные Ассоциации СтатРиэлт, а по другим элементам сравнения использовал Справочник оценщика недвижимости под редакцией ФИО2

Основополагающие положения теории оценки и правила определения стоимости недвижимости основываются на принципах оценки недвижимости.

Ключевым принципом оценки является принцип наиболее эффективного использования (НЭИ), на нем базируется решение о величине стоимости объектов оценки. При расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщик исходит из наиболее эффективного использования объекта оценки, то есть такого использования, при котором стоимость объекта оценки будет максимальной.

Оценщик, исходя из принципа наиболее эффективного использования, должен рассчитывать стоимость объекта оценки, которая будет наивысшей. Оценщик необоснованно применяя разные справочные данные, рассчитал стоимость объекта оценки так, чтобы она была наименьшей, чем нарушил главный принцип наиболее эффективного использования оценки.

На основании изложенного сделан вывод, что данный отчёт об оценке вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не соответствует пункту 15 ФСО №, статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299) (далее - ФСО № 3).

Статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

Судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчетов об оценке от 13 сентября 2022 года № 985/09-22МА (оценщик ООО «Элитар» ФИО1), требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта № 2.02/23 от 20 февраля 2023 года АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО3, оценщиком при составлении отчёта от 13 сентября 2022 года № 98509-22МА допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые существенным образом влияют на определение рыночной стоимости объекта оценки.

При этом в отчете по всем исследуемым объектам оценщиком допущены идентичные нарушения требований федеральных стандартов оценки и законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности.

Так эксперт указал, что фактическим использованием объектов оценки является их текущее использование для размещения единого имущественного производственно-хозяйственного комплекса недвижимости промышленного предприятия АО «БРТ».

Оценщик в своем отчете на странице 28 отчета в разделе «Анализа наиболее эффективного использования» делая вывод о том, что для объектов оценки наиболее эффективным использованием является их текущее использование:

В качестве наиболее эффективного использования Оценщиком принимается текущее использование в качестве вида разрешённого использования на дату оценки, то есть «под промышленные предприятия».

Но при этом оценщик подменяет понятие текущего использования объектов оценки с понятием их видом разрешенного использования «под промышленные предприятия».

Данные понятия не являются одним и тем же понятием, а имеют разные значения.

В результате, неправильная интерпретация данных понятий оценщиком приводит в дальнейшем к выбору неверной в целом концепции оценки объектов.

Таким образом, оценщик при проведении оценки объектов оценки не руководствуется основополагающим положением о НЭИ в теории оценки недвижимости установленными в разделе VI ФСО № 7.

Тем самым нарушаются требования статьи 11 ФЗ-135, п. 5 ФСО № 3 в части неоднозначного толкования полученных результатов и введения в заблуждение пользователей отчета об оценке.

В отчете на страницах 15 - 28 приводится «Анализ рынка объекта оценки...», при этом анализ рынка объектов недвижимости в сегменте рынка объектов оценки оценщиком проведен не должным образом и не в полном объеме.

Оценщик, утверждая, что им была проанализирована большая совокупность аналогов на страницах 19-26 отчета приводит информацию о всех найденных им объектах в количестве только о целых шести предложениях о продаже земельных участков.

Экспертом на дату проведения оценки найдено и проанализировано гораздо большее количество предложений о продаже земельных участков в городе Балаково, которые возможно рассматривать в качестве объектов аналогов оцениваемых земельных участков. Информация о предлагаемых к продаже оценки земельных участках в Балаково, в сегменте рынка объектов оценки, актуальных на дату оценки приведено на страницах 44-46 экспертного заключения.

Вместе с тем, ненадлежащее проведение анализа рынка приводит к выбору для оценки объектов оценки некорректных объектов аналогов, чем искажается итоговый результат стоимости оцениваемых объектов.

Согласно отчету об оценки оценка объектов оценки проведена оценщиком сравнительным подходом оценки.

