...

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июля 2025 года адрес

Головинский районный суд адрес

в составе председательствующего судьи ...

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1365/25

по иску фио к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» о признании пункта договора недействительным и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

... в суд с иском, в котором просит суд взыскать расходы на устранение недостатков переданного объекта долевого участия в размере сумма, неустойку за просрочку удовлетворения требований потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков за период с 01.01.2026 года по день фактического исполнения обязательств за каждый день просрочки, расходы по оплате услуг эксперта в размере сумма, штраф в размере 5% от присужденной суммы, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере сумма, признать пункт 9.2. Договора недействительным.

Требования мотивированы тем, 24.....2023 года между ООО "СЗ " Северо-Восток Столицы" и фио был заключен договор ......... участия в долевом строительстве. Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства, объект долевого строительства Застройщиком Участнику был передан 05.....2024 г. Участник принял объект с рядом строительных недоделок, в связи, с чем Участник обратился в экспертную организацию ИП фио ... которое составило заключение эксперта ......, из которого следует, что в результате инструментального обследования объекта экспертизы недвижимого имущества, а также анализе предоставленной для производства экспертизы документации, экспертом установлено, что фактически выполненные работы не соответствуют нормативным требованиям строительно-технической документации. Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для восстановительного ремонта квартиры составляет : сумма За проведение экспертизы Участником было оплачено сумма ....12.2024 года Истцом было направлено претензионное требование возместить расходы на устранение недостатков, но ответчик от данного требования уклонился, денежные средства не выплатил.

... в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» по доверенности фио в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, поддержала доводы возражения.

Представитель третьего лица ... в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, возражений не представил.

Суд, выслушав представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 309, 3... ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируется нормами Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора , сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

При этом частью 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным федеральным законом.

В соответствии с ч.1 ст.6 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч.3 настоящей статьи.

В силу требований ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 указанной правовой нормы предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В части 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» указано, что Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

В судебном заседании установлено, что 24 октября 2023 года между ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» и фио заключен договор участия в долевом строительстве ..........

В соответствии с пунктом 2.1 Договора Застройщик принял обязательства в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Многоквартирный жилой дом – корпус 4 в составе первого этапа строительства жилого комплекса по строительному адресу: Москва, адрес и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства, входящее в состав Многоквартирного дома жилое помещение (квартира) с основными характеристиками объекта: .........

Из п.2.3 Договора следует, что стороны согласовали срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства не позднее 30 июня 2024 года, передача объекта осуществляется по акту приема-передачи.

Цена договора составила сумма (пункт 4.2 Договора).

Согласно п.5.1 Качество Объекта, который будет передан Застройщиком Участнику по Договору, должно соответствовать настоящему Договору, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

К материалам дела приложено приложение №2 к Договору участия в долевом строительстве от 24.....2023 года, где указан перечень строительно-отделочных работ, выполняемых на объекте долевого строительства.

05 октября 2024 года между ООО «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» и фио подписан акт приема передачи двухкомнатной квартиры ......, расположенную на ... этаже по адресу: адрес, ... адрес, адрес.

В ходе приемки квартиры истцом были выявлены строительные недостатки в квартире, по результатам которого был составлен акт первичного осмотра и устранения недостатков.

Для установления стоимости данных недостатков истец обратился к ИП фио.

Согласно экспертному заключению ... жилое помещение по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес... имеет недостатки качества отделочных и монтажных работ. Полный перечень недостатков (дефектов) и их объем приведены в ведомости дефектов (Приложение №1). Причиной возникновения выявленных недостатков является нарушение технологии производства подготовительных, строительно-монтажных работ. Стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат, необходимых для установления выявленных дефектов на объекте по состоянию на 05.12.2024 года составляет сумма

По ходатайству ответчика определением Головинского районного суда адрес от ... апреля 2025 года по делу назначена судебная строительно-техническая оценочная экспертиза, проведение которой поручено ......

Согласно экспертному заключению №26-06-25/1365/2025 по результатам исследования, экспертами ... установлено, что в квартире № ..., расположенной по адресу: адрес, переданной фио на основании договора участия в долевом строительстве от 24.....2023 года, имеются недостатки (дефекты), которые не соответствуют требованиям нормативно-технических регламентов, строительных норм и правил, установленных действующий законодательством РФ. Выявленные недостатки не связаны с процессом ненадлежащей эксплуатации квартиры и произведенными работами со стороны Истца. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения выявленных недостатков составляет сумма

Суд доверяет заключению судебной экспертизы. Экспертиза проведена на основании определения суда, в установленном законом порядке эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В порядке ст.86 Гражданского процессуального кодекса РФ, заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам оценки доказательств. В данном случае выводы экспертного заключения суд признает достаточно мотивированными и обоснованными. Судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы экспертам данной организации в соответствии с профилем деятельности, определенным выданной им лицензией, заключение содержит необходимые расчеты, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, эксперты были предупреждены судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения, лично не заинтересованы в исходе дела, квалификация экспертов сомнений не вызывает, а потому суд принимает заключение как надлежащее доказательство.

Недобросовестных действий со стороны истца в рамках исполнения договора участия в долевом строительстве судом не установлено.

