Дело №2-1687/22 10 августа 2022 года
78RS0014-01-2021-010816-56
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе
председательствующего судьи Кротовой М.С.
при помощнике судьи Лифановой М.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО «М97 Инвест» о признании договора заключенным, признании права собственности, обязании передать нежилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась к ООО «М97 Инвест» о признании договора заключенным, признании права собственности, обязании передать нежилое помещение, указывая, что между сторонами заключен договор № участия в долевом строительстве многофункционального центра, в соответствии с условиями которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением подрядных организацией построить здание многофункционального центра на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства нежилое помещение в указанном объекте, описание которого содержаться в договоре, истица исполнила свои обязательства по договору, подала заявление на открытие аккредитива на сумму 7154528 руб., что совпадает с суммой цены договора, получателем денежных средств является ответчик, способ раскрытия аккредитива-предоставление зарегистрированного договора долевого участия, после заключения договора долевого участия стороны подали договор на регистрацию, однако в государственной регистрации договора отказано по причине нарушения застройщиком ч.2 ст.6 Закона о долевом строительстве, данный отказ сторонами не обжаловался, на сегодняшний день многофункциональный центр построен, присвоен строительный адрес, 06 октября 202 1года истица обратилась к ответчику с требованием осуществить государственную регистрацию договора, однако данное требования оставлено последним без удовлетворения.
Истица,3-и лица в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении слушания по делу не просили.
Представитель истицы в судебное заседание явился, требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.
Представители ответчика в судебное заседание явились, представили письменные возражения по заявленным требованиям, просили отказать в удовлетворении иска в полом объеме.
Руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.
Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд приходит к следующему:
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором и единого для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока.
Согласно п. 2 ч. 4.2. ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса должен содержать, в том числе срок передачи застройщиком индивидуального жилого дома и завершения строительства (создания) объектов, которые будут входить в состав общего имущества (указывается единый срок).
Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, единый для всех участников, указанное условие является существенным для такого договора.
Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор № участия в долевом строительстве многофункционального центра.
В соответствии с пунктом 1.1 Договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением подрядных организаций построить здание многофункционального центра на земельном участке с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> - Объект) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства нежилое помещение в указанном объекте, описание которого содержится в пункте 1.2 договора, а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику установленный договором долевой взнос (цену договора) и принять помещение по акту приема-передачи помещения после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 4.1 Договора застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи не позднее ДД.ММ.ГГГГ, но не ранее получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Пунктом 3.1 Договора установлено, что общий размер долевого взноса, подлежащего внесению участником долевого строительства, составляет 7154528,00 руб.
Согласно п. 3.5 Договора Участник долевого строительства обязан внести долевой взнос в сроки, установленные Договором. Участник долевого строительства вправе уплатить долевой взнос до установления срока оплаты. В любом случае внесение долевого взноса осуществляется не ранее даты заключения Договора.
В соответствии с пунктом 3.5.1 Договора Участник долевого строительства в течение 5 рабочих дней с момента подписания Договора открывает в пользу Застройщика аккредитив, исполняемый без акцепта Участника долевого строительства, за счет собственных денежных средств в размере 1 073180 руб. и кредитных средств в размере 6081348 руб. оплата банком аккредитива производится при условии предоставления получателем нотариально заверенной копии/оригинала зарегистрированного в установленном порядке договора участия в долевом строительстве.
Пункт 2.2.8 Договора предусматривает обязанность застройщика произвести действия по подаче документов на государственную регистрацию договора,
В силу пункта 8.1 договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в регистрирующем органе.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 открыла аккредитив на сумму 7154528,00 руб., что подтверждается представленным в материалы дела Заявлением об открытии аккредитива в ПАО «Московский кредитный банк», в соответствии с которым получателем средств является ООО «М97 Инвест» (ИНН №, счет №), срок действия аккредитива ДД.ММ.ГГГГ, способ исполнения - непосредственно по предоставлению оригинала или нотариально заверенной копии Договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ.
В ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось сторонами, что Договор участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ был сдан сторонами в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу для осуществления государственной регистрации в установленном законом порядке.
ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по Санкт-Петербургу уведомило стороны об отказе в государственной регистрации сделки по причине несоответствия срока передачи объекта долевого строительства со ссылкой на положения ст. 6 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).
Согласно уведомлению Управления Росреестра по Санкт- Петербургу между Застройщиком и иными участниками долевого строительства в отношении объектов долевого строительства зарегистрированы договоры со сроком передачи по акту приема-передачи - не позднее ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что отказ в государственной регистрации может быть обжалован в суд в соответствии с частью 12 ст. 29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), указано, что стороны вправе повторно обратиться с заявлением о государственной регистрации прав в случае устранения причин, послуживших основанием для отказа в государственной регистрации.
В ходе рассмотрения стороны не оспаривали тот факт, что указанный отказ в государственной регистрации не обжаловали, повторно за государственной регистрацией прав не обращались.