Пунктом 22 ФСО № 7 установлены требования к применению сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости, в частности:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов - аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов - аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах - аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов - аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

На странице 35 отчета для расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода в качестве объектов аналогов оценщиком выбраны земельные участки:

-аналог № - земельный участок площадью 4 175 кв. м. с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, точный адрес данного земельного участка в отчете оценщиком не указывается),

-аналог № - земельный участок площадью 2 382 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>,

-аналог № - земельный участок площадью 4 000 кв. м. с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, район строящейся медико-санитарной части (<адрес>),

Выбор объектов аналогов оценщиком произведен некорректно, так как все земельные участки, отобранные оценщиком в качестве аналогов для оценки объекта оценки, существенно отличаются по количественно-качественным показателям с оцениваемыми земельными участками, в частности по качественным характеристикам месторасположения и по количественным показателям площади.

Оценщик обосновывает отказ от поиска наиболее сопоставимых объектов аналогов для оценки объектов и непроведения анализа рынка должным образом оценки, приводя на странице 27 отчета интерпретацию понятия сопоставимости объектов сравнения, фактически искажая смысл требований пп. «б», пункта 3 ФСО № 7 к качеству объектов аналогов, которые рекомендуется использовать для расчета рыночной стоимости объектов оценки сравнительным подходом оценки, и ограничивая свой выбор объектов аналогов только достаточностью отношения к соответствующему сегменту рынка, без учета их количественно-качественных характеристик, которые являются ценообразующими факторами для объектов оценки.

При этом оценщиком не учитываются требования пункта 10 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)» (далее – ФСО № 1), согласно которому «Объектом-аналогом является объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Справочники оценщика недвижимости под редакцией ФИО2 являются одним из инструментов оценки, используя которые оценщик при выборе величины корректировок должен сопоставить выбранные им значения корректировок из данного справочника на соответствие их рыночным данными и прочим альтернативным источникам данных величин, на что и указывается в предисловии редактора справочников.

Кроме того, оценщик ошибочно определяет отношение к одной ценовой зоне месторасположения земельных участков, выбранных качестве объектов аналогов (в частности, объектов аналогов № 2 и № 3) и месторасположение оцениваемых земельных участков.

В Справочнике Оценщика недвижимости - 2022 «Земельные участки», часть 1, под редакцией ФИО2, который использует оценщик для определения стоимости оцениваемых земельных участков, (на страницах 65-67) приводится описание типовых территориальных ценовых зон, присущих городам, по которым проводится классификация земельных участков по отношению их месторасположения к разным территориально-ценовым зонам.

На странице 11 отчета оценщик описывает качественные характеристики объектов оценки, указывая на то, что окружающая застройка объектов оценки представляет собой объекты производственно-складского назначения, и делает вывод, что объекты находятся в промышленной зоне, на окраине, вблизи крупной автомагистрали г. Балаково, где низкая проходимость людей, подъездные пути в хорошем состоянии.

Из приведенного в отчете описания качественных характеристик месторасположения объектов оценки и указанного на карте г. Балаково месторасположения объектов оценки на окраине города следует, что по классификации земельных участков по отношению их месторасположения к разным территориально-ценовым зонам, которая приводится в Справочнике оценщика недвижимости - 2022 «Земельные участки» под редакцией ФИО2, месторасположение оцениваемых земельных относится к территориально-ценовой зоне № 6 «Окраины города, промзоны».

Но при этом на странице 36 отчета оценщик указывает, что фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости. Корректировка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого объекта и сопоставимых объектов-аналогов существенно различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых. Местоположение может зависеть от расстояния между объектами, стиля окружения, типа и плотности застройки, близости объектов к центру населенного пункта, величине населенного пункта и др. Также оценщиком приведена карта-схема сравнительного месторасположения объектов сравнения (при этом оценщик на приведенной в отчете карте-схеме ошибочно указывает месторасположение объекта-аналога № 2 и объекта- аналога № 3)

В данном случае, проанализировав местоположение объекта оценки и объектов аналогов, оценщик пришел к выводу, что объекты-оценки и объекты-аналоги расположены в пределах г. Балаково вблизи крупных магистралей, с хорошей транспортной доступностью.

Но на приведенной оценщиком карте-схеме месторасположения объектов сравнения очевидно, что все объекты-аналоги расположены значительно ближе к центру города, чем объекты оценки и следовательно, должны иметь более лучшие качественные показатели месторасположения, чем у объектов-оценки.