При этом, согласно п. 4 ст. ... Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Исходя из буквального толкования данного положения закона, при удовлетворенных требований, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных и монтажных работ непосредственно в жилом помещении, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать сумма (сумма * 3%)

Следовательно, размер стоимости устранения недостатков, подлежащий взысканию с ответчика, составит сумма, в этой части исковые требования подлежат удовлетворению.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку за просрочку удовлетворения требований потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков за период с 01.01.2026 года по день фактического исполнения обязательств за каждый день просрочки.

В соответствии с абз.4 п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 (ред. от 26.12.2024) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи ... Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно.

Суд не усматривает оснований для взыскания неустойки за просрочку удовлетворения требований потребителя о возмещении расходов на устранение недостатков за период с 01.01.2026 года по день фактического исполнения обязательств за каждый день просрочки, поскольку данное требование не соответствует положению ст. 198 ГПК РФ и является неисполнимым, так как невозможно взыскать неустойку на будущее время, не определив ее конкретный размер, при этом ст. 3 ГПК РФ предусматривает судебную защиту только нарушенных прав и интересов сторон, а не тех, которые могут наступить в будущем.

В п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении» разъяснено, что резолютивная часть решения должна содержать исчерпывающие выводы, должно быть четко сформулировано кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести. Решение не должно вызывать затруднения при его исполнении.

Однако требование истца об определении подлежащей выплате неустойки на будущее время не соответствует положению, сформулированному Пленумом Верховного Суда РФ в данном Постановлении, поскольку не указание в исковом заявлении и, как следствие, в решении суда конкретной денежной суммы, подлежащей взысканию с ответчика, вызовет затруднение при исполнении решения суда, в связи с чем, данное требование удовлетворению не подлежит.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда» права и свободы человека и гражданина признаются и гарантируются согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации, каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. Одним из способов защиты гражданских прав является компенсация морального вреда.

Под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага или нарушающими его личные неимущественные права (например, жизнь, здоровье, достоинство личности, свободу, личную неприкосновенность, неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну, честь и доброе имя, тайну переписки, телефонных переговоров, почтовых отправлений, телеграфных и иных сообщений, неприкосновенность жилища, свободу передвижения, свободу выбора места пребывания и жительства, право свободно распоряжаться своими способностями к труду, выбирать род деятельности и профессию, право на труд в условиях, отвечающих требованиям безопасности и гигиены, право на уважение родственных и семейных связей, право на охрану здоровья и медицинскую помощь, право на использование своего имени, право на защиту от оскорбления, высказанного при формулировании оценочного мнения, право авторства, право автора на имя, другие личные неимущественные права автора результата интеллектуальной деятельности и др.) либо нарушающими имущественные права гражданина.

При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя; размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Поскольку судом установлено, что ответчик нарушил права истца – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда в размере сумма, что отвечает принципам разумности и справедливости.

Согласно п.9.2 Договора участия в долевом строительстве ........., все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, будут решаться Сторонами путем переговоров. Если Стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая Сторона имеет право передать спор на рассмотрение в ... адрес, в случае уступки Участником прав требований по Договору юридическому лицу и / или индивидуальному предпринимателю инвестиционному фонду, в Арбитражный суд адрес.

Истец просит признать данный пункт договора недействительным.

Между тем, в силу статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Суд установил, что договор долевого участия подписан сторонами 24 октября 2023 года, то есть с этого момента исчисляется срок исковой давности. С настоящим иском истец обратилась в суд 14 января 2025 года, то есть по истечении срока исковой давности. Таким образом, в силу ст. 199 ГК РФ исковые требования в этой части подлежат отклонению как заявленные по истечении срока исковой давности.

Кроме того, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца о признании недействительным п.9.2 Договора участия в долевом строительстве ... от 24.....2023 в части установления подсудности, поскольку требования в этой части носят надуманный характер, не направлены на защиту нарушенного права и не соответствуют положениям ст.ст. 8,12 ГК РФ, так как истец в полной мере реализовал свое право как потребителя на обращение в суд с иском по месту своего жительства.

В соответствии с ч. 3 ст. ... Федерального закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

В соответствии с п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно (с 22.03.2024 до 31.12.2025).

... декабря 2024 года Истцом адрес Ответчика была направлена претензия с требованием об оплате стоимости устранения дефектов в квартире, которая не исполнена ответчиком в добровольном порядке.

Поскольку претензия направлена ответчику после начала действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. №326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа у суда не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ расходы истца на проведение оценочной экспертизы суд относит к необходимым для защиты прав истца, так как вышеуказанная экспертиза послужила основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. Расходы по проведению досудебной экспертизы понесены истцом в размере сумма, что документально подтверждено, и в этом размере подлежат взысканию с ответчика.

Истцом при подаче иска истцом уплачены нотариальные расходы в размере сумма, которые также являются судебными расходами в силу ст. 968 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика.

В соответствии с ч.1 ст. ...3 ГПК РФ с ответчика в бюджет адрес подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» в пользу фио стоимость устранения недостатков в размере сумма, компенсацию морального вреда в сумме сумма и судебные расходы на оплату экспертных услуг в сумме

сумма, на оплату нотариальных услуг в сумме сумма

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северо-Восток Столицы» ... адрес государственную пошлину в сумме сумма

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца с даты изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд адрес.

Решение в окончательной форме изготовлено 06 августа 2025г.

Судья