В соответствии с положениями ч. 1 и 3 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которые по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договоре незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу положений ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации, договор участия в долевом строительстве в силу п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ является незаключенным.
По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.
Материалами дела установлено, что ответчик не уклонялся от подачи договора на государственную регистрацию, отказ Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации Договора от ДД.ММ.ГГГГ основан на несоответствии условий Договора требованиям, предъявляемым к договору статьей 6 Закона № 214-ФЗ, доказательств устранения причин, послуживших основанием для государственной регистрации материалы дела не содержат.
В силу части 7.1 статьи 18 Закона № 214-ФЗ после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве.
Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «М97 ИНВЕСТ» получено разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию, ДД.ММ.ГГГГ был осуществлен государственный кадастровый учет здания многофункционального центра.
Таким образом, заключение договора долевого участия в отношении указанного в нем объекта строительства в настоящий момент невозможно в силу прямого указания закона.
Признание права собственности в судебном порядке является исключительных способом защиты прав, который может быть применен только в случае невозможности приобретения права в ином порядке.
Согласно пункту 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Согласно ст. 209 и п. 1 ст. 216 ГК РФ права собственности является вещным. Иск о признании права является внедоговорным требованием собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество. Удовлетворяя такой иск, суд лишь подтверждает ранее возникшее по установленным законом основаниям право собственности истца на индивидуально-определенную вещь.
В силу правовой позиции, изложенной в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено.
При вынесении решения по указанным делам суды исходят из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.
Требование о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В силу ст. 1 Закона № 214-ФЗ названный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевой строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевой строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливаем гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевой строительства.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
В силу своей правовой природы договор участия в долевом строительстве является основанием для возникновения права собственности во вновь создаваемом объекте недвижимости в случае привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для финансирования долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, то есть непосредственного участия указанных лиц в создании этого объект недвижимости.
Согласно статье 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документе о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Действующее законодательство исключает возможность передачи помещения участнику долевого строительства по незаключенному договору, а также в отсутствие исполнения обязанности участника долевого строительства по предоставлению встречного исполнения.
Согласно п. 3.5.1.4 Договора положения пункта 3.5 Договора, рассматриваются сторонами как включенное в тексте Договора отдельное соглашение о порядке открытия аккредитива, в обеспечение исполнения обязательств Участника долевого строительства по оплате цены договора, которые возникнут после заключения (государственной регистрации) договора.
Положения пункта 3.5 договора рассматриваются сторонами как действующие отдельно от прочих положений договора - с момента подписания Договора, вне зависимости от государственной регистрации договора.
С момента государственной регистрации договора все положения об аккредитиве и расчетах по нему будут считаться частью договора, регулирующей порядок и сроки оплаты цены Договора, а в части правил открытия аккредитива они будут рассматриваться как положения, регулирующие отношения сторон, возникшие до заключения договора, согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ.
В соответствии с п. 3.6 договора днем исполнения участником долевого строительства обязанности по внесению долевого взноса в безналичном порядке считается день зачисления суммы платежа на расчетный счет Застройщика.
Оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что истицей не исполнены п. 3.5.1.4 и 3.6 договора в части оплаты долевого взноса, договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем денежные средства, зарезервированные банком на основании заявления об открытии аккредитива, не могут рассматриваться в качестве долевого взноса, привлекаемого для строительства объекте недвижимости, при условии невозможности государственной регистрации договоре участия в долевом строительстве и, соответственно, невозможности получения застройщиком указанных денежных средств для финансирования строительства.
На основании изложенного требование ФИО1 о признании права собственности не подлежит удовлетворению в связи с отсутствием правовых оснований, завершением строительства здания, вводом объекта долевого строительства в эксплуатацию я постановкой на кадастровый учет, а также отсутствием доказательств оплаты долевого взноса, создания объекта не за счет денежных средств истца, отсутствия факта передача объекта долевого строительства истцу.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса РФ нарушенное гражданское праве (законный интерес) подлежит защите способом, указанным в законе. Право выбора способе защиты принадлежит лицу, которое считает свои права нарушенными.
Процессуальный закон не предоставляет суду полномочий по изменению по своему усмотрению основания и предмета иска с целью использования более эффективного способа защиты, а также выбора иного способа защиты.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Таким образом, учитывая условия, заключенного сторонами договора, выводы Истца об исполнении с его стороны условий Договора, не подтверждены надлежащими доказательствами. Договор участия в долевом строительстве не может быть признан заключенным в настоящее время ввиду неустранения причин, послуживших основанием для отказа в государственной регистрации, а также в связи постановкой здания на кадастровый учет в силу прямого указания закона (ч. 7.1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).
На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «М97 Инвест» о признании договора заключенным, признании права собственности, обязании передать нежилое помещение-отказать в полном объеме.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья- Кротова М.С.