Оценщик делает ошибочный вывод, что выбранные им объекты-аналоги и объекты-оценки относятся уже к одной типовой территориально-ценовой зоне № 3 города Балакова «Зоне автомагистралей» и проведение корректировки стоимостей объектов аналогов на разницу в их качественных характеристиках месторасположения с качественными характеристиками месторасположения объектов оценки якобы не требуется. Указанное вводит пользователей отчета в заблуждение, поскольку в расчет стоимости объектов оценки стоимостные корректировки на различия в качественных характеристиках и ценности месторасположения объектов сравнения по отношению их к разным ценовым зонам не вносятся, следовательно, искажается итоговый результат оценки оцениваемых земельных участков.

Таким образом, оценщиком не проводится анализ различия качественных характеристик месторасположения объектов сравнения в расчете стоимости объектов оценки (страницы 41-43 отчета), не вводятся корректировки стоимостей объектов аналогов на различия в качественных характеристиках месторасположения с объектами оценки по основному ценообразующему фактору для объектов недвижимости, не учитывая того, что объекты оценки расположены значительно дальше от центра города, чем выбранные им в качестве объектов-аналогов земельные участки, месторасположение которых ещё и относится к другой территориальной зоне г. Балаково, чем месторасположение объектов-оценки.

Кроме качественных отличий месторасположения объектов сравнения, площадь земельных участков, выбранных оценщиком в качестве аналогов, в существенно меньше площадей объектов оценки, следовательно, данные земельные участки ввиду их значительного различия по количественным параметрам нельзя признать полноценными аналогами для оцениваемых земельных участков, а использование их в сравнительном подходе оценки при расчете рыночной стоимости объектов оценки некорректно.

Оценщиком в результате не проведения должным образом анализа рынка объектов недвижимости в сегменте рынка объектов оценки, для расчета рыночной стоимости объектов оценки оценщиком выбраны некорректные аналоги - земельные участки, которые значительно отличаются по своим качественно-количественным показателям с оцениваемыми земельными участками, которые являются ценообразующими факторами рыночной стоимости объектов недвижимости, что при расчете стоимости приводит к существенному искажению итоговой стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

На страницах 41-43 отчета в расчеты рыночной стоимости объектов оценки (в результате того, что оценка проводится без учета фактического использования объектов оценки для размещения единого имущественного производственно-хозяйственного комплекса недвижимости промышленного предприятия АО «БРТ») оценщиком ошибочно вносятся необоснованные понижающие корректировки в размере -15% корректировки в стоимости объектов аналогов № 1 и № 2 на наличие свободного доступа к объектам оценки, которые приводят к искажению итогового результата стоимости объектов оценки в сторону ее занижения.

Данная корректировка объектов аналогов могла бы иметь место, если на дату оценки рассматриваемые оцениваемые земельные участки не входили в состав единого имущественного производственно-хозяйственного комплекса недвижимости, а права на них не принадлежали одному собственнику, или если оценка проводилась не с целью установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере их рыночной стоимости, а с целью распродажи активов по частям при банкротстве или ликвидации предприятия АО «БРТ».

Также в расчет рыночной стоимости объекта оценки с кадастровым номером № площадью 1 139 742 кв.м на странице 41 отчета оценщиком введена необоснованная корректировка стоимости для всех объектов-аналогов сравнения «на обеспеченность подъездной автомобильной дорогой общего пользования с твердым покрытием» в размере +14%, искажая итоговый результат оценки.

На страницах 42-43 отчета в расчеты рыночной стоимости объектов оценки с кадастровым номером 64:40:030305:97 площадью 84 168 кв.м, с кадастровым номером № площадью 83 203 кв.м в результате того, что оценка проводится без учета фактического использования объектов оценки для размещения единого имущественного производственно-хозяйственного комплекса недвижимости АО «БРТ», оценщиком ошибочно не вносятся повышающие стоимостные корректировки в стоимости всех объектов-аналогов сравнения на факт обеспечения оцениваемых объектов железнодорожными путями, что приводит к искажению итогового результата стоимости объектов оценки в сторону ее занижения.

Методология оценки объектов недвижимости предполагает введение стоимостных корректировок на разницу в площадях объектов сравнения (корректировка на фактор масштаба). При этом исходя из анализа рыночной информации прослеживается математическая степенная зависимость стоимости объектов недвижимости от их площади.

В результате проведения исследования для определения стоимостной корректировки на фактор масштаба может быть построена модель математической зависимости стоимости объектов недвижимости от площади объектов недвижимости.

