УИД 77RS0016-02-2023-030551-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июня 2025 года адрес

Мещанский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Данильчик Ю.С.,

при секретаре фио,

с участием прокурора фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-397/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, фио, ФИО3, ФИО4 об оспаривании договоров найма, применении последствий недействительности сделок в виде выселения,

УСТАНОВИЛ:

фио обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО2, фио об оспаривании договоров найма, применении последствий недействительности сделок в виде выселения из комнат ФИО3, ФИО4, мотивируя требования тем, что фио является собственником комнаты № 1 в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: адрес. Вместе с истцом по данному адресу проживает несовершеннолетняя дочь, фио, паспортные данные. Две соседние комнаты, находящиеся в собственности ответчиков фио (комната №2) и ФИО2 (комната №2а), систематически сдаются различным нанимателям без согласия истца, что постоянно приводит к многочисленным нарушениям чистоты, шуму в ночное время, оскорблениям и конфликтам со стороны нанимателей. В связи с этим истцу постоянно приходится обращаться в полицию, а с 2022 года в суд. Несмотря на то, что собственники не имеют права вселять нанимателей без согласия другого нанимателя, с октября 2023 в квартиру вновь вселены наниматели, которые на данный момент проживают в квартире и пользуются местами общего пользования (кухней, ванной, туалетом, коридором) без согласия истца. Таким образом, продолжая жить в квартире и пользуясь местами общего пользования (кухня, ванная, туалет, коридор), наниматели нарушают права участников общей долевой собственности. На основании изложенного, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец просит суд признать недействительными договоры между собственниками и нанимателями, применить последствия недействительности сделок в виде выселения ответчика ФИО4 из комнаты №2 и ответчика ФИО3 из комнаты №2а в квартире по адресу: адрес.

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания 23.14.2024, к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО4, ФИО3

Истец фио в судебное заседание явилась, на удовлетворении исковых требований в уточненной редакции настаивала.

Ответчики ФИО2, фио в судебное заседание явились, против удовлетворения исковых требований возражали.

Ответчики ФИО4, ФИО3, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, не явились.

Выслушав объяснения истца, ответчиков, исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего заявленные требования не подлежащими удовлетворению, оценив все имеющиеся доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд (ч. 2).

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Статьей 687 ГК РФ предусмотрено, что наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судом установлено, что жилое помещение по адресу: адрес, представляет собой коммунальную трехкомнатную квартиру.

Из материалов дела следует, что собственником комнаты № 1 в указанной квартире является фио, собственником комнаты № 2 является фио, собственником комнаты № 3 является ФИО2

Из материалов проверки ОМВД России по адрес по обращениям ФИО1 следует, что одна из комнат коммунальной квартиры по адресу: адрес, сдается ФИО4 по договору временного проживания от 22.09.2024, заключенному между фио и ФИО4

Из объяснений ответчика фио следует, что ФИО4 в спорной комнате прожила 4 месяца, с января 2025 года не проживает.

Из объяснений ответчика ФИО2 следует, что в принадлежащей ей комнате проживает ФИО3, которая является племянницей супруга, согласно свидетельству о регистрации по месту пребывания ответчик ФИО3 зарегистрирована в квартире по адресу: адрес на период с 14.02.2025 по 07.08.2025.

Суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу, что оснований для признания недействительным договора найма заключенного 22.09.2024 между фио и ФИО4, не имеется, поскольку данный договор прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который был заключен.

Также суд не находит правовых оснований для выселения ФИО4 из комнаты № 2 в квартире коммунального заселения, поскольку сторонами не оспаривалось, что фактически ФИО4 в спорной квартире с января 2025 года не проживает, то есть данное жилое помещение покинуто ею в добровольном порядке.

Разрешая требования ФИО1 в части выселения ответчика ФИО3, суд приходит к следующему.

В силу частей 1 и 2 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Из разъяснений, содержащихся в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что вопрос о признании лица членом семьи собственника жилого помещения судам следует разрешать с учетом положений части 1 статьи 31 ЖК РФ, исходя из следующего: б) членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи. Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно: вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору найма). Содержание волеизъявления собственника в случае спора определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц, показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о вселении в жилое помещение) и других доказательств (статья 55 ГПК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире).

В силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы ГК РФ об общей долевой собственности, в частности нормы ст. 246 и 247 ГК РФ.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Исходя из содержания приведенных норм, собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

Одновременно согласно ч. 2 ст. 76 ЖК РФ для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Таким образом, по смыслу этих положений закона согласие всех собственников и нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире требуется для сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

В отношении собственников жилых помещений в коммунальной квартире аналогичного ограничения законом не предусмотрено.

Положения главы 8 ЖК РФ, которой определяется правовой режим жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, не могут быть распространены на жилые помещения, находящиеся в собственности граждан.

Объем правомочий собственника жилого помещения определен ст. 288 ГК РФ, в соответствии с п. 1 которой собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Такое назначение определено пунктом 2 той же статьи, где указано, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Этим пунктом предусмотрено, что гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи; жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.

Ограничений прав собственника, связанных с необходимостью получения согласия соседей на передачу жилого помещения в коммунальной квартире в пользование других лиц, действующим законодательством не предусмотрено.

Согласно части 4 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения обязан соблюдать права и законные интересы соседей.

В соответствии с п. 5 ст. 42 ЖК РФ собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

Вместе с тем данное положение закона не позволяет сделать вывод о том, что использование жилого помещения в виде комнаты в коммунальной квартире путем его сдачи внаем допустимо только с согласия соседей, т.е. лиц, занимающих другие помещения квартиры, как собственников, так и нанимателей по договорам социального найма.

В силу ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В коммунальных квартирах действует режим общей долевой собственности с определением такого порядка пользования общим имуществом, при котором каждому из собственников выделена в самостоятельное пользование часть жилых помещений квартиры, правом пользования которой остальные собственники не обладают, а потому от них не может требоваться согласие на сдачу внаем помещений, выделенных другому собственнику.

Более того, иной подход ставил бы в неравное положение участников права общей собственности в коммунальной квартире в случае нахождения части комнат в государственной собственности, поскольку органы власти в силу действующего жилищного законодательства не связаны необходимостью получения согласия других собственников при решении вопроса о предоставлении таких комнат гражданам на условиях социального найма.

При этом нормы статей 246 и 247 ГК РФ, регулирующие порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, на которые истец ссылался при рассмотрении дела, подлежат применению лишь к отношениям между участниками общей собственности.

С учетом изложенного передача собственником жилого помещения, расположенного в коммунальной квартире, другим лицам по договору безвозмездного пользования или на ином законном основании, сама по себе является правомерным действием, и для таких действий, как и для вселения в жилое помещение, в условиях коммунальной квартиры не требуется согласия соседей, поскольку, как указано выше, каждому из проживающих выделена в самостоятельное пользование определенная часть жилых помещений квартиры.

Следовательно, требование ч. 4 ст. 30 ЖК РФ о соблюдении прав и законных интересов соседей не означает необходимости получения от них согласия на сдачу помещения внаем, а лишь предполагает, что при таком использовании не должны нарушаться их права и законные интересы, в частности, должны соблюдаться нормативы количества проживающих, на которое рассчитана квартира, с тем, чтобы не происходило ущемления прав соседей при использовании мест общего пользования, а также должны соблюдаться обязанности по содержанию и ремонту жилого помещения, не допускаться нарушения общественного порядка.

При таких нарушениях другие проживающие, представив доказательства в их подтверждение, вправе требовать выселения лиц, которым жилое помещение передано в пользование собственником.

Этот вывод согласуется с общим положением ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Таким образом, право собственника жилого помещения в коммунальной квартире на вселение иных лиц может быть ограничено по требованию других проживающих, но лишь в том случае, если его реализация приводит к реальному нарушению их прав, свобод и законных интересов, а не по формальным мотивам отсутствия их согласия.

Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией им права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением.

Вместе с тем, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, истцом не представлено суду допустимых доказательств нарушения ее прав, свобод и законных интересов, вызванных проживанием в спорной квартире ФИО3, вселенной ФИО2 в качестве члена своей семьи, с регистрацией по месту пребывания.

Согласно материалам КУСП № 19222 от 04.09.2024 ОМВД России по адрес по факту проверки заявления истца установлено, что какие-либо противоправные действия на оперативном обслуживаемом участке совершены не были.

Таким образом, сам по себе факт предоставления ответчиками фио, ФИО2 принадлежащих им комнат для проживания фио, ФИО3 без согласия ФИО1 с учетом того, что противоправных действий с их стороны не установлено, не может являться основанием для вывода о нарушении ответчиками охраняемых законом прав и интересов истца по пользованию занимаемым ими жилым помещением.

Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ответчики фио, ФИО3, проживая в квартире по спорному адресу, нарушают правила общежития в коммунальной квартире, либо нарушают права и законные интересы ФИО1

Поскольку спорная квартира является коммунальной, то проживание в ней предполагает определенные неудобства, связанные с тем, что в каждой из комнат данной квартиры имеет право проживать отдельная семья.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что оснований для выселения ФИО3 из спорного жилого помещения не имеется.

В случае недостижения согласия в пользовании квартирой стороны не лишены возможности обратиться в суд с соответствующими требованиями об определении порядка пользования.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, фио, ФИО3, ФИО4 об оспаривании договоров найма, применении последствий недействительности сделок в виде выселения – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Мещанский районный суд адрес в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22 августа 2025 года.

Судья Ю.С. Данильчик