При этом применение данной математической модели для определения величины стоимостной корректировки на разницу в площадях объектов сравнения при расчете стоимости объекта недвижимости методологически допустимо только при соблюдении условия незначительного расхождения в численных значениях площадей сравниваемых объектов недвижимости.

Таким образом, использование оценщиком в расчете рыночной стоимости объектов оценки в качестве объектов аналогов земельных участков, которые значительно отличаются, по количественным показателям площади от оцениваемых земельных участков - некорректно.

Использованные оценщиком земельные участки нельзя признать аналогами объектов оценки, а проведение корректировок на фактор масштаба стоимостей выбранных аналогов с использованием математической модели степенной зависимости стоимости объектов недвижимости от площади объектов недвижимости методологически ошибочно и не подтверждено рыночными данными, что в итоге приводит к значительному искажению результата оценки объектов оценки в сторону занижения их стоимости.

Также в отчете об оценке не выполнены требования законодательства об оценочной деятельности в РФ в части содержания отчета об оценки.

В исследуемом отчете об оценки отсутствуют сведения, содержание которых в отчете предписано законодательством РФ в области оценочной деятельности, а именно не выполнены требования статьи 11 ФЗ-135, подпунктов «а», «г», «е», «ж» пункта 8 ФСО № 3.

Учитывая выявленные нарушения, экспертом сделан вывод, что оценщиком в результате проведения оценки нарушены требования статьи 11 ФЗ-135, пункта 5 ФСО № 3 в части неоднозначного толкования полученных результатов и намеренного введения в заблуждение пользователей отчета об оценке.

Заключение эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО3 соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эксперт ФИО5, составивший заключение, имеет высшее специальное образование, диплом о профессиональной переподготовке ПП № от <дата> Межотраслевого института повышении квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, по программе «Оценка активов, бизнеса и инвестиций», специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке ПП № от <дата> Межотраслевого института повышения квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, специализация: «Оценка стоимости недвижимости», повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, <адрес> 2006 год, повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, <адрес> 2009 год, стаж работы в экспертной оценочной деятельности более 20 лет, общей стаж работы более 30 лет. Эксперт ФИО5 является членом союза судебных экспертов «Экспертный совет», членом СРО Оценщиков «Экспертный совет», регистрационный номер № от <дата>, квалификационный аттестат № от <дата> о сдаче квалификационного экзамена по направлению «Недвижимость».

Выводы эксперта ФИО3 о допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности – федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости в отчете от 02 сентября 2022 года № 983/09-22МА (оценщик ООО «Элитар» ФИО1), а также неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Оценив решения государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 12 октября 2022 года № ОРС-64/2022/000671, № ОРС-64/2022/000673, № ОРС-64/2022/000672, суд приходит в выводу о том, что они приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения.

Выводы государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки земельных участков с кадастровыми номерами № оценщиком ООО «Элитар» (ФИО1) в ходе оценки объектов недвижимости ошибочно применен исключительно затратный подход, допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтверждается заключением эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» № 2.02/23 от 20 февраля 2023 года.

Оценщиком при расчете рыночной стоимости спорных объектов недвижимости анализ рынка объекта оценки проведен с нарушением федеральных стандартов оценки, в отчете частично отсутствует существенная информация.

Выявленные экспертом нарушения требований законодательства в области оценки и федеральных стандартов оценки привели к искажению итоговой стоимости объекта оценки, и, как следствие, неоднозначному толкованию результатов оценки, введению в заблуждение пользователей отчета об оценке.

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений АО «БРТ» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления АО «БРТ» в части требований об оспаривании решений бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а, в данном случае, размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости напрямую связан с размером арендной платы, подлежащей уплате административным истцом, и в целях реализации приведённой задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01 апреля 2022 года с кадастровыми номерами №, эксперт АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО3 использовал в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, отказ от применения доходного и затратного подходов подробно мотивирован в заключении эксперта.

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом использована рыночная информация о стоимости объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом на основании критериев близости величин цено образующих факторов: местоположения глобального и локального, окружения, доступа к объекту, пешеходной и транспортной доступности, назначения использования, инженерных коммуникаций, т. е. рыночной привлекательности объекта в целом и совокупности удобств для его использования в соответствии с НЭП.

Экспертом проведен анализ рынка земельных участков в Саратовской области.

При анализе рынка недвижимости в сегменте рынка объектов экспертизы и выборе объектов аналогов объекта экспертизы экспертом использовались данные открытых интернет ресурсов таких как www.avito.saratov.ru, www.domofond.ru, www.rosrealt.ru, https://saratov.move.ru, https://saratov.cian.ru, https://onrealt.ru, https://ruads.org/ и пр.

Проанализированы более чем 30 актуальных предложений к продаже земельных участков, предназначенных для размещения объектов промышленно-производственного и складского назначения для выбора наиболее сопоставимых в качестве объектов-аналогов сравнения для использования их при расчете рыночной стоимости объектов экспертизы.

Выборка произведена из 13-ти предложений по продаже земельных участков в г. Балаково потенциальных объектов-аналогов (страницы 48-50 экспертного заключения).

Для определения стоимости объектов экспертизы отобраны три земельных участка в качестве объектов аналогов предложения к продаже № 1, № 10 и № 13, как наиболее сопоставимые с оцениваемыми земельными участками по своим качественно-количественным показателям.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом идентифицированы, определено их точное месторасположение, уточнены их качественно-количественные характеристики по информации Росреестра на кадастровой карте: https://pkk.rosreestr.ru. и https://rosreestr-online.com.

Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, а также дополнительная информация Росреестра об объектах недвижимости, выбранных в качестве аналогов, приводятся в приложении к данному Заключению.

В расчёте стоимости объекта экспертизы в результате сравнительного анализа к ценам объектов аналогов сравнения были внесены корректировки на различия, существующие между объектами аналогами сравнения и объектом экспертизы по количественно-качественным характеристикам.

Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю объект аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

В качестве единицы сравнения принимается за 1 кв. м в месяц обшей площади объектов сравнения.

Экспертом применены корректировки на передаваемые права, на возможность торга, на расположение относительно автомагистрали (объекты- аналоги расположены сравнительно хуже, чем объекты оценки), на транспортную доступность, на обеспеченность железнодорожной веткой, на наличие улучшений, на форму, на площадь.

Отказ от применения корректировок по другим факторам им обоснован с приведением соответствующей мотивировки.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Итоговое значение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода определено экспертом по состоянию на <дата> в отношении:

- с кадастровым номером № в размере 357 500 000 рублей;

- с кадастровым номером № в размере 34 100 000 рублей;

- с кадастровым номером № в размере 33 700 000 рублей;

Заключение эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО3 соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решений бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 01 апреля 2022года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 14 сентября 2022 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости земельных участков в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, которые включают расходы на оплату услуг представителей (пункт 4 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Частью 1 статьи 111 этого же кодекса определено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 поименованного кодекса.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 данного Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 названного Кодекса, возложена на административного истца.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с учетом того, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что удовлетворение требований административного истца обусловлено нарушением его прав административными ответчиками, то соответствующие судебные издержки, понесенные в связи с установлением обстоятельств допущенных нарушений относятся на административного ответчика допустившего данные нарушения.

Согласно счету, выставленному экспертной организацией, услуга по проведению судебной оценочной экспертизы оценена в размере 133 560 рублей.

Пунктами 10, 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» определено, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 2 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 3, 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы не является завышенной и не превышает стоимость по даче заключения судебным экспертом по определению рыночной стоимости другими экспертными организациями региона.

Поскольку решение суда по настоящему делу расценивается как принятое против административного истца, судебные расходы подлежат возложению на данное лицо – АО «БРТ».

Руководствуясь статьями 108, 111, 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Балаковорезинотехника» к государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», комитету по управлению имуществом по Саратовской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области удовлетворить частично.

Установить земельного участка с кадастровым номером <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 357 500 000 рублей по состоянию на 01 апреля 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 34 100 000 рублей по состоянию на 01 апреля 2022 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 33 700 000 рублей по состоянию на 01 апреля 2022 года;

Датой подачи заявления считать 14 сентября 2022 года.

В удовлетворении административного искового заявления акционерного общества «Балаковорезинотехника» в части требования об оспаривании решений бюджетного учреждения отказать.

Взыскать с акционерного общества «Балаковорезинотехника» в пользу автономной некоммерческой организацией «Межрегиональный центр судебной экспертизы и оценки «ВиД» судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, в размере 133 560